Hypothek vs. Grundschuld

Diskutiere Hypothek vs. Grundschuld im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, ich habe gehört, dass die Grundschuld heute üblich ist und quasi die Hypothek ersetzt hat. Gehört habe ich auch, dass eine Hypothek...

  1. FirstHouse

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    Hallo,

    ich habe gehört, dass die Grundschuld heute üblich ist und quasi die Hypothek ersetzt hat. Gehört habe ich auch, dass eine Hypothek besser ist.
    Hat man überhaupt eine Wahl oder kann man darüber mit der Bank verhandeln?
    Wenn die Grundschuld unumgänglich ist, kann man dann eine sog. Buchgrundschuld im Grundbuch eintragen lassen und außerdem, dass die Grundschuld nur mit Zustimmung des Eigentümers abgetreten werden darf?
    Kann man bei der Grundschuld vermerken lassen, dass sich diese ausschliesslich auf einen Kredit xy bezieht?

    FirstHouse
     
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  3. FirstHouse

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  4. Stefan61

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    Ich habe den Fernsehbeitrag auch gesehen; er war etwas reißerisch. Zu Ihren Fragen: Erstens kann man elbstverständlich darüber verhandeln, ob das Darlehen durch eine (akzessorische) Hypothek statt durch eine (abstrakte) Grundschuld gesichert wird. Zweitens werden heutzutage fast immer Buchgrundschulden bestellt; oft ist die Erteilung eines Briefes sogar ausdrücklich ausgeschlossen. Drittens kann man auch die Abtretung der Grundschuld vertraglich ausschließen. In allen Fällen spielen Verhandlungsgeschick und -macht eine Rolle. Bei einem Discountkredit per Internet wird es schwieriger sein, solche Bedingungen durchzusetzen.
     
  5. #4 Alfred Witzgall, 22. November 2007
    Alfred Witzgall

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    Wer interessiert sich im "cross-selling" BauFi Alltag für Sicherheiten ?

    Jeder Bänker bekommt während seiner Ausbildung die wesentlichen Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld mit.

    Die einfachste Erklärung:

    Die Hypothek hängt direkt mit dem Kredit zusammen und "schmilzt" mit jedem getilgten Euro der Kreditschuld um den gleichen Betrag wie der Kredit mit und kann auch nicht mehr aufleben.

    Die Grundschuld ist ein eigenständiges Recht. Die kann auch bestellt werden, ohne einen Kredit auszuleihen. Folglich verschwindet sie nicht bei der Tilgung der Kreditsumme und kann beliebig oft in Anspruch genommen werden ( Dies ist sowohl ihr Vor- als auch ihr Nachteil) je aus wessen Sicht.

    Bei Beschaffung eines Kredites z. B. einer Baufinanzierung interessieren mehr und mehr nur noch die Kreditsummen und was man daraus noch für Geschäfte (cross selling) generieren kann. Kreditvermittler bzw. Verkäufer sind in großen Massen nicht als Bänker ausgebildet bzw. haben keinen blassen Dunst vom "Sicherungswesen", oder vernachlässigen dieses Thema einfach (Banken?).

    Da ja nur "schnell und billig" gefragt ist, ist der Kunde zufrieden, wenn er seine Kreditzusage mit Superzins und Passivhaussupersonderkonditionen von der KfW hat. Die nur vom Erfolg lebenden Kreditvermittler bzw. verkäufer werden (natürlich) "alles" dafür tun, damit dies auch gelingt. Wer achtet schon auf die "Besicherung" und deren möglichen strategischen Folgen ?:think

    Wozu Geld ausgeben ......."nur für einen Rat..???", es gibt ja den guten Bekannten vom Fußballverein und dessen Finanzexpertenkumpel:cool:

    Sicher sind die Fälle des Fernsehbeitrages speziell gelagert. Bei mir tun sich da (zu)viele Fragezeichen auf. Ohne die Vertragsverhältnisse bzw. Umstände näher zu kennen, kann man deshalb überhaupt keine spezielle Aussage dazu machen. Normalfälle waren das nicht. Für mich war der Beitrag fachlich zu "dünn" um damit etwas anfangen zu können.:confused:

    Wenn Sie etwas Erheiterung in den Bankalltag bringen wollen. Gehen Sie mal in eine Bank und fragen nach, ob Sie Ihren Kredit auch mit einer Hypothek besichern können.:wow

    Ach ja..........der Grund, wieso es die schlichte und einfache (aus Kundensicht) Hypothek nicht mehr gibt. Mit der Grundschuld hat man (aus Bankensicht) den Kunden besser an sich "gebunden" sprich "in der Hand".:p

    Wer sich aber auskennt und seine Sicherheiten enstprechend "verhandelt" kann solche Erlebnisse, wie in den Medien immer wieder gerne mal übergeigt, von vornherein ausschließen.
     
  6. R.B.

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    Ergänzend kann man vielleicht noch hinzufügen, daß man bei entsprechender Tilgung des Kredits auch eine Anpassung der Grundschuld einfordern kann.
    Die Bank darf keine Überbesicherung fordern...wenn jedoch der Kunde zustimmt...:(

    Soweit die Theorie.

    Aber spätestens wenn es um die Kosten geht, überlegt sich der Kunde zweimal ob er jährlich (oder wie auch immer) die Grundschuldeintragung oder -abtretung anpassen lässt.

    Wer keinen Stress mit seiner Bank hat, muß sich um die Grundschuldeintragung keine Sorgen machen. Nur....die Zeiten können sich schnell ändern.

    Gruß
    Ralf
     
  7. Seev

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    @Alfred Witzgall

    Wie sollte das Verhandlungsergebnis der Sicherheiten dazu konkret aussehen? Kann man vereinbaren, daß die Forderungen nicht verkauft werden können?

    Gruss Seev
     
  8. Stefan61

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    Seev, natürlich kann man die Abtretung vertraglich ausschließen. Dafür braucht es nur einen Satz im Darlehensvertrag.
     
  9. #8 Ralf Dühlmeyer, 23. November 2007
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    Den die Bank aber unterschreiben muß :smoke
    MfG
     
  10. #9 Alfred Witzgall, 24. November 2007
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    ja, man kann.:)
     
  11. R.B.

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    ja, man kann (es versuchen)..:bounce:

    Gruß
    Ralf
     
  12. rudi1106

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    Jaja, die guten alten Heuschrecken...

    Ein vertragliches Verbot der Abretung spielt leider überhaupt keine Rolle, wenn sich die Bank nicht daran hält. Das ist gerade das beschriebene Problem der Grundschuld. Und wenn der Schwarm einen erstmal abgegrast hat, hat man nicht mehr genug Geld, um die böse Bank zu verklagen...
     
  13. Stefan61

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    @rudi 1106: Sie wollen Rechtsanwalt sein? Haben Sie schon einmal von § 399 BGB gehört? Oder denken Sie an § 354a HGB, der aber nicht für Konsumenten gilt?

    Für Nicht-Rechtsanwälte: Die Abtretbarkeit einer Forderung kann vertraglich ausgeschlossen werden (§ 399 BGB). Dieses Recht wird durch § 354a HGB eingeschränkt; die letztere Vorschrift findet aber nicht auf Konsumenten Anwendung. Aus diesem Grund ist die vorige Antwort eine Räuberpistole, die geeignet ist, Konsumenten zusätzliche (unberechtigte) Angst vor Heuschrecken einzujagen.

    P.S.:
    Dieses Forum ist klasse, wenn es um Technik geht, aber grenzwertig, wenn juristische Fragen aufkommen.
     
  14. PeMu

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    Nachdenken kostet extra.
    Wir sind ja auch Bauexperten.

    Und da ist Finanzierungsrecht weniger unsere Stärke, wenn nicht ein paar bewanderte User da was beitragen.
    -> Finanzexperten.

    Und Steuerrecht noch weiter unten in der Skala.


    -----------------
    Mal so allgemein zur Erinnerung:

    Die Berufsbezeichnung ist eine Selbstauskunft und wird nicht weiter überprüft.
    Sie soll den Eindruck mitteilen, wer laie oder vom "Fach" ist.
    Für Manche Zeitgenossen ist es mehr eine humorvolle Zeile, Ärger über den Überwachungsstaat oder wie trickse ich die aus....


    Und man darf hier auch mal was falsches sagen.

    Ach so: Wissenslücken gehören auch zur Daseinsberechtigung.
     
  15. Stefan61

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    @PeMu: Ich will ja auch gar nicht kleinlich sein. Aber wenn jemand unter der Bezeichnung Rechtsanwalt falsche juristische Hinweise gibt und damit Leute ängstigt, die nach dem Beitrag in "Plusminus" ohnehin schon verängstigt sind und sich alsbald zwangsversteigert wähnen - dann halte ich das nicht für die feine Art.
     
  16. rudi1106

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    Nur mal als kleiner Hinweis bezüglich falscher Aussagen: Es geht hier nicht um die (schuldrechtliche) Darlehensforderung, sondern um die sachenrechtliche (!!!) Grundschuld. Und wenn man da den Unterschied nicht kennt, sollte man sich die Bewertung juristischer Aussagen mal ganz gehörig verkneifen!

    Und ob es "die feine Art" ist zu behaupten, man kann ja einfach ein Abtretungsverbot in den Darlehensvertrag setzen, dann wär man vor einer gesonderten Verwertung der Grundschuld geschützt, wage ich mal zu bezweifeln...
     
  17. Stefan61

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    Rudi1106, ich hab jetzt kapiert ...

    ... daß Sie kein Rechtsanwalt sind, sondern Schüler/Student o. ä. und hier ein wenig üben, gelle? Ansonsten würden Sie nicht ernsthaft bestreiten, daß man die Abtretung einer Grundschuld vertraglich wirksam ausschließen kann. Konsultieren Sie doch z. B. http://www.jurawelt.com/studenten/skripten/zivr/1796, eine Quelle, die Sie im Jurastudium ohnehin brauchen werden (dort Punkt C. III. 15.).

    Zusammengefaßt: Der oben zitierte § 399 BGB erlaubt den Ausschluß der Abtretung der Darlehensforderung. Der Ausschluß überträgt sich bei geeigneter Sicherungszweckvereinbarung auf die Grundschuld. Oder man formuliert den Ausschluß explizit für die Grundschuld, was nach § 413 BGB möglich ist. Gefragt war oben nicht die genaue Formulierung, sondern ob es überhaupt möglich ist, eine Abtretung wirksam auszuschließen. Dies ist unzweifelhaft der Fall, und jeder Volljurist kennt § 413 BGB.
     
  18. rudi1106

    rudi1106

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    Super, erstmal rumpöbeln und dann doch zurückrudern.

    Ihre Aussage war nicht, dass eine Abtretung ausgeschlossen werden kann, sondern dass dies durch einen Satz im Darlehensvertrag möglich ist!

    Und gerade das ist nicht wirksam möglich.

    Ein Abtretungsverbot kann natürlich (theoretisch) im Grundbuch eingetragen werden. Etwas anderes habe ich aber nie behauptet.
     
  19. Stefan61

    Stefan61

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    Zur Erinnerung, Ihre Aussage lautete, Zitat:

    "Ein vertragliches Verbot der Abretung spielt leider überhaupt keine Rolle, wenn sich die Bank nicht daran hält. Das ist gerade das beschriebene Problem der Grundschuld." Dieses Statement, oben für jedermann unter #11 nachzulesen, ist falsch.

    Ich habe in #3 behauptet, die Abtretung einer Grundschuld könne vertraglich ausgeschlossen werden. Das ist richtig. Meine Aussage #7, der Ausschluß der Abtretung im Darlehensvertrag bedürfe nur eines Satzes, ist bei entsprechender Sicherungszweckerklärung ebenfalls richtig. Daß man alternativ auch die Abtretung der Grundschuld selbst ausschließen könnte, war hier kein Thema, da nicht gefragt.
     
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  21. rudi1106

    rudi1106

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    Sie können doch nicht allen Ernstes behaupten, dass man in einem privatschriftlichen Vertrag ein dingliches Recht an einem Grundstück wirksam ändern kann. Ich bin langsam wirklich fassungslos...
     
  22. Stefan61

    Stefan61

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    Das ist zwar inzwischen off-topic, aber ...

    ... immerhin. Die ursprüngliche Frage von Firsthouse lautete: "Wenn die Grundschuld unumgänglich ist, kann man dann eine sog. Buchgrundschuld im Grundbuch eintragen lassen und außerdem, dass die Grundschuld nur mit Zustimmung des Eigentümers abgetreten werden darf?"

    Das haben mehrere Forumsteilnehmer, darunter ich, bejaht, und Sie haben es fälschlich verneint.

    Darüber hinaus kann die Sicherungszweckerklärung bestimmen, daß die Grundschuld nur der Sicherung einer bestimmten Forderung dient. Wenn die Abtretung der Forderung sodann im Darlehensvertrag ausgeschlossen wird, steht dem Grundstückseigentümer bei isolierter Abtretung der Grundschuld eine Einrede zu.
     
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