Hilfe!!!! In 2 Wochen Notartermin

Diskutiere Hilfe!!!! In 2 Wochen Notartermin im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, in 2 Wochen haben wir einen Notartermin für einen Grundstückskauf. Es gibt schon einen Vorbescheid. Ein Bauantrag wurde vor 2...

  1. #1 Bickendorfer, 13. November 2014
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    Hallo zusammen,

    in 2 Wochen haben wir einen Notartermin für einen Grundstückskauf. Es gibt schon einen Vorbescheid. Ein Bauantrag wurde vor 2 Monaten gestellt und ist noch nicht durch. Der Vertrag ist nur gültig, wenn die Baugenehmigung durch ist. Frage ist jetzt ob wir nach dem Grundstückskauf noch genug Geld übrig haben um ein Haus drauf zu stellen.

    Nach Abzug aller Kosten fürs Grundstück (Notar, Makler, Grunderwerbssteuer) haben wir noch 250000€ Übrig. Das Haus hat folgende Daten:

    Wohnfläche:133m²
    Keller:62m²
    Umbauter Raum: 613m³
    1,5 geschossig mit Satteldach 45° 2 Gauben Kniestock 1m
    Form: Rechteck 10m x 8m

    Wir waren bei 3 Fertighausanbietern mit drei verschiedenen Preisen: 290000€, 230000€ und 210000€. Alles Holzständer und KfW 55 Luft/Wasser Wärmepumpe. Hinzukommen noch Erschließungskosten also alles sehr knapp. Wir brauchen ja auch noch ne Küche und Möbel wären auch nicht schlecht.

    Dann hatten wir ein Gespräch mit dem Architekten welcher schon den Vorbescheid erstellt hat. Er meinte mit 280€ pro m³ umbauten Raum würde man locker hinkommen. Dies würde bedeuten 170000€ mit allen Kosten (Planung, Erschließung etc.). Also hätten wir noch 80000€ Puffer. Dies würde einem m² Preis von 1285€ entsprechen. Leider lässt die genaue Kostenaufstellung für die Bank noch auf sich warten.

    In verschiedenen Foren und Internetseiten habe ich von ca. 350€ pro m³ gelesen ohne Baunebenkosten. Also 215000€ ohne Baunebenkosten. Mit Baunebenkosten wird dass ne verdammt harte Nummer. Was denkt ihr?

    Gruß
     
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  3. familieri

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    Ihr habt seit 2 Monaten einen Bauantrag draußen und noch keine Kostenaufstellung? 170.000 für Kfw 55 inkl aller Baunebenkosten? Das glaube ich einfach mal nicht.

    Ihr solltet die nächsten 2 Wochen mal ganz intensiv alle Kosten checken.
     
  4. #3 Bickendorfer, 13. November 2014
    Bickendorfer

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    Der Bauantrag wurde von den jetzigen Besitzern erstellt, da das Grundstück in bebauten Gebiet ist. Im Vorbeischeid wird mit 190€ pro m³ gerechnet. Das ist aber nur für den Vorbescheid und entspricht nicht den wirklichen Kosten. Aussage vom Architekten. Grundstücksbesichtigung war vor einer Woche.
     
  5. andi5783

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    Also ich denke schon dass so etwas machbar ist. Ist aber natürlich abhängig davon was man alles baut und haben möchte.
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 14. November 2014
    Ralf Dühlmeyer

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    Ich komme schon mal nicht auf die 613 m³

    10*8*(KG + EG 6,0 + Kniestock 1,0 + Dach 8,0/2/2) = 710 m³

    Was für ein Baugrund???

    Welche Ausstattung (Jaja - normal. Aber was ist normal? Das, was für die Geissens normal ist?)

    Insgesamt sehr seltsame Herangehensweise: Erst Grundtsück kaufen und dann prüfen, ob das Restgeld für ein Haus reicht.
     
  7. Thomas B

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    Köln scheint je ein günstiges Pflaster zu sein! Schön.

    Ich bin in den letzten Jahren immer bei ca. EUR 300 (+/-) gelandet. Natürlich abhängig von Größe und Ausstattung. KfW55 bedarf einiger technischer Features (KWL), die es natürlich kaum für lau geben wird. Insofern halte ich die Aussage mit den 280 EUR schon für sehr optimistisch. Ich hätte hier eher Richtung 320 - 330 EUR getippt. Zuzüglich Erschließung/ Anschlüsse.
     
  8. #7 Ralf Wortmann, 14. November 2014
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    Wenn ihr euch sowieso schon entschieden habt, mit einer Fertighausfirma (GÜ) zu bauen, bekommt ihr dort doch alles aus einer Hand. Da ist üblicherweise auch die gesamte Planung mit im Preis drin. Lasst euch doch ein vollständiges Angebot machen für das von euch gewünschte Haus mit allem drum und dran. Reduziert eure Ansprüche in Bezug auf Hausgröße und Ausstattung soweit, bis der Preis stimmt. Denkt auch mal darüber nach, ob ihr ohne KfW 55 vielleicht nicht preiswerter davon kommt (Darlehensrechner bemühen).

    Rechnet nicht zu knapp. Unvorhergesehenes gibt es auch beim GÜ-Vertrag.

    Wenn der Preis (mit allen Nebenkosten) dann ins Budget passt, geht zum Notartermin, unterschreibt und nehmt sodann, wenn der Grundstückskauf perfekt ist, das Bauvertragsangebot an.

    Dann braucht ihr nicht mit Preisen auf der Grundlage von Kubikmeter umbautem Raum herumzuspekulieren. Das ist alles viel zu vage und vor allem riskant.

    Ratsam wäre noch, die beiden Verträge vorher juristisch checken zu lassen.
     
  9. #8 Bickendorfer, 14. November 2014
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    Hallo,

    ich hab auch nochmal nachgerechnet und komme auf ca. 730m³ im Vorbescheid stehen auch 737m³. Was dann ja stimmt. In der Baugenehmigung stehen 613m³, dieser liegt mir aber leider nicht vor. Den habe ich nur beim Architektengespräch gesehen. Wenn er einen Faktor von 0,5 beim Keller genommen hat kommt man auf ca. 613m³. Kann das sein?

    Ohne Keller sind wir bei ca. 485m³ x 320€ =155200€ + 50000€ Keller sind 205200€ . Sieht für mich realistisch aus.
    Baugrund ist Flach und aus Sandigen Lehm.

    Normaler Standard:
    Außenwände mit U-Wert unter 0,22 bei einer Stärke von 36,5cm verputzt. Ziegel T7, Ytong, Bimsstein, WDVS mit KS oder Fertigbetonteile, Holzständer (Preis entscheidet)
    Innenwände: Trockenbau oder Massiv
    Bad: Günstigste Line eines Markenherstellers. 2 Duschwannen, 2 WC’s, eine Badewanne, 1 Handwaschbecken, 1 Doppelwaschbecken
    EG: Boden komplett gefliest. Fliesen bis zu 30€ m²
    DG: Böden aus Laminat bis zu 20€m² selbst verlegt
    Wände: Fertig Verputzt, Tapezieren machen wir selbst.
    TGA: Fußbodenheizung, Luft/Wärmepumpe, eventuell KWL mit Wärmerückgewinnung. Bäder in DG, EG sowie Küche liegen über dem Technikraum mit Versorgungsschacht
    Fenster: ca. 15% 3 Fach verglast Kunststoff, Rolläden oder Schiebeläden
    Dach: Massiv oder Holz U-Wert 0,15 oder besser
    EG: Großer Wohn Essbereich, Diele, Gäste WC mit Dusche, Speisekammer
    DG: 3 Schlafzimmer und Bad. Eventuell Gauben keine Dachfenster
    Keller: Nicht ausgebaut mit Vorbereitung für Fußbodenheizung, Abwasser und Wasser
    Zugang: Ca. 20m lange 3 Meter breite Zufahrt
    Erschließungskosten: Abwasser, Wasser, Strom, Telefon, Kabelfernsehen
    Balkone: Bodentiefe Fenster zur Vorbereitung um später eventuell einen Balkon Nachzurüsten

    Wir haben uns für einen Fertighausanbieter entschieden, der uns ein genaues Angebot unterbreiten soll. Würden aber lieber mit einem Architekten bauen. Würde mich da einfach sicherer fühlen. Kann es sein, dass der Architekt die Zahlen schönrechnet, damit man mit ihm baut? Oder sind die Zahlen nur so gut, damit das Grundstück verkauft wird? Er wurde ja vom Verkäufer beauftragt.

    Ich habe auch noch keinen Kostenvoranschlag für seine Dienste erhalten. Wer bezahlt denn die Vorplanung? Ich habe ihn ja nicht beauftragt? Erreiche ihn auch nicht am Telefon. Sollte ich den Architekten wechseln?

    Baubeginn ist frühestens 1.3.2015 es müssen noch Abbrucharbeiten vom jetzigen Besitzer erledigt werden. Jetzt will ich mir erstmal das Grundstück sichern . In dieser Lage gibt es so gut wie keine. Die Eigentümer sind die zukünftigen Nachbarn und suchen sich den Käufer aus. Hinter mir stehen ca. 10 weitere Interessenten Schlange. Zudem steigt die Grunderwerbssteuer nächstes Jahr bei uns um 1,5%. Frage ist nur ob ich mit einem Budget von 450000€ hinkomme. Folgende Kosten sind fix:

    Grundstück: 175000€
    Makler: 6247,5€
    Grunderwerb: 8750€
    Notar: 3150€
    Gesamt: 193147,5€

    Macht: 256852,5€ für den Rest

    Weiteres vorgehen: Schriftliche Angebote einholen von einem Fertighausanbieter, eine Kostenkalkulation des Architekten und ein schriftliches Angebot einens lokalen Bauunternehmers. Wenn alle Angebote bzw. Kostenkalkulationen in diesem Rahmen sind unterschreiben wir den Vertrag.
    Bevor es zur Unterschrift mit Architekt, Fertighausanbieter oder BU kommt wird dieser sicher noch juristisch Geprüft. Zur Sicherheit würde ich auch noch einen externen Sachverständigen einschalten der die verschiedenen Gewerke kontrolliert. Beim Architekten nicht notwendig.
     
  10. dimitri

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    Ist das Grundstück denn so der Überbringer, dass man seine Existenz an ein paar Zahlen aufhängt, die stimmen können oder auch nicht? Wenn man sich sein Traumhaus (noch) nicht leisten kann, dann besser nochmal zurück auf Los und ruhig überlegen, was will ich eigentlich. Wir haben auch bereits zweimal einen geplanten Kauf wieder abgesagt, weil es einfach nicht gepasst hat, erst beim dritten Anlauf war alles perfekt :-)

    Lieber ein Jahr warten, als dann vor einem finanziellen Problem zu stehen, in das man sich ohne Not selbst hineinmanövriert hat.
     
  11. R.B.

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    und denke daran Reserven einzuplanen. Bei so einem Hausbau geht das Geld schneller weg als man denkt, und es wäre der erste Hausbau bei dem während der Planung nichts vergessen wurde (was zu zusätzlichen Kosten führt.)
     
  12. ultra79

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    Mich wundert das hier noch keiner laut schreit - also 205k EUR für ein schlüsselfertiges Haus in der Größe samt Keller - halte ich für völlig unrealistisch.

    205k reichen vielleicht für das reine Haus. Wenn man bei der Ausstattung mit "Standard" zufrieden ist.

    Die 50k für Keller können stimmen - oder auch nicht. Je nachdem was da alles drin ist. Bei mir waren die Bodenarbeiten mit Abfuhr und Verfüllmaterial etc. schon einziemlicher Kostenfaktor - und der Keller dank weisser Wanne und ein paar sonstiger Extras lag ich allein schon bei 55k oder so... halt ohne den Mehraufwand bei den Erdarbeiten etc...

    Also schau genau hin was du bekommst und was du brauchst - nicht das du irgendwann feststellst das ein paar 10k EUR fehlen...
     
  13. #12 Bickendorfer, 14. November 2014
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    @dimitri Wir suchen schon seit 2 Jahren was leider ohne Erfolg. 1 mal hat uns der Makler versetzt. 1mal wurden die Kosten für eine Renovierung von einem Sachverständigen so hoch eingeschätzt, dass wir nochmal abgesprungen sind. Bei mehreren Bieterverfahren waren wir zwar unter den ersten fünf aber es hat immer noch nicht gereicht. Die Preise sind in den 2 Jahren um ca. 10%-20%. Wenn wir selbst bauen können wir wenigstens alles so realisieren wie wir es brauchen. Wir wohnen jetzt zur Miete in einer Wohnung die immer wieder Schimmelt und die wir nur warm bekommen wenn wir die Heizung ständig auf volle Pulle laufen.
    @R.B. 450000€ sind unser Limit wir würden aber auch noch mehr von der Bank bekommen. 20% Eigenkapital + 1/3 des Haushaltseinkommen gehen für Rate + Nebenkosten drauf. Es erscheint mir einfach am vernünftigsten. Selbst wenn der Bau 50000€ mehr kostet, nagen wir noch nicht am Hungertuch. Es gibt also Reserven.
    @Ultra79 Habe ein Kostenvoranschlag für einen ähnlichen Keller mit Aushub für 37000€ gesehen

    Ein Haus in der Gegend, wenn es denn mal eines gibt, kostet 3500€ pro m² ohne Nebenkosten für Makler, Grunderwerbssteuer etc. Wenn ich das Ding für 450000€ realisieren kann, lebe ich mit dem guten Gefühl, ich kann das Haus immer wieder verkaufen ohne mein Gespartes zu verlieren.

    Ihr macht mir aber ganz schön Angst und so langsam bekomme ich das Gefühl, dass ich meinem Architekten nicht vertrauen kann.
     
  14. #13 Ralf Dühlmeyer, 14. November 2014
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    Wieso, ich denke, das ist nicht DEINER, sondern der des Verkäufers
     
  15. ultra79

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    Ein Kostenvoranschlag ist ein Kostenvoranschlag - was es kostet weisst du hinterher und die Kunst beim Angebote lesen ist zu sehen was nicht dabei ist. Der Teufel steckt im Detail. Und irgendwo dann auch bei der Qualität.

    Wenn man seine Kellergrube mit dem Aushub verfüllen kann spart man (gegenüber uns) einiges - aber wenn der Aushub schlecht ist geht es nicht (oder man macht es wie unsere Nachbarn und schmeisst ihn wieder rein und freut sich dann über eine Menge Setzungen in den Außenanlagen).

    Wenn man keine weiße Wanne braucht wird es billiger - wenn man den Keller nicht dämmt auch - keine Frage. Alles höchst individuell. Daher genau hinschauen. Auch ins Bodengutachten.

    Ich kenne mehrere Leute die zwischen 130 und 160 m² gebaut haben - keiner lag am Ende unter 1700 EUR pro m² für das reine Haus. Und da liegt auch nirgendwo Marmor (obwohl es natürlich Unterschiede in der Ausstattung gibt - der eine hat ne teure Badfliese und der andere größere Fensterelemente)... daher halte ich 205k mit Keller für absolut nicht darstellbar - insbesondere da die Preise in den letzten 2 Jahren deutlich angezogen haben.

    Und das ist auch hier die Meinung in den meisten Threads btw...
     
  16. #15 Bickendorfer, 14. November 2014
    Bickendorfer

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    Das kenne ich nur zu gut mit den Details. Beruflich habe ich viel mit Kostenvoranschlägen zu tun leider nicht im Baubereich. Wenn ich eure Zahlen so lese, fehlen mir einfach 20000€-50000€. Ich muss mir einfach im klaren sein, dass die monatliche Belastung eventuell höher werden kann. Ich halte euch auf dem laufenden wenn die Kostenschätzung des Architekten da ist. Mal schauen was er sich so ausrechnet. Haben wir hier im Forum keine Datenbank für sowas? Im Internet kusieren die wildesten Zahlen.
     
  17. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    sind die 280 netto vielleicht?... :shades

    Und, einerseits von kfw 55 zu reden und dann als " normal" andererseits ne Wand mit U = 0,22

    Nichts für ungut, Du solltest Dir erst mal im Klaren werden, was Du willst und worüber Du redest.

    1. Holz oder Massiv? Und glaube mir: ein guter (!) HRB ist nicht günstiger als das, was Du da oben als massiv haben willst. Dafür liegen da Welten dazwischen.

    usw. usw.
     
  18. #17 Bickendorfer, 14. November 2014
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    Ja das mit dem Netto kommt hin. Was meinst du mit KfW 55 und worüber ich rede. Normaler Standard ich möchte KfW 70 wenn das mit einer günstigeren Wand möglich ist dann bitte her damit. Deshalb spreche ich ja auch mit Architekten. Holz oder Massiv ist mir egal. Wie beschrieben. Massiv möchte ich doch gar nicht unbedingt. Was bedeutet HRB?
     
  19. R.B.

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    Hat er doch geschrieben:

    Was er damit sagen will, der U-Wert ist nicht gerade berauschend.

    Holzrahmenbau ? ;)
     
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  21. #19 Bickendorfer, 14. November 2014
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    Um Missverständnisse zu vermeiden. Die Fertighausfirmen haben mir KfW 55 angeboten, da sie KfW70 gar nicht mehr anbieten. Mir reicht KfW 70 wie das erreicht wird ist mir herzlichst egal. Die Kosten die mir der Architekt nannte waren auf KfW 70 bezogen. Dass Holzrahmenbau auch teuer sein kann weiß ich. Ich habe ja geschrieben was ich unter normalen Standard verstehe. Heißt ich möchte keine Sauna, Gauben, Türmchen oder sonst was. Ein Rechteckiger Kasten mit 130qm Wohnfläche in KfW 70 mit Satteldach und Keller. Böden im DG verlege ich selbst. Wände müssen nur verputzt sein. Das alles sollte nicht mehr als 250000€ kosten. Falls hier ein GU ist der das realisieren kann kann er mich gerne Anschreiben.
     
  22. R.B.

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    Mir wäre das nicht egal, denn wenn man schon den Aufwand betreibt, dann möchte man doch als Ergebnis auch geringe Heizkosten, oder etwa nicht?
     
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