Hilfe bei Sanierungskonzept

Diskutiere Hilfe bei Sanierungskonzept im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen, ich möchte mal gerne unseren konkreten Fall darstellen. Erstmal die Objektdetails: EFH, Bj. 1962, voll Unterkellert,...

  1. #1 StringosGehilfe, 29.02.2012
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    Hallo zusammen,
    ich möchte mal gerne unseren konkreten Fall darstellen.

    Erstmal die Objektdetails:
    EFH, Bj. 1962, voll Unterkellert, EG-1.Etage-Dachboden (nicht ausgebaut->klein), Garage auf ca. 1000m/2 Grundstück.
    Das Haust hat eine Wohnfläche von 159m/2. Bestehend aus zwei Bädern, ein Gäste WC, Esszimmer, Küche und 6 weiteren Zimmern.
    Das Haus befindet sich im Großraum Köln in zentraler, aber ruhiger Lage.
    Das Haus + Grundstück wird auf 330.000 - 300.000 Euro geschätzt.
    Das Haus gehört meinem Schwiegervater und er möchte es gerne meiner Frau überschreiben.
    Er verlangt dafür ca. 50.000 Euro als Barzahlung direkt oder 400 Euro monatlich als Leibrente. Eigentlich sind mein Schwiegervater und wir uns einig, dass die 50.000,- die angenehmere Variante sind. Hat hier vielleicht jemand Ahnung, wie das steuerlich belastet wird? Wenn die dafür fälligen Steuern meinem Schwiegervater zu hoch wären, würde er sich wohl doch für die Leibrente entscheiden. Wichtig hierbei: Wenn er die Einmalzahlung wählt, dann möchte er das Geld auch nicht anlegen, sondern darüber frei verfügen.
    Beim Ableben innerhalb von 10 Jahren wird dieser Betrag zusammen mit den anderen Erbgütern auf die Erben gegengerechnet. Alles, was nach 10 Jahren "passiert", wird entweder im Testament geregelt oder die übrigen Güter/Werte werden unter den Erben aufgeteilt.

    Jetzt geht’s an die Sanierung:
    Heizung muss komplett neu. Momentan ist eine Gasheizung verbaut. Eigentlich wollen wir auch bei Gas bleiben.
    Elektrik muss erneuert werden.
    Die Zimmertüren + Rahmen müssen erneuert werden.
    Bäder + Installation und Rohrleitungen müssen komplett erneuert werden.
    Küche muss gefliest werden.
    In einigen Zimmern muss der Bodenbelag erneuert werden.
    Im Wohn- und Esszimmer muss der Parkett abgeschliffen werden (minimal).
    Zusätzliches Problem: In fast allen Räumen wurde extrem viel geraucht. Kann das noch irgendwelche Folgen nach sich ziehen? Tapeziert, Gestrichen und ähnliches wird selbstverständlich auch gemacht . kann es da aber noch zu Geruchs- oder Farbbroblemen kommen wegen dem Nikotin?
    Die Fenster sind eigentlich noch OK. Doppelverglast, aber die Rahmen haben natürlich auch Nikotin abbekommen. Zudem sind einige etwas verzogen (Auf – und Zu machen).

    Zum finanziellem:
    In Eigenleistung können die Schönheitsreparaturen, Laminat und der Abriss (Bäder etc.) gemacht werden.
    Der Rest müsste zum Großteil vergeben werden.
    Wir besitzen ca. 10.000 Euro EK.
    Ich verdiene ca. 45.000 Euro netto im Jahr (fest angestellt seit 15 Jahren) + Kindergeld
    Meine Frau ist in Elternzeit ( 3 Kinder).
    Unsere Miete beträgt inkl. aller Nebenkosten ca. 1050 Euro/Monat.
    Leider konnten wir nicht viel sparen, da ich noch einen Kredit abbezahlen muss. Die Summe beträgt z. Zt. Noch 7.000 Euro bei 464 Euro monatlich Tilgung und Zinsen. (8,4%).
    Das Geld für die Sanierung und den 50.000 Euro für den Schwiegervater möchten wir uns gerne über eine Hypothek auf das Haus nehmen. Ich möchte eigentlich eine hohe Tilgung aber möchte nicht mehr bezahlen (inkl. Nebenkosten) als jetzt. Mit was für Konditionen kann ich da rechnen (Haus ist ja die Sicherheit für die Bank und unbelastet).
    Was für ein Betrag sollte ich für die Sanierung (normaler Standard) einplanen? Wer kann mir so eine Aufstellung machen? Bausachverständiger? Wie und wo finde ich einen guten im Raum Köln (Gerne auch über PN). Oder müssen versch. Sachverständige sich das Haus angucken?
    Wie geht man am besten bei so einem Projekt vor?
     
  2. #2 githero, 01.03.2012
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    Wow, wer soll sich das alles durchlesen?
    Nimm Dir einen Architekt, der sich mit Immobiliensanierung im EFH-Bereich auskennt und ggf. einen Bausachverständigen (z.B. öbuv Sachverständiger für Schäden an Gebäuden) zur Besichtigung und Planung der Maßnahmen.
    Was Du hier schreibst, könnte ggf. ein Komplettabriss günstiger werden, aber das kann Dir der Archi genauer beantworten.
    Starkes Rauchen in den Räumen zieht erhebliche Folgen nach sich. Um wirklich sicher zu gehen, dass der Gestank dauerhaft raus ist und sich nichts mehr gelb verfärbt würde ich überall den Putz abschlagen und neu verputzen. Wir hatten in unserem Haus nur 1 Zimmer, was ähnlich vorbelastet war und da half auch kein Nikotinstopp plus sehr teurer versiegelnde Dispersionsfarbe.
     
  3. #3 manno79, 02.03.2012
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    Vorab...hol Dir einen Fachmann oder 2 verschiedene....kostet zwar Geld aber kann Dich vor einem bösen Erwachen bewahren....


    Hier mal ein paar ca Preise von meiner Sanierung (die ich heute nicht nochmal beginnen würde)


    Heizung muss komplett neu. Momentan ist eine Gasheizung verbaut. Eigentlich wollen wir auch bei Gas bleiben. <<< je nach Aufwand mind 9000 €
    Elektrik muss erneuert werden. <<<je nach Aufwand mind 5000 €

    Die Zimmertüren + Rahmen müssen erneuert werden. << bei mir 11 Türen mit Zargen ca 1700 Euro

    Bäder + Installation und Rohrleitungen müssen komplett erneuert werden.

    Küche muss gefliest werden. <<<pro Bad mind 5000 €

    In einigen Zimmern muss der Bodenbelag erneuert werden. << je nach Belag u Größe


    Die Fenster sind eigentlich noch OK. Doppelverglast, aber die Rahmen haben natürlich auch Nikotin abbekommen. Zudem sind einige etwas verzogen (Auf – und Zu machen). <<< Fenstertausch je nach Menge u Größe kann aber locker die 15000 € sprengen...


    Das sind alles nur Schätzpreise bzw ca Preise die nach größe und Ausstattung variieren können, vor allem bei den Bädern kann es schnell mal 5000 € mehr kosten wenn man da Luxus möchte :biggthumpup:
     
  4. #4 StringosGehilfe, 02.03.2012
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    Ein Abriss kommt nicht in Frage.
    Als Budget stehen so ungefähr 50000 - 60000 im Raum.
     
  5. Hfrik

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    tja, vielleicht könnte auch hier das Sanieren vom Typ Wanderzirkus passend zu den Finanzen sinnvoller sein - so mann mit Baustelle in einem zimmer leben kann.
    Da 2 Bäder vorhanden sind, und ausreichend viele Zimmer könnte das gehen - Küche und Wohnzimmer sowie Hauptverteilung Elektrik+Erdung sowie zentralteil Heizung wärden dann vorzuziehen.
    Das Vorgehen ist sehr Planungsintensiv, dafür Eigenleistungsfreundlich und flexibel an den Kassenstand anpassbar. Aber eben wegen wandernder Baustelle nicht jedermanns sache, auch wenn man bei ausreichen Platz im Haus immer die Türe hinter der Baustelle zumachen kann (können sollte).
     
  6. #6 StringosGehilfe, 02.03.2012
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    Den Wanderzirkus wollen wir eigentlich vermeiden, da bei 3 Kindern schon so ziemlich alle Zimmer gemacht werden müßten. Ich denke mal die Zimmer herzurichten (Schönheitsreparaturen) ist wohl das kleinste Problem, aber Heizung und Elektrik kann man wohl eher nicht im Wanderzirkusprinzip machen.
    Auf ein Bad kann man schon verzichten und später angehen, der Rest wohl eher nicht.
     
  7. #7 githero, 02.03.2012
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    Wenn Wanderzirkus vermieden werden soll, das bleiben bei dem Budget nicht viele Möglichkeiten. Von allem unterster Standard und hoffen, dass nichts unvorhergesehenes zu Tage tritt.
    Was ist eigentlich mit Dämmung? Oberste Geschossdecke bzw. Dach schon gedämmt?
    Fachleute ranziehen, die sich das Haus genau anschauen. Dann planen (lassen), was wie gemacht werden muss. Ggf. Prioritäten setzen.
    Wg. der Finanzen entweder Notar fragen (beurkunden müsst ihr das ja so oder so lassen) oder noch besser zum Steuerberater.
    Keine Angste vor ein paar hundert EUR Beratungskosten am Anfang. Die lieber in den Sand gesetzt als später feststellen, dass das Budget hinten und vorne nicht reicht und zusätzlich der Fiskus plötzlich die Hand aufhält.
     
  8. Hfrik

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    Nun, der Wanderzirkus bei Elektik funktioniert, wenn die Leitung wenigstens bis Zimmereingang auf Stand gebracht wird (Treppenräume und flure) - aber nur wirtschaftlich wenn man gut mit einem ELektriker das abstimmt, und diverses in Eigenleistung macht, ud der Eli im wesentlichen prüft und abnimmt.
    Beid er Heizung - wenn Heizkörper und Rohre drinbleiben können, fällt hier in den Zimmern nichts an. Heizkörpertausch ohne Rohre ginge auch noch. Steht Rohrtausch an, bleibt nur der Rundumschlag - dann wirds teuer.
    Wie gesagt, Wanderzirkus bedarf sehr exakter Planung im Vorfeld - auch Steigleitungen wollen da bedacht sein. Ausserdem sollte das Haus (mindestens) 1 Zimmer mehr haben, als man aktuell braucht.
     
  9. #9 StringosGehilfe, 02.04.2012
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    Ich brauche nochmals eine Kostenbewertung.
    13 Zimmertüren + Zarge (Einbau durch Bekannten) ~ 3500
    Elektrik komplett neu ~ 8000
    Heizungsanlage tauschen ~ ?
    2 Bäder (1xWanne,1xDusche) a 6m/2 komplett neu (Standard) mit Leitungen ~ ?
    Die aktuelle Heizung ist eine normale Gasheizung ohne Brennwerttechnik. Komme ich in ein KFW-Programm wenn ich eine mit Brennwerttechnik einbauen lasse?
    Lohnt sich die Beauftragung einen Ing.-Büros zwecks Sanierungsplan? Was kostet so etwas in etwa?
    Komme ich bei den Bädern billiger weg wenn ich die Gewerke einzeln vergebe? Wo fange ich da an? Mit der Badplanung (Sanitärfa.)-->Elektriker-->Fliesenleger-->Badausführung (Sanitärfa.)?
     
  10. Julius

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    Preis für die Elektrik sollte halbwegs hinkommen.
    Genaueres könnte man nur bei Detailkenntnis oder Ortstermin sagen.

    Was verstehst Du unter "Heizungsanlage tauschen"?
    Nur den Kessel? Oder wirklich die ganze Anlage (samt Heizkörpern und Verrohrung)?
     
  11. #11 manno79, 02.04.2012
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    Hi habe einfach mal kopiert und Ergänze dazu....



    Elektrik komplett neu ~ 8000

    <wie Julius schon sagt, das passt so ungefähr....wobei es auch hier darauf ankommt was verbaut wird, es gibt teure und günstige Programme

    Heizungsanlage tauschen ~ ? <<<< kann eine wenig Kosten, mein Vater hat letztes Jahr einen neuen Gas Brenner bekommen (Brennwert natürlich) mit WW Speicher und einer Kaminsanierung....da waren 8000 Euro weg...

    2 Bäder (1xWanne,1xDusche) a 6m/2 komplett neu (Standard) mit Leitungen

    <<<hier schwanken die Kosten seeeehr... Du kannst Dir so doof es klingt ein Klo für 30 Euro an die Wand hängen aber auch eins für 300 Euro....Standard lässt sich auch nicht wirklich festlegen...das ist für jeden Unterschiedlich...

    Die aktuelle Heizung ist eine normale Gasheizung ohne Brennwerttechnik. Komme ich in ein KFW-Programm wenn ich eine mit Brennwerttechnik einbauen lasse?
    Lohnt sich die Beauftragung einen Ing.-Büros zwecks Sanierungsplan? Was kostet so etwas in etwa?

    <<<für KFW brauchst Du sowieso einen passenden Berater der am Ende auch die Effizienz der Sanierung bestätigt, daher musst Du (mein Kenntnisstand) sowieso jemanden beauftragen...

    Komme ich bei den Bädern billiger weg wenn ich die Gewerke einzeln vergebe?

    <<<<< Möglicherweise ja.....ABER

    Wo fange ich da an?

    wenn Du das fragst dann solltest Du dir überlegen ob Du das alles selbst vergeben willst bzw es schaffst das zu koordinieren....

    Mit der Badplanung (Sanitärfa.)-->Elektriker-->Fliesenleger-->Badausführung (Sanitärfa.)?

    <<< jein naja so halb...Rohre und Elektrik zuerst dann sollten die Dusch bzw Badewanne gesetzt werden, die Konstruktionen für die Toiletten installieren und für den Waschtisch (je nach Ausführung) dann die Fliesen dann die Sanitärobjekte (Waschbecken + Toilette + Wasserhahn usw)....
     
  12. #12 StringosGehilfe, 02.04.2012
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    Heizkörper sehen noch gut aus. Die Leitungen sind aus Kupfer. Keine Ahnung ob die noch OK sind.
    Und natürlich den Kessel.
     
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