Ist es üblich, KEINE Angabe zur Wohnflächengröße in Bauträgervertrag reinzuschreiben?

Diskutiere Ist es üblich, KEINE Angabe zur Wohnflächengröße in Bauträgervertrag reinzuschreiben? im Bauvertrag Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, mein Bauträger stellt sich auf stur, dass in den notariellen Kaufvertrag eine Angabe zur Wohnflächengröße reinkommt. "Das ist nicht...

  1. #1 neulingwillbaue, 9. September 2008
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    Hallo,

    mein Bauträger stellt sich auf stur, dass in den notariellen Kaufvertrag eine Angabe zur Wohnflächengröße reinkommt. "Das ist nicht üblich" und "Sie haben doch die Außenmaße".
    Mir kommt das etwas komisch vor.

    Ich habe an verschiedenen Stellen (Bauherrenschutzbund etc.) gelesen, dass man genau definieren soll, nach welcher Vorgabe (z.B. Wohnflächenverordnung) die Berechnung erfolgen soll und das auch in den notariellen Kaufvertrag reinschreiben lassen soll. Und dass natürlich auch die Wohnfläche mit drinstehen soll.

    Will der Bauträger mir da etwas verbergen / "Schmuh betreiben"? Sollte man darauf bestehen, dass die Wohnfläche und die Grundlage deren Berechnung drinsteht?
     
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  3. Thomas B

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    naja....je weniger Informationen vertraglich fixiert sind, desto besser...für den BT!

    Sie bekommen das, was vertraglich vereinbart ist. Nicht mehr. UNd wenn nichts vereinbart ist, hat der Vertragspartner relativ freie Hand.

    In der Tat können Pläne m.E. (also o. Wfl.-Bererchnung) schon genügen. Man muß diese dann aber auch lesen und interpretieren können, die Pläne müssen ordentlich vermaßt sein (also nicht nur Außenmaße, sondern vor allem lichte Raummaße...es ist ja schon ein Unterschied, ob eine tragende Wand 17,5 oder 30 cm stark ist...mal so als Beispiel).

    Wie ausführlich und erschöpfend ist denn die Baubeschreibung des Objektes???ß Drei Seiten DIN A4 oder sind es doch schon mal 15 - 20 Seiten???

    Wie gesagt: Je weniger drin steht, je weniger definiert und fixiert ist, je schwammiger und ungenauer so eine Baubeschreibung ist, desto schlechter sind ihre Karten und der BT macht letztendlich, was er will.

    Gruß

    Thomas
     
  4. rudi1106

    rudi1106

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    Der BGH sagt dazu: "Die Wohnflächen gehören zu den zentralen Beschaffenheitsmerkmalen des vom Bauträger geschuldeten Objektes. Fehlen in einem Erwerbervertrag Angaben hierzu, sind die einseitigen Vorstellungen des Erwerbers für den Inhalt des Vertrages maßgeblich, wenn der Bauträger in eigener oder zurechenbarer Kenntnis des Willens des Erwerbers den Vertrag abschließt." (BGH VII ZR 181/02)

    Die Weigerung des Bauträgers, eine Angabe zur Wohnfläche aufzunehmen, ist daher vollkommen unverständlich. Für ihn kann das schwer wiegende Folgen haben. Falls er durch irgendwelche außervertraglichen Angaben (Zeichungen, Prospektangaben etc.) den Eindruck erweckt, dass eine bestimmte Wohnfläche erreicht wird, haftet er hierfür. Daher ist es für beide Seiten sinnvoll, konkrete Angaben zur Wohnfläche in den Vertrag aufzunehmen.

    Unabhängig davon würde ich mir genau überlegen, ob bei einem solchen Verhalten eine ausreichende Vertrauensgrundlage für einen Vertragsschluss besteht.
     
  5. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Vor allem, was solls...

    ... wenns ein BT ist (??) dann gibts eine Baugenehmigung und da stehts doch eh drin
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 9. September 2008
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    Sag beim Abschied leise Servus......................

    Mehr fällt mir dazu nicht ein!!
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 9. September 2008
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    Nicht unbedingt. Es gibt auch echte BT, die erst planen, wenn der Käufer unterschrieben hat.
     
  8. #7 neulingwillbaue, 9. September 2008
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    Hallo Thomas,

    die Baubeschreibung ist - aus meiner Sicht was ich mir hier zusammengelesen habe - die reine Katastrophe.

    Die Baubeschreibung hat zwar 9 1/2 Seiten, aber mit großzügigen Absätzen und großzügigen Rändern an allen Seiten. Als Beispiel nur

    von Bodenfliesen im Winfdang, Bad, Gäste-WC oder gar Keller steht da nichts... Welche Art? welches Modell?

    oder

    Und so liest sich das praktisch zu jedem Punkt bzw. diese Qualität hat die Baubeschreibung.

    Aussage des Bauträgers: Die Baubeschreibung sei auch bereits im April notariell beurkundet und man könne nur durch Ergänzungsbeschreibungen im notariellen Kaufvertrag eine genauere Beschreibung vornehmen lassen... (kommt mir auch etwas komisch vor, liegt aber vielleicht daran, dass dieser Bauträger immer diese Standardbaubeschreibung verwendet; -- würde heißen, wir machen dann wohl eine Baubeschreibung im notariellen Kaufvertrag, denn auf die Baubeschreibug in dieser Form würde ich mich nicht einlassen)

    Mir ist klar: Alles was nicht wirklich drinsteht, gibt es nachher nicht.

    Der Bauträger an sich scheint aber ganz solvent zu sein. Das Grundstück ist unbelastet und wird nach eigener Aussage auch nicht belastet werden für die Bebauung.

    Mir gehts gar nicht darum, dass ich nachher bei 2-3% Abweichung der Wohnfläche von der Angabe im Kaufvertrag mich aufregen/mindern möchte, sondern
    a) braucht man ja die Wohnfläche später für alle möglichen Versicherungen / bei der Kreditaufnahme und
    b) wüsste ich schon halt gerne vorher, wieviel Wohnfläche ich da für mein Geld bekomme.

    Ist es aber jetzt üblich, dass die Bauträger sich gegen eine Aufnahme im notariellen Vertrag querstellen, oder zählt "mein" Bauträger zur Ausnahme?


    PS: Dass ich zu einem etwas späteren Zeitpunkt noch eine Überprüfung des Kaufvertrages / Baubeschreibung durch Anwalt / TÜV, Bauherrenschutzbund, Verbraucherverband gehen werde, ist klar, aber ich will zunächst mal selbst sehen, ob der Bauträger bereit ist, einige grobe Schnitzer rauszunehmen, denn wenn das schon nicht klappen sollte (z.B. es schon daran scheitert, dass der Bauträger keine Wohnfläche mit aufnehmen will und sich stur stellt, ich das aber unbedingt drinhaben sollte(?) ), dann macht es keinen Sinn für die Experten jetzt schon Geld auszugeben.

    PPS @Rudi: Vielen Dank - daraus schließe ich, dass ich darauf unbedingt bestehen sollte. Wenn wir uns darauf also nicht einigen können, dann sollte ich wohl besser "Servus" sagen - schade, das Grundstück würde uns nämlich gefallen...
     
  9. salleD

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    Dem scheint's ja gut zu gehen

    Aber: Gibt es denn eine fertige Planung ? Eine Wohnflächenberechnung brauchts in vielen Fällen gar nicht mehr für den Bauantrag. Aber unabhängig davon könnte der BT ja eine Berechnung nach Wohnflächenverordnung (Die gilt eigentlich nur im sozialen Wohnungsbau) per Post vor Vertragsabschluß übersenden. adnn griffe das vorher schon zitierte BGH Urteil.

    Aber, bei einer derart ungenauen Baubeschreibung dürfte der Notarvertrag ca. 20 Seiten länger werden. Ich habe da so meine Zweifel, ob diese Fa. dazu bereit sein wird.
    Verständlich ist die Angst des BT nur aus der Sicht, das alle böswilligen Kunden vertragliche Vereinbarungen zur Vorbereitung einer späteren KP-Minderung beabsichtigen.
    Wenn 3 % Abweichnung OK sind, sollte man das so aufnehmen. Ist der BT auch dazu nicht bereit --> siehe Ralf.

    Also VORSICHT:deal
     
  10. #9 neulingwillbaue, 9. September 2008
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    PPPS @MoRüBe: Es ist ein Bauträger - der Keller steht bereits, sonst nichts; Baugenehmigung habe ich noch nicht vorgelegt bekommen (ist das dann dort nach Wohnflächenverordnung berechnet?).
    Wenn dort eine Wohnfläche angegeben ist, könnte sich diese aber auch noch ändern, da ich z.B. auch das Dachgeschoss mit einer Gaupe haben möchte -- weil nioch nicht geklärt ist, ob da eine Terrasse (die ja nach Wohnflächenverordnung regelmäig mit 25% einfliest) hin soll -- weil zwei Kellerräume u.a. als Wohnkellerräume ausgeführt werden sollen.
     
  11. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Also wenn er schon baut,...

    ... dann hat er auch ne Baugenehmigung. Also soll er sich nicht so pi.... anstellen, und ne ne Kopie rausrücken. oder er hat was zu verbergen. Das ist auch unabhängig von der Gaube, da ändert sich eh dann noch was.
     
  12. #11 Ralf Dühlmeyer, 9. September 2008
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    Watt wird datt denn?? Eiertanz mit Anlauf???
    Wenn Keller da, dann auch Baugenehmigung da.
    Gaube also = Änderungsantrag/Neuantrag
    Kellerräume als Wohnräume = baurechtliche Anforderungen an Aufenthaltsräume sind zu erfüllen.
    Dämmung (auch Fußboden!!!!), Deckenhöhe in Relation zu OK Gelände, Fenstergrössen, Heizung, Dämmung zu angrenzenden ECHTEN Kellerräumen usw usw usw.....
    Wenn der Keller schon steht und das NICHT ALLES erfüllt ist, versteh ich langsam, warum der BT nix hergeben will.

    MfG
     
  13. Baumal

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    kann mir einer auf die sprünge helfen?

    gibts auch bundesländer, bei denen eine wohnflächenberechnung
    nicht bestandteil des bauantrags ist?
     
  14. #13 Ralf Dühlmeyer, 9. September 2008
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    Finger heb (für Efh)
     
  15. dietrich

    dietrich Gast

    Ein sehr schönes Beispiel für den Grundsatz des Immobilienkaufs:
    Die Lage, die Lage, die Lage lest alles Andere vergessen .....
    Der BT weiß das genau!!!!
    @neulingwillbaue
    Weißt du auch, dass Du auf den Kosten der sehr umfangreichen Ausarbeitung des Kaufertrages, incl. Notarkosten und Prüfung durch XY usw. sitzen bleibst, sollte der BT nicht unterschreiben (oder mit dir spielen und oder dich benutzen)?
    Für Käufer die nur bis 3% gehen, sollte die Lage nicht "BLIND" ,für alles Andere, machen.
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 9. September 2008
    Ralf Dühlmeyer

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    Ja und - besser darauf als auf einem Haus, dass nicht so ist wie gewollt!!!

    :eek: :eek:
    Wäre es mal möglich, sich so auszudrücken, dass die anderen verstehen, was gesagt werden soll
     
  17. #16 VolkerKugel (†), 9. September 2008
    VolkerKugel (†)

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    Ja ...

    ... Hessen :konfusius
     
  18. Baumal

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    recht hast du...

    `seh mich als GÜ/BT geschädigt an...

    bei den seriösen, nur für die habe ich bisher gearbeitet (:shades),
    ist es zwingender bestandteil der bauantragsunterlagen.
     
  19. #18 VolkerKugel (†), 9. September 2008
    VolkerKugel (†)

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    Stopp ...

    ... keine Wohnflächenberechnung gilt nur für die Bauantragsunterlagen.

    Gemacht wird sie selbstverständlich und zu den Verkaufsunterlagen eines BTs gehört sie selbstverständlich auch.
    Ich versteh´ hier neulingwillbaues (müsste eigentlich heißen: neulingwillkaufen :konfusius ) BT nicht.
     
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  21. #19 Ralf Dühlmeyer, 9. September 2008
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    Ergänze
    Du glaubst gar nicht, bei wieviel BT/GÜ das NICHT üblich ist.
     
  22. #20 neulingwillbaue, 9. September 2008
    neulingwillbaue

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    Vielleicht noch einmal zur Beschreibung, wie es aussieht:

    Das Grundstück in Ulm-Böfingen liegt in einem in den 80er Jahren bebauten Gebiet und ist am äußersten Rande dieses Baugebiets. Soweit wir erfahren haben, hat der Eigentümer dieses Grundstück an den Bauträger verkauft, der daraus vier Teile gemacht hat. Die ersten beiden Grundstücksteile an der Straße sind bereits fertig bebaut und gehören nach unseren Infos, dem ursprünglichen Eigentümer, die dieser vermietet hat. Das 3. Grundstücksteil ist auch bereits bebaut - aber noch nicht fertig (Rohbau steht und die Eigentümer bauen das gerade selbst aus).

    Bei dem vierten Grundstücksteil (das wir im Auge haben), steht bereits der Keller (und der Kran daneben) und es ist wieder verfüllt worden.
    Keller: mit einer umlaufenden 12 cm Wärmedämmung des Kellers (ob Wärmedämmung auch des Kellerbodens, haben wir trotz Nachfrage noch nicht eindeutig beantwortet bekommen/oder ich hab die Antwort nicht mitbekommen).
    Keller hat eine Drainage...

    Bodengrundgutachten ist keines da (finde ich persönlich schlecht; Aussage war: "das bräuchte man nicht; beim Ausbaggern des Kellers hätte man das dann sowieso gesehen; man könne ja die Nachbarn nach ihren Erfahrungen wegen Grundwasser etc. fragen").

    Der Keller hat keinen Bodenauslass (obwohl das in dem Plan, den wir gestern nur kurz gesehen haben, so drin eingezeichnet ist (komisch, oder? muss also ja eigentlich mal doch geplant worden sein; warum man davon Abstand genommen hat? Vielleicht wegen erforderlicher Hebeanlage? Vielleicht wegen.....? [bin halt irgendwie sehr misstrauisch/vorsichtig, weil es um so viel Geld geht und ich jetzt schon so viel Negatives gehört habe; außerdem wurden wir zunächst dazu gedrängt, möglichst schnell was zu unterschreiben, was mir gar nicht gefallen hat und was ich natürlich auch nicht gemacht habe]).

    Die Kanalisation liegt wohl höher als der Kellerboden, da es für eine Waschmaschine "zwar kein Problem gibt und keine Hebeanlage nötig ist", aber Bodenauslass ging nicht und auch (der spätere) Einbau einer Dusche (für Sauna etc.) nicht ohne Hebeanlage ginge.

    Der Keller selbst hat u.a. nach Süden zwei größere Aussparungen für Wohnflächenfenster drin - und eben an anderer Stelle Aussparungen für (kleinere) Kellerfenster.


    Was wir bislang in Händen haben:

    Baubeschreibung
    Entwurf eines notariellen Kaufvertrags
    Schurgerüst Lageplan Maßstab 1:250 Achsen 1-4
    "Skizzen" von UG, EG, DG und eine Querschnitts"skizze"
    Handwerkerliste
    eine Seite mit "Wohnflächenberechnung" überschrieben - wobei nicht daraus hervorgeht, nach welchem Berechnungsverfahren gerechnet wurde und z.B. eine Terrasse mit 50% berechnet ist, die aber als Sonderleistung extra kostet und noch gar nicht geklärt ist, ob eine solche dann überhaupt gemacht wird. Dann steht da ein "ca."-Wert (128,1 m2) und noch "./. 3 % Putz".


    Was der Bauträger keinesfalls im notariellen Vertrag haben möchte ("wird nicht akzeptiert"), jedenfalls nach der gestrigen intensiven Vorbesprechung:

    - Angabe einer Wohnfläche
    - Zahlungsabwicklung über Notaranderkonto
    - kein Zeitplan während des Baus für die einzelnen Abschnitte (aber bereit, einen verbindlichen Bezugsfertigstellungstermin mit pauschaliertem Schadensersatzanspruch festzulegen, wobei fehlen der Außenfassade nicht die Bezugsfertigkeit hindern würde)
    - kein anderer Notar, sprich: Notar darf nicht vom Käufer ausgesucht werden sondern man muss deren "Hausnotar" nehmen (obwohl ich den ja bezahlen muss)

    Muss ich denn jetzt schon was bezahlen? Bislang hatten wir nur eine gemeinsame Besichtigung der Baustelle und gestern ein intensives Vorgespräch wo wir darüber geredet haben u.a. Beubeschreibung, was braucht es für Ausführung als KfW 60-Haus, den notariellen Entwurf "durchgegangen"?
    Den 2. Satz habe ich nicht verstanden (mit den 3%)
     
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