Kauf einer Immobilie und Neubau in ein paar Jahren

Diskutiere Kauf einer Immobilie und Neubau in ein paar Jahren im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Weil in der gewünschten Umgebung leider keine Bauplätze unseren Wünschen entsprechen, werden wir bis auf Weiteres nicht selber bauen. Nach...

  1. Mercy

    Mercy

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    Weil in der gewünschten Umgebung leider keine Bauplätze unseren Wünschen entsprechen, werden wir bis auf Weiteres nicht selber bauen.

    Nach Aussagen der Stadt wird es erst in 8-10 Jahren ein neues Baugebiet in der Lage geben. Entsprechen rechtzeitig werden wir informiert. Naja, ob das dann der Wahrheit entspricht, ist ein anderes Bier - Wir bleiben dran... an der Stadt :)

    Wir hätten den Neubau auf unseren Kinderwunsch ausgerichtet - Dieser liegt aber noch in der weiteren Zukunft. Blöd jedoch, wenn dann das gebaute Haus keinen Raum für Nachwuchs gibt. Bestandsimmobilien in der Lage haben wir keine gefunden (wir beobachten seit 2 Jahren den dortigen Markt). So richtig entsprach nichts unseren Vorstellungen. Allzu sehr wollten wir uns auch nicht verbiegen - Schließlich zahlt man 30 Jahre dafür :yikes

    Derzeit wohnen wir für 700 € warm zur Miete, müssen aber beide einen entsprechenden Arbeitsweg in Kauf nehmen. Das sollte sich ändern.
    Mietwohnung am Arbeitsort sind jedoch auch rar und dann nicht nach unserem Geschmack. (Langsam habe ich das Gefühl, es liegt an uns :irre)

    Meine Überlegung war nun, eine Doppelhaushälfte zu kaufen (ca. 140.000 €), die uns beiden gut gefiele und auch mit kleinen Kindern noch groß genug wäre. Bj. 1996. Bauen wollen wir aber definitiv dann, wenn ein neues Baugebiet vorhanden ist.

    Eigenkapital: 30T €
    Netto-Einkommen: Jeweils 1900 €.

    Nun die Frage der Fragen: Macht es in euren Augen Sinn, mit der Bauabsicht etwas günstiges und geeignetes zu kaufen und ggf. später zu vermieten?
    Die Mehrkosten des Eigentums wären durch die eingesparten Kosten für die Arbeitswege wieder eingeholt. Zudem ist der Faktor Zeit nicht zu verachten.

    Danke für eure Mühen,
     
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  3. Sylvia

    Sylvia

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    Hm... du müsstest dann später den Neubau finanzieren, während das alte Darlehen noch läuft und du noch selbst in dem Haus wohnst. Könnte das bei Beantragung des neuen Darlehens zu schlechteren Konditionen führen? Keine Ahnung. Während der Bauphase einen Mieter suchen? Meins wärs nicht.
    Was ist, wenn du keinen Mieter (zum richtigen Preis) findest?

    Vielleicht gibt es hier User, die den "Umstieg" von einer Immobilie zur anderen schon durchexerziert haben, die sind sicher kompetenter.

    Ich kann nur Hörensagen weitergeben: Die Käufer der Wohnung über uns (Neubau) mussten beruflich bedingt recht kurz nach Einzug den Wohnort wechseln. Ein Verkauf zum sinnvollen Preis war nicht möglich, eine Vermietung nicht gewünscht. Leerstand über ein Jahr, inzwischen sind die Schwiegereltern eingezogen. Aber für wie lange? Maisonettewohnung im 2. OG und die Dame hat Knie-Probleme...
     
  4. Mercy

    Mercy

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    Hallo Sylvia,

    Danke für deinen Beitrag. Das sind auch teilweise Gedanken, die sich in unseren Köpfen abspielen. Zu 100% kann man nichts ausschließen, aber aufgrund unserer beruflichen Situation sind sowohl Kündigung als auch Ortwechsel nahezu ausgeschlossen.
     
  5. Sylvia

    Sylvia

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    Na, den "Zwang" zum Ortswechsel braucht's bei euch ja nicht, ihr würdet ja freiwillig umziehen ;). Die Problematik der Auszugs-Immobilie bleibt aber im Prinzip dieselbe. Hach, 'ne Kristallkugel wär schön... :D
     
  6. Mercy

    Mercy

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    Das stimmt. Ist aber nur 5 km vom Wunschort entfernt :)
     
  7. Mercy

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    Ergänze ich vielleicht noch einmal:

    Wie wäre in diesem Fall (spätere Vermietung) die Tilgung anzusetzen?

    Ansatz 1:
    Für die Zeit des Selbst-Bewohnens - Ordentlich tilgen und dann bei Vermietung runterschrauben?

    Ansatz 2: Niedrige Tilgung - EK für Neubau erneut ansparen

    Ansatz 3: Stets hoch tilgen und schnell abzahlen :) Grundeigentum ist ja auch Eigenkapital, wenn auch nicht flüssig.
     
  8. Sylvia

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    Na ja, rein logisch betrachtet müsste es Ansatz 3 sein, denn jedes Darlehen kostet nunmal richtig Geld. Ob unser Weg auch der richtige für euch wäre? Ich zitier mich mal selbst :D:

    Freistehendes EFH war für uns kein Thema, denn "hier" kostet der m² flockige 500 €, da hätte es nicht mal mehr für 'ne Hundehütte gereicht, geschweige denn ein Haus mit der von uns gewünschten Ausstattung. Würde uns jetzt aber jemand ein Grundtück schenken :mega_lol:, könnten wir Morgen zum Architekten traben ;).

    Nachtrag: Da es bei euch dann um eine vermietete Immobilie ginge, könnte man die Kapitalkosten steuerlich absetzen, nehme ich an? Das wäre ein Argument für eine niedrigere Tilgung. Ich würde mal einen Steuerberater "heimsuchen" *g*.
     
  9. Mercy

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    Hmm, gute Frage. Problem bei einem Neubau in der angesprochenen Zeitspanne ist, dass die DHH noch nicht gänzlich bezahlt wäre, aber man dann für den Neubau auch seinen monatlichen Betrag aufbringen müsste. Optimal wäre eine Vermietung, die die monatliche Last trägt und dann noch Rücklagen für das Haus bildet :) Nur kann man damit schlecht kalkulieren.

    (So einfach ist das reich werden ja leider nicht :) )

    Um die DHH in 8 Jahren abbezahlt zu haben, müssten wir monatlich schon ~1.500,00 € p. Monat aufbringen. Das ist in Anbetracht dieses langen Zeitraumes schon heftig - Rücklagen könnten kaum gebildet werden :)
     
  10. #9 ganterj80, 23. Juli 2011
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    Guten Tag,

    also ich finde Immobilien zu kaufen macht eigentlich immer sinn, jedoch solltest du Berücksichtigen, das du bei späterer Vermietung als Eigentümer, für alles Verantwortlich bist und das doch manchmal sehr nervig sein kann.
     
  11. R.B.

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    Da möchte ich mal widersprechen. EINE (eigengenutzte) Immobilie macht eigentlich immer Sinn, alles andere ist nicht ganz so einfach, und kann anstatt Rendite abzuwerfen sich ganz schnell in eine Geldvernichtungsmaschine verwandeln.

    Gruß
    Ralf
     
  12. Bautine

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    Und die Suche nach einem Käufer für die Erstimmobilie zur Finanzierung des Neubaus kann länger dauern - und dann steht immer noch im Raum, wo man zwischen Verkauf und Einzug in den Neubau wohnen wird (Vorfinanzierung im Glauben auf einen Käufer ist ein Roulette-Spiel).
    Bei uns hat der Verkauf (trotz guter Lage, aber halt Reihenhaus) knapp 29 Monate gedauert und wir wohnen jetzt für ca. 10 Monate zur Miete während unser Haus gebaut wird.
     
  13. #12 keinSchlaubauer, 26. Juli 2011
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    Da bin ich mir auch nicht wirklich sicher.

    Wir haben 2010/2011 gebaut.
    Wenn in hoffentlich 20 Jahren das Haus abbezahlt ist, stehen bereits die neuen Investitionen vor der Tür (WP, Fassade etc.).
    Der Wert des Hauses wird bis dahin auch nicht zwangsweise stetig steigen.
    Und Reparaturen, die zwischenzeitlich anfallen, darf man auch alles selbst blechen.

    Man lügt sich beim eigenen Haus schon ein wenig selbst in die Tasche.
    Aber dafür ist es halt das eigene Haus, mit dem man machen kann, was man möchte.
     
  14. VanniBau

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    Also gerade im Hinblick auf eine spätere Vermietung oder einen Verkauf sollte der Kauf einer Immobilie auf jeden Fall genau durchgeplant werden.

    So kann es später beispielsweise dazu kommen, dass die Immobilie durch Reparaturen und ähnliches hohe Kosten verursacht, so dass die Miete die Finanzierungskosten nicht decken kann.

    In Bezug auf den Tilgungsansatz würde ich immer zunächst tilgen, bevor ich Eigenkapital für einen weiteren Bau aufbaue, weil Finanzierungszinssätze nur selten günstiger sind als Kapitaleinkünfte. Ich weiß, es gibt Ausnahmen, aber hier solltest Du schon sehr genau hinschauen.
     
  15. R.B.

    R.B.

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    Das ist bedingt richtig. Das eigene Haus zur Selbstnutzung hat jedoch ein paar Vorteile, denn man kann beispielsweise die Kosten besser steuern. Als Mieter ist man dem Vermieter ausgeliefert, und muss notfalls mehrfach umziehen. Eine Mietwohnung entsprechender Größe und mit vergleichbarem Komfort ist auch nicht unbedingt günstig.

    Ein großer Vorteil ergibt sich im Alter, oder bei sinkendem Einkommen. Da kann man im eigenen (dann abbezahlten) Haus notfalls auch für eine gewisse Zeit aus der Substanz leben.

    Gruß
    Ralf
     
  16. fmjuchi

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    Da muss man dem Nachbarn aus Landau wohl recht geben.

    Außerdem bauen viele wegen Kinderwunsch (oder wegen den Nachbarn :mega_lol: ) wesentlich größer, als sie es zurzeit benötigen.

    Wenn wir von den 700 € Miete noch 200 € für die monatlichen Nebenkosten für das neue Haus abziehen, bleiben noch 500 € im Monat für den Schuldendienst. Das entspricht den Zinsen für ein Darlehen von rd. 150.000 €. Da ist noch keine Tilgung bei und es könne keine Rücklagen für Reparaturen gebildet werden.

    Es kann durchaus sinnvoll sein, in Miete zu wohnen und Eigenkapital anzusparen.

    Bei den niedrigen Zinsen und einem tatsächlichen Bedarf für den Wohnraum rechnet es sich zurzeit bei Eigennutzung sicherlich. An die wundersame Geldvermehrung und Tilgung eines Darlehens durch die Mieter möchte ich nicht so recht glauben.
     
  17. VanniBau

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    Ganz meine Meinung - der Kauf eines Hauses als Mietobjekt erfordert sehr viel Vorbereitung, um letztlich auf diesem Weg tatsächlich eine annehmbare Rendite zu erhalten, die zur Bezahlung des Baudarlehens ausreicht.
     
  18. Dome1974

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    Man sollte nicht vergessen das Mieter auch wieder ausziehen können und man dann auf den Kosten sitzen bleibt wenn sich nicht schnell neue Mieter finden lassen. Dann fällt mir noch ein, was ist mit Mietnomaden oder teuren Reparaturen?

    Wenn ihr mal Kinder haben wollt, fällt ein gewisser Teil des Lohns weg und nach 1 Jahr Elternzeit ein komplettes Gehalt. Willst du wieder arbeiten gehen wenn dein Kind 1 Jahr alt ist? Also ich und meine Frau haben das nie in betracht gezogen und so geplant das auf jeden Fall ein Gehalt ausreicht.

    Es gibt da viele Finanzierungsmöglichkeiten und grundsätzlich denke ich, es ist besser die eigene Immobilie zu bezahlen als Miete zu zahlen.

    Ich würde wahrscheinlich die DHH kaufen und eine kurze Zinsbindungen von 5 Jahren wählen. Anschließend würde das alles über einen Bausparvertrag absichern um nach den 5 Jahren noch günstige Zinsen zu haben.
    Es spricht dann nichts gegen den kauf eines Grundstücks und der Finanzierung eurer DHH. Ihr könnt dann in Ruhe euer Haus verkaufen und anschließend im Vertrag eine Übergabetermin vereinbaren der euch auch beruhigt bauen lässt.
     
  19. VanniBau

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    Hallo Dome1974,

    das klingt tatsächlich nach einer guten Idee, wobei eine kurze Zinsbindung aktuell doch auch problemtaisch sein könnte, meinst Du nicht? Wenn die Zinsen längerfristig anziehen werden, könnte die Anschlussfinanzierung doch recht teuer werden...
     
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  21. Dome1974

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    Hi Vanni,

    deshalb das übrige Geld (solange noch 2 Leute arbeiten) in einen Bausparvertrag investieren.
    Da muss man dann mind. 40% der Bausparsumme ansparen und bekommt nach Ablauf des Vertrages ein zinsgünstiges Darlehen von der Bausparkasse. Jetzt kann man, dass Guthaben des Bausparvertrages auf das Darlehen einzahlen oder zur Finanzierung des neuen Hauses nehmen und mit der Darlehenssumme, wenn die Zinsen günstiger sein sollten als bei einer Folgefinanzierung, dass Darlehen bei der Bank ablösen und die bereits gekaufte Immobilie oder eine neue günstig weiter bzw. neu finanzieren.

    Ich hoffe das war verständlich!?
     
  22. #20 toolboxer, 31. Juli 2011
    toolboxer

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    Genau das ist das Problem. Zurzeit würde ich von einer kurzzeitigen Finanzierung abraten. Die EZB hat erst im April den Leitzins um 0,25 auf 1,25% erhöht. Experten rechnen auch noch mit einem weiteren Anstieg auf bis zu 2,25% zu Beginn des ersten Quartals in 2012. Also wenn dann langfristig, und das wird bei deinem/eurem Model auch eher schwierig :o

    LG wood
     
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Kauf einer Immobilie und Neubau in ein paar Jahren

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