Kauf von 50 Jahre alten Rohbau...Was muss ich beachten?

Diskutiere Kauf von 50 Jahre alten Rohbau...Was muss ich beachten? im Praxisausführungen und Details Forum im Bereich Architektur; Hallo zusammen, bei uns im Dorf steht seit 40-50 Jahren ein Haus im Rohbau Zustand. Warum es nie fertiggestellt wurde ist nicht bekannt.... Nun...

  1. #1 Neugieriger, 9. Oktober 2014
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    Hallo zusammen,
    bei uns im Dorf steht seit 40-50 Jahren ein Haus im Rohbau Zustand. Warum es nie fertiggestellt wurde ist nicht bekannt....
    Nun ist der Besitzer verstorben und hinterlässt keine Erben. Ich habe mit Nachlassverwalter einen Besichtigungstermin vereinbart um das Objekt unverbindlich anzuschauen.
    Sollte es mir entsprechen, werde ich es erneut mit einen Sachverständigen besichtigen.

    Ich weiß leider nichts über das Haus. Es wurde nur immer wieder etwas zuliebe der Nachbarn gemacht...Fenster, Außenputz, Garagen.
    Der Preis steht leider auch noch nicht fest. Wird sich nach aktuellen Grundstückpreisen hier richten 82€ x 800m² + (evtl) Rohbau, je nach Zustand...

    Welche bürokratischen Sachen müssen hier beachtet werden? Muss die Baugenehmigung erneuert werden o.ä.
    Gibt es bereits ein KO-Kriterium (Feuchte Wände, Dachstuhl) wo ich selbst erkennen kann? Oder auf was muss bei solch einem speziellen Objekt geachtet werden?
    (Hier denke ich z.B. an die Außenfassade vom Keller....)

    Ich weiß man kann nix pauschalisieren, aber vielleicht kann der ein oder andere seine Erfahrungen mitteilen!
    Vielen Dank für eure Hilfe!

    Gruß
    Jürgen
     
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  3. wairwolf

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    Bei einem 50 Jahre alten Rohbau würde ich so rechnen:

    82€ x 800m² - Rohbau
    Also Grundstückswert - Abrisskosten

    Das Risiko ist viel zu hoch. Angefangen bei allen baurechtlichen Sachen (Baugenehmigung, Pläne, Statik etc) bis hin zur technischen Ausführung. Was an dem Bau alles für Mängel sein können werden dir die Experten sicher gerne auflisten.

    Spar dir das Geld für einen Sachverständigen bei der Besichtigung. Wenn das Grundstück interessant ist, nimm einen Abrissunternehmer mit und lass dir einen Kostenvoranschlag machen.
     
  4. #3 Alfons Fischer, 9. Oktober 2014
    Alfons Fischer

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    Wenn jetzt keine Feuchteschäden und keine Frostschäden vorliegen und eine Genehmigung vorliegt (wenn auch keine Baufertigstellung und Nutzungsaufnahme - was man aber mit der Behörde klären kann), halte ich einen 50Jahre alten Rohbau für genau so viel oder so wenig interessant wie ein anderes 50Jahre altes Haus, an dem nie was gemacht wurde: komplett wärmedämmen und innen auch einmal alles neu!
    Und offensichtlich ist der Rohbau ja "zu", also mit Fenster und Außenputz...
    Lohnt aber in der Regel nur, wenn der Grundriss im Wesentlichen passt. Wenn man aufwändig umbauen muss, kann man auch gleich neu bauen...

    Darum widerspreche ich dem Vorredner: Spar Dir das Geld für den Sachverständigen nicht...!
    ;-)
     
  5. Muppet

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    Wie roh ist denn der Rohbau? Wenn du schreibst Fenster und Außenputz gehe ich davon aus, dass das Haus von außen soweit "fertig" aussieht. Will sagen, wäre das Haus in etwa vergleichbar zu betrachten mit einem unbewohnten Haus, oder sind Putz und Fenster erst viel später gemacht worden? Und ganz wichtig: Ist es sicher, dass das Grundstück neu bebaut werden darf (also kein Außenbereich etc.)?

    Das Haus ist bestenfalls nichts wert, vermutlich aber wird der Wert negativ sein. Irgendwelche Installationen (sofern vorhanden) kannst du eh vergessen, Fenster vermutlich ebenso, das Dach wird man vermutlich auch neu decken lassen müssen. Keller trocken? Dann ist die Frage, inwiefern die 40 Jahre alte Raumaufteilung noch passt. Sofern du also nicht das Haus betrittst und in Jubelschreie ausbrichst, weil genau das dein Traumhaus ist würde ich mir wohl auch den Gutachter sparen und mit einem Abrissunternehmen reden. Bei so alter Bausubstanz, die nie fertiggestellt wurde, stehen die Chancen recht gut, dass es teurer wäre, das Haus zu "retten", als es abzureißen und neu zu bauen.
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 9. Oktober 2014
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    Ich würde als erstes mal die baurechtliche Seite abklären.

    Ob eine 50 Jahre alte Genehmigung für ein Objekt, das nie "in Betrieb" ging als Basis gelten kann, wage ich zumindest anzuzweifeln.
    Gilt diese Genehmigung nicht mehr, ist der Schuppen nichts mehr wert (techn., materiell ein Negativwert), denn in den letzten 50 Jahren sind in Sachen Tragwerk und Dämmung so viele Verschärfungen der Vorschriften vorgenommen worden, dass eine rechtskonforme Umrüstung x-mal teurer als Abriss + Neubau werden.
     
  7. Flip74

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    Hallo,

    der Nachlassverwalter wird erstmal versuchen Erben zu ermitteln.

    Sollte es tatsächlich keine Erben geben oder diese schlagen das Erbe / den Nachlass aus, tritt die sogenannte Staatserbschaft ein.

    Zuständig ist das Amtsgericht (Nachlassgericht) in dessen Bezirk der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz hatte.

    Heißt für Dich, Eigentümer wird erstmal der Staat.

    Gruß

    Tom
     
  8. R.B.

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    Das würde mich auch interessieren.

    Unabhängig davon wäre zu prüfen, was damals genehmigt war, und ob das Haus tatsächlich "nie in Betrieb ging", wie mein Vornamensvetter vermutet. Vielleicht ist baurechtlich auch alles in Ordnung, und das Haus wurde halt nur nie genutzt. Es wäre ja denkbar, dass die Fertigstellung zumindest auf dem Papier erfolgte. Wenn Außenputz, Fenster, Dach, Garage, das alles schon gemacht wurde, dann wäre zumindest theoretisch denkbar, dass baurechtlich alles OK ist. In dem Fall könnte man sich intensiver mit dem Haus selbst etc. befassen. Ansonsten ist ein Abriss wohl die einzig sinnvolle Alternative. Der Kaufpreis wäre dann Grundstück abzüglich Abriss und Entsorgung.

    Unterstellen wir einfach mal, dass baurechtlich alles in Ordnung ist. Dann bedeutet das noch lange nicht, dass das Haus einen "Wert" hat. Selbst ein Haus das 50 Jahre gepflegt wurde, kann nur noch einen geringen Wert haben. Das lässt sich aber mit Hilfe eines SV schnell herausfinden. Als Laie kann man zwar bei einer Besichtigung grobe Mängel erkennen, sprich der Keller steht/stand komplett unter Wasser, oder es hat durch´s Dach geregnet, aber der Teufel steckt im Detail. Deswegen würde man zuerst einmal die Bauunterlagen prüfen, und mit dem was vorhanden ist vergleichen. Wer weiß schon, ob das was genehmigt war auch gebaut wurde. Bis zur Begutachtung ist der Abriss also noch lange nicht vom Tisch.

    Stellt sich heraus, dass die Substanz erhaltenswert ist, dann kann man sich über die Sanierung und Modernisierung Gedanken machen. Trotzdem werden die Kosten sehr wahrscheinlich eine Größenordnung erreichen, die mit einem komplett neuen Innenausbau vergleichbar sind. Das was man durch den Erhalt spart, geht vermutlich für Demontage und Neu-Einbau bei den einzelnen Gewerken drauf.
     
  9. #8 Neugieriger, 9. Oktober 2014
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    Nach einigen Telefonaten bin ich etwas schlauer als vorher.
    Bauantrag müsste ein neuer beantragt werden. Da dort tatsächlich nie jemand gewohnt bzw es nicht fertig gestellt wurde.

    Rohbau hier heißt: Keine Heizung, Keine Elektrik, Kein Wasseranschluss. Wirklich nur Mauerwerk, Fenster, (Doppelgarage) Ziegeldach und Außenputz.

    Komplett neu zu bauen, ist bei mir leider nicht drin. Das der Grund warum ich nach einem "gebrauchten" Haus ausschau halte. Ein Abriss demzufolge auch nicht. Zumindest nicht durch mich :D

    Es sind tatsächlich keine Erben vorhanden, zumindest teile mir das so der RA mit.
     
  10. #9 toxicmolotow, 9. Oktober 2014
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    Wenn du dir keinen Abriss+Neubau leisten kannst, wirst du die Hütte auch nicht so sanieren können, dass sie den heutigen Anforderungen an die EnEV genügt, von Statik ubd passendem Statiker mal abgesehen.
     
  11. R.B.

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    Dann wirst Du mit dem Haus nicht glücklich, weil Du für den Aufwand sehr wahrscheinlich einen Neubau hinstellen kannst.

    Immer daran denken, billig kann verdammt teuer werden.
     
  12. Yamaki

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    Stell doch mal Bilder ein. von innen und außen
     
  13. R.B.

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    Aber nur wenn er dafür vom Verwalter eine Genehmigung bekommt.
     
  14. #13 Neugieriger, 9. Oktober 2014
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    Habe leider nur die beiden...von innen besichtige ich erst nächste Woche
    Das eine zeigt, den Treppenabgang zum Keller von der Terrasse (die nachgegeben hat...)

    [​IMG]
    [​IMG]
     
  15. #14 Ralf Dühlmeyer, 9. Oktober 2014
    Ralf Dühlmeyer

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    Weggeflogene Abdichtung der Gaubenwangen, verrutschte Bleche, abgesoffener Kellerabgang.

    Wer sich diesen Bau mit auch nur mäßiger Fachkunde schön saufen will, stirbt garantiert an einer schweren Alkoholvergiftung. Auch als geübter Trinker.

    Lass es einfach sein. Wenn Du das kaufst, stehts nur weitere 50 Jahre als etwas weiter gebaute Ruine da und Du legst ne Insolvenz hin.

    Da helfen auch die vereinten Kräfte von Tine Wittler, den Baurettern und Peter Zwegat nicht.
    Einzig die "Bezaubernde Jeannie" könnte da helfen.
     
  16. Muppet

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    Naja, immerhin spart man da die Abrisskosten. ;)

    Wenn du aber nicht das Geld für einen Hausbau hättest würde ich auch von diesem Objekt abraten. Selbst im Idealfall wenn das Mauerwerk soweit in Ordnung wäre dass man daran nichts tun braucht und auch sonst keine Überaschungen auftauschen sondern "nur" der Rohbau fertig gestellt werden soll wird die Hütte nicht so viel billiger werden wie ein Neubau. Und im schlimmsten Fall kostet das dann sogar mehr als ein Neubau. Und die Bilder stimmen nicht optimistisch.

    Das Objekt hier ist ja nicht zu vergleichen mit einer gleich alten Bestandsimmobilie, an der man zwar auch sanieren kann, aber eben auch erst mal einziehen kann und nur das wichtigste macht.
     
  17. R.B.

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    Wenn da die letzten Jahrzehnte die Brühe in die Gaube gelaufen ist, kann ich mir gut vorstellen, wie´s dort aussieht. Aber auf jeden Fall ist die Stelle diffusionsoffen. :mega_lol:

    Die Dachpfannen wären wohl auch einen genaueren Blick wert. Ich würde sagen, allein in den 2 Bildern schlummern Kosten in der Größenordnung eines komfortablen Kleinwagens. Noch weitere 8 Bilder, und es reicht für eine Luxuslimousine.
     
  18. #17 Unregistrierter, 9. Oktober 2014
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    Selbst als Baulaie würde ich da sicherlich nicht auf eine Fertigstellung setzen.
    Abriss & Neubau.

    Angenommen man würde den Bau irgendwie ENEV-konform fertigstellen können, was soll das denn kosten?
    Fassade musste ganz neu machen. WDVS, Klinker...was auch immer. Ohne Dämmung kannste das vergessen.
    Fenster sind höchstwahrscheinlich auch nicht nach aktuellem Stand...die müssen bei ner Fassadendämmung im Zweifelsfall dann auch neu.
    Die fehlenden Gewerke sind zudem auch nicht billiger, als bei einem Neubau!

    Last not least:
    50 Jahre unbeheizt, bereits erste Verfallerscheinungen sichtbar und dies dann noch auf Bildern die im Grunde gar nichts sagen.
    Keine Totale, keine Detailbilder...

    Das Material ist da sicherlich nicht mehr "jungfräulich", wenn es nicht sogar schon enorm sanierungsbedürftig ist.
    Was ein Sachverständiger da erst im Detail finden mag...will ich gar nicht wissen.

    Daher würde ich mir den Sachverständigen (für diesen Rohbau) klemmen. Was der findet kann nur noch viel schlimmer sein.

    Wenn das Geld zum Neubau nicht reicht, wie soll es dann zur Sanierung reichen?
    Die wird, geraten, mindestens gleich teuer, mit Pech teurer.

    Was ist denn das maximale Budget?
     
  19. #18 Neugieriger, 9. Oktober 2014
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    Bin froh, dass Forum gefunden zu haben...
    Vielen Dank erstmal für die Unterstützung.

    Ich werde morgen den Besichtigungstermin absagen. Beim Gespräch mit den Nachbarn sind viele Geschichten aufgekommen die auch noch zusätzlich zu eurem Wissen dagegen sprechen....

    Ehrlich gesagt, war mir bisher nicht bewusst, dass Sanierung und Neubau sich nicht soviel nehmen. Wieder was gelernt...
    Budget liegt bei 200.000€
     
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  21. #19 Pruefhammer, 9. Oktober 2014
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    ich bin - entgegen der hier oft festzustellenden Ansicht- durchaus der Meinung, dass sich mit manchem Mangel am eigenen Häuschen leben lässt, wenn das Budget die Traumvilla nicht hergibt. Das beweisen Millionen Altbauten wo Menschen seit Jahren dirn wohnen und bei deren Mängeln und Provisorien sich hier fast jedem die Fußnägel hochrollen würden. Ich denke aber, hier liegt das Problem erstmal auf rechtlicher Seite, eine neu einzuholende Baugenehmigung wird dir Dinge abverlangen, die vermtl. dein Budget überstrapazieren und die du auch nicht weit aufschieben kannst, weil daran die Genehmigung hängt. Bei einem bereits genehmigten Haus sieht die Welt da anders aus. Hast du dich schonmal umgesehen, was es für deine 200k€ denn so sonst auf dem Markt bei euch gibt?
     
  22. R.B.

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    Eine Sanierung kann sogar teurer werden als ein Neubau. Deswegen wird vorher sehr genau geprüft, ob eine Sanierung sinnvoll ist. Es kann Gründe geben die eine Sanierung als einzige Option übrig lassen, aber wenn man die Wahl hat, sollte man sich freiwillig keinen Klotz an´s Bein binden.

    Es gibt Häuser im Bestand die man nur modernisieren muss, und schon kann man sie weiter nutzen. Bei einem Haus das über Jahrzehnte leer stand ist das normalerweise nicht der Fall, da die Bausubstanz unter dem Leerstand stark leidet. Man kann es auch nicht mit einem Haus vergleichen das vor 50 Jahren gebaut und seitdem ständig bewohnt war, denn Hauseigentümer lassen ihr Eigentum selten so verfallen und kleinere Reparaturen werden sofort gemacht, so dass Folgeschäden minimiert werden. Obwohl dieses Haus dann 50 Jahre bewohnt war, ist dessen Zustand besser, im Vergleich zu einem Haus mit 50 Jahren Leerstand.
     
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Kauf von 50 Jahre alten Rohbau...Was muss ich beachten?

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