Hexenhaus ... aller Anfang ist schwer

Diskutiere Hexenhaus ... aller Anfang ist schwer im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; "Ich weiß, daß ich nichts weiß", bekannter Ausspruch des Sokrates ... oder ist der Funke erstmal übergesprungen muss man aufpassen ... der Kopf...

  1. #1 Tourmalin, 08.07.2007
    Tourmalin

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    "Ich weiß, daß ich nichts weiß", bekannter Ausspruch des Sokrates ... oder
    Hallo Zusammen,

    die beiden o.g. Zitate beschreiben so ziemlich deutlich die Situation, in der wir, meine Frau und ich, stecken: nach langer Suche haben wir in München, in der Blumenau (Hadern), die Chance auf eine neue Bleibe gefunden, etwas, was uns gefallen könnte, was bezahlbar erscheint. Da ich seit einigen Monaten hier mitlese, möchte ich alles versuchen, damit der Weg zum eigenen Heim nicht zum Horrortrip ausartet. Mein Weg mit Bitte um Hilfe beginnt hier und jetzt:

    Worum geht es?
    Auf einem Grundstück steht ein altes Häuserl, dass soll abgerissen werden und an seine Stelle tritt ein 3-Spänner, wir interessieren uns für eines der Eckhäuser (das andere REH und die mittlere Scheibe sind bereits verkauft). Es existiert ein Plan (vom Architekten) und eine Kalkulation der Kosten. Die Maklerin (erstes Gespräch gestern) schildert uns das Vorhaben in schönen Tönen:

    - Sie erwerben das Grundstück ...
    - Sie bauen ohne Bauträger, was Kosten spart ...
    - auf Basis der vom Architekten gemachten (bereits vorliegenden und kalkulierten Ausschreibungen) der Gewerke ...
    - Sie erteilen den einzelnen Handwerkern die Aufträge ...
    - die Bauüberwachung übernimmt der Architekt ...
    - und Sie zahlen nach Baufortschritt.

    So, wenn ich schon mal nichts weiß und der Funke übergesprungen ist, dann brauche ich im nächsten Schritt Hilfe. Und zwar von Profis: Wie geht das jetzt weiter? Und vor allem, wo liegen die Fallstricke?

    1.) Was uns klar ist - auch wenn der Architekt plant und überwacht - dass es Sinn macht, ein weiteres Paar Augen zu haben, das da drauf schaut. Zunächst auf die Planung und was Ausschreibung/Kosten der Gewerke anbelangt:
    - hat er (der Architekt) richtig geplant?
    - hat er alles geplant?
    - hat er korrekt und sinnvoll geplant?
    Wer kommt für diese kontrollierende "Baubegleitung" (ich nenn das mal so ;-)) in Frage?
    Wer kann bereits vor einer ersten Vertragsunterschrift prüfen, ob dass, was uns da eines Tages gefallen soll überhaupt rechtens, sinnvoll und gem. der Ausschreibung machbar ist? Und wer kann die Baubeschreibung lesen und zwischen den Zeilen lesen? Wer kann uns sagen, wo wir sparen können und wo wir mehr Geld reinstecken sollen oder müssen?

    2.) Welche Schritte machen vor dem Vertrag Sinn?
    Die Maklerin sagt, sie kennt den Architekten seit vielen Jahren, auch ihr Haus sei von ihm gebaut worden, so wie es bei uns laufen soll. Und wir können uns das jederzeit ansehen ... Okay, werden wir auch tun, wir werden auch nach seinen Referenzobjekten fragen, dahin gehen und die Leute fragen, wie's denn so war.
    Und was noch?

    3.) Wenn denn mal die Arbeiten zu vergeben sind ("wir" vergeben die Arbeiten und können die Gewerke natürlich auch an andere, als die vom Architekten vorgeschlagenen Handwerker vergeben, wir können natürlich auch ändern - innerhalb der statischen Grenzen)
    - wer weiß, was Sinn macht und was nicht, worauf zu achten ist?
    - wer kann die Kosten abschätzen?
    - wer schaut, neben dem Architekten, noch darauf, dass alles in Ordnung geht?


    So, und jetzt wisst Ihr, warum ich den Thread "Hexenhäuschen" genannt hab - es ist schon ganz schön verhext, wenn man sich auf das Glatteis der Baustelle begibt. Bereits jetzt herzlichen Dank für alle Tips.

    Rüdiger

    PS: sollten aus irgendwelchen Gründen hier keine Namen genannt werden wollen oder dürfen, bitte Email per private Nachricht an mich.
     
  2. Bruno

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    Zunächst mal ist es löblich, dass die Maklerin etwas "vorgearbeitet" hat und einen möglichen Bauablauf schildert. Natürlich aus Eigeninteresse, sonst verkauft sich das Objekt, das sicher eines der schwierigeren in ihrem Bestand ist, nämlich nicht.

    Die Konstellation, die Ihnen hier angeboten wird, verstößt allerdings gegen das sog. Kopplungsverbot im Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen. Keinem Bauinteressenten darf beim Grundstückskauf ein bestimmter Architekt aufgezwungen werden. Der Sinn erschließt sich musterbeispielhaft in Ihrem Punkt 1:

    Sie haben Bauchschmerzen und erhöhtes Kontrollbedürfnis, weil Sie den Architekten nicht kennen. Das Vertrauen fehlt. Fragen Sie nach einer Lösung mit eigenem Architekten, falls vorab kein Vertrauensverhältnis mit dem angedienten Kollegen entsteht. Der Maklerin dürfte es egal sein. Sie bekommt Ihre Provision in jedem Fall.
     
  3. Bruno

    Bruno

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  4. #4 Tourmalin, 08.07.2007
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    Hexenhaus ...

    Hallo Bruno,

    danke für die Info, aber misstrauisch sind wir (noch) nicht, wir suchen eher einen "unabhängigen, neutralen" Berater, eine zweite Meinung...
    Wir erwerben das Grundstück auch nicht vom Architekten, da ist schon ein Dritter im Bunde...
    Und aufgezwungen wird uns der Architekt nicht, er hat halt nur die komplette Planung des 3-Spänners gemacht, die liegt fertig auf dem Tisch - da erscheint es mir als Laien doch relativ sinnfrei, einen, d.h. den dritten Teil eines genehmigten 3-Spänners von einem weiteren Architekten noch mal planen zu laasen. Oder liege ich da verkehrt?

    Gruß & Danke
    Rüdiger
     
  5. #5 VolkerKugel (†), 08.07.2007
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    Architekt . Nachweisberechtigter für Wärmeschutz
    Erstmal ...

    ... noch eine Frage vorab:
    Wie sollte denn Euer Vertrag mit dem Architekten aussehen?
     
  6. #6 Tourmalin, 08.07.2007
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    Hallo Volker,
    darüber wurde noch nicht gesprochen - um es mit Josef zu sagen: gestern ist der Funke übergesprungen...
    Soweit ich es richtig versanden hab (was die Maklerin gesagt hat) erhält der Architekt ein Honorar für seine bisherigen planerischen Leistungen. Und dann wird es seine weitere Aufgabe sein den Bau zu überwachen (... das ist dann die Bauleitung?)

    Sorry, ich versuche mich bestmöglich, aber eben nur möglich, auszudrücken und hab die Terminologie noch nicht drauf ;-)

    Danke & Gruß
    Rüdiger
     
  7. #7 VolkerKugel (†), 08.07.2007
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    Architekt . Nachweisberechtigter für Wärmeschutz
    Wenn ich das jetzt richtig verstanden habe ...

    ... hat der Architekt für den Grundstückseigentümer die Genehmigunsplanung (Lph 1-4) gemacht um die Baureife zum Verkauf herzustellen,
    dafür aber noch kein Honorar erhalten? Etwas merkwürdig.

    Es geht hier auch um die evtl. Gewährleistungsansprüche, wenn Ihr die Planung 1:1 übernehmt. Irgendeinen Vertrag müsst Ihr also schon mit ihm machen.

    Es gäbe dann 2 Möglichkeiten.
    1. Ihr traut dem Kollegen und beauftragt ihn mit den weiteren Leistungen.
    2. Ihr traut ihm nicht und beauftragt einen Anderen, der dann auf dieser Planung aufbaut.

    @Bruno
    Das Problem mit dem Kopplungsverbot sehe ich hier nicht, Tourmalin hat hier doch offensichtlich die freie Wahl.
     
  8. #8 Tourmalin, 08.07.2007
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    Hallo Volker,

    natürlich wird es in den nächsten Tagen oder Wochen ein Gespräch mit dem Architekten geben. Und wenn's nicht ganz merkwürdig läuft, dann werden wir dem Kollegen trauen und beauftragen ihn mit den weiteren Leistungen...

    Aber um zu meiner Ursprungsthematik zurückzukommen, die ich aus meinem Job her kenne, das "4-Augen-Prinzip". Ist es am Bau so unüblich nach einem neutralen Berater zu fragen? Einer macht was (der Architekt) und ein anderer schaut drüber?

    Ein einfaches Beispiel:

    Da ist ein Bodenbelag/Teppichschlinge/Laminat für 15 € / qm kalkuliert. Ich brauch kein Kenner der Szene zu sein, um zu wissen, das kann nichts gescheites sein. Also geht ich mit dem Bodenverleger seine Möglichkeiten durch und da kommt halt was raus, das dann 30,- oder 40,- kostet. Das ist nicht exklusiv, aber in der Größenordnung geht schon was vernünftiges...

    Nur, beim Bodenbelag hab ich eine Orientierung (und sei's auch nur die vom Baumarkt), weil ich in den letzten 30 Jahren schon mal Parkett oder Teppichboden gekauft hab ... Aber woher kenn ich mit der Isolation von Fenstern aus, dem Holz der Treppe usw. usw.

    Und dann noch die Baubeschreibung: wer kann das Teil so lesen, dass das was ich vertraglich kaufe erstens ungefähr dem entspricht, was ich erwarte? Und zweitens nicht zufällig die ganze Treppe ;-) fehlt (weil er einfach vergessen hat, sie zu planen... ja, ich weiß, aber Übertreibung macht) anschaulich.


    Danke & Gruß
    Rüdiger
     
  9. #9 VolkerKugel (†), 08.07.2007
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    Da gibt´s hier ...

    ... natürlich schon ein Problem.
    "Üblicherweise" ist der neutrale Berater der von Dir beauftragte Architekt.
    "Üblicherweise" schaut da auch niemand mehr drüber, denn der Architekt haftet für seine Leistungen, gedeckt durch seine Versicherung.

    Hier sieht´s nun ein klein bisschen anders aus, hier habt Ihr den Kollegen nicht selbst ausgesucht.

    Vorschlag: redet erstmal mit ihm :konfusius .
     
  10. #10 Tourmalin, 08.07.2007
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    Okay Volker, ist ein Wort. Danke :konfusius
     
  11. gion

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    Hallo Tourmalin
    Also erst mal muss ich dir ein Kompliment machen: du gehst das Ganze völlig richtig an.
    "Am Bau" kann man nicht so einfach pauschalisieren. VolkerKugel hat schon recht, wenn er sagt, dass "üblicherweise" der Architekt dein Vertrauenspartner ist und allein das sagen hat. Aber das gilt nur für kleine Bauten und genau das ist vielfach auch der Ursprung allen Uebels. Bei grösseren Bauten und professionellen Bauträgern ist schon lange erkannt worden, dass es eine zusätzliche Bauüberwachung braucht. Im Gegensatz zu den EFH-Architekten, welche gleich misstrauisch werden, wenn der Bauherr noch einen Bauherrenberater zuzieht, sind sich's die Architekten bei grösseren Objekten gewohnt mit einem fachkundigen Baumanager oder Berater zusammen zu arbeiten. Das Ganze ist natürlich auch eine Kostenfrage und die fällt bei kleinen Objekten eher ins Gewicht, denn die Kosten für diese Beratung muss in der Regel der Bauherr übernehmen. Aufgrund meiner persönlichen Erfahrung würde sich aber, insbesondere auch bei kleineren Objekten, dieser Aufwand lohnen. Auch wenn es sich jeweils "nur" um ein paar hunderttausend Euro handelt, ist es doch für die EFH-Bauherrn in der Regel viel Geld und was noch mehr ins Gewicht fällt: wenn's technisch oder vom Konzept her falsch rauskommt, ärgert's dich nachher noch lange. Der Aufwand und damit die Kosten, welche anfallen, sind direkt abhängig von der Zusammensetzung des Planungsteams sowie der Qualifikation und Persönlichkeiten der Beteiligten, einschliesslich des Bauherrn.
    Hoppla: meine Pause ist vorbei, vielleicht ein anderes Mal wieder!
     
  12. tp17

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    Angenommen, ihr vertraut dem Architekten und beauftragt ihn auch mit der Bauleitung. Vertritt er wirklich eure Interessen oder kann ihn das in Konflikt mit den anderen Auftraggebern nebenan bringen?
    Was meinen denn die mitlesenden Architekten: Ist es von Vorteil, dass ein Architekt alle drei Hausteile überblickt, oder gibt es einen Interessenkonflikt, wenn eine Entscheidung in einem Hausteil einen anderen Hausteil negativ beeinflußt?
     
  13. #13 Ralf Dühlmeyer, 11.07.2007
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    Ich sehe....

    weniger ein Konfliktpotential zwischen den 3 Häusern als zwischen (ja schon erfolgter) Leistungsbeschreibung, Bauherrenwünschen und Leistungssoll des Architekten.
    Ggf. auch zwischen Verkäuferinteresse und Architektensoll.
    ***
    Man hat diese Koppelgeschäfte aus gutem Grund verboten.
    Wer als Architekt sowas will, soll bitte baugewerblich tätig werden und auch die Nachteile dieser Form auf sich nehmen.
    MfG
     
  14. #14 andreasrieger, 14.07.2007
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    eigentlich könnte man doch einen zweiten architekten, der überhaupt nicht involviert ist, beauftragen sich den vertrag und die LVs anzusehen, das kostet ein paar Euro, aber bringt sicherheit
     
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