Ist DAS der richtige Architekt???

Diskutiere Ist DAS der richtige Architekt??? im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo zusammen, wir planen im nächsten Jahr ein EFH in 3-geschossiger Bauweise zu bauen. 3-geschossig deshalb, weil laut Bebauungsplan...

  1. jonofe

    jonofe

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    Hallo zusammen,

    wir planen im nächsten Jahr ein EFH in 3-geschossiger Bauweise zu bauen. 3-geschossig deshalb, weil laut Bebauungsplan vorgeschrieben und das entsprechende Grundstück uns bereits gehört (geerbt) und auch ausreichend groß ist (ca. 680qm). Realisiert durch folgende Bauweise:
    - Keller 160cm aus Erdreich => Vollgeschoss
    - EG
    - OG als Staffelgeschoß >67% Fläche vom EG => Vollgeschoss
    - 21° Zeltdach
    - Grundfläche Erdgeschoß und Keller 10,5m x 10,5m
    - Grundfläche OG: 67% vom EG

    Wir haben uns nun dazu "hinreißen" lassen einen Architekten mit einem Vorentwurf für pauschal 1500€ zu beauftragen. Dafür macht er einen Plan ähnlich zum Genehmigungsplan, eine Kostenschätzung und klärt mit dem Bauamt eine Befreiung bzgl. Dachform (Zeltdach statt Satteldach). Vorab hatte er uns angedeutet, dass dieses haus in einer gehobenen Ausstattung für ca. 210k€ - 220k€ zu bauen wäre. Nach Beauftragung war die Kostenschätzung aber 260k€. Damit traf er dann die zuvor von mir leichtsinnigerweise angesprochene Budget-Schmerzgrenze. Ist schon seltsam, dass seine Schätzung genau unsere Budgetgrenze trifft. Dabei hat er aber einige Rahmenbedingungen mißachtet: z.B. Zusätzliche Einrichtung wurde nicht berücksichtigt.
    Außerdem: Die Gewerke, von denen er wußte, dass wir sie selbst erstellen wollten, schienen mir mit recht geringen Kosten in die Schätzung einzugehen, obowohl er in der Kostenschätzung Fremdvergabe unterstellt.
    Sind o.g. Daten ausreichend um eine solche Kostenschätzung verifizieren? Wie läuft eine solche Kostenschätzung ab? Nur nach Wohnfläche und umbautem Raum? Wie genau kann eine solche Kostenschätzung sein? Ich hab ein ziemlich ungutes Gefühl dabei.

    Nachdem der Vorentwurf in der ersten Version fertig war, haben wir natürlich auf Basis der Kostenschätzung versucht die Kosten zu senken (keine Garage, Putz statt Klinker, etc.). Resultat war seine global-galaktische Aussage, dass er das Haus auf keinen Fall unter 270k€ inkl. Nebenkosten bauen kann.

    Der Vorentwurf enthielt weiterhin 44 Fensterflügel. Nachdem wir diese aus Kosten- und auch aus funktionalen Gründen reduzieren wollten, meinte er, dass Fenster im Gegensatz zur Mauer keinen wesentlichen Kostenunterschied hervorrufen würde. Dies deckt sich nicht mit meinen Kenntnissen aus der Literatur. Außerdem hatte er selbst im ersten Gesprächstermin erwähnt, dass Glas der teuerste Baustoff sei. Seltsam! Was ist davon zu halten.

    Weiterhin enthielt seine Kostenschätzung 2 Kostenpositionen für seine eigenen Architektenleistungen:
    - Planung: 10k€
    - Bauleitung. 15k€

    Sieht für mich so aus, als wäre die Phase 8 der HOAI hier mit 60% bewertet, oder? Als wir ihn darauf ansprachen, meinte er, es wäre ein Pauschalpreis und auf die Planung könne er Rabatt geben, auf die Bauleitung nicht. Wenn das so wäre, dann wäre nach seiner Rechnung das Architektenhonorar nach HOAI ca. 50k€, denn dann müssten 15k€ den 31% für Phase 8 ensprechen (einfacher Dreisatz). Und 50k€ wären ja wohl für die Bausumme völlig über den nach HOAI erlaubten Sätzen, oder?

    Derzeit will er uns übrigens eine Kostenberechnung verkaufen und natürlich sich gleichzeitig den Gesamtaufrag sichern.

    Wir fragen uns derzeit, ob dieser Architekt der richtige für uns ist. Was denkt ihr darüber?

    Viele Grüße

    André
     
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  3. Uli R.

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    was ich mich jetzt mal frage ist folgendes:

    Einerseits vereinbaren Sie einen Fest(pauschal)preis für die Vorplanung, andererseits rechnen Sie gegen weitere Fest- und Pauschalpreise die Sätze der HOAI gegen.
    Warum das? Dann lassen Sie die Vorplanung doch auch ordnungsgemäß nach HOAI abrechnen dann kommt die richtige nachprüf- und vollziehbare Berechnung raus.

    Sie können IMHO nicht Pauschalpreise einerseits vereinbaren und andererseits HOAI Sätze gegenrechnen da passt was nicht.
     
  4. jonofe

    jonofe

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    ganz einfach ...

    ... weil der Architekt mir im ersten Gespräch sagte, dass er die HOAI immer unterbietet und mit Festpreisen dem Bauherrn Planungssicherheit gibt. Und ich habe das Gefühl, dass dies nicht stimmt, zumindest was die Unterschreitung der HOAI angeht.

    Grüße

    André
     
  5. Bruno

    Bruno

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    Die aufgeführten Einzelpunkte könnte man alle entkräften. So würde ich auch sagen, dass ein Haus dieser Größe unter 220.000 - 230.000 € nicht zu bauen ist (reine Bauwerkskosten, 900 m3 * 250 €/m3). Erste Kostenschätzungen laufen über m2/m3 und Vergleichsobjekte aus der Praxis und Literatur ab. Je nachdem was man unter Nebenkosten subsumiert (Architekt, Tragwerksplanung, EnEV, Bodengutachten, Projektierung Haustechnik, Genehmigungs- und sonstige Gebühren, Hausanschlüsse Gas/Wasser/Strom/Tel usw.), dürften die 270.000 € schon realistisch sein. Budget und Bauwunsch passen nicht zusammen, da kann der Architekt m.E. nichts dafür. Große Fenster sind mit gut 200 €/m2 tatsächlich nicht viel teurer als verklinkerte Außenwände. Kleine Fenster werden jedoch bei der Abrechnung des Mauerwerks nicht abgezogen und sind echte Kostenfaktoren. Beim Honorar sehe ich 25.000 € wohl für die Gesamtleistung angeboten. Das liegt um den Mindestsatz nach HOAI, zusätzlich ist Verhandlungsbereitschaft signalisiert.

    Alles Argumentieren ist aber sekundär. Der richtige Architekt scheint es nicht zu sein, es fehlt die Vertrauensbasis. Dann fühlt man sich während des ganzen Bauablaufs als Bauherr unwohl. Als Architekt würde ich sagen, es ist nicht der richtige Kunde. Es ist schwer, gute Arbeit abzuliefern und macht auch keinen Spass, wenn alles vom ersten Tag an misstrauisch hinterfragt wird.
     
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