Immobilie verkaufen vereidt. Sachverständiger

Diskutiere Immobilie verkaufen vereidt. Sachverständiger im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo. Bin daran ein Haus zu verkaufen denke, dass ich mit einem Preis ausgearbeitet von einem Immo-Gutachter fair handle, nur welchen...

  1. Skalare

    Skalare

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    Hallo.

    Bin daran ein Haus zu verkaufen denke, dass ich mit einem Preis ausgearbeitet von einem Immo-Gutachter fair handle, nur welchen Gutachter? Zur Zeit wird man mit Angeboten von Immo Gutachtern aus dem Internet, Tageszeitungen Werbung von Immobilienhändler überhäuft.

    Gibt es keine staatlich anerkannten vereidigte Immo Gutachter mehr? Bei meiner Gemeinde habe ich nachgefragt, Antwort „Nein“.
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Für ein EFH ist es tatsächlich schwierig einen SV zu bekommen. Ich habe lange gesucht, herum telefoniert, mir eine Absage nach der anderen eingehhandelt, aber schließlich habe ich einen bzw. eine gefunden. Es gibt sie also noch, man muss nur lange danach suchen. Suche einfach mal in der weiteren Umgebung, 20km oder 30km Entfernung sind ja kein Problem.

    Die Kosten bewegen sich irgendwo um die 1.500,- € herum, den genauen Preis müsste ich jetzt suchen.
    Wenn zusätzlich Mängel genauer untersucht und/oder Sanierungsarbeiten erarbeitet werden sollen, dann fallen dafür Zusatzkosten an. Ich denke aber, das dürfte klar sein.

    Die Aussage Deiner Gemeinde ist Unsinn. Vielleicht auch ein Missverständnis, dass sie selbst keine Gutachten ausfertigen o.ä. Ich hatte auch beim lokalen Gutachterausschuss nachgefragt, außer heißer Luft kam nichts.
     
  4. dimitri

    dimitri

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    Architekten machen das z.T. doch auch? Ralf D. hat das zumindest auf seiner Homepage angeboten.
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Mein(e) SV war Architektin, aber sie hatte im Büro die Arbeit so aufgeteilt, dass sie mit Planung eher weniger zu tun hatte, sondern fast ausschließlich mit Wertermittlung etc. beschäftigt war. Ich muss dazu sagen, dass sie noch angestellte Architekten bzw. Architektinnen hatte, es war also kein Einzelkämpfer-Büro.

    Ich weiß nicht wieviele Adressen ich abtelefoniert hatte. Manche haben mir am Telefon gleich gesagt "EFH machen wir nicht, lohnt sich nicht", andere wiederum haben einen Eiertanz vollführt, so dass ich freiwillig "Danke" gesagt habe, manche haben Adresse und Tel. nummer aufgenommen, und seitdem habe ich nichts mehr von denen gehört, usw. usw. usw.
     
  6. Varetek

    Varetek

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    Mir stellt sich spontan die Frage, weshalb du selbstständig ein Gutachten in Auftrag geben möchtest? Das hat in unserem Fall beispielsweise die Sparkasse (als Makler) übernommen. Die dürften sich im Zweifel ohnehin besser mit örtlichen Preisen auskennen, als ein auswärtiger Gutachter. Es nützt dir am Ende ja auch nichts, wenn du weißt, die Hütte ist 300k "wert", aber dann in Unkenntnis lokaler Gegebenheiten zu teuer oder zu billig anbietest.

    Und was du bei so einer Geschichte auch immer bedenken solltest: Mängel, die dir durch solch ein Gutachten bekannt werden, musst du selbstverständlich dem Käufer aufzeigen und kannst dafür später wiederum in Regress genommen werden, wenn du es nicht tust (Stichwort "Arglist"). Die paar tausend Euro Maklergebühr, die man bei Verkauf von privat womöglich selbst einstreichen könnte (Käufer sind ja auch nicht blöd), wären mir dieses Risiko nicht wert.
     
  7. Gast036816

    Gast036816 Gast

  8. artibi

    artibi

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    In Stuttgart gibts auch einen Gutachterausschuss, dort haben wir das Gutachten vom EFH meiner Oma auch erstellen lassen.
     
  9. #8 Ralf Wortmann, 26. Oktober 2015
    Ralf Wortmann

    Ralf Wortmann

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    Wenn du ohne Makler verkaufen willst, halte ich die Erstellung eines Wertgutachtens durchaus für sinnvoll.

    Es gibt diese Gutachter nach wie vor noch. Die richtige Bezeichnung, nach der du suchen musst, ist:
    "Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken".

    (m/w) natürlich.

    Nur nebenbei: denke daran, dass du spätestens bis zur ersten Hausbesichtigung einen Energieausweis brauchst. Hast du schon einen, musst du die Pflichtangaben gem. § 16a EnEV in deiner Immobilienanzeige angeben. Hast du in diesem Zeitpunkt noch keinen, ist es sinnvoll, den Hinweis „noch kein Energieausweis vorhanden - in Vorbereitung“ zu verwenden.
     
  10. R.B.

    R.B.

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    Bei den Maklern mangelt es oft an Fachkompetenz um eine Immobilie realistisch einzuschätzen. Die gehen gerne mal mit viel zu hohen Werten in´s Rennen damit sie einen Auftrag bekommen, denn sie verdienen ja erst mit dem Verkauf ihr Geld. Ist die Unterschrift trocken, dann wird der Verkäufer in die Richtung möglichst niedriger Preis gedrängt, damit das Haus schnell verkauft werden kann. Kein Makler möchte ein Objekt monate- oder gar jahrelang in seinem Bestand haben.

    Was die Mängel betrifft, so werden offensichtliche Mängel in die Wertermittlung mit einfließen, eine Ursachenforschung gibt es aber nicht. Solche offensichtlichen Mängel kann man als Verkäufer nicht verschweigen, denn kein Richter wird dem Verkäufer abnehmen, dass er jahrelang von solchen offensichtlichen Mängeln nichts bemerkt hat.

    Welcher Preis dann letztendlich am Markt erzielt werden kann, ist wieder was anderes. Dieser muss nicht zwangsläufig dem Verkehrswert entsprechen, denn ja nach Kaufinteressent wird auch mal ein Goodwill bezahlt.
     
  11. Varetek

    Varetek

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    @R.B.:

    Natürlich sind die Makler lange nicht so kompetent, wie ein qualifizierter Sachverständiger. Die Frage ist nur, ob ich diese Expertise denn wirklich benötige, bzw. mir damit nicht eher selbst ins Knie schiesse.
    Ich möchte hier gar keine Lanze für den Berufsstand des Maklers brechen, ich möchte nur eindringlich vor den "Gefahren" eines solchen Gutachtens für den Verkäufer warnen.

    Die Vorteile einer objektiven und qualifizierten Bewertung sind m.E. hinfällig, da es bei gebrauchten Immobilien doch eigentlich immer auf den "Goodwill" des Käufers hinausläuft. Welcher Hauskäufer rechnet denn Erstellungskosten für bestimmte Gewerke gegen? Holzfenster mag der Vorbesitzer für eine sinnvolle Investition gehalten haben, der Käufer hat aber keine Lust die ständig zu pflegen. Eine Dacheindeckung mit Schindeln mag langlebiger sein, aber solange es nicht reinregnet, zahlt man dafür doch nicht explizit mehr und das gerade mal 3 Jahre alte Bad mag ja seine 30.000 Euro gekostet haben, wenn es dem Käufer aber nicht gefällt, wird er dafür nichts bezahlen wollen etc.pp.

    Findet der Gutachter hingegen Mängel, die dem Verkäufer noch unbekannt waren, führen die defintiv zu einem niedrigeren Preis und sind auch nicht mehr aus der Welt zu schaffen. Und hier sollte man sich auch mal bewusst machen, dass es doch eher selten das selbst bewohnte Haus ist, dass verkauft wird, sondern eher die geerbte Hütte der (Groß-)Eltern, von deren "Eigenheiten" man eben keine Kenntnis hat.
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Das ist doch ein ganz anderes Thema. Für den Verkäufer ist doch erst einmal wichtig, was für einen Wert sein Haus hat. Erst dann kann er einschätzen, ob ein Kaufinteressent bereit ist einen realistischen Preis zu bezahlen, ob er einen Goodwill zahlt, oder ob er nur meint er könne billig an ein Schnäppchen kommen. Ich habe genau dieses Situation im letztem Jahr mitgemacht. Da standen reihenweise Kaufinteressenten vor der Tür, gut die Hälfte konnte man gleich abhaken, weil die keine Ahnung hatten und nur meinten, dass sie ein Schnäppchen machen können. Ohne das Gutachten hätte ich die Preisangebote gar nicht einschätzen können.

    Wenn das Badezimmer zu einer Wertsteigerung geführt hat, wobei diese nur bedingt mit dem Kaufpreis des Badezimmers zu tun hat, dann ist es mir egal was ein Kaufinteressent möchte oder nicht. Ich habe einen Verkehrswert in dem das sanierte Bad enthalten ist, genau an diesem Wert werde ich mich orientieren. Wenn es dem Käufer nicht gefällt, dann muss er ja nicht kaufen, oder er kann umbauen, oder was weiß ich, aber das ändert doch nichts an meinem Verkaufspreis. Das ist genau so unsinnig wie Kaufinteressenten die meinen, sie könnten ihre Umbaukosten in Abzug bringen. Was der Käufer später mit dem Haus macht interessiert den Verkäufer nicht. Der Käufer kann es auch in die Luft sprengen, das hat doch auf den Verkehrswert keinen Einfluss.

    Der TE möchte sein Haus verkaufen, und so weit ich mich an seinen alten thread(s) erinnere, bewohnt er das auch selbst.

    Die Gefahr, dass ein Gutachter Mängel entdeckt und diese in den Wert mit einfließen ist doch uninteressant. Selbstverständlich muss er den Wert ermitteln, und dazu gehören auch Mängel. Wenn der Verkäufer meint, dass er ein mangelhaftes Haus über Wert verkaufen kann, dann soll er es doch versuchen. Das könnte ihm aber schnell auf den Fuß fallen.
    Klauseln wie "gekauft wie gesehen" sind zwar schön und gut, aber noch lange kein Freibrief.
    Abgesehen davon, wenn ein Makler als "Fachmann" den Wert ermittelt und Mängel unter den Tisch fallen lässt, hat der Verkäufer auch ein Problem.
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 26. Oktober 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Varetek, Du redest etwas schlecht, von dem Du Deinen Beiträgen nach gar keine Ahnung hast!

    1) Ein Wertgutachten schaut nicht danach, ob der Vorbesitzer Holzfenster schick fand und den 5-fachen Marktpreis bezahlt hat, sondern bewertet ein Gesamt"kunstwerk" Immobilie im Marktgeschehen.
    Dazu gehört auch eine gewisse Marktbeobachtung.

    Das eine solche Bewertung keine Punktlandung, sondern nur ein Näherungswert mit einer gewissen Toleranz ist, liegt in der Natur der Sache. Die Schwacke-Liste ist auch keine Bibel.

    2) Ja - ein Gutacher kann Mängel verschriftlichen, die der Verkäufer sonst mit Pinsel und Farbe hätte kaschieren können. Mal ab davon, dass so etwas unmoralisch wäre, gilt das von R.B. Gesagte.
    ABER:
    Zum einen bewertet der Gutachter die Mängel ja auch, weil er deren Wertminderung oder die Kosten für deren Behebung in den Wert einarbeiten muss.
    Der Verkäufer kann also sagen - ja, da ist etwas, aber der Gutachter sagt, das ist für .... € zu beheben und ist in den Wert eingepreist.
    Er muss also nicht fürchten, für 2 Kratzer im Lack die Hütte verschenken zu müssen.

    Zum anderen haftet er natürlich auch dafür, wenn er Mängel nicht angibt, die ihm zu Besichtigungszeitpunkt als Fachmansch hätten auffallen müssen, die aber Verkäufer und Käufer als Laien nicht ernst genommen hätten.
    Stellt also der Käufer einen Mangel nach Besitzübergang fest und nimmt den Verkäufer in Regress, kann dieser zumindest versuchen, den Gutachter dranzukriegen.
    Beispiel
    Ich habe mal ein Massivhaus mit Betonkeller besichtigt. Im Keller eine Grube, darin Lagergut aus dem Keller und Wasser (vermutlich irgendein alter Pumpenschacht.
    Auf dem Lagergut Pilz. Verkäufer Maklerin und Kaufinteressent hatten das wohl gesehen, aber nicht weiter ernst genommen.
    Erst mein Hinweis, dass sähe verdächtig nach Hausschwamm aus und dieser sei auch in einem Massivbau nicht harmlos, löste Aktivität aus. Im Nachgang stellte sich heraus, meine Einschätzung war fast richtig. Es war der nicht weniger schädliche Kellerschwamm, der sich der Zellulose im abgestürzten Lagergut angenommen hatte.

    3) Ein Marktwert ist immer unabhängig von persönlichen Dingen. Auf Verkäuer wie auf Käuferseite.
    Ein nach heutigem Geschmack renoviertes Bad hat seinen Wert. Und ein Bad aus den 60ern mit den schicken 15/15 Fliesen in blaßgelb, hellblau oder grau eben nicht.
    Trotzdem kann das neue Bad einem Grufti, der lieber schwarze Fliesen hätte, mißfallen und die 60er Jahre Badausstattung für einen überzeugten Rockabilly DAS Kaufkriterium sein.
    Das sind aber individuelle (private) Kriterien, die weder ein Makler noch ein SV in die Wertermittlung einfließen läßt!

    Informier Dich also bitte, bevor Du weiter Blödsinn über Wertgutachten und -gutachter schreibst.
     
  14. Varetek

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    Vielleicht sollten wir erstmal klären, von welchen Objekten wir hier reden ;-)

    Ich denke die meisten Hausverkäufer bieten keine renditestarken Top-Immobilien in Bestlage an, sondern eher das 70er-Jahre Fertighaus in der Provinz. Und die meisten Hauskäufer sind auch nicht vom Fach, sondern entscheiden wohl überwiegend nach Bauchgefühl. Das mag hier mit allem Recht kritisiert werden, aber entspricht doch vielmehr der Realität als die Vorstellung vom mündigen Interessenten, der "Ahnung" hat.

    Worauf achtet der typische Hauskäufer? Lage, Infrastruktur, Aufteilung, Energieträger, ggf. werden noch Fenster und Heizungsanlage gecheckt, die Steckdosen gezählt, der Wasserhahn aufgedreht und überschlagen was man noch alles "machen" muss (Bad, Böden, Küche etc.). Das wird mit anderen Objekten verglichen, die man sich in der Umgebung angesehen hat und dann geschaut, obs im Budget liegt. Es heißt doch nicht umsonst, dass das selbst bewohnte Eigentum keine gute Wertanlage sei, weil man eben die vielen teuren Extras bei einem Verkauf nicht vergütet bekommt.

    Wenn du es dir leisten kannst, ein Haus notfalls jahrelang leerstehen zu lassen, bis DER Interessent auftaucht, ist das (d-)eine Sache. Für die meisten anderen ist Omas Haus aber doch nur totes Kapital mit dem man gern ein neues Auto kaufen würde, oder den ewig aufgeschobenen Wintergarten finanzieren könnte, dass sie dann auch noch zusätzlich finanziell belastet.

    Und dabei haben wir bisher auch nur davon gesprochen, dass durch ein Gutachten ein höherer Wert festgestellt wird, als "ortsüblich". Was aber - und das ist bei alten Häusern, die man nicht selbst bewohnt hat doch deutlich wahrscheinlicher - wenn herauskommt, dass es eigentlich weniger wert wäre? Kosten für den Gutachter gehabt, weniger Erlös erzielt und am Ende immer noch die nagende Ungewissheit, ob der Käufer nicht doch irgendwann wegen irgendeiner Scheisse klagt, die der Gutachter "hätte erkennen sollen"?!

    Ich bleibe dabei: Lieber riskieren am Ende vielleicht ein paar tausend Euro nicht realisiertem Verkaufserlös hinterherzuweinen (dazu muss es ja nicht einmal kommen), als sich dem Rattenschwanz der Haftung auszusetzen!
     
  15. #14 Ralf Dühlmeyer, 26. Oktober 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Nochmal - wenn Du keine Ahnung hast, dann schreib einfach gar nichts!

    Ein Gutachter stellt keinen "höheren" oder "niedrigeren" Wert fest, sondern den Marktwert, also den Wert, zu dem das Haus realitisch zu verkaufen wäre!
    Das Besitzer manchmal Phantasiepreise im Kopf haben, kommt vor.
    Aber dann gehen sie nicht mit diesen in den Markt und verlieren Zeit (= Geld), bis sie auf "Normalmaß" gestutzt wurden.

    Klar besteht das Risiko. Besteht aber auch ohne Gutachter! Nur mit Gutachter besteht erstens die Chance, es rechtzeitig zu erkennen und zweitens eine Rückendeckung, wenns nicht erkannt wurde.

    Dem setzt man sich bei der von Dir propagierten Methode des Mängelverschweigens aus.
    Du argumentierst hier gerade gegen Dich selbst und merksts nicht mal.
     
  16. R.B.

    R.B.

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    Was ist denn das für ein Argument? Warum sollte ein Verkehrswertgutachten einen höheren oder niedrigeren Wert zum Ergebnis haben?
    Klar kannst Du auch Preise würfeln, wenn die Käufer so dumm sind und da mitspielen, oder Du bereit bist einen entsprechenden Verlust zu verkraften. Es kann Dich ja niemand dazu zwingen zum Verkehrswert zu verkaufen, genau so wenig kann man einen Käufer dazu zwingen zum Verkehrswert zu kaufen. Fakt ist aber, dass man sich viele Diskussionen schenken kann wenn eine verlässliche Verkehrswerermittlung vorliegt.

    Dir ist aber schon klar, dass Du als Verkäufer immer in der Haftung steckst. Da kannst Du auch nicht damit kommen, dass Du Laie bist und doch keine Ahnung hast. Da kann man Dir bereits Renovierungsarbeiten dahingehend auslegen, dass Du versucht hast Mängel zu verdecken. Gerade wenn es um viel Geld geht sollte man sich doppelt und dreifach absichern, denn wenn Dir dann eine Rückabwicklung mit Anwalts- und Gerichtskosten in´s Haus steht, könnte Dich das schmerzlich treffen.

    Abgesehen davon, wenn man an den Eiertanz denkt, wenn der Kaufinteressent etwas entdeckt, das er als "Mangel vermutet", dann ist ein verlässliches Gutachten Gold wert.
     
  17. Varetek

    Varetek

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    @Ralf Dühlmeyer:

    Korrekt, ich habe keine Ahnung vom "Bau" und/oder gutachterlicher Tätigkeit. Ich habe allerdings einen sehr guten Einblick in die Folgen, wenn solche Streitigkeiten vor Gericht landen.

    zu1) Ich weiß auch, dass ein Gutachter die einzelnen Teile des Gebäudes nicht nach Preisen aufschlüsselt, aber wenn es um die Bewertung der Ausstattung nach Kriterien wie "normal", "gehoben" oder "luxus" geht, finden diese Ausstattungsmerkmale doch sehr wohl Berücksichtigung. Es ist müßig sich nun darüber zu streiten, wie genau und in welchem Umfang so etwas sich im Preis niederschlägt. Ich sagte bloß genau das, was du dann auch unter 3) ansprichst - das ist individuell verschieden.

    zu2) Ich rede von Mängeln, die man als Verkäufer unter "gekauft wie gesehen" abarbeiten kann und darf, sofern man eben nicht selbst darin gewohnt hat und/oder einen Fachmann durchgejagt hat. Das mag der Gutachter einpreisen, aber mein Anliegen ist es ja, das gar nicht erst zu riskieren. An deinem Beispiel mit dem Kellerschwamm wird das doch sehr plastisch. Als Erbe, der das Haus nicht bewohnt hat, kann man mir nicht oder nur sehr schwer (ich weiß nun nicht, wie offensichtlich das in deinem Fall war) ankreiden, dass es dort einen solchen Befall gibt. Dank deines Hinweises, war der Verkäufer dann aber gezwungen diesen Umstand (preismindernd) zu berücksichtigen.

    zu3) Bin ich ganz bei dir und nichts anderes habe ich hier gesagt. Deshalb behaupte ich auch, dass wertsteigernde Attribute, die ein Gutachter feststellt, sich eher selten in einem höheren Erlös manifestieren, wertmindernde aber zu 100% einen Verlust mit sich bringen. Man erkauft sich also die Chance auf einen Mehrerlös mit dem Risiko im Falle von Mängeln einen defintiviten Mindererlös zu generieren. Das sollte man sich überlegen.


    Natürlich kann ich als Verkäufer im Zweifel am Ende den Gutachter haftbar machen, aber das ändert leider erst einmal nichts daran, dass ICH in Regress genommen werden und das gesamte Verfahren durchlaufen muss. Ob und wie der Gutachter dann später in der Lage ist meinen Schaden zu übernehmen, bzw. überhaupt dafür verantwortlich gemacht werden kann, steht auf einem ganz anderen Blatt.
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Das ist doch falsch. Der Mindererlös wird Dich treffen, egal ob es ein Gutachten gibt. Man könnte sogar in den Raum stellen, dass das Risiko einen ungerechtfertigten Mindererlös zu kassieren größer ist, weil weder Veräufer noch Käufer eine Ahnung haben, wie dieser zu bewerten ist.

    Du gehst immer davon aus, dass es Mängel gibt die Du verheimlichen möchtest. Der Schuss geht ganz schnell nach hinten los.
     
  19. Varetek

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    Ich weiß durchaus wovon ich spreche, nehme aber billigend in Kauf, dass dabei auch mal Themengebiete berührt werden, in denen es mir an Expertise mangelt - dafür ist so ein Forum schließlich gedacht. Das mache ich aber normalerweise durch entsprechende Formulierungen deutlich. Wo wir aber gerade dabei sind? Wie viele juristische Staatsexamina durchläuft der durchschnittliche Architekt, dass er derart tiefgehende Einblicke in die Arbeit eines Richters hat?

    Ich habe keine Ahnung wo du gedanklich falsch abgebogen bist und in mir einen "Sachverständigen-Kritiker" erkannt zu haben glaubst. Alles was ich sagte war, dass ein Makler anhand ortsüblicher Vergleichspreise durchaus einen passenden Wert ermitteln kann, der dann im Zweifel (nicht zwangsläufig!) auch eher zu einem Verkauf führt, als eine exakte Wertermittlung durch einen Gutachter, der doch gerade bei EFH primär das Sachwertverfahren anwendet, oder?

    Das Risiko hinterher wegen irgendwelcher Mängel verklagt zu werden besteht grundsätzlich, da man hierzulande zivilrechtlich so viel und so lange klagen kann, wie die eigenen Ersparnisse einen tragen. Die Frage ist nur mit welcher Erfolgsaussicht und dann gilt eben was ich nicht wusste und/oder wissen konnte, kann auch nicht zu meinem Nachteil ausgelegt werden. Natürlich besteht die Möglichkeit durch ein Gutachten Mängel aufzudecken und diese dann vor dem Verkauf zu beseitigen, oder zumindest eindeutig zu dokumentieren. Aber das geht finanziell alles zu Lasten des Verkäufers, der doch gerade deshalb erst ein Gutachten wollte, um seinen Erlös zu maximieren.

    Und nein, ich spreche hier eben nicht vom Verschweigen irgendwelcher Mängel. Ich rede davon, dass man sich als Verkäufer gar nicht erst in die Situation bringen sollte, von diesen Mängeln Kenntnis zu erlangen, eben weil man sie dann nicht verschweigen dürfte (sollte)! Die Folge wäre dann nämlich entweder eine Einpreisung oder eine kostenpflichtige Beseitigung, was beides den Erlös mindert.

    Das gilt z.B. analog auch für den Abschluss einer privaten Krankenversicherung: Hat dein Arzt erst einmal den Bechterus diagnostiziert, wirst du abgelehnt (oder nur mit Risikozuschlag genommen). Wusstest du davon aber bisher nichts, weil sich das mangels Beschwerden noch kein Arzt angeschaut hat, hast du "Glück" gehabt, kannst die entsprechende Frage folgenlos verneinen und wirst zu den normalen Konditionen aufgenommen.


    @R.B.:

    Ein Gutachten muss nicht zwingend einen höheren oder niedrigeren Wert ausweisen, es arbeitet aber eben detaillierter und berücksichtigt folglich Einzelheiten, die ein Makler nicht bewertet. Diese Einzelheiten können sich dann positiv wie negativ auswirken. Mein Punkt ist, dass es wohl in den meisten Fällen darauf hinausläuft, dass sich eher wertmindernde Faktoren finden werden, als wertsteigernde. Der Kamin, der gewachsene Baumbestand, die Kupferdachrinnen wird der Verkäufer schon aus Eigeninteresse gesondert hervorheben. Die feuchte Stelle im Keller, die Oma vor 11 Jahren mal fachmännisch, aber vorerst "minimalinversiv" ausbessern hat lassen, dokumentiert dann aber erst das Gutachten.

    Und ja, natürlich umgehe ich die Haftung nicht grundsätzlich, ich sorge nur dafür deren Umfang zu limitieren. Es sollte sich von selbst verstehen, dass ich den Schimmel nicht einfach überpinsel und dann große Augen mache. Man sollte einfach die Finger davon lassen! Denn genau um dieses schmerzhafte Risiko einer Rückabwicklung geht es mir. Das kann ich selbstredend auch vermeiden, indem ich die Hütte im 1A-Zustand übergebe...nur muss ich für das Erreichen dieses Zustands dann ggf. erstmal selbst tief in die Tasche greifen und das ist dann doch im Ergebnis genau das Gegenteil von dem, was ich mit dem Gutachten erreichen wollte, nämlich meinen Erlös zu maximieren.

    Ihr seid doch vom Fach. Wie viele Altbauten ohne jeden Mangel sind euch in eurer beruflichen Laufbahn so untergekommen? Und noch einmal: Ich möchte nichts verheimlichen und schon gar niemanden dazu anstiften dies zu tun! Ich möchte von etwaigen Mängel erst gar keine Kenntnis haben, eben um sie nicht verschweigen zu müssen!
     
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  21. #19 Ralf Dühlmeyer, 27. Oktober 2015
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    Wie viele juristische Staatsexamen durchläuft ein Großhandelskaufmann, dass er meint die Ahnung eines Architekten beurteilen zu können.

    DAS sagt eigentlich alles über Dich!
    Ich weiß, das eine solche Haltung juristisch durchgeht (zum Glück nur bis zu einem gewissen Grad), aber es zeigt, wie Du tickst.
    Ich weiß zwar, da ist was (kein ALtbau mängelfrei), aber da ich es nicht benennen kann, soll der Blödmann von Käufer doch zusehen, wie er mit dem Murks klarkommt, den ich ihm da verkaufe.

    Nicht nur, dass das moralisch mehr als unterirdisch ist. Es hilft Dir nicht, wenn der erste Interessent mit einem eigenen Gutachter durchgeht, denn ab da (ich rate meinen AG immer, mein Protokoll an den Verkäufer weiterzugeben) bist Du bösgläubig.
    Und jetzt sag nicht, der nächste weiß ja nix von dem Protokoll.

    Ich kenne einen Fall, bei dem sich abgeschreckter Interessent und späterer Käufer getroffen haben. War bitter für den Verkäufer. :D
    Denn da wirst Du garantiert verklagt und hast schon verloren, bevor der Richter die Klage auf dem Tisch hat!
     
  22. #20 berlinerbauer, 27. Oktober 2015
    berlinerbauer

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    Solange es dir nur darum geht ein normales Wertgutachten für die richtige Größenordnung zu erhalten, und nicht wie Herr Dühlmeyer fordert einen Gutachter brauchst, der dir alle Mankos deines Hauses wertmindernd suchen kann, frag doch bei den Immo-Gutachtern oder Maklern einfach mal, welche Software sie benutzen (und Google, ob es der Marktführer ist).

    Wertgutachten im EFH Bereich <0,5Mio sind inzwischen keine Magie mehr, quasi eigentlich nur noch Massenware die weitgehend automatisiert erstellt wird.
    30 Felder in der Software ausgefüllt, der Rest (Bodenrichtwerte, Marktanpassungsfaktoren, Vergleichsobjekte, Gutachterausschüsse, Satellitenfotos, Flurkarten,... ) werden automatisch ergänzt und raus kommt das 30seitige Kurzgutachten.

    Ab dann beginnt der Makler mit seinem Verkaufscharme das doppelte rauszuholen ;-), denn wie schon erwähnt: der echte Verkaufspreis hängt von vielen (auch persönlichen) Eigenschaften des Käufers ab.

    Da auf dem Markt weitgehend Egoisten und nicht Gutmenschen handeln, hat es sich ohnehin eingebürgert, dass der Käufer vor dem Kauf denjenigen Gutachter einschaltet, der dann auf die Mängelsuche geht. Die dann möglicherweise auftretenden Mängel sind in Folgegesprächen natürlich nicht mehr zu verschweigen, wenn man nicht in rechtliche Probleme kommen möchte.
     
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Immobilie verkaufen vereidt. Sachverständiger

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