Ideen/Anregungen zur Anschlußfinanzierung gesucht!

Diskutiere Ideen/Anregungen zur Anschlußfinanzierung gesucht! im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Foriker, ich lese hier schon gut 3 Jahre mit, hatte das Forum aber erst entdeckt, als meine Finanzierung stand und deshalb bisher wenig...

  1. oldjo

    oldjo

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    Hallo Foriker,

    ich lese hier schon gut 3 Jahre mit, hatte das Forum aber erst entdeckt, als meine Finanzierung stand und deshalb bisher wenig Fragen.
    Da bei mir in einiger Zeit die Anschlußfinanierung ansteht, wollte ich mich mal nach Tipps und Meinungen umhören.

    Ausgangslage:
    2002 das Haus meines Großvaters im Rahmen eines Erbauseinandersetzungsvertrages übernommen: Der Wert waren 200 T€. ¾ davon hatte ich meinem Onkel und meinem Vater zu bezahlen, das restliche Viertel war „mit warmer Hand vererbt“. Zu finanzieren waren also 160 T€ (incl. Notarkosten und ein paar Schönheitsreparaturen):
    - 80 T€ über einen BSpV (40 T€ waren bereits angespart, 40 T€ zu tilgen)
    - 45 T€ über ein zinsloses Darlehen der Eltern, das mit dem Baukindergeld getilgt wurde.
    - 35 T€ über ein Hypothekendarlehen (5 % effektiv, 10 a Zinsbindung, 30 a Laufzeit).Keine Möglichkeit zu Sondertilgungen!
    2006 dann Sanierung mit neuen Fenstern, Fassaden-, Kellerdecken- und Dachdämmung: 65 T€ über die KfW zu damals 1,31 % effektiv mit 10 a Zinsbindung und 30 a Laufzeit finanziert. Das KfW-Darlehen ist nachrangig, kann aber jederzeit unbegrenzt sondergetilgt werden.

    Aktuelle Situation:
    Der BSpV und das Darlehen der Eltern sind mittlerweile getilgt. Ich tilge das Hypothekendarlehen mit ca. 186 €/Monat und das KfW-Darlehen mit 227 €/Monat. Möglichkeiten, eines der Darlehen bei Ende der Zinsbindung komplett zu tilgen, sehe ich momentan nicht.

    Die Zinsbindung des Hypothekendarlehens endet am 01.10.2013 (Restschuld dann ca. 28 T€), die des KfW-Darlehens am 30.06.2016 (Restschuld dann ca. 47 T€). Die Hypothekenbank möchte mir nun ein Forwarddarlehen anbieten, da ja die Zinsen „voraussichtlich wieder steigen und 2013 wahrscheinlich und 2016 bestimmt höher sind als heute“ (Zitat der Bank-Mitarbeiterin, wie hoch sie dann sind, sagt ihre Glaskugel aber leider nicht ;-)).
    Jetzt mach ich mir meine Gedanken über verschiedene Szenarien:
    1. Ich unternehm gar nichts vorab und kümmere mich für beide Darlehen getrennt um eine Prolongation bzw. Anschlussfinanzierung
    2. Ich kümmere mich jetzt um ein FWD-Darlehen für das Hypothekendarlehen und in ein paar Jahren um eine Anschlussfinanzierung für das KfW-Darlehen und mache mit 2 Darlehen weiter.
    3. Bei der Anschlussfinanzierung des Hypothekendarlehens stocke ich den Darlehensbetrag drastisch auf, damit ich das KfW-Darlehen ablösen und dann mit einem großen Darlehen weitermachen kann.
    4. Ich mach für das Hypothekendarlehen nur eine Zinsbindung bis zum Ende der Zinsbindung des KfW-Darlehens und löse dann beide mit einem ab.

    Ich hab mit zu den einzelnen Szenarien schon Pros und Cons gesammelt, aber noch keine Meinung gebildet.
    Deshalb hier meine Fragen:
    1. Gibt es Szenarien, die ich übersehen habe?
    2. Was würdet ihr machen (und warum)?
    3. Was wären Eure Kriterien?

    Im Voraus vielen Dank für Feedback!
    Falls Fragen offen sind oder wichtige Infos fehlen, reiche ich die gerne nach!

    Gruß,
    Jörg
     
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  3. Sally73

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    Punkt 3 würde ich direkt abhaken, da Du ja dann 3 "günstige" KfW-Jahre (von 2013 bis 2016) gegen höherverzinste tauschen würdest.

    Die Aussage der Bank-Mitarbeiterin, dass die Zinsen „voraussichtlich wieder steigen und 2013 wahrscheinlich und 2016 bestimmt höher sind als heute“ ist entweder ungeschickt formuliert oder die arme Frau hat ihren Chef im Nacken sitzen, der sie bedrängt, doch endlich mal ein paar Forward-Darlehen abzuschließen.
    Glücklicher, ihr aber den Abschluss des Geschäftes nicht unbedingt näherbringend, wäre etwa gewesen: "Die Zinsen werden steigen.. oder sinken... oder bleiben, wie sie sind...". :D

    Ich würde nun zu Variante 1 oder 2 tendieren, das aber davon abhängig machen, wie hoch der Forward-Aufschlag wäre. Soweit ich mitbekommen habe, rechnen einige Banken mit 0,02 pro Monat, was bei 3 Jahren einen satten Zinsaufschlag von 0,72 ergibt.
     
  4. ecobauer

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    Wenn sich die Bank auf Idee Nr. 3 einlässt, würde ich diese verfolgen und realisieren! Denn die aktuellen Zinssätze dürften wirklich historisch niedrig sein und ob wir das noch einmal erleben, ist aufgrund der Erfahrungen eher unwahrscheinlich.
     
  5. Sally73

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    Du würdest das Darlehen, dass noch bis 2016 mit 1,31 % verzinst ist, ablösen???:wow
     
  6. ecobauer

    ecobauer

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    Ist eine Rechenaufgabe. Klar löst er dabei ein jetzt günstiges Darlehen ab, aber wie sieht der Zins 2016 aus. Sondertilgen kann er ja nicht, sonst könnte mit dieser Option gespielt werden.
    Ich habe es jetzt nicht genau gerechnet, aber so aus dem Bauch heraus: Wenn der Anschlusszins nur 6% betragen sollte, könnte sich das schon rechnen.
     
  7. ecobauer

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    Ich habs jetzt doch mal überschlägig durchgerechnet.
    Wenn er das KfW-Darlehen jetzt zu neuen Konditionen ablöst, hat er in den noch 6 Jahren Laufzeit ca. 1.350€ mehr an Zinsen zu zahlen.
    Vorausgesetzt, er will die Restschuld von dann 47T€ in 20 Jahren tilgen, dem angenommenen Zinssatz von 6% dann in 2016, dann zahlt er bei der Zinsdifferenz zu heute von ca. 3,5% für 20 Jahre so ziemlich 5.875€ mehr an Zinsen.
    Ob es so kommt: Nun, wer weiß das. Dass die Zinsen auf Dauer so niedrig bleiben, davon können wir aber heute schon ausgehen!
     
  8. oldjo

    oldjo

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    Hallo Ecobauer,

    nur damit ich Deine Rechnung nachvollziehen kann:

    Wenn ich zu heute üblichen Zinsen das kfw-Darlehen ablöse, dann zahle ich die 1350 € mehr bezogen auf den Zeitraum von heute bis 2016 (Ende Zinsbindung Kfw). Hab ich das so richtig verstanden?

    Die 5875 € Unterschied beziehen sich auf eine Tilgung von 47 T€ innerhalb von 20 a bei 6 % gegenüber 2.5 %. Hab ich das auch richtig verstanden?

    Ob die 6 % in 2016 kommen, weiß natürlich heute keiner.
    Daß ich die 2,5 % nicht bekomme, weiß ich aber, da ich ja bei Variante 3 erst 2013 umschulden würde und wenn ich da heute schon ein FWD-Darlehen platziere, zahl ich einen Aufschlag. Ein Finanzierer aus dem Internet ruft mit den entsprechenden Daten (heute FWD für 81 T€ in 2013 als Volltilger in 20 a) aktuell 4,5 % auf.

    Sondertilgen könnte ich das KfW-Darlehen schon, aber da fehlt esim Moment einfach an den Rücklagen, um da was zu bewegen!

    Was mir an Sally73's Vorschlag aus post #2 nicht gefällt: Ich hab dann ja ab 2013 ca. 28 T€ im ersten Rang und ab 2016 47 T€ nachrangig. Sind da keine Probleme zu erwarten?

    Gruß,
    Jörg

    P.S.: Danke jedenfalls, daß ihr Feedback gegeben habt
     
  9. Stoni

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    Oldjo,

    Du hast , wenn ich das richtig gelesen habe, zwischen 2002 und jetzt bereits 80T€ getilgt und zusätzlich noch die KFW und das Darlehen bedient, also einen hohen monatlichen Abtrag geleistet.
    Was spricht dagegen, diese Leistung bis 2013 in Summe beizubehalten?
    Dann dürfte Dein Hypothekendarlehen nahe 0 sein.
    Dann 3 Jahre zur finanziellen Erholung bis der KfW - Kredit ausläuft.
    Und das sind ja dann nur noch 50 Mille - ich weiß, viel Geld - aber manche Autofinanzierungen sind höher.
    Da würde ich mich ganz entspannt zurücklehnen - welcher Zinssatz soll denn da kommen, um die Finanzierung noch in's Wanken zu bringen???
    Viele wären glücklich, wenn sie mit mit Deinen Problemen zu kämpfen hätten.
    Nur meine persönliche Meinung

    Gruß Stoni
     
  10. Sally73

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    Macht zusammen ca. TEU 75, oder? Wenn das Haus 200 TEU wert ist, ist das alles erstrangig, da erstrangig beduetet "innerhalb von 60% des Beleihungswertes".

    Sind das Hypothekendarlehen und der Kfw-Kredit eigentlich bei der gleichen Bank?
     
  11. oldjo

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    Hallo zusammen

    @ Stoni: Im Prinzip hast Du ja Recht, daß ich keine wirklichen Probleme habe, aber Deine Signatur hat eben auch Recht ;-)
    Die Sondertilgungen aus den letzten Jahren werd ich voraussichtlich so nicht mehr beibehalten können, insofern geh ich nicht davon aus 2013 die Hypothek einfach "en Block" zu tilgen.
    Richtige Sorgen hab ich ja auch nicht, ich such nur nach der besten Strategie!

    @ Sally73:
    Ja, das KfW-Darlehen wurde über die gleiche örtliche Bank abgewickelt, bei der auch das Hypothekendarlehen läuft. Warum fragst Du?
    Daß die 60 % quasi dann auch auf mehrere Darlehen verteilt werden können, die dann alle erstrangig sind, war mir neu - wieder was gelernt! Ich dachte, die Ablösugn des nachrangigen KfW-Darlehens wäreautomatisch auch nachranging.

    Gruß,
    Jörg
     
  12. Sally73

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    Theoretisch kann es schon sein, dass das Kfw-Darlehen "im Range nach dem Hypothekendarlehen" besichert ist. Praktisch ist es aber wurscht, da der Gesamtbetrag innerhalb der 60%igen Beleihungsgrenze liegt und es außer der einen Bank eh keine weiteren Grundschuld-Gläubiger gibt.
     
  13. ecobauer

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    Die Frage, ob beide Kredite -also auch der KfW-Kredit - über die gleiche Bank gelaufen sind hat damit zu tun, dass die Bank für die KfW treuhänderisch die Sicherheit hält.
     
  14. Sally73

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    Genau genommen hält die Bank nicht für die Kfw die Sicherheiten, sondern für sich selbst, weil sie auch das volle Risiko für den Kfw-Kredit trägt. Die Kfw übernimmt ja nicht das Risiko, sondern stellt nur günstige Refi-Mittel für den Kredit zur Verfügung.
     
  15. ecobauer

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    Na ja, das kommt dann ja wohl auf das Gleiche heraus......:winken

    @ oldjo: Um eine genaue Entscheidungsgrundlage zu haben, würde ich die Sache mal ganz genau durchrechnen. Dazu bedarf es jedoch genauer Zahlen, wie derzeitige Monatsrate, aktuelle Restschuld.
     
  16. oldjo

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    Hallo ihr beiden und vielen Dank für den Input bis hier her!

    Da ich nicht genau weiß, ob ecobauer nun für mich rechnet oder nicht, schreib ich mal die aktuellen Zahlen:

    Hypothekendarlehen:
    Zinssatz: 4,89 % nom.; 5,00 % eff.
    1 % Tilgung
    monatliche Rate: 186,35 €
    Stand zum 30.08.2010: 30876,24 €
    Zinsbindung bis: 01.10.13
    Restschuld dann: 28.323,32

    KfW-Darlehen:
    Zinssatz: 1,30 % nom.; 1,31 % eff.
    1 % Tilgung
    monatliche Rate (es wird vierteljährlich abgebucht, aber ich habs auf den Monat runtergerechnet: 227,74 €
    Stand zum 30.08.2010: 60210,69
    Zinsbindung bis: 30.06.16
    Restschuld dann: 47.377,13

    Fehlt eine Angabe?

    Gruß,
    Jörg
     
  17. ecobauer

    ecobauer

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    Hallo Oldjo, ich rechne mal.
    Werde das jedoch heute nicht mehr schaffen.
    Also mal bis morgen!
     
  18. oldjo

    oldjo

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    Hallo ecobauer,

    dafür schonmal "Vielen Dank im Vorabbereich", wie Hotte Tomaier zu sagen pflegt!

    Gruß,
    Jörg
     
  19. ecobauer

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    Da habe ich mal gerechnet:

    In Bezug auf das Hypothekendarlehen braucht es ja keine Neuberechnung, da Zinssatz wohl in Form einer Forwardvereinbarung heute schon weiter festgeschreiben wird. Der Zuschlag bei solchen Vereinbarungen beträgt bei einer Vorlaufzeit von 3 Jahren zwischen 0,7 und 0,75%, der aktuelle Zins für eine 10-Jahreszinsvereinbarung liegt derzeit um die 3%, also dürfte eine Neuvereinbarung ab 2013 zwischen 3,7 bis 3,9% realistisch sein.

    Das KfW-Darlehen ist da schon a weng komplexer.

    Folgende Annahmen:
    Der Kredit läuft wie vereinbart bis zum Ende der derzeitigen Zinsvereinbarung.
    Danach wird eine neue Zinsvereinbarung getroffen mit einem angenommenen Zinssatz von dann 5%,
    gleiche Rate wie bisher,
    Laufzeit 20 Jahre

    dann verbleibt eine Restschuld nach Ablauf der 20 Jahre von 35.300,-€

    Das ist wohl indiskutabel!

    Bei gleicher Annahme, also Kredit läuft weiter bis Ablauf der derzeitigen Zinsvereinbarung.
    Danach neue Zinsvereinbarung mit 5% und Volltilgung in 20 Jahren.

    Hierbei erhöht sich die Monatsrate auf 314,25€.

    Diese Variante entspricht im Hinblick auf die Kosten folgender Alternative:

    Der Kredit wird heute neu vereinbart mit einer Zinsfestschreibung von 20 Jahren. Die gibt es derzeit für ca. 3,8%, die Rate wird mit 315,-€ monatlich - wie oben - gewählt.
    Nach Ablauf der 20 Jahren verbleibt eine Restschuld von 15.600,-€.

    Voraussetzung ist natürlich, dass der KfW-Kredit wie angegeben auch tatsächlich sondergetilgt oder gar ganz abgelöst werden kann.

    Sobald der Zinssatz bei der Anschlussvereinbarung in 2016 über den angegebenen 5% liegt, wird die Finanzierung über die Gesamtlaufzeit teurer. Bei 6% Anschlusszins, Volltilgung in weiteren 20 Jahren und einer nochmals erhöhten Rate - wegen des höheren Zinssatzes - macht das über die Gesamtlaufzeit direkt schon mal 6.600,-€ aus.


    Wie Sie sehen, gibt es mehrere Stellschrauben, um eine Finanzierung zu rechen. Da ist einmal der Zinssatz, der Tilgungssatz und damit die Monatsrate, die Laufzeit und zuletzt natürlich auch die Möglichkeit der Sondertilgungen.

    Spekulativ ist diese Geschichte halt im Hinblick auf die Zinsentwicklung bis 2016. Die kann keiner Voraussehen. Was Sie jedoch selbst abschätzen können, ist die Möglichkeit von Sondertilgungen auf die Kredite, um deren Laufzeit erheblich zu verkürzen.
    Und ein Kredit der eine kürzere Laufzeit hat, kostet natürlich auch weniger.

    Ich hoffe das ist einigermaßen verständlich und nachzurechnen.
     
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  21. ecobauer

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    Nachgang: Im letzten Fall, der Zinssatz wird ab 2016 mit 6% angenommen, erhöht sich die Rate bei Volltilgung in 20 Jahren auf 340,-€
     
  22. oldjo

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    Vielen Dank, ecobauer,

    für die Mühe die Du Dir machst, mir den "Multiparameterraum" zu erklären!
    Ich werd nun mal noche in bisschen in mich gehen und dann ggf. auch versuchen, die ein oder andere Variante abzuschätzen.

    Momentan tendier ich zu folgendem:
    - Mittels Zinsradar überwachen, wie sich der Zins für ein FWD-Darlehen zur Ablösung des Hypothekendarlehens entwickelt (FWD-Zuschlag nimmt ab + generelle Zinsentwicklung) und dann im richtigen Moment zuschlagen.
    - das Hypothekendarlehen dann fortführen mit leicht erhöhter monatlicher Rate, aber ohne "Schnickschnack" bzgl. Sondertilgung.
    -Wenn parallel was angespart werden kann bis 2016, dann die Anschlußhöhe für das KfW-Darlehen erhöhen und da den Anschluß dann flexiebler gestalten um ggf. schneller fertig zu werden. Rate dann so, daß es innerhalb 20 a ein Volltilger wird.

    Gruß,
    Jörg
     
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