Immobilienwert - Alternativen/Korrekturen zum Sachwertverfahren?

Diskutiere Immobilienwert - Alternativen/Korrekturen zum Sachwertverfahren? im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Gebe ich in online verfügbare Wertermittlungsrechner die Daten des uns interessierenden Flachdach-Bungalows von 1968 ein, kommt ein bestimmter...

  1. Liesepetz

    Liesepetz

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    Gebe ich in online verfügbare Wertermittlungsrechner die Daten des uns interessierenden Flachdach-Bungalows von 1968 ein, kommt ein bestimmter Wert heraus (seither keine wesentlichen Renovierungsarbeiten). Dieser scheint zunächst nachvollziehar. Dabei gehe ich jedoch davon aus, ein Haus sei durch "normal und erwartbar" anfallende Maßnahmen zeitgemäß instandzusetzen (Fenstertausch, Badsanierung, Erneuerung der Wasser-, Elektroleitungen, Kellerwände neu abdichten, Perimeter- und Fassadendämmung, ...). Was aber, wenn selbst die nötigsten Maßnahmen für den energetischen Mindeststand gleich "untypische" massivere Eingriffe mit entsprechenden Mehrkosten nach sich ziehen?

    konkretes Beispiel:
    Die Hälfte des EG ist nicht unterkellert. Dort sind auf 15cm Bodenplatte nur 2cm Trittschall-/Wärmedämmung mit 4cm Estrich drauf. Bringe ich anständige Dämmung auf + Estrich mit FBH (bislang Nachtspeicheröfen), geht es los mit dadurch notwendig werdenden Folgemaßnahmen:
    (1) Ich muss zur Wiederherstellung der Raumhöhe das ganze Flachdach entfernen, die Außenwände hochmauern und das Dach komplett neu machen. "Normal" wäre m.E., dass das ansonsten intakte Dach nur neu abgedichtet und zusätzlich gedämmt wird.
    (2) Der Kellerabgang passt nicht mehr (würde man nur die Stufen angleichen, wäre die Kopffreiheit zwischen Treppe und Decke kellerseitig zu gering). Länge und Position der Treppe lassen sich vom Grundriss her nicht ändern. Also müsste massive Betontreppe rückgebaut und entsorgt werden und neue Treppe mit höherer Steigung rein.
    (3) Die Brüstungshöhen und die Fenster- und Türstürze sind dann ebenfalls alle zu niedrig, es müssten Mauern partiell rückgebaut werden, neue Stürze rein, wieder zugemauert werden, der Putz müsste erneuert werden.

    Wie ist so etwas zu berücksichtigen und zu korrigieren? Oder sind in den Verfahren solche Dinge bereits berücksichtigt? Ich weiß, ich weiß: Letztlich zählt der höchste Preis, den jemand auf dem Markt zu zahlen bereit ist - aber man möchte in Preisverhandlungen ja gut argumentieren können.
     
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  3. R.B.

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    Gleich vorweg, da ich gerade so einen ähnlichen Fall hinter mir habe, vergiss diese online-Rechner. Da kannst Du die Ergebnisse auch gleich würfeln. Ich habe dann eine Begutachtung und Wertermittlung beauftragt (öbuv SV), war nicht ganz billig, aber ich hatte Zahlen mit denen man was anfangen konnte.

    Dann ist das Dein Problem. Du kaufst ein Haus Bj. 1968 das nach damaligen Stand(ard) gebaut wurde. Alterswert und Reparaturstau gehen in die Wertermittlung mit ein, Du zahlst ja nicht den Neuwert. Ob es einfach oder schwierig ist das Haus zu modernisieren hat damit nichts zu tun. Es zwingt Dich ja niemand das Haus zu kaufen geschweige denn zu modernisieren.

    Wer sagt, dass Du die Bodenplatte besser dämmen musst? Das ist doch ganz allein Dein Wunsch.
    Warum muss bei einer Bodendämmung das Dach erhöht werden? Du könntest ja auch mit einer geringeren Raumhöhe leben.

    Deine Argumente sind ja ganz nett, haben aber mit der Wertermittlung nichts zu tun. Man könnte auch sagen, sie sind an den Haaren beigezogen., Wenn das Haus Deine Wünsche nicht erfüllt, dann darfst Du es nicht kaufen. Wenn Du mir gegenüber bei Preisverhandlungen mit solchen Argumenten kommen würdest, wären die Verhandlungen schlagartig beendet.

    Deswegen mein Rat (s.o.) eine unabhängige Wertermittlung durchführen lassen. Dann hat man eine verlässliche Richtschnur. Alles andere wird nicht funktionieren, denn der Verkäufer möchte möglichst viel erzielen, und der Käufer möglichst wenig bezahlen. Wenn es noch nicht einmal einen gemeinsamen (Preis)Bereich gibt, wird man sich niemals einigen können.
     
  4. #3 andreas2906, 21. November 2014
    andreas2906

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    Und wenn du auf so eine "alte" Hütte schielst, sicherlich auch weil der Preis eher in der unteren Region liegt, solltest du nicht versuchen eine KfW-Hütte / Effizenzhaus oder dergleichen daraus zu machen. Wenn du super-duper-neu und Energiesparwahnsinn haben willst, eher über einen Neubau nachdenken.
     
  5. #4 toxicmolotow, 21. November 2014
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    Man kann statt des Sachwertes auch den Ertragswert heranziehen. Die macht aber nur Sinn, wenn Vermietung geplant ist.

    Aber weder Saxh- noch Ertragawert stellen den tatsächlichen Verkehrs- oder Marktwert dar.
     
  6. R.B.

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    Deswegen steht in meiner Wertermittlung:

    Bodenwert xxx.xxx,- €
    Sachwert xxx.xxx,- €
    Ertragswert xxx.xxx,- €
    Verkehrswert xxx.xxx,- €

    und dann kommt eine Erläuterung:

    Ob ein Haus zum ermittelten Verkehrswert verkauft wird, hängt von vielen Faktoren ab. Unterstellt man, dass Käufer und Verkäufer sich gut informiert haben, entsprechend verhandeln, keinerlei sonstigen Zwängen unterliegen, dann ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass das Haus zum Verkehrswert über die Ladentheke geht, als zu einem Preis der deutlich höher oder niedriger liegt.

    Kommen Faktoren hinzu die eine Wertermittlung gar nicht berücksichtigen kann, beispielsweise ein Kaufinteressent der das Ding unbedingt haben möchte, weil Mama und Papa nebenan wohnen, oder das haus wird im Rahmen einer ZV veräußert, dann ist es auch möglich, dass das Haus zu einem ganz anderen Preis verkauft wird. Das sind aber Dinge die eine Wertermittlung nicht vorhersehen kann.

    Nach meiner Erfahrung liegen zu Beginn der Verhandlungen die Preisvorstellungen meist weit auseinander. Erst wenn beide Seiten wirklich an einem Kauf/Verkauf interessiert sind, und gewillt sind sich intensiver mit dem Objekt zu beschäftigen, werden sie einen Bereich finden in dem eine Einigung möglich ist, zumindest so lange keine der Parteien völlig blind ist. Das setzt auch voraus, dass sinnvolle Argumente ausgetauscht werden, und nicht solche an den Haaren beigezogenen Argumente wie sie der TE oben genannt hat. Es läuft auch nicht so ab, dass man durch´s Haus geht und eine Liste mit Abzügen erstellt "grüne Fliesen, 100,- € Abzug" usw. und diese mit dem Verkäufer verhandelt, sondern man schaut sich das Objekt an, bewertet es, und trifft dann eine Entscheidung die man dem Verkäufer mitteilt. Da interessiert es nicht warum man zu einem anderen Preis kommt, das ist nebensächlich.

    Problematisch wird es halt, wenn 2 Parteien aufeinandertreffen, die irgendwo, irgendwie einen Wert ermittelt haben, meist ohne Sachverstand und ohne überhaupt zu wissen, wie sich so ein Wert ermittelt. Das führt dann dazu, dass es ein Zufall wäre wenn man sich einigen könnte. Deswegen ist eine "unabhängige" Wertermittlung äußerst hilfreich, denn da wissen beide Parteien ob sie sich überhaupt einigen können und ob es sich lohnt zu verhandeln. Wenn ein Gutachten einen Wert von 300T€ ausweist, und ich als Kaufinteressent nur 200T€ bieten kann, dann kann ich mir jegliche Verhandlungen sparen. Das wäre reine Zeitverschwendung. Wenn ich als Verkäufer merke, dass mein Gegenüber keinen Plan hat und sich nur Zahlen und Ausreden aus den Fingern saugt, dann erkläre ich die Verhandlungen für beendet und wende mich weiteren Interessenten zu.

    Wer heute ein attraktives Objekt zum Verkauf hat, sitzt als Verkäufer am längeren Hebel. Das ist einfach so. Die Zeiten werden sich vielleicht wieder ändern, dann sind die Käufer am Zug.
     
  7. Liesepetz

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    Leute, den Markt müsst ihr mir nicht neu erklären... Mir ist natürlich auch klar, dass jemand mit anderen Ansprüchen vielleicht einfach einen Raum im EG als HWR umwidmet und die WP dort in die beheizten Gebäudehülle stellt, einfach Kellerabgang und Kellerdecke dämmt und sich mit 105m² und 10m² Zimmer für die Kinderzimmer zufrieden gibt. Ich bins nicht. Es ginge ja nur darum, etwas besser argumentieren zu können, da lassen sich manchmal Leute von Zahlen und Begriffen eher überzeugen, selbst wenn es inhaltlich gar nicht so stichhaltig ist. Aber das ist ein anderes Thema.

    Haus hat übrigens 116m² Wfl im EG (136m² BGF), und 50m² Kellerräume (mit Flur und Treppe so 70m² Nettogrundfläche der Nutzräume), seit 46 Jahren nichts wesentliches renoviert. Zieht man den Grundstückspreis laut Gutachterausschuss ab, liegt der Preis fürs Haus selbst bei 131 T€. Nachtspeicherheizung, kein Gasanschluss im Baugebiet, ungedämmte (!) Bodenplatte im EG und ungedämmter Boden im Teilkeller, nur unterm Flachdach sind 8cm 46 Jahre alte Mineralwolle, und die Bimsbetonwänden sind mit U-Wert von ca. 1 sind zumindest so gut wie neue Fenster. Garten mit Potenzial, aber völlig ungepflegt. Bei dem, was da insgesamt alles nicht stimmt, finde ich den Preis einfach zu hoch (nicht falsch verstehen, es gefällt mir ja, weil ich das Potenzial darin sehe und die Lage schön ist).

    Dennoch: Dank der Diskussionen hier und im Thread zur Erhöhung der lichten Kellerraumhöhe habe ich der Maklerin jetzt ein "kommt schweren Herzens nicht in Frage" rückgemeldet, und meine Argumente genannt. Über den Verhandlungsweg kriege ich die wohl nicht die 75 T€ runter. Wer weiß, vielleicht gibt es ja ein Wunder, die werden's nicht los, überdenken die Argumente und melden sich irgendwann mal... dann aber hoffentlich, bevor es doch noch ein Neubau wird.
     
  8. R.B.

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    d.h. Du wolltest für das Haus nur 56T€ bezahlen?

    Da war Deine Entscheidung richtig, denn auf so einen deal hätte sich kein Verkäufer eingelassen. Das Haus hat eine RND von grob 34 Jahren, da braucht man nicht einmal mehr rechnen, dass die 56T€ völlig daneben sind.

    Nebenbei erwähnt, eine ungedämmte Bopla etc. ist bei Häusern mit diesem Baujahr üblich. Wer das damals so gebaut hat, hat bis heute keinen zwingenden Grund das zu ändern. Wenn Du ein Haus möchtest das auf aktuellem Dämmstandard ist, dann darfst Du auf keinen Fall eine gebrauchte Immobilie kaufen, sondern musst neu bauen. Eine gebrauchte Immobilie wird inkl. Umbau auf neuesten Stand mit Sicherheit teurer als ein Neubau.
     
  9. Liesepetz

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    Dass ein Umbau teurer wird, war zu befürchten. Lohnt sich dann und nur dann, wenn man dafür ein Grundstück in schönerer Lage bekommt. Den Wert des Grundstücks hatte ich aber berücksichtigt.

    Letztlich ist das Haus selbst eigentlich nur Fundament/Bodenplatte und Außenwände wert + ggf. wiederverwertbare Teile vom Holz-Flachdach (müsste nach neuen gedämmten Bodenaufbau definitiv höhergelegt werden, wenn keine Zwerge dort Hausen), abzüglich Kosten für Rückbau des Daches und Ausbau der Fenster. Um diese Dinge käme man schon allein wegen EnEV Mindeststandard nicht herum.
    Es stünde quasi der komplette Innenausbau an, auch dort fielen Rückbau-/Enstorgungskosten an. Bendenkt man auch, dass noch Nachtspeicheröfen drin sind, kein Gasanschluss in der Nähe ist, scheinen mir die (gemäß Sachwertverfahren) knapp 56T€ Restwert fürs Haus nicht so abwegig.
    Ob es der Eigentümer so sieht (Erbengemeinschaft), ist natürlich eine andere Frage. Im längeren Gespräch mit einem dort zur Miete wohnenden Anwohner, der aus eigenen Kaufüberlegungen schon länger die tatsächlichen Verkaufspreise in der Nachbarschaft beobachtet, fiel die Schätzung auf umgerechnet 85T€ Restwert fürs Haus.

    Auch wenn wir uns (allerdings hauptsächlich wegen der Zusatzkosten der Tieferlegung des Kellers zur Schaffung der gewünschten Wohnfläche) von der Idee des Erwerbs dieses Häuschens verabschiedet haben, bleibt es eine spannende Frage, weil in Zukunft sicher noch mehr von dieser Art frei werden.
     
  10. R.B.

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    So spannend ist die Frage nicht unbedingt, denn für die Wertermittlung eines Gebäudes gibt es Richtlinien. Das bedeutet natürlich nicht, dass man auch mal ein Haus billiger kaufen kann, aber die Wahrscheinlichkeit für Schnäppchen ist nicht unbedingt hoch. Bei mehreren Erben ist schnell mal einer dabei der ein Verhökern der Immobilie verhindert, und gerade im Moment, wo man fast alles verkaufen kann, findet sich in kürzester Zeit jemand der mehr bezahlt.

    Das was DU als wertmindernd betrachtest muss einer fachkundigen Überprüfung nicht unbedingt standhalten, genau so wie überzogene Wunschvorstellungen einiger Verkäufer sich schnell als Luftblasen herausstellen können.

    Das siehst Du völlig falsch. Auch für die EnEV gilt, dass unwirtschaftliche Maßnahmen nicht durchzuführen sind. Deine Begründung, das halbe Haus zerlegen zu müssen um eine Dachdämmung anzubringen, zieht also nicht. Du schreibst immer von Bodenaufbau und dämmen, das ist ganz allein Dein Wunsch als Käufer. Kein Mensch zwingt Dich dazu.

    Dann gibt es doch eine korrekte Sachwertermittlung? Oder ist das wieder eine Vermutung von Dir?

    Ich verstehe zwar, dass Du Dir das alles schönrechnen möchtest, aber die Praxis sieht ganz anders aus. Man findet selten Verkäufer die dämlich sind, und die meisten wissen sehr wohl was sie als Verkaufspreis erzielen können.

    Du machst den entscheidenden Fehler, dass Du Dir erhoffst ein gebrauchtes Haus günstig zu kaufen, und dann für ein paar Euro auf den aktuellen (Neubau)stand zu bringen. Ich kann Dir jetzt schon sagen, das geht in die Hose. Wenn Du ein gebrauchtes Haus auf Neubauniveau bringen möchtest, dann werden die Gesamtkosten definitiv höher sein als bei einem Neubau. Kaufst Du ein gebrauchtes Haus, dann musst DU bereit sein Kompromisse zu schließen, die abhängig vom Alter des Gebäudes unterschiedlich ausfallen können. Diese Kompromisse sehen vereinfacht so aus, dass Du halt ein gebrauchtes Haus hast und keinen Neubau mit entsprechendem Dämmstandard, Komfort, Ausstattung usw. Bist Du für solche Kompromisse nicht bereit, dann bleibt nur Neubau, oder die Sache ganz bleiben lassen.
     
  11. Liesepetz

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    Es wird sicher eine geben, schon allein wegen der Erbschafststeuer fürs Finanzamt (haben wir selbst mit zwei geerbten Eigentumswohnungen kürzlich durchgemacht, daher kam ich überhaupt auf die Überlegung), die liegt mir aber natürlich nicht vor. Ich habe dafür einfach mal verschiedene Online-Rechner bemüht. Mein Vater hatte das für unsere Wohnungen alles noch händisch gerechnet, und kam stets auf fast dieselben Ergebnisse wie die Online-Rechner. Und danach sollte das Haus nur noch knapp 56 T€ wert sein, verlagt wird aktuell ca 131 T€ fürs Haus (also Grundstückswert rausgerechnet). Eigentlich müsste man Maklerkosten ja noch drauf rechnen, wenn man mit Neubau vergleicht.

    Das ist doch klar! ich würde schon rechnen lassen, welche Kombi sich langfristig am ehesten rechnet. Aber ob ich es kaufen würde oder jemand anderes, dazu gehört mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit:

    - eine ungedämmte Bodenplatte im EG bzw. über dem Fußboden zum ungedämmten Keller (Kellerdecke macht ja wenig Sinn, dann hätte man zwei verschiedene Höhenniveaus) ordentlich zu dämmen. Und dann passen eben die Türen nicht mehr.

    - das mit 8cm Mineralwolle geämmte Kaltdach (Flachdach) neu abzudichten und zu dämmen, wozu wahrscheinlich sowieso der gesamte Aufbau geändert werden müsste. Und wenn man das tut, und darunter sowieso Platzverlust wegen Bodendämmung und zu niedrige Türen hat, dann macht man es doch besser gleich neu. Und dann kann ich's auch 25cm anheben.

    Aber die Erwartung, ein gebrauchtes Haus auf den gleichen Standard zu bringen, wie einen Neubau, habe ich sicher nicht. Würde ich neu bauen, müsste sich das im KfW55 Standard tun (Vorgabe fürs Neubaugebiet), worum ich am liebsten irgendwie drum herum kommen möchte (gut dämmen ok, aber monolithisches KfW70 mit Gas wäre mit sympathsicher und deutlich preiswerter). Daran könnte man schon ablesen, dass ich da Kompromisse eingehen würde...
    Dazu käme Verbot einer Drainage (bzw. Wasserabführung in Kanal (--> Herausforderung Keller)) + Rigolen-Muldensystem vorgeschriebenes + vorgeschrieben, welche Pflanzen man anpflanzen darf + vorgeschriebene Begrünung des Carpot-/Garagendaches, etc.pp.

    Da nehm ich doch gern ein Haus auf gewachsenem Grundstück, heize mit Gas und dämme eben so gut es wirtschaftlich vertretbar geht, und zahl dann eben etwas mehr Heizkosten statt Zinsen.
     
  12. Bauking

    Bauking

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    Ein Haus ist soviel wert, wie die Käufer bereit sind zu zahlen und da der Markt mit billigen Geld überschwemmt wird, ist es der ideale Zeitpunkt so alte Immobilien zu guten Preisen abzugeben. Kein Verkäufer wird sich von Onlinerechnern irritieren lassen...
     
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  14. Liesepetz

    Liesepetz

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    Wir hatten uns zwischenzeitig schon vom infragestehenden Haus geistig verabschiedet, weil einfach zuviel anstünde, um neben den sinnvollen energetischen Sanierungsmaßnahmen unsere Bedürfnisse zu erfüllen (z.B. kleiner unterkellerter Anbau). Wegen der für uns guten Lage (Fahrtzeiten zur Arbeit etc.) kamen wir erst wieder darauf zurück, aber mittlerweile ist das Thema wirklich abgehakt. Lohnt sich nicht, wenn man kombiniert Zielsetzung und Preis-/Leistungsverhältnis im Vergleich zu anderen Angeboten betrachtet.

    Etwas enttäuscht von den Antworten bin ich allerdings unterm Strich schon, denn bekommen habe ich in erster Linie nur Bekanntes - die aktuellen Rahmenbedingungen am Finanzmarkt und entsprechenden Verhaltensweisen der Marktteilnehmer sind ja nicht an mir vorbeigegangen. Gefragt war aber eine Argumentationshilfe. Da ist es für die Bitte um Hilfestellung ja erstmal zweitrangig, was mit den Anregungen dann in konkreten Verhandlungen passiert und wie man was wann einflechtet. Interessanterweise schienen plötzlich die Glaskugeln wieder zu funktionieren, wenn es nicht um die Vorhersage von Baukosten o.Ä. geht, sondern um die Vorhersage von menschlichem Verhalten. Da muss man nicht mehr den Einzelfall betrachten und die Rahmenbedigungen kennen, sondern weiß, wie der entsprechende Verkäufer tickt und dass man hiermit und damit gar nicht anfangen müsse... Nicht falsch verstehen, es waren ein paar gute Punkte dabei, aber an und wann muss man den Spiegel vorhalten :winken
     
  15. R.B.

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    Es steht doch jedem frei selbst zu entscheiden was er hier schreibt, so lange es in Einklang mit den Nutzungsbedingungen ist.

    Du hast in meinen Augen ehrliche Einschätzungen bekommen, und mehr ist aus der Ferne sowieso nicht zu machen. Wenn die Antworten nicht Deinen Wunschvorstellungen entsprachen, dann hatte das vielleicht ja auch damit zu tun, dass Deine Wunschvorstellungen nicht realistisch waren. Das mit dem Spiegel ist korrekt, genau das wurde hier gemacht......aber DU wolltest nicht in den Spiegel schauen.
     
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