Kalkulation Hausbau und die Zeit danach

Diskutiere Kalkulation Hausbau und die Zeit danach im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen. Das Thema wurde x-fach durchgekaut und ich fühl mich fast ein wenig schlecht noch ein Thema diesbezüglich aufzumachen. Dennoch...

  1. Kopp82

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    Hallo zusammen.

    Das Thema wurde x-fach durchgekaut und ich fühl mich fast ein wenig schlecht noch ein Thema diesbezüglich aufzumachen.
    Dennoch ist es natürlich so das sich ein bestimmtes Vorhaben kaum auf ein anderes gleicht und jeder der in der Planungsphase steckt, ist sich unsicher.
    Deshalb bitte ich um Verständnis wenn sich dieser Beitrag vielleicht etwas an andere erstellte Themen anlehnt; aber dadurch lebt ja auch so ein Forum, oder nicht? :-)
    Vorab, das Projekt ist noch in den Kinderschuhen, bevor es in die detailiertere Planungsphase geht, muss erstmal das Grundkonzept stehen.

    Rahmenbedingungen:
    - Ich, knapp über 30, männlich, normal sicherer Job
    - Sie, knapp unter 30, weiblich, sehr sicherer Job
    - Kinderwunsch (nach Fertigstellung & Einzug des Hauses)
    - Grundstück vorhanden (bezahlt, ländlich, > 800m², nicht erschlossen)
    - gemeinsames Nettoeinkommen: ~3150 EUR Monat netto/fix, kein variabler Anteil - zzgl. Weihnachtsgelder und Urlaubsgelder

    Eckdaten Wunschbau:
    Ziel-Wohnfläche: 150 m²
    Grundstück hat Hanglage (10%)
    - Wohnkeller 2,50 Meter (10x9,5) - Garage wird in Keller integriert
    - Haus 1,5 Etagen (10x8)

    geplante Kosten (teilweise spekulativ, teilweise durch Nachbarn, teilweise durch Angebote):
    Baunebenkosten: 33.500 EUR
    Rohbau inkl. Heizung: 135.000 EUR
    Innenausbau: 35.000 EUR
    Inneneinrichtung: 25.000 EUR
    =====================
    Zwischensumme: 233.500 EUR
    zzgl. ungeplante Kosten: 20.000 EUR
    Summe: 248.500 EUR

    Eigenkapital:
    Beim Rohbau und Innenausbau ist berücksichtigt das wir hier Muskelhypothek mit einbringen möchten,
    deswegen kommt der Punkt Innenausbau eventuell ein finanziell ein bisschen zu wenig vor.
    Insgesamt haben wir hier 1000 Stunden auf der Baustelle eingeplant. Wir können auf handwerklich
    erfahrene Hilfe aus Verwandschaft zurückgreifen. Also:

    Muskelhypothek: 35.000 EUR (kann man das so rechnen?)
    Barmittel: 45.000 EUR
    Grundstück: 17.500 EUR (Kaufpreis - ist mehr wert, welcher Wert wird angesetzt, es geht ja um Quote??)
    =====================
    Eigenkapital: 97.500 EUR

    Finanzierungsbedarf:
    Summe Haus 248.500 EUR
    abzgl. Barmittel 45.000 EUR
    ==================
    Finanzierungsbedarf: ~200.000 EUR


    Finanzierung:
    Insgesamt (Also Baukosten + Eigenkapital) haben wir einen Immobilienwert von
    ~ 350.000 EUR und einen Finanzierungsbedarf von 200.000 EUR. Das wäre
    eine Beleihung von unter 60% -> Top Konditionen? Rechenfehler?

    Das Finanzierungsmodell stell ich mir wie folgt vor:
    200.000 EUR aufnehmen, 1,5% Tilgung -> 15 Jahre Zinsfestschreibung -> 3% p.a. -> 750,00 EUR Rate
    Bleiben nach 15 Jahren 150.000 EUR stehen.

    Wir möchten zeitgleich einen 150.000 EUR Bausparer vollmachen über 15 Jahre (420,00 EUR Sparrate) um uns
    den günstigen Zins zu sichern. Wir wären dann nach 25 Jahren fertig und würden
    für das Haus ziemlich genau ~300.000 EUR zahlen.
    Die monatliche Belastung wäre zudem nach 15 Jahren um genau diese 420,00 EUR geringer, hier werden Kapazitäten
    für die ersten Reparaturen frei.

    Was spricht gegen diese Art der Finanzierung?
    Für uns besonders sexy ist, das man die Bausparraten in "schwierigen Zeiten" aussetzen kann (1. Jahr mit Kind, etc.)
    wenn es eng werden sollte um die monatliche Belastung runterzufahren. Ob dann am Ende der Laufzeiten ein
    10.000 EUR loch entsteht, weil wir die Pausen nicht mehr aufholen können, ist ein kalkulierbares Risiko.
    Zudem können wir hier die VWL des Arbeitgebers sinnvoll mit einfließen lassen.

    Nach dem Bau, finanzielle Belastbarkeit:

    Wir wir festgestellt haben, hätten wir mit diesem Model eine monatliche Belastung von ~1150 EUR bzgl. Haus.
    Zusätzlich haben wir derzeit 1200 EUR Lebenserhaltungskosten (inkl. Miete 450 EUR)
    Miete fällt weg, Grundsteuer, Heizkosten, Müllgebühren, Wasser, besondere Versicherungen, etc kommt hinzu, + Teuerung, bleibt es in etwa gleich.

    Vom Puffer müsste dann der ganze Spaß + Sonderausgaben bezahlt werden. (Freizeit, Hobbys, Winterreifen, etc.)

    Wenn beide arbeiten, bleibt ein Puffer von ca. 1100 EUR (geplant ist hiervon noch die Hälfte wegzusparen das die Chance besteht das
    Darlehen nach 15 Jahren komplett abzulösen bzw. Rücklagen zu haben).

    Im Kindesfall sinkt durch höhere Kosten und niedrigere Einnahmen der Puffer 850 EUR.
    Frau möchte nach einem Jahr wieder arbeiten gehen auf Teilzeit, der Puffer bleibt dann bei 850 EUR.
    Im Falle das einer Arbeitslos wird, sinkt der Puffer während der Arbeitslosengeldzeit auf 500 EUR.
    Wenn beide Arbeitslos werden ist das Haus auf Dauer nicht zu halten.
    Die Frage ist: Gibt es überhaupt einen Finanzierungsplan der grade den letzten Punkt mit abdeckt?

    Meine Meinung: dürfte funktionieren.

    Sonst allgemein: Ist das eine vernünftige Planung?
    Sind die Kosten realistisch?
    Mach ich mir zuviel Sorgen?
    Plane ich zuviel?

    Fragen über Fragen, ich bitte um jeglichen Input zu diesem Thema. Vielen Dank.
     
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  3. #2 Alfons Fischer, 6. September 2013
    Alfons Fischer

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    Sie sollten besser planen. ganz ehrlich!

    und nochwas: eine anfängliche Tilgung von 1,5% p.a. halte ich in heutiger Zeit für extrem niedrig. Sie sollten das Niedrigzinsniveau für eine höhere Tilgung nutzen, sonst können Sie sich das nach Ablauf der Zinsfestschreibung vielleicht nicht mehr leisten...
     
  4. Kopp82

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    Hallo Herr Fischer,
    können Sie die Aussage präziser gestalten? So ein pauschaler Rundumschlag ist vielleicht nett gemeint, hilft dem Empfänger aber recht wenig

    Die günstigen Zinsen werden doch durch den Bausparer gesichert? Es gibt keine unbekannte Konstante und kein "vielleicht" in meinem Konstrukt. Was übersehe ich?
    Ich möchte natürlich die Rate durch den Kredit so niedrig wie möglich halten um Worst-Case Szenarios abbilden zu können.
    Und ich möchte nach 25 jahren fertig abbezahlt haben. Was gibt es für Alternativen um nicht zu nah an die äußerste finanzielle Belastung zu fahren?
     
  5. Kopp82

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    Bezüglich den einzelnen Punkten in der Kostenberechnung sind natürlich jeweils einzelne Excel Sheets vorhanden, mit denen wollte ich nun aber nicht den Beitrag noch unübersichtlicher gestalten. Nur für den Fall das dies mit ausführlicher planen gemeint war.
     
  6. #5 Alfons Fischer, 6. September 2013
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    genau, ich meine eine detaillerte Kostenaufstellung aller Gewerke und Arbeitsschritte.
    Ich halte eine Eigenleistung im Wert von 35.000 schon für extrem hoch.

    Ich kann keine detaillierte Bewertung abgeben. Nur soviel: Vergessen Sie nicht die Erschließung, die haben Sie ja auch noch nicht bezahlt. Mir fehlt ein Kostenansatz für Außenanlagen, Garage.
    Sie beschreiben "Rohbau inkl. Heizung" und zusätzlich "Innenausbau", aber nichts von Fenstern, Dachdecker, Spengler, Außenputz (gehört alles nicht zu einem Rohbau).
    Nur ein Beispiel: bei uns war sogar das Richtfest und Trinkgelder in der Kostenschätzung mit drin. Entscheidend ist, dass Sie nichts vergessen.
    Warum ich geschrieben habe, "Sie sollten besser planen" ist vor allem der der Posten "ungeplante Kosten" in Höhe von stattlichen 20.000 EUR. Die fehlende Planung steckt da ja schon im Wort ;-)
    kann zuviel sein. Oder zu wenig.

    Was hat denn Ihr Architekt für Kosten ermittelt?

    Ich hoffe, Sie wissen, was Sie tun, wenn Sie selbst als (Bau-) Laie eine Kostenschätzung aufstellen. Im Zweifelsfall müssen Sie sich Ihrer Frau/Partnerin und Ihrer Bank gegenüber rechtfertigen, wenn am Schluss hinten und vorne das Geld nicht reicht bzw. die Baustelle nicht fertig gebaut werden kann...

    zur Finanzierung: lassen Sie mal durchrechnen, wenn Sie die Ansparung des Bausparers nicht in diesen stecken, sondern als zusätzliche Tilgung anlegen. Wo kommen Sie dann hin?
    ich bin jemand, der Funktionen getrennt haben will: Bausparer kann man machen, wenn man für zukünftige Bauvorhaben sparen will (aber sonst keine Belastungen hat). Aber wenn ich Schulden habe, dann will ich tilgen!

    mehr kann ich leider nicht sagen. Aber als Kaufmann sollten Sie ja wissen, wie man rechnet.
     
  7. Kopp82

    Kopp82

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    Das ist eine Überlegung gewesen, denn es macht auf die gesamte Zahllast 16.000 EUR Unterschied aus. Ein (für uns) entscheidender Vorteil des Bausparers ist allerdings: Er kann pausiert werden, wenn es die finanzielle Situation es nicht anders zulässt (Arbeitslosigkeit, Krankheit), ohne den Hauskredit an sich zu gefährden. Das ginge in Ihrem Szenario nicht mehr und wirklich was passieren dürfte dann auch nicht. Ein Sicherheitsnetz hätten wir gerne.

    Gut, ungeplante Kosten war missverständlich ausgedrückt. Gemeint ist hier ein Puffer für ungeplante nicht vorhersehbare Mehrkosten, die wohl bei jedem bauvorhaben anfallen. Hierfür eine verlässliche Größe einzuordnen ist wohl unmöglich.

    In der Kostenplanung vom Spatenstich bis zum Einzug sind 250.000 EUR liquide Mittel berücksichtigt. Hinzu kommen unsere Arbeitsstunden die wir selber leisten.
     
  8. mls

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    das
    "Baunebenkosten: 33.500 EUR
    Rohbau inkl. Heizung: 135.000 EUR
    Innenausbau: 35.000 EUR"
    passt weder absolut noch relativ.
    da muss ich nichtmal über die kubatur oder über
    "garage in keller" nachdenken - da ist eine lücke.
     
  9. icom852

    icom852

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    auf jedenfall eine höhere Tilgung nehmen, halte ich auch für zu niedrig...

    35000€ Eigenleistung ist schon ne Ansage, da muss man aber mehr machen als Streichen, Fliesen legen und Dach decken...
     
  10. Kopp82

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    Hallo, vielen Dank für euren Input.

    Zur Erläuterung sollte ich sagen das wir vor haben den Keller komplett selber zu mauern.
    Eine Diskussion wie sinnvoll das ist oder auch nicht möchte ich hier nicht anfangen, das ist eine
    komplett andere Baustelle (Im wahrsten Sinne des Wortes)

    Ich verstehe die Meinung, nur wo ist der genaue Vorteil? Ich zahle mit meiner Version 16.000 Euro mehr
    (Das sind 50 EUR auf 25 Jahre) und sichere mich so gegen etwaige Liquiditätsengpässe unter der laufenden
    Finanzierungsphase ab. Da halte ich die 50 EUR im Monat für gut angelegt um im Worst Case 400 EUR mehr Spielraum zu haben.

    Ist der Gedanke wirklich so abstrus?

    Wir haben vom Spatenstich bis zum Einzug inkl. Möbel maximal 250.000 EUR veranschlagt.
    Wir möchten für dieses Ziel 1000 Arbeitsstunden beisteuern.
    Ich habe ja mit viel gerechnet, aber das der Gedanke so deutlich abgewunken wird
    lässt mich schon ein bisschen mit der Stirn runzeln.
     
  11. theoretiker

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    Wenn ich einen Tilgungsrechner bemühe und eingebe:

    200.000 EUR zu 3% 15 Jahre fest, Rate 1.170 EUR (750 + 420) komme ich auf eine Restschuld von 48tsd EUR nach den 15 Jahren bei 59.000 EUR gezahlten Zinsen.

    Bei 1,5% Tilgung ist die Restschuld 143.000 EUR und die geleistete Zinszahlung innerhalb dieser 15 Jahre bei 78.000 EUR.....

    Also schon mal nach den 15 Jahren knappe 20.000 EUR Differenz.

    Entweder rechne ich gerade falsch, oder Du...:shades
     
  12. saarplaner

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    Weißt du wieviel 1000 h sind???

    Ich bin immer sehr erstaunt, wie leichtfertig von Bauherren Muskelhypotheken angesetzt werden...

    Und wie wenig nachher möglich ist oder aus Erschöpfung dann doch vergeben werden...
     
  13. Kopp82

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    Nunja, das sind mit 3 Mann auf der Baustelle krumme 30 Samstage + der Jahresurlaub vom Bauherrenpaar.

    Und ja, natürlich kann ich auch eine Rate von 1120 EUR bedienen. Unterschreibt mir die Bank im Gegenzug die Garantie das keine Arbeitslosigkeit, Krankheit, Kind, Erziehungszeit. Mutterschaftsjahr, whatever dazwischenkommt und das ich für ein Jahr einfach mal 420 EUR weniger zurückzahle?

    Ich muss mich doch stark wundern das so wehement darauf hingewiesen wird, mehr ans finanzielle Limit zu gehen. Was bringt mir ein Eigenheim wenn ich in schwierigen Zeiten jeden Monat überlegen muss woher ich die Kohle nehme um mal ein Wochenende mit meiner Familie in den Freizeitpark zu fahren?
     
  14. theoretiker

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    Ich habe nur nachgerechnet und komme auf doch weit unterschiedliche Zahlen wie Du.

    Du kannst ja entweder in die Finanzierung die Möglichkeit der Tilgungsveränderung einbauen lassen oder zumindest über Sondertilgungen den jeweils übers Jahr angesparten betrag einfließen lassen. Nur einen BSV zu besparen kostet Dich alleine in den ersten 15 Jahren eben schon 20.000 EUR mehr an Zinsen (Abschlussgebühr usw sind da gar nicht mitgerechnet....), bei der Anschlussfinanzierung kommen dann sicherlich nochmal 29.000 EUR dazu.

    D.h. Deine Sicherheit erkaufst Du Dir mit 50.000 EUR Mehrkosten.
     
  15. Einmal

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    ... im Leben
    Sind bei den Eigenleistungen schon die Materialen mit drinnen?

    Die Kommentare zum BSV kann ich nur unterstützen, das bringt Dir nichts. Mach das Darlehen flexibel oder nutzen eben die Möglichkeit von Sondertilgungen.

    Wir haben - auch wegen besserer Planbarkeit - ein Volltilgerdarlehen abgeschlossen. Überlegt mal sowas, sind die Konditionen auch besser als bei normalen Darlehen.

    Und holt Euch auf jeden Fall Angebote von verschiedenen Anbietern ein, die Konditionen unterscheiden sich z.T. deutlich!

    Zur Planung: Das ist nicht so einfach alle Kosten zu packen, aber Dein Ansatz geht schon in die richtige Richtung. Aber um das solide hinzubekommen brauchst Du Schätzungen von Architekten oder Komplettanbietern für Dein Vorhaben. Bei den Nebenkosten ist die Unsicherheit erfahrungsgemäß höher, das im Puffer berücksichtigen.
     
  16. #15 Alfons Fischer, 7. September 2013
    Alfons Fischer

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    zur Eigenleistung: Berücksichtigen Sie auch, dass Sie (unterstelle ich einfach mal) keine Fachleute sind. Ihre Produktivität wird deutlich geringer sein als die eines Fachhandwerkers. Mal ein bisschen provokativ: Bis Sie Ihr Werkzeug zusammengesucht haben, ist der Handwerker schon halb fertig. Und bis Sie sich überlegt haben, wie Sie rangehen, ist der Fachmann dann endgültig fertig.

    Zur Rate/Tilgung: wie schon angesprochen: versuchen Sie zu vereinbaren, die Rate bei Bedarf auf 1,5% Tilgung reduzieren zu können. Sie Zahlen also Ihre 1100,-, wenn's aber hart auf hart kommt, gehen Sie zur Bank und lassen auf 750 reduzieren. Ich hab's auch so vereinbart, aber bisher nicht gebraucht.
     
  17. Markul

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    Ich komme grad wieder von meiner Baustelle. Wir machen auch ein paar Sachen in EL. Malen, Trockenbau, Dämmen und Außenanlagen. Und glaub mir. Ich bin schon nach einem Bruchteil deiner veranschlagten 1000 Stunden "am Ende". Hab unter der Woche einen streßigen Bürojob. Aber dann auch noch Samstag von 08.00-16.00 Uhr. Und den ganzen Jahresurlaub.... Puhhhh. Ich würd da weniger ansetzen. V.a. brauchst du viel länger als ein Profi. Deine Baustelle zieht sich also i.d.R. in die Länge. Während der Zeit zahlst du auch Miete. Solltest du auf jeden Fall in deiner Rechnung berücksichtigen. Und kannst du auch Miete UND Darlehen zeitgleich bedienen??? Je nach Bank kann dir das "blühen".

    Haben deine "Helfer" auch 30 Samstag Zeit? Kosten die nix?
     
  18. mseppo

    mseppo

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    Was wollt Ihr da alles selber machen?

    Wie auch die anderen hier sehe ich das eher kritisch bzw. zu optimistisch. "Muskelhypotheken" sind ein sehr beliebter Ansatz, um sich Finanzierungslücken schönzureden. Wir haben die beim Kauf eines gebrauchten Hauses mit 0 € angesetzt und trotzdem hat man immer viel zu tun (unendlich viele Abende, Wochenenden und auch Urlaub). Tausend kleine Dinge, selbst wenn die Bude und die Außenanlage fertig (renoviert) sind.
    Bei Kollegen mit hohem Eigenanteil beim Neubau führte das regelmäßig zu einer Verschleppung des Baufortschrittes und anschließendem Wohnen in einer Dauerbaustelle. Und was für ein Pfusch dann in den Eigenleistungen (unbemerkt aus Mangel an Erfahrung) eingebaut wurde, wird sich dort auch noch zeigen...
     
  19. DerMarc

    DerMarc

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    bei mehr als 15.000 Eigenleistung tun sich so gut wie alle Banken auch ein bisschen schwer.
    Da braucht es auf jeden Fall einen begleitenden Architekten der sowas absegnet und eine wirklich detaillierte Planung der Gewerke. Das bringst du sonst der Bank nicht bei...
     
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  21. IngoBF

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    Meine Meinung: Das funktioniert! Wichtig ist ein guter Architekt oder ein guter Bauträger...

    Wichtig: 30 Samstag! Der Bauträger / die anderen Handwerker müssen Hand in Hand arbeiten können! Da sind 30 Wochen aber eine lange Zeit, das kann schief gehen... Ist ein Gewerk nicht fertig, kann der nächste nicht arbeiten...

    Sonst allgemein: Ist das eine vernünftige Planung? Für die erste grobe Planung sicher völlig in Ordnung!
    Sind die Kosten realistisch? Ja!
    Mach ich mir zuviel Sorgen? Ja!
    Plane ich zuviel? Nein!

    PS: Die Bank finanziert Grundstück, Baunebenkosten und Haus aber keinen Umzug und keine Möbel! Bitte separat aufstellen und aus Eigenkapital zahlen und ggf. mehr Darlehen aufnehmen!

    MfG Ingo
     
  22. saarplaner

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    Der Bauträger dürfte ganz schön was dagegen haben, dass der Käufer auf seiner Baustelle rumrennt und irgendwelche Arbeiten durchführt.

    Ich bleibe dabei, dass die "Muskelhypothek" deutlich zu hoch angesetzt ist.
     
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