HowTo: Gesamt-Effektiv-Zins einer Mischfinanzierung berechnen

Diskutiere HowTo: Gesamt-Effektiv-Zins einer Mischfinanzierung berechnen im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, da sich das Kreditinstitut nicht in der Lage sah, für das angebotene Konzept aus Vorfinanzierung + Bausparer einen Gesamtzins...

  1. #1 SirSydom, 02.11.2015
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    Hallo zusammen,

    da sich das Kreditinstitut nicht in der Lage sah, für das angebotene Konzept aus Vorfinanzierung + Bausparer einen Gesamtzins zu berechnen, stand ich heute vor der Aufgabe die selbst zu ermitteln
    (Es war übrigens eine mit einem roten S, keine böse Internetbank).

    Man braucht nur das komplette Cashflow-Profil, das heißt alle Zahlungen mit Datum, die man in eine Liste einträgt.
    Danach probiert man (ja.. Excel-Virtousen vortreten die das lösen können, ich war heute quick&dirty unterwegs) solange am Zins herum, bis ein bestimmtes Feld 0 ist.
    Tada!

    Dieses Excel wollte ich euch nicht vorenthalten: Link
     
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  3. #2 tanzbaer, 02.11.2015
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    Wofür braucht man den Effektiv-Zins einer Mischfinanzierung? Hoffentlich nicht als Basis für einen Vergleich. :yikes
     
  4. #3 SirSydom, 03.11.2015
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    Natürlich.
    Oder wie triffst du die Entscheidung zwischen
    Bank A, mit Vorfinanzierung Zins Z1, Bauspardarlehen Zins Z2, Bausparhuthabenzins Z3
    und
    Bank B, mit Vorfinanzierung Zins Z4, Bauspardarlehen Zins Z5, Bausparhuthabenzins Z6

    ?
     
  5. Duddla

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    Das machst du doch schon gar nicht so schlecht in deiner Excel ;)
    Berechne doch einfach die kompletten Finanzierungskosten, bzw. was dich dein Bauprojekt bis zur vollständigen Tilgung kostet inkl. Zinsen, Gebühren... Den Bausparzins kannst du ja gegenrechnen. Praktisch

    Ob da nachher ein jährlicher Ø-Zins von X,XX% oder Y,YY% wäre mir dabei egal. Praktisch in deinem Beispiel "Alle Zahlungen". Wenn dir der Ø-Zins kannst ja auch damit als Ausgangsbasis mit der Zinseszinsformel rückwärtsrechnen...
     
  6. #5 Der Bauamateur, 03.11.2015
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    Wenn man so einen Aufriss macht, dann aber bitte die Zahlungsströme auch mit einer angemessen Inflationsrate abzinsen, damit sich auch zeitliche Komponente in den Zahlungsströmen niederschlägt.
     
  7. ziesel

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    Menü => Daten => Was-wäre-Wenn-Analyse => Zielanalyse =>
    Zielzelle G4
    Zielwert 0
    Veränderbare Zelle G1

    (Ich bin mir gerade nicht sicher, ob dazu ggf. das Addon "Solver" installiert sein muss)

    Dafür verrätst du jetzt aber, was ein

    ist.

    Bekommt man als Hutbesitzer bessere oder schlechtere Konditionen?
     
  8. #7 toxicmolotow, 04.11.2015
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    Der Bauamateur hat recht, die Verbarwertung wurde vergessen, um Differenzen unterschiedlicher Salden zu kompensieren.

    Mann kann es aber auch übertreiben.
     
  9. #8 tanzbaer, 04.11.2015
    Zuletzt bearbeitet: 04.11.2015
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    Ich bin mir der Erinnerung nach ziemlich sicher, dass der interne Zinsfuß bei einer Normalinvestition schon nur bedingt taugt. Das hier ist aber keine Normalinvestition. Ich hab gerade keine Zeit zu wühlen, aber aus dem Studium meine ich mich an schöne kleine Extrembeispiele erinnern zu können.
     
  10. #9 SirSydom, 04.11.2015
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    Was ist das für eine Frage? Bessere natürlich.

    Ist für den Zweck des reinen Vergleichs die "Verbarwertung" so relevant, wenn sich keine gravierenden Änderungen im Cashflow gibt?

    Mir hätte ja der Effektiv-Zins nach PAngV gereicht, aber während Bank 1 den ohne Probleme berechnet hat sah sich Bank 2 dazu nicht imstande...
     
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  12. #10 tanzbaer, 05.11.2015
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    2 min hatte ich heute noch.

    http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/vermoegensfragen/interner-zinsfuss-versagt-bei-bewertung-von-bausparvertraegen-1613199-p3.html

    war der erste Treffer bei google.

    Vielleicht findet sich ja doch noch der ein oder andere BWler hier der sich besser erinnert. Meiner Erinnerung nach wäre eine Kurzzusammenfassung Investitionsentscheidung wie folgt.

    Man betrachtet Normalinvestitionen. D.h. Entweder eine Auszahlung und danach nur noch Einzahlungen oder eine Einzahlung und danach nur noch Auszahlungen. Dann sind Kapitalwert (abgezinst auf heute), Endwert (aufgezinst) oder interner Zinsfuß valide Ansätze um einen Anlageentscheid zu treffen zwischen verschiedenen Investitionen, die allerdings von der Laufzeit her gleich sein müssen. Aber selbst in diesem vereinfachten Universum lassen sich 3 Investitionsmöglichkeiten konstruieren wo je nach Wahl (Kapitalwert, Zinsfuß) jeweils andere Möglichkeiten besser erscheinen.

    Bei Kombinationen aus Sparen und Kredit geht das mit den Vergleichsgrößen regelmässig schief. Annuitätendarlehen und Mischfinanzierung (Sparen und Darlehen) kann man damit nicht vergleichen. Die Aussagekraft ist gleich null. Zum einen sind die Zahlungsströme nicht gleich, der Erinnerung nach müsste man deshalb für die Differenz eine Alternative Geldanlage mit in Betracht ziehen.

    Eine Variante (Vergleich Misch zu Annuitätendarlehen) ist im Artikel angerissen. Du nimmst die Zahlungsströme aus der Mischkalkulation, bedienst darüber ein Annuitätendarlehen und rechnest aus wie hoch der Zins dafür sein darf, damit dies mit dem gleichen Zahlungsstrom auf 0 ausgeht wie die Mischfinanzierung. Darüber lassen sich auch Risiken bezüglich Zinsbindung besser abschätzen. Du bedienst dann mit den Zahlungsströmen der ersten X Jahre (Festschreibung) den Kredit mit festem Zinssatz und machst die Berechnung des Zinses für die Abdienung nur für den Rest.
     
  13. #11 Der Bauamateur, 05.11.2015
    Der Bauamateur

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    Das kommt darauf an, wie groß der Zinsunterschied ohne Verbarwertung ist, welche Annahmen bei der Barwertermittlung getroffen werden und was für Änderungen als "gravierend" definiert werden. Wenn schon, dann richtig :)
     
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