Kauf einer Doppelhaushälfte unter diesen Umständen sinnvoll?

Diskutiere Kauf einer Doppelhaushälfte unter diesen Umständen sinnvoll? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, mein Name ist Peter und wir wohnen in Brandenburg, aber direkt am Berliner Stadtrand in einer DHH zur Miete. Der Eigentümer...

  1. #1 peter2308, 19. März 2015
    peter2308

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    Hallo zusammen,

    mein Name ist Peter und wir wohnen in Brandenburg, aber direkt am Berliner Stadtrand in einer DHH zur Miete. Der Eigentümer beabsichtigt nun unser Mietshaus zu verkaufen und wir spielen mit dem Gedanken es zu erwerben. Das Ganze jedoch vor folgendem Hintergrund. In spätestens 4-5 Jahren wollen wir auf einem noch zu kaufenden Grundstück ein Haus bauen. Das führt mich auch zu meiner Frage.

    Die DHH wollen wir gänzlich ohne Einsatz von EK finanzieren - nicht weil wir es nicht haben, sondern weil wir es für den oben beschrieben Kauf des Grundstücks nebst zu bauenden Haus verwenden wollen. Wenn wir dann aus der DHH ausziehen, wollen wir diese vermieten und sie als Wertanlage nutzen. Zu den Zahlen.

    Kaufpreis der DHH: ca. 145.000 Euro
    Nettohaushaltseinkommen: 5.000 Euro

    Da die Käuferinteressenten für "unser" DHH i.d.R. auch Eigennutzer sein wollen, würden wir sehr wahrscheinlich gekündigt werden. In unserer näheren Umgebung gibt es aber so gut wie keine Häuser zur Mieter, sodass wir den erzwungenden Auszug mit dem beschrieben Zug verhindern und zeitgleich etwas vorsorgen wollen. Was haltet ihr davon? Ist das so sinnvoll? Die Idee wäre über ein KFW 124, der auch für die Kaufnebenkosten verwendet werden kann und ein normales Bankdarlehen zu finanzieren - wir würden dann eine der wenigen Banken nutzen wollen, die den KFW als Eigenkapital anrechnet. Aber funktioniert soetwas überhaupt grundsätzlich? Sprich: Wir würden ja nicht nur das Haus zu 100% sondern auch die Kaufnebenkosten (ca. 19.000 Euro) finanzieren wollen. Zum Thema Maklergebühren, die von den Nebenkosten gute 9.000€ ausmachen:

    Leider hat der Hausverwalter, der seit kurzem im
    Ruhestand ist, es versäumt seinen Nachfolger über unsere Kaufabsichten zu unterrichten. Sein Nachfolger hat es dann im Auftrag des Eigentümers einem Makler übergeben. Ich habe den Kontakt aber über den Hausverwalter hergestellt, werde jedoch nur mittelmäßig begeistert um seine Provision (9.000€) kaum herumkommen

    Ich bin auf eure ehrlich gemeinten Tipps udn Ratschläge gespannt.

    Beste Grüße
    Peter
     
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  3. #2 Kostenbremse, 19. März 2015
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    Naja, das ist für einen Außenstehenden natürlich schwer zu beurteilen.
    1. ein Kauf der DHH mit oder ohne Eigenkapital macht eigentlich keinen großen Unterschied wenn ihr kurz darauf bauen wollt, da die DHH dann ebenfalls als Eigenkapital angerechnet werden kann.
    2. wir können nicht bemessen wie groß euer Emotionaler und Verkehrstechnischer Verlust ist. Denn wie ich aus meinem Bauvorhaben gelernt habe, es dauert immer länger als man plant.

    Es ist wirklich eine ganz persönliche Frage von euch, ob ihr einen eventuellen finanziellen Verlust (der bei derzeitiger Immobilienlage wohl eher klein ausfällt, aber man weiß ja nie) in Kauf nehmt um einen kurzweiligen Umzug zu vermeiden. Hier kann euch keiner wirklich einen Rat geben Wichtig ist nur, das die Mieteinnahmen der DHH den dafür nötigen Kredit,Nebenkosten,Rücklagen und Rückzahlung zu 100% deckt, da ihr sonst eine zusätzliche Belastung habt statt einen Gewinn und das ist bei einem geplanten Hausbau nicht sehr dienlich.

    Nur soviel noch: 3x umziehen ist wie 1x abgebrannt.

    gruß
     
  4. R.B.

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    Die Frage ist auch, wieviel EK überhaupt zur Verfügung steht, und wie sich das bei den Konditionen bemerkbar macht. EK jetzt noch 4-5 Jahre liegen lassen bringt ja auch nicht viel.

    In den Förderbedingungen steht:

    Wie das dann als "Eigenkapital" angesetzt werden soll erschließt sich mir nicht. Vermutlich handelt es sich eher um ein Missverständnis. Die KfW "akzeptiert" auch nachrangige Grundschulden, vermutlich ist das gemeint.
     
  5. Torian

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    Was ich in einem anderen Forum gelesen habe: Es soll durchaus Banken geben, die bei Einbindung von KFW 124 eine indirekte Subvention geben indem der Beleihungsauslauf von dem "Haupt-Bankdarlehen" dann so gerechnet wird als wäre der KFW 124 Eigenkapital.

    Aber: Die Erwerbsnebenkosten müssen mit Sicherheit aus EK beglichen werden oder als zusätzlicher Kredit (fast so teuer wie Konsumentenkredit + hohe Tilgung) aufgenommen werden! Alles andere ist Wunschdenken! Die durchleitende Bank übernimmt das vollständige Risiko von dem KFW-Darlehen und wird dies niemals über 100% Beleihungswert subventionieren.


    Und zu guter letzt: Die Bank die die indirekte Subvention gewährt muss am Ende nicht das günstigste Gesamtkonstrukt anbieten! Wer hohe Preise hat kann hohe Rabatte gewähren. Manche wenige Banken gewähren auch eine direkte Subvention (Vergünstigung von dem KFW-Darlehen um 0,x%), auch diese Banken müssen schlussendlich nicht das günstigste Gesamtkonstrukt anbieten!
     
  6. #5 peter2308, 19. März 2015
    peter2308

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    Hallo zusammen und vielen Dank für eure bisherigen Antworten,

    im Moment schaut es wohl danach aus, dass wir die Kaufnebenkosten aus EK bestreiten werden, da es mit einem Nachrangdarlehen zu 5,XX% einfach keinen Sinn macht diese zu finanzieren. Da KFW124 ja in 10 Jahren anschlussfinanziert werden müsste (und das bei der KFW selbst oder der das Haus finanzierenden Bank) macht das für uns nicht soviel Sinn ....

    Plan schaut im Moment wohl nach einem 100% Annuitätendarlehen oder einer Kombination von 90% Annuitätendarlehen und 10% Nachrangdarlehen aus. Naja mal sehen aus welchen Richtungen noch gute Ideen oder Gedankenanstöße kommen.

    Klasse, dass es solche Foren gibt!

    Beste Grüße
    Peter
     
  7. R.B.

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    Das KfW Programm ist kein "Eigenkapital" sondern bestenfalls Nachrangkapital. Wie die Bank das KfW Programm ansetzt das bleibt ihr überlassen (siehe meine obigen Zitate).
    Da ist in der Praxis viel Augenwischerei mit im Spiel, denn es genügen bereits ein paar markige Sprüche (das setzen wir als Eigenkapital an) und schon kriegt der Kunde glasige Augen. Was sich wirklich dahinter verbirgt, das versteht er nicht, oder will er nicht verstehen.

    Mir ist bisher noch keine Bank untergekommen die etwas zu verschenken hat, zumindest dann nicht wenn der Wert den eines Plastikkugelschreibers übersteigt. Ist ja auch logisch, schließlich ist eine Bank keine Unterabteilung der Heilsarmee sondern ein Wirtschaftsunternehmen.

    Selbst wenn sich die Bank dazu entschließen sollte die kfW Mittel als Nachrangdarlehen zu betrachten, dann bleibt bei einer 115% oder 120% Finanzierung immer noch ein nicht unerheblicher Blankoanteil. Damit geht jede Bank etwas anders um. Manche winken gleich ab, andere wiederum vergeben für diesen Teil ein teures Darlehen das schnell zurückgeführt werden muss, damit der Kreditnehmer wieder in einen erträglichen Rahmen kommt. Es versteht sich von selbst, dass hier die Bonität des Kunden einen entscheidenden Einfluss hat.
    Über "Rabatte" muss man bei so einer Konstellation erst gar nicht nachdenken.

    Es kann daher sehr wohl sinnvoll sein das EK einzusetzen, das ansonsten sowieso nur die nächsten 4 oder 5 Jahre ohne nennenswerte Guthabenverzinsung rumliegen würde.

    Ach ja noch etwas zum Thema Beleihungswert, auch wenn der TE die 145T€ für die DHH bezahlt, bedeutet das noch lange nicht, dass die Bank dies auch als "Wert" für die DHH ansetzt. Bei Neubauten ist der Wert durch die Baukosten mehr oder weniger genau beziffert, bei einem "gebrauchten" Haus sieht das völlig anders aus. Selbst wenn eine Verkehrswertermittlung vorliegen würde, könnte die Bank noch einen Sicherheitsabschlag vornehmen. Schließlich bleibt es ihr überlassen wie sie die angebotenen Sicherheiten ansetzt. Da ist notfalls verhandeln angesagt.
    Es besteht natürlich auch die (theoretische) Möglichkeit, dass die DHH viel mehr wert ist als der TE bezahlen muss. Dann hätte man die Möglichkeiten diesen "Mehrwert" als Sicherheit zu nutzen.

    Ach ja, der Darlehensbetrag spielt für die Konditionen auch eine Rolle. Da gibt es bei den Banken so eine Schallgrenze, beispielsweise 100T€, liegt man darüber dann sind die Konditionen etwas besser, liegt man darunter dann verschlechtern sich die Konditionen. Für die Bank ist ja nicht nur wichtig wie hoch der Zinssatz ist, sondern was man an absolutem Betrag zum Ablauf des Darlehens vedient hat.

    Ich würde mir auf jeden Fall mehrere Möglichkeiten anbieten lassen, einfach um die Darlehen mal komplett durchrechnen zu können. Zusammengerechnet wird am Ende, dann weiß man welche Variante wirklich günstiger ist.
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Nicht Nachrangdarlehen, sondern das wäre ein Blankodarlehen. Deswegen auch die schlechten Konditionen weil dieser Teil gar nicht besichert ist.
     
  9. oefters

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    Hallo Peter,

    die Maklergebühren dürften meineserachtens auf keinen Fall fällig werden, da ihr die Immobilie nicht über den Makler "gefunden" habt.

    Auszug aus Wikipedia:
    "Nach § 577 BGB hat der Mieter einer Wohnung ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird und der Vermieter die Eigentumswohnung an einen Dritten verkaufen möchte. Dem Mieter steht nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs ein Schadensersatzanspruch zu, wenn ihm kein Vorkaufsrecht eingeräumt wird.[1]"
    http://de.wikipedia.org/wiki/Vorkaufsrecht

    D.h. nach meinem Verständnis muss euer Vermieter euch über die Verkaufsabsicht direkt informieren und euch das Vorkaufsrecht einräumen.

    Viele Grüße
    Dominik
     
  10. #9 Seatdriver87, 6. April 2015
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    Finanzierung ganz ohne EK wird schwierig werden. Wenn der Beleihungswert der Hütte dann noch mies ist (was bei einer DHH nicht unüblich ist) rutscht du ganz schnell in schlechte Konditionen. KfW wird tatsächlich bei manchen Banken nicht auf den Beleihungsauslauf angerechnet. Hat einfach bessere Konditionen zur Folge. Was willst du machen wenn ihr dann ein eigenes Grundstck kauft ? Dann finanziert es keiner meht weil ihr schon ne Immobilie am Hals habt und Vermieter spielen fällt nicht allen leicht ...
     
  11. lastdrop

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    Warum ist der Beleihungsauslauf bei iner DHH üblicherweise mies?
     
  12. Abdulli

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    Die Frage ist doch auch - was passiert mit dem Haus nach 5 Jahren - wenn ihr euer neues Haus gebaut habt.
    Soll dieses Objekt als Anlage in eurem Besitz bleiben?!
    Wenn das der Fall ist, wäre eine 100% Finanzierung - Steuerlich besser - da ihr die Zinskosten mit den Mieteinahmen "verrechnen" könnt.
    Das ist kein unerheblicher Faktor!
     
  13. #12 Seatdriver87, 6. April 2015
    Seatdriver87

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    BlW bei DHH sind meist etwas schlechter durch die Aufteilung und den relativ kleinen Grundstck. (Erfahrungswert)

    Den steuerspareffekt geht aber auch mal schnell nach hinten los. Man darf nicht vergessen um Steuer zu sparen muss die Immobiele ein Minus erwirtschaften. Das muss man bis auf AFA (bei 140 Teur 2800 Eur im jahr) voll bezahlen und bekommt max. einen kleinen oder gar keinen Betrag von der steuer zurück. ...
     
  14. #13 Seatdriver87, 6. April 2015
    Seatdriver87

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    Kann man so berechnen: Nettomiete p.a. - AfA - Zins (ggf. Noch Erhaltungsaufwendugen ...) = steuerliches Ergebnis * Durchschnittssteuersatz (wenn Betrag positiv zahllast wenn negativ Steuererstattung) macht meist nur bei MFH Sinn. ..
     
  15. Uweuwee

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    Also mir wären bei der ganzen Aktion zu viele Wenns und Abers. Konzentriert euch lieber auf das neue Haus. Zieht vielleicht sogar kurzfristig in eine kleinere Mietwohnung um euer Eigenkapital zu erhöhen bis das neue Haus gebaut wird.
     
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  17. #15 toxicmolotow, 28. April 2015
    toxicmolotow

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    @Seatdriver Frei nach Yedi: Noch viel du lernen zu hast.

    1) Der Beleihungswert ist nicht schlechter weil kleines GS etc... dementsprechend ist auch der KP geringer. Also mies ist daran gar nichts. Ein freihstehendes EFH gleicher Größe, Güte und Lage dürfte einfach teurer sein.

    AfA wird nur auf den Objektwert ohne GS-Anteil gerechnet.
     
  18. #16 Bricoleuse, 29. April 2015
    Bricoleuse

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    Das gilt nur für umgewandelte ETW, greift hier also auf keinen Fall.
     
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