Ist meine Kalkulation realistisch?

Diskutiere Ist meine Kalkulation realistisch? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Guten Morgen, bin ganz neu im Forum hier und habe gleich eine Frage. :-) Meine Freundin und ich (beide 35 und zusammen selbständig) schauen...

  1. Ralf123

    Ralf123

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    Guten Morgen,

    bin ganz neu im Forum hier und habe gleich eine Frage. :-)

    Meine Freundin und ich (beide 35 und zusammen selbständig) schauen gerade, wieviel Eigenheim wir uns tatsächlich leisten können. Derzeit schwebt uns ein Reihenendhaus oder eine Doppelhaushälfte im Preisbereich von 200.000 bis 250.000 Euro vor.

    Wir haben bereits unsere monatlichen Einnahmen aufgestellt und die monatlichen Ausgaben (Mittelwert aus den Zahlen der letzten 12 Monate) gegenüber gestellt. In der Gegenüberstellung sind sowohl Mieteinnahmen (unsere Firma würde einen Raum als Büro nutzen) als auch laufende Nebenkosten von 150qm x 2 Euro enthalten. Die mögliche Monatsbelastung haben wir damit auf ca. 1050 Euro kalkuliert.

    Eigenkapital haben wir derzeit 80.000 Euro angespart, wovon wir aber wahrscheinlich 10.000 Euro als Reserve bewahren möchten. Auf Basis der kalkulierten Monatsbelastung haben wir für 5% Zinsen und 2% Tilgung nun einen theoretisch möglichen Kreditrahmen von ca. 180.000 Euro kalkuliert. Somit kommen wir auf eine Gesamtsumme von ca. 250.000 Euro. Davon müssen aber noch 6% für die Kaufnebenkosten abgezogen werden, so dass wir am Ende auf eine schlüsselfertige Objektsumme (inkl. Küche und ggf. neuen Möbeln) von bummelig 235.000 Euro kommen.

    Meine Fragen:

    1. Ist diese Kalkulation stimmig oder habe ich etwas übersehen?

    2. Habe mal gehört, dass Selbständige für eine Baufinanzierung in der Regel schlechtere Konditionen als Angestellte bekommen. Kann das jemand bestätigen?

    3. Sollten wir mit unseren Zahlen noch einmal zur Verbraucherzentrale gehen und uns für 150 Euro beraten lassen? Oder ist sogar das Angebot der Verbraucherzentrale für 450 Euro einen passenden Kreditpartner zu finden brauchbar?

    4. Oder sollten wir uns gleich an freie Finanzierungsberater wenden? Bei uns im Ort gibt es ein Regionalbüro der freien Hypo.

    Bin für eure Tipps und sachdienlichen Hinweise sehr dankbar. Ist nämlich unsere erste eigenen Immobilie, die wir finanzieren wollen.

    Danke und Gruss,

    Ralf
     
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  3. #2 derengelfrank, 14. April 2008
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    Was für eine Art von Immobilie (gebraucht, bezugsfertig, noch zu bauen) schwebt euch vor? Davon abhängig solltet ihr zusätzliche Reserven einplanen (bei gebraucht oder noch zu bauen). Habt ihr schon einmal unverbindlich (z.B. bei eurer Hausbank, die kennen euch und eure finanzielle Situation/Geschäftsgebaren vermutlich am besten) bzgl. Hypothekenkonditionen nachgefragt?
    Was ich nicht so ganz verstehe ist das "rechte Tasche linke Tasche-Spiel" mit der Miete die ihr euch selbst zahlt....ich nehme jetzt mal steuerrechtliche Gründe an.
    1. Nebenkosten können evtl. höher sein (Grundsteuer, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Abwasser etc etc)
    2. kommt auf die Art der Selbständigkeit an, wie lange man das schon macht, wie erfolgreich etc etc, siehe oben bzgl "Hausbank"
    3.+4. ....es müsste doch für sowas spezielle Beratungsstellen für Selbständige geben??
    Ich persönlich bin bei Finanzierungsberatern/vermittlern immer skeptisch.....
     
  4. R.B.

    R.B.

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    zu 1.
    Zumindest mathematisch stimmen die Zahlen. Ob die Grundlage für die Rechnung stimmt, kann man aus der Ferne nicht sagen.

    zu 2.
    Pauchal betrachtet würde ich sagen JAEIN. Es gibt Banken, die lehnen bei Selbständigen automatisch ab. Es gibt jedoch auch Banken die Selbständige finanzieren, nur wird bei diesen noch genauer auf die Zahlen geachtet. Es genügt eben nicht einen "Lohnzettel" zu präsentieren, sondern man sollte schon die Bilanzen der letzten 3 Jahre vorlegen können. Es macht eben einen Unterschied ob man erst seit gestern "selbständig" ist, oder schon seit xx Jahren damit erfolgreich seinen Lebensunterhalt bestreiten kann.
    Die Bank muß Risiken ermitteln können. Je besser Deine Zahlen sind, um so leichter fällt es der Bank Deinen Hausbau zu finanzieren. Hast Du bei Deiner o.g. Rechnung jeden Cent verplant, dann stellt sich die Bank die Frage, wie die zukünftige Einkommensentwicklung aussehen wird.

    zu 3.
    Würde ich nicht machen.

    zu 4.
    Es gibt genügend Baufinanzierer in Deutschland. Unterlagen zusammenstellen, anrufen und Termin für ein Informationsgespräch vereinbaren. Beim ersten Telefongespräch schon erwähnen daß man selbständig ist. Dann kommt automatisch die Rückfrage "seit wann".

    Gruß
    Ralf
     
  5. #4 Biobauherr, 14. April 2008
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    Viel selbst suchen.....

    zu1.) Die Kalkulation der Mieteinnahmen dürfte SO nicht gehen, selbst wenn es eine Firma ist, dann kann man an sich selbst nichts vermieten..... (wird zumindest meist vom FA nicht anerkannt) - und die Mieteinnahmen, so sie denn vom FA anerkannt werden, müssen ja auch noch versteuert werden.....
    Habt ihr diesen Punkt schon mit dem Steuerberater abgesprochen?
    Da dürfte realistischer darstellbar sein, dass die Firma das Haus baut und ihr privat eine Wohnung darin anmietet.....
    Und Mieteinnahmen kalkuliert die Bank auch nicht zu 100% als Einnahmen ein, sondern nur zu 2/3 (Sicherheit wegen Mietausfall etc.)
    Die Nebenkosten sind etwas dürftig angesetzt....meist werden banktechnisch 2,50€ pro m² angesetzt - und das ist nicht soooooo üppig.........
    Entscheidend ist auch nicht nur euer Ausgabeverhalten, sondern auch die Berechnung der Bank. Für zwei Erwachsene müssen nach Abzug der monatlichen Kreditraten (und der "Bewirtschaftungskosten" und etwaiger Unterhaltskosten an Kinder oder Expartner) mindestens 1350.- € übrig bleiben. Gibt das euere Bilanz her?
    zu2.) Kommt auf die Bank an..... Manche Banken arbeiten grundsätzlich nicht mit Selbständigen zusammen, bei wieder Anderen spielt es keine Rolle, wenn die Bilanzen stimmen.
    Ich hätte bei der Sparkasse oder der Volksbank schlechtere Konditionen bekommen - also bin ich zur Bank gewechselt, die mir die günstigste Finanzierung angeboten hat (Ich bin sein weit über 10 Jahren selbständig!)
    Die Bilanzen/Abschlüsse der letzten 3 Jahre müsst ihr aber immer vorlegen, die werden auch banktechnisch geprüft und dann ermittelt, wie hoch man euch einen Kredit zutraut.....
    zu3.) Die Verbraucherzentralen haben i.d.R. viel zu wenig Erfahrung mit Selbständigen. Die können zwar Angestellte oder Beamte gut beraten, aber für Selbständige, wo die Materie doch oft kompliziert ist sind die Sachbearbeiter gar nicht vorbereitet.... Das Geld könnt ihr euch sparen....
    zu4.) Könnte eine Möglichkeit sein. Ich habe über einen WIRKLICH freien Finanzberater Konditionen erhalten, die ein echter Geheimtipp waren. Auch der Finanzberater war eine mündliche Empfehlung......
    Wie kann ein Büro der Hypo "frei" sein???????? - das erschließt sich mir nicht so ganz.......
    Lieber selber VORHER genau informieren....

    Und unbedingt MEHR Reserve einplanen....... Das Bauvorhaben wird IMMER teuerer als gedacht..... Rechnet mal mit 20% Unvorhergesehenem, dann dürfte es vermutlich reichen.
     
  6. Ralf123

    Ralf123

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    @derengelfrank

    Momentan haben wir z.B. bezugsfertige Neubauten im Auge, bei denen neben der Küche nur Malerarbeiten erledigt werden müssen. Wir haben aber zwei Malermeister in der Familie, die mit anpacken und 10.000 Euro für eine Küche sind mit einkalkuliert.

    Thema Hausbank: so eine richtige Hausbank im klassischen Sinne haben wir eigentlich nicht, also keine Bank, bei der wir überwiegend unsere Geldgeschäfte erledigen. Die Anfrage bei der Hausbank ist also irgendwie nur schwer möglich.

    Die Firma ist übrigens ein GmbH (hatte ich vergessen zu erwähnen), so dass das "linke Tasche - rechte Tasche" Spiel etwas anders gelagert ist. Die Idee dahinter ist, dass die Firma eh Büroraum anmieten muss. Bevor das Geld jemand anders bekommt, könnte es ja auch in die eigene Tasche fließen.

    Selbständig bin ich bereits seit 11 Jahren, zum Teil als Einzelunternehmer, in einer GbR und nun in der GmbH. Aber die praktischen Geschäfte haben sich nicht geändert, nur die Rechtsform über die Jahre.

    Zu den Nebenkosten: ok, da setzen wir dann mal 3 statt 2 Euro an.

    Spezielle Beratungsstellen für die Baufinanzierung von Selbständigen wären natürlich super, nur wo findet man die?

    Danke und Gruss,

    Ralf
     
  7. Ralf123

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    @R.B.

    Also die Bilanzen der letzten 3 Jahren sollten kein Problem sein, auch wenn 2007 noch nicht komplett ausgewertet ist. Ist aber insgesamt eine gewisse Steigung erkennbar.

    In meiner bisherigen Rechnung sind pro Monat 250 Euro für Urlaub sowie nochmal 150 Euro für Gedöns als Puffer eingeplant. Wobei die Erhöhung der Nebenkosten von 2 auf 3 Euro meinen Gedöns Puffer schon aufgefressen hat... :-(

    Das mit der Verbraucherzentrale leuchtet mir nun ein, die werden sich wahrscheinlich nicht unbedingt komplett in meine Situation hinein versetzen können. Werde ich also von absehen.

    Danke auch für den Tipp zu den Baufinanzierern. Das werden wir wohl mal in Angriff nehmen in den nächsten Tagen. Wenn die mir meine Rechnung dann gleich um die Ohren hauen, weiss ich zumindest Bescheid.

    Danke und Gruss,

    Ralf
     
  8. R.B.

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    Du könntest auch Deinen StB fragen. Die kennen sich mit solchen Sachen auch aus. Vielleicht hat er ja ein paar nützliche Tipps.

    Es geht bei den Bilanzen nicht nur um eine Ertragssteigerung, sondern zuerst einmal darum, ob der Ertrag überhaupt ausreicht, und wenn ja, wieviel Puffer noch vorhanden ist.

    Dann stellen sich noch so Fragen wie, Was passiert wenn einmal ein Auftrag ausbleibt?
    Wie sieht´s mit der Liquidität aus, wenn einmal ein Kunde verzögert zahlt?
    usw. usw. usw.

    Je nach Umfang der Bilanz kann man schöne Kennziffern berechnen. Dann erstellt die Bank ein Rating und das Ergebniss hat einen wesentlichen Einfluss auf die Kreditvergabe.

    Gruß
    Ralf
     
  9. Ralf123

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    @Biobauherr

    Wie oben schon geschrieben, ist die Firma eine GmbH und somit sollte das mit dem Vermieten eigentlich schon klappen. Büroraum muss ja sowieso angemietet werde. Stb meinte auch, das sollte so vom FA anerkannt werden, wenn wir keine Wuchermieten berechnen.

    Dass die Firma das Haus baut, ist eher ungünstig. Eben weil es eine GmbH ist. Da müssten wir dann ja unsere privaten Ersparnisse wieder in die Firma einbringen, das wäre auch eher ungünstig.

    Wir kommen nach deiner Berechnung auf 1550 Euro pro Monat, d.h. es ist noch Luft zu den genannten 1350 Euro.

    Das leuchtet mir vollkommen ein und wird auch nicht gemacht. War von der Idee sowieso nicht so überzeugt.

    Also die genannte Freie Hypo http://www.freie-hypo.de/ ist seit Jahren bei den Testsiegern im Baufi Vergleich der Finanztest. Die arbeiten mit Dutzenden von Banken zusammen und suchen dann den besten Anbieter raus. Denke, dass das ganz brauchbar sein sollte, oder liege ich da falsch?

    Gilt das auch für den Kauf eines fertigen Neubaus, wenn lediglich Malerarbeiten und Einbauküche fehlen und wir die einkalkuliert haben?

    Danke und Gruss,

    Ralf
     
  10. #9 baufibemu, 14. April 2008
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    Hallo Ralf123,

    zu 2) da gebe ich R.B. recht. Die Finanzierung von Selbständigen ist nicht grundsätzlich teurer, wenn man die Angebote bei gleicher Bank zwischen Selbstständigen und Angestellten vergleicht. Nur finanzieren nicht alle Banken Selbständige. Das ist der Knackpunkt, denn das sind meistens die günstigsten. D.h., man kann eben nicht auf das Angebot des günstigsten Anbieters zurückgreifen, weil es keines gibt.
    zu 3) Das Geld kann man sich sparen. Gibt´s auch kostenlos, aber nicht umsonst.
    zu 4) Ja, das sollten Sie.
    Die sog. "freie Hypo" allerdings, sind Franchisenehmer vom Dr.x. Also von wegen frei.
    Dadurch könnte es nur unnötig teurer werden, da die auch noch etwas verdienen wollen.
    Da evtl. lieber gleich zu Dr. x.
    Aber schreiben kann man viel, lassen Sie sich doch einfach einmal ein Angebot erstellen, dann sehen Sie es ja selbst.

    Beste Grüße
     
  11. Ralf123

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    Hallo Ralf,

    nochmals danke für deine weiteren Tipps. Mit dem StB sind wir eh schon in Verhandlungen. Ich denke, der springende Punkt wird sein, wie die Banken unsere Firma bewerten werden. Da werden wir dann wohl mal mit unserer bisherigen Kalkulation den Praxistest machen. Problem ist nur, dass die Banken ja meistens ein konkretes Kaufobjekt sehen wollen, nur haben wir das eben noch nicht, weil wir gar nicht wissen, was wir uns überhaupt leisten können. Das typische Henne-Ei-Problem irgend wie...

    Danke und Gruss,

    Ralf
     
  12. Ralf123

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    Ok, aber welcher Berater ist denn dann wirklich frei bzw. berät einen kostenlos? Das kann ja nicht funktionieren, irgendwie muss der Berater ja auch sein Geld verdienen. Ich zahle auch gerne etwas für die Beratung, wenn mir dafür die Arbeit abgenommen wird, dass ich mich nicht mit einem Dutzend Bankberatern auseinander setzen muss.

    Wäre also die Freie Hypo nicht zu empfehlen? Dann frage ich mich natürlich, was Finanztest da dann testet... ;-)

    Danke und Gruss,

    Ralf
     
  13. baufibemu

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    Hallo Ralf,

    also zunächst, die Beratung ist kostenlos bei einem freien Berater, die Vermittlung nicht. Dafür wird natürlich eine Provision fällig. Aber die ist normalerweise bereits in den Konditionen enthalten. D.h. man weiß genau, was man bezahlen muß und kann vergleichen.
    Ich würde nicht grundsätzlich von der "freien Hypo" abraten, nur von doppelter Provision. Das können Sie aber nur herausfinden, wenn Sie sich ein kostenloses Angebot erstellen lassen und dieses dann mit dem vom Dr. vergleichen.

    Soweit mir bekannt ist, testet Finanztest den Dr. Und die Makler hängen sich hintendrann. Könnt ich auch machen, ist mir aber ehrlich gesagt zu blöd. Bei dem Provider, bei dem wir unsere Konditionen einkaufen, ist auch immer wieder Testsieger. :D Und das ist nicht der Dr.
    Und genau das ist es, was ich bei den ganzen Tests immer bemerkenswert finde, nämlich dass alle sogenannten "Big Player" Testsieger bei Finanztest sind. Komisch, komisch.

    Beste Grüße
     
  14. Ralf123

    Ralf123

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    @baufibemu,

    danke für den interessanten Einblick in die Zusammenhänge. Habe nun noch einmal nachgeschaut und gesehen, dass die Freie Hypo immer 0.01 bis 0.04 % teurer ist als der Dr. Es wird halt unterschieden zwischen überregionalen Anbietern mit und ohne Filialnetz und bei den mit Filialnetz ist die freie Hypo immer ganz vorne dabei. Muss ich mich doch noch weiter einlesen in das Thema.

    @Alle

    Mal in die grosse Runde gefragt, wie findet man denn wirklich "freie" Baufi-Berater, die einen wirklich fair und unabhängig beraten?

    Danke und Gruss,

    Ralf
     
  15. #14 Biobauherr, 14. April 2008
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    Was ist denn schon fertig????

    "Fertiger Neubau" klingt erst mal gut.... ABER: Was ist alles enthalten?
    Oft sind Bodenbeläge und Malerarbeiten in Eigenleistung zu erstellen -
    Da sind schnell mal ein paar Tausender mehr weg.
    Wieviel habt ihr denn für die Küche und die Malerarbeiten eingerechnet?
    Bei 150m² Wfl. und neue Küche sind 10.000€ vermutlich gerade die Hälte der Summe, die nötig ist.
    Wie sieht es mit den Außenanlagen aus? Garten gestaltet? Zaun? Stellplatz schon gepflastert? Carport/Garage mit dabei? Erschließungsbeitrag für die Straße schon bezahlt?
    Da "lauern" etliche Geldgräber......
    Darum vorher genau LESEN, was alles eingeschlossen ist......

    Tja, wie kommt man an einen guten, freien Finanzberater: Im Freundes/Bekanntenkreis umhören, eventuell im Telefonbuch nachsehen - es kommt ganz darauf an, wie wichtig euch ein Berater ist.
    Oft haben auch die Steuerberater gute Tipps.....
    Durch offene Ohren und Augen es dem Zufall etwas leichter machen. Diese Geschichte ist immer schwierig.....
     
  16. Ralf123

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    Habe bei dem einen Beispiel noch mal geschaut. Also Fliesen, Bodenbeläge und Malerarbeiten, Ausbau Spitzboden, Pflasterarbeiten für Stellplatz, Zuwegung und Terrasse sowie Eingangspodest sollen enthalten sein. Wg. Erschließungsbeitrag müssten wir noch mal nachfragen. Ich habe nun 25.000 Euro für Küche, Carport, Gartenhaus, Zaun und weitere Möbel angesetzt. Damit sollten wir wohl hinkommen. Somit reduziert sich der mögliche Kaufpreis weiterhin, aber lieber jetzt mehr einkalkulieren als später lange Gesichter machen. Danke für die Tipps.

    Mit Beratern aus dem Telefonbuch habe ich leider schon schlechte Erfahrungen gesammelt. Ein Berater wäre schon wichtig, da sich in meiner Familie noch nie jemand mit dem Thema Hausbau/-kauf wirklich auseinander gesetzt hat. Mein Vater hat sein Haus von seinem Vater geerbt und mein ältester Bruder widerum von unserem Vater. Tja, die kennen die Problematik nicht wirklich. Naja, ich habe mal einen Kurs an einer VHS besucht, der wurde von einem freien Finanzierungsberater gehalten. Der war zwar etwas chaotisch, aber ein Versuch wird es wert sein, mal bei ihm vorbei zu schauen.

    Danke und Gruss,

    Ralf
     
  17. R.B.

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    Noch ein Tipp.

    Ich habe mit der Interh... gute Erfahrungen gesammelt. Es gibt aber viele Baufinanzierer. Zuerst Webseite durchstöbern, dann anrufen und Termin vor Ort vereinbaren.

    ABER ! Darauf achten, wie der betriebliche Anteil des Gebäudes bewertet wird. Ich würde das Gebäude NICHT über die eigene Firma bauen lassen, sondern privat bauen und dann vermieten. Ansonsten könnte es sein, daß die typ. Baufinanzierer sich zurückhalten, da Gewerbefinanzierungen meist ausgeschlossen sind.

    Gruß
    Ralf
     
  18. Ralf123

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    Hallo nochmal,

    ich werde mal die Baufinanzierer durchgehen und mal schauen, wie weit mir das hilft. Dann sehen wir weiter. Dass die Firma das Eigenheim kauft, ist für mich sowieso ein absolutes No-Go, das macht einfach keinen Sinn.

    Danke und Gruss,

    Ralf
     
  19. karle

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    Gebäude in der GmbH wäre eh der größte Schwachsinn!
    Der Sinn einer GmbH ist ja, im Falle einer Haftung das Privatvermögen außen vor zu lassen.
    Baut man über die GmbH, ist die Bude im Falle eines Falles auch weg (und alles was der GmbH gehört auch).
    Allenfalls evtl. klassische Aufspaltung GmbH - Gbr.
    In jedem Fall aber mit einem StB sprechen.
    Wünsch euch viel Glück.
     
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  21. Ralf123

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    Hallo karle,

    das ist ein Grund, weswegen wir die GmbH auch nicht zum Käufer des Eigenheims machen wollen. Aber man muss ja nicht immer vom Schlimmsten ausgehen. Denn z.B. wird der Verkauf der GmbH durch eine Immobilie auch viel schwieriger, falls wir uns eines Tages entscheiden sollten, uns zur Ruhe zu setzen. Macht halt keinen Sinn für uns.

    Danke und Gruss,

    Ralf
     
  22. sk8goat

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    Wuchermiete?
    Also, da würde ich nochmal mit dem StB drüber reden. Denn wenn nicht mit allen Mitteln der GmbH-Gewinn gedrückt werden muss, ist es normalerweise besser die Miete möglichst gering zu halten. So kann auf privater Seite Steuern gespart werden(durch Verrechnung der Mieteinnahmen mit Schuldzinsen) und gleichzeitig wird die Liquidität der GmbH geschont.

    Außerdem würde ich in euerm Fall die Finanzierung nicht beim Arzt am Telefon kaufen, sonder bei einem Vermittler vor Ort, der sich auch mal mit dem Stb an einen Tisch stzt um die optimale Finanzierung zu stricken.
     
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