Kauf einer Altimmobilie-zu hohes Risiko???

Diskutiere Kauf einer Altimmobilie-zu hohes Risiko??? im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo :) Seit einigen Wochen treibt mich eine Sache um und es scheint,als wäre mein Problem in diesem Forum richtig plaziert. Ich möchte gerne...

  1. Leonie

    Leonie

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    Hallo :)

    Seit einigen Wochen treibt mich eine Sache um und es scheint,als wäre mein Problem in diesem Forum richtig plaziert.
    Ich möchte gerne eure Meinung dazu hören,ob mein Plan durchaus praktikabel oder absoluter Blödsinn ist:

    Ich bin vor einiger Zeit über ein Zwangsversteigerungsprojeket gestolpert.Es handelt sich um ein Haus Bj.1955 mit großem Garten in für mich superidealer Lage.Der Versteigerungspreis wird aller Wahrscheinlichkeit unter dem Grundstückspreis sein.Soweit die Vorteile.

    Nachteile:
    Im Gutachten gibt folgende Baumängel:

    -Dach ist schadhaft im Verstrich(heißt wohl auf alle Fälle,ein neues Dach muß her)
    -Feuchtigkeitserscheinungen im Keller;keine Zeichen von Hausschwamm.
    -Anstrich dringend nötig(das geringste Problem)

    Von außen betrachtet wirkt das Haus eher ungepflegt aber Fenster und Rolladen sind funktionstüchtig.Risse im Putz sind nicht zu sehen.
    Maßgeblicher Nachteil:ich kann es nicht einsehen.

    Kleine Arbeiten an der Elektrik sind kein Problem.Fliesen,Tapeten,Teppiche und solche Dinge auch nicht.Da hätte ich Leute,die sich damit auskennen.Aber schwer für mich zu kalkulieren sind die Dinge,für die ein Fachmann unbedingt hermuß.

    Letzlich ist es möglich,dass alle Nachteile auch den Preis drücken.
    Aber ist das ein Fass ohne Boden??

    Ich würde gerne Meinungen dazu hören.
    Vielen Dank in voraus.
     
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  3. Julius

    Julius

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    Schlimmstenfalls wird die Bude eben abgerissen.
    Wenn der Zuschlag unter dem aktuellen Verkehrswert des Grundstückz zu erwarten ist (derzeit sicherlich nicht unwahrscheinlich), könnte man das durchaus riskieren.

    Und ob das Dach neu muß, ist noch lange nicht raus.

    Ist es denn ein Massivbau (also Mauerwerk)?
     
  4. Leonie

    Leonie

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    Hm,hier steht:Mauerwerk,zweischalig,verputzt;beide Wohngiebel wurden 2005 verschiefert mit zusätzlicher Dämmung verkleidet.:confused:
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Wenn der Preis unter dem Grundstückswert liegen kann, dann hat wohl jemand schon begutachtet....und dabei festgestellt, daß die Sanierungskosten doch etwas höher ausfallen.
    Es sind ja schon Mängel genannt.

    Ohne Begutachtung ist es immer schwierig, aber nach den o.g. Aussagen würde ich mit Kosten rechnen die über Elektrik und Tapezieren deutlich hinausgehen.
    Was ist beispielsweise mit Heizung, Trinkwasser-/Abwasserinstallation? Bj. ´55 da könnte einiges marode sein, und das kostet richtig Geld.

    Ein marodes Haus zu sanieren kann teurer werden als ein Neubau. Das sollte bei der Finanzplanung berücksichtigt werden.

    Gruß
    Ralf
     
  6. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Eine Zwangsversteigerung...

    ... ist immer die Katze im Sack. Die Wertgutachten die erstellt werden, dienen lediglich zur Verkehrswertfindung. Mängel, so denn beschrieben, immer nur durch Inaugenscheinnahme. Weitergehende Untersuchungen sind meistens erforderlich. Wenn also, so wie hier, der Wert unter Grundstückspreis liegt, sollte man den Abbruch und Neuaufbau zumindest finanziell einplanen. wenns dann besser kommt, umso besser.
     
  7. Leonie

    Leonie

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    Hallo
    Nochmal konkreter nachgehakt:

    Wie seht ihr meine Chancen,wenn ich einen maximalen finanziellen Spielraum für Erneuerungen von ca. 50-60000 Eur(neben dem Kaufpreis)habe.
    Ich weiß,dass dies ein Blick in die Kristallkugel ist,aber da ich in dem Bereich gar keine Erfahrungen habe,würde ich gerne eure Meinung hören.

    Gruß
     
  8. BJ67

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    Warum geht keine Innenbesichtigung ? Wenn es leer steht, sollte es funktionieren, wenn es bewohnt ist, muss es funktionieren.

    Nimm ggf. ein Päckchen Kaffee und ne Flasche Wein mit und versuche mit dem Bewohner = ggf. Eigentümer = Schuldner ins Gespräch und zu ner Besichtigung zu kommen.

    Denn der muss ja letztlich ausziehen, bevor Du da rein kommst. Das ist auch rein emotional gar nicht so einfach. Es stecken Geld und Arbeit im Haus und am Ende hängt der immer noch bei der Bank am Haken.

    Da muss man vorher wissen, wie der tickt, damit es hinterher keinen Ärger gibt. Hier kann man sicher schon mal vorfühlen, ob er auszieht oder eine Räumungsklage notwendig ist etc.
     
  9. #8 Ralf Dühlmeyer, 27. Januar 2009
    Ralf Dühlmeyer

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    Ich sags mal andersherum:
    Freund von uns haben ganz bewusst eine Bruchbude aus einer Versteigerung erworben wg. der Lage.
    Es war Ihnen klar, dass bis auf die Mauern, Decken und evtl. den Dachstuhl NICHTS bleiben würde (+ "normaler" Umbau).
    Das war auch gut so. Alte Substanz sind Wände, soweit nicht dem Umbau gewichen, Decken, Treppe, Dachgebälk.
    Als sie fertig waren, war die einhellige Meinung, ein Neubau wäre weder teurer noch aufwändiger gewesen.

    Geh DAVON aus. Alles, was dann nicht nötig ist, kann ein Grund zum Freuen sein.

    MfG
     
  10. #9 Ralf Dühlmeyer, 27. Januar 2009
    Ralf Dühlmeyer

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    Versteigerung heisst i.d.R. finanziellen Ärger mit dem (Mit)Eigentümer.
    Ich kenne Fälle, da ist nicht mal der Gerichtsgutachter ins Haus gekommen. War besser für seine Gesundheit, auf ein Eindringen mit GV und Polizei zu verzichten.

    Warum sollte ein von der Bank an die Wand gestellter (ob zu REcht oder Unrecht - er wird fast immer Unrecht fühlen) Eigentümer den Zugang ermöglichen.
    Und ein evtl. Mieter muss gar nichts.

    MfG
     
  11. R.B.

    R.B.

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    Meine Glaskugel sagt:

    Aufgrund der bisherigen Beiträge und Informationen gehe ich von einem erhöhten Sanierungsaufwand aus. Die 50-60T€ würden evtl. noch die Materialkosten decken aber mit Sicherheit nicht die fachgerechte Ausführung. Dabei unterstelle ich mal, daß Du diese Arbeiten nicht selbst ausführen kannst und dafür Fremdfirmen engagiert werden müssen.

    Ist das Objekt bewohnbar und man kann die Sanierung auf die nächsten sagen wir mal 10 Jahre verteilen, dann sieht die Sache etwas anders aus. Dann könnte man mit den 50T€ die wichtigsten Arbeiten durchführen und dann schrittweise weiter sanieren.

    Und jetzt ist meine Glaskugel dunkel. :fleen

    Gruß
    Ralf
     
  12. BJ67

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    Weiss ich ja :

    Der Eigentümer, damit der Bieter möglichst weit bietet, seine Schulden damit sinken.

    Wenn der Eigentümer drin wohnt und keinen rein lässt und kein Gespräch zulässt (darum ja auch Wein/Kaffee etc als Eintrittskarte), würde ich die Finger weg lassen.

    Manche drehen nach der Versteigerung schon mal den Gashahn auf... weil sie keinen Ausweg mehr sehen, da ist Zwangsräumung noch das kleinere, wenn auch teure Übel.
     
  13. Leonie

    Leonie

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    Es sind Mieter drin.Hab's heute morgen grad nochmal versucht zu besichtigen:er sagte darauf,er wolle selber kaufen:mad:

    Was sagt mir das jetzt?Vermutlich wird der Kaufpreis teurer als erwartet.Hmm...
    Ich werde wohl trotzdem mit meiner preislichen Obergrenze losziehen und bieten.
    Mal schaun,was das Schicksal sagt.

    Bin grad noch dabei, eine Kostenauflistung zu machen.

    Übrigens hat das Haus nur Öl,kein Gas:cool:
    Allerdings kenne ich da Geschichten mit aufgedrehten Wasserhähnen.....:yikes

    Gruß
     
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  15. BJ67

    BJ67

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    Na dann weißt Du ja schon mal, wie er aussieht, der Mieter und Du erkennst ihn zum Termin wieder.

    Und dann ist die Strategie genau richtig : Obergrenze und mitbieten.
     
  16. Rinke

    Rinke

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    Ich weiß natürlich, daß ich mich hiermit dem Kreuzfeuer der Kritik aussetze, aber:

    Dieser sogenannte "Verkehrswert", der von vom Gericht beauftragten Gutachtern "festgestellt" wird, liegt sehr häufig beim doppelten des Marktpreises.

    Eine Immoblilie, die zu 50% des Verkehrswertes eingekauft wird, ist noch lange kein Schnäppchen.

    Beispiele kann ich gerne bringen.:konfusius:)
     
Thema:

Kauf einer Altimmobilie-zu hohes Risiko???

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