Kaufabsicht und Energiefragen EFH von 1974

Diskutiere Kaufabsicht und Energiefragen EFH von 1974 im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hallo zusammen! Wir beabsichtigen ein EFH Baujahr 1974 zu kaufen. Wohnfläche 190 m² + ausgebautem Keller (100 m²), 800 m² Grund. Jetzt zu...

  1. #1 otto2011, 16.02.2011
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    Hallo zusammen!

    Wir beabsichtigen ein EFH Baujahr 1974 zu kaufen.

    Wohnfläche 190 m² + ausgebautem Keller (100 m²), 800 m² Grund.

    Jetzt zu den "Nachteilen":

    - ältere Holzfenster mit "einfacher" Isolierverglasung
    - keine besondere Dämmung (soweit ich das beurteilen kann)
    - Keller ausgestattet mit Nachtspeicheröfen
    - Rest ist mit einer Elektro-Fussbodenheizung ausgestattet
    - Warmwasser wird ebenfalls mit Strom bereitet

    Im Wohnzimmer gibt es einen offenen Kamin.

    Satteldach mit einer Art Schiefer (ist das okay, wie lange hält sowas?) Dach sieht soweit ganz gut aus, nur etwas dreckig / vermoost


    Jetzt stellt sich mir natürlich die Frage, kann man so etwas kaufen ohne direkt Unsummen investieren zu müssen? Nach dem Kauf und der "normalen" Renovierung wären keine großen Summen mehr übrig. 15.000 - 20.000 EUR um den Energiebedarf zu senken sind realistisch. Handwerkliches Geschick vorhanden.

    Das würde ich nach dem Kauf natürlich noch mit einem Energieberater besprechen, aber ich stelle mir folgende Vorgehensweise vor:

    1) Oberste Geschossdecke (Dachboden) dämmen
    2) Fenster austauschen
    3) Heizung erneuern (was auch immer, z.B. Gas-Brennwert)
    4) Fassade dämmen

    Wobei zwischen 1 und 4 schon ein paar Jahre liegen würden.

    Bin für jede Meinung dankbar! Helft mir bei der Entscheidung.
     
  2. wall

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    Was ist denn "normale Renovierung"? Wände anstreichen? Für die Punkte 1 bis 4 wird die genannte Summe niemals reichen.

    Ansonsten schau das Objekt mit einem Fachmenschen an. Der sieht, was du nicht siehst und kann dir eine grobe Schätzung der zu erwartenden Kosten geben.

    Zwischen 2 und 4 ein paar Jahre Abstand sollte vermieden werden, da du sonst höchstwahrscheinlich ein schönes Schimmelproblem bekommst.
     
  3. #3 Schwarz, 16.02.2011
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    sportlicher ansatz. viel erfolg. für die beschriebenen maßnahmen wird das vorne und hinten nicht langen, wenn ich so an die üblichen häuser aus dem zeitraum denke, die ich mir in den letzten jahren angesehen habe.

    normale renovierung? vielleicht noch neue bodenbeläge, bad etc.

    schwarz
     
  4. #4 otto2011, 16.02.2011
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    Ich werde mir das Objekt mit einem Fachmenschen anschauen, aber wenn ich das mit jedem Objekt machen würde, wäre ich vor dem Kauf schon pleite.

    Ich erhoffe mir mit eurer Hilfe eine grobe Einschätzung zu erhalten, ob ich mit solch einem Objekt auf dem richtigen Weg bin oder nicht.

    Unter "normaler" Renovierung verstehe ich Wände, Decken, Böden und solche Dinge, ja.

    Soweit bin ich schon realistisch, dass 15 - 20 tEur nicht ausreichen werden. Über die Jahre soll auch noch Kapital folgen.
    Das wäre aber das Kapital, welches ich im ersten Schritt, also sofort, reinstecken wollte.

    Es wäre natürlich interessant zu wissen, ob man entweder direkt 70.000 EUR reinsteckt oder es bleiben lassen muss.
    Oberstes Geschoss dämmen und die Fenster austauschen und damit dann paar Jahre Leben und Geld sammeln ist keine Option?
     
  5. #5 Vorgartenzwerg, 16.02.2011
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    Streng genommen musst Du gar nix investieren und kannst auch
    einfach erst Mal so drin wohnen.

    Fraglich ist halt, ob Du Dir die wahrscheinlich recht hohen Nebenkosten leisten kannst und willst.

    Aber Geld "sammeln" und später dicke Brocken wie Heizung und Dämmung
    erledigen – spricht doch nix gegen.

    LG,
    Vorgartenzwerg
     
  6. wall

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    Oben schreibst du, dass du das Haus kaufen möchtest ... Oder willst du mehrere Objekte kaufen?

    Das kann dir aus der Ferne keiner beantworten. Deshalb der Fachmensch.

    Wir wissen nicht mal, ob das ein Fertighaus ist oder massiv gemauert. Etc. Gibt jede Menge entscheidende Details, die meisten sieht man nur vor Ort, wenn man weiß, worauf man achten muss.

    Wenn du dichte Fenster einbaust und die Wände lässt wie sie sind, wird sich dort wahrscheinlich Feuchtigkeit niederschlagen (die bisher automatisch durch Fensterritzen nach draußen zog bzw. sich auf dem Glas ablagerte) und für Schimmel sorgen.
     
  7. #7 otto2011, 16.02.2011
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    Es gilt natürlich heraus zu finden wie hoch der Energiebedarf aktuell ist.

    x-tausend EUR Strom kann und möchte ich mir nicht leisten. Ich werde den Makler nach Abrechnungen der letzten Jahre fragen.

    Wobei ich natürlich nicht weiss, ob der ältere Hausherr nur im Wohnzimmer den Kamin befeuert hat.

    Die konkrete Frage ist aber noch, kann man 1.000 EUR reinstecken und 10 EUR Kosten sparen oder geht das immer nur in 10.000er Stücken. Bisher habe ich es so verstanden, dass mit 15 - 20 k keine sinnvolle Investition möglich ist.
     
  8. wall

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    Bei einem Eigentümerwechsel müssen innerhalb von zwei Jahren aber die nötigen Dämmungsmaßnahmen nach Enev durchgeführt werden.
     
  9. #9 otto2011, 16.02.2011
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    @wall

    Richtig, aber ich hätte schon bei ein paar anderen Häuser gerne einen Fachmann dabei gehabt, die ich dann aber wohl trotzdem nicht gekauft hätte.

    Das Haus ist übrigens ein Massivbau voll unterkellert mit Satteldach. Es ist nicht verklinkert sondern (jetzt bin ich leider total unwissend) sieht von aussen nach einer normalen gemauerten und gestrichenen KS-Wand aus.

    Das mit den neuen Fenstern habe ich verstanden.
    Kann man nachträglich ein Beluftungssystem einbauen? Meine Frau und ich sind nämlich absolut Lüftungs ungeeignet. Wir sind da leider sehr nachlässig.

    Vielleicht sind neue Fenster + Belüftung eine sinnvolle Erweiterung?
     
  10. wall

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    Mit einer Belüftung fängst du aber am falschen Ende an. Ich würde an deiner Stelle erst mal anstreben, dass die Wärmeverluste sinken. Deine Kernspaltungsheizung dürfte ja für deftige Stromrechnungen sorgen.

    Also erst mal dämmen. Und sinnvollerweise auch gleich neue Fenster einbauen. Und dann kannst du weiter sehen. Ans Lüften werdet ihr euch gewöhnen (müssen).

    In welchem Tempo kommt denn frisches Geld rein? x.xxx Euro/Jahr? Sich gleich mehr bei der Bank zu leihen ist keine Option?
     
  11. R.B.

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    Tatsächlich ein offener Kamin?

    Aus Energiesparsicht waren die Dinger schon immer der Super-GAU. Deswegen wurden sie auch in vielen Häusern nachträglich wieder verschlossen.

    Sehe wir es mal realistisch. Du bekommst das Haus vermutlich deswegen so günstig, weil es heiz-/dämmtechnisch auf dem Stand von 1975 ist. Niemand hat etwas zu verschenken, und der günstige Kaufpreis hat dann entsprechend höhere Investitionen in Dämmung und Haustechnik zur Folge.

    Jetzt gilt es zuerst die Schwachstellen zu ermitteln, und davon gibt es sicherlich reichlich. Sind die Schwachstellen bekannt, dann kann man auch die zu erwartenden Kosten für deren Beseitigung planen.
    Aus der Ferne sagen, mit den 15T€ klappt das schon, wäre nicht seriös. Mit so einer Einschätzung würdest Du mit größter Wahrscheinlichkeit eine Bauchlandung hinlegen.

    Mit dem bisherigen Stromverbrauch für die Heizung und Angaben zum Holzverbrauch für den Ofen, könnte man schon einmal grob abschätzen was an Verbrauchskosten auf Dich zukommt. Mit weiteren Details zum Haus (Wandaufbau, Decke, Fenster etc. etc.) könnte man dann das mögliche Einsparpotenzial ermitteln.

    Es würde mich nicht wundern, wenn das Haus über´s Jahr betrachtet um die 40.000kWh "verbraucht". Wie sich diese dann zusammensetzen, also Anteil Strom und Holz, könnte Dir der bisherige Bewohner oder Makler mitteilen.

    Gruß
    Ralf
     
  12. #12 ReihenhausMax, 16.02.2011
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    Hallo,

    wir haben für die Begleitung durch einen Fachmann jeweils (zweimal) etwas 140 Euro gezahlt. Das muß einfach ein paar mal drin sein. Wenn der Haustyp nicht jedesmal
    ganz anders ist, lernt man auch ein bischen fürs nächste und kann zumindest
    aussieben. Für die energetische Sanierung kannst Du auch Fördermittel (Kredit oder
    Zuschuß) der KfW bekommen, ab März auch wieder für Einzelmaßnahmen, wenn
    man das Haus nicht in einem Rutsch auf einen neubauähnlichen Zustand bekommen
    kann. Für 15000-20000 Euro darfst Du schon froh sein, wenn Du die Heizung hinbekommst, da ja alle Rohre, Heizkörper und die Anlage selber inkl. Abgasleitung fällig sind.
    Vielleicht kann man das Bad und dessen WW erstmal aufschieben, wenn man das
    nicht zerstörensfrei machen kann. Eigentlich heißt es ja, daß man die Heizung
    zuletzt machen soll, um sie der Heizlast entsprechend auszulegen. Aber Du willst
    ja nicht in ein paar Jahren die Böden und Wände aufreißen ... Bei Gas fangen die
    Geräte praktisch alle bei 15 kW an, wenn das jetzt schon reicht, was nur der Fachmann sagen kann, müßte man da keinen Kompromiß eingehen. Wie sieht es bei der
    Elektrik aus? Schon mit Fehlerstrom? und kann bleiben bzw. die Steckdosen
    etwas ergänzt werden, sonst wird das auch nochmal teuer. Eine kontrollierte Wohnraumlüftung (KWL) ist auch schön und war bei uns Pflicht vor den Fenstern,
    sollte man aber auch vor dem Einzug machen und ist wieder rund 10000 Euro ärmer ...
    Fenster und Fassadendämmung sollte man vorzugsweise auch zusammen machen
    (Optimierung von Wärmebrücken) und für die Fassadendämmung braucht man
    einen Dachüberstand (habs bei einem RH auch schon mit Blech oben drauf gesehen,
    beim EFH wohl eher nicht die Lösung).
     
  13. #13 Jessi75, 16.02.2011
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    Meine Laienmeinung:

    Ich finde solche halben Sachen immer ziemlich unsinnig wenn noch mehr gemacht werden soll. Da meiner Meinung nach folgende Probleme auftauchen:

    1. Hohe laufende Kosten (Strom f. Heizung)
    2. Dadurch nicht so viel Geld zum sparen für die "richtige" Renovierung
    3. Die von dir angedachten 70 T € zu sparen ist ja ok aber in welcher Zeit willst du das schaffen? Denn so lange zahlst du für 1-2
    4. man bezahlt Geld für die "normale" Renovierung, dann tut es einem doch leid, wenn man das Ganze nach 4 oder 5 Jahren wieder raus reißt, es ist ja schließlich noch gut, also verschiebt man die "richtige" Renovierung / Sanierung und die Punkte 1 und 2 laufen weiter
    5. Wenn man da wohnt und auf eine andere Heizungsart umrüsten will, stelle ich mir das sehr kompliziert, teuer und schmutzig vor. Die meisten Systeme laufen mit niedrigen Vorlauftemperaturen die ja eigentlich eine FBH brauchen. Also muss überall der Estrich raus und die neue Heizung rein. Wohin mit dem ganzen Krempel den man so hat? Wo schläft man in der Zeit? Das geht ja alles nicht von heute auf morgen.
    6. Alles was Dreck verursacht (also wo Wände aufgestemmt werden müssen o. ä.) würde ich nur vor dem Einzug machen. Schon mal eine Baustelle in der Wohnung gehabt? Furchtbar!

    Wenn schon eh alles "offen" ist, würde ich direkt auch die Elektrik neu machen, dann hat man Ruhe. In solchen alten Häusern sind bei uns noch diese flachen Stromleitung (ich hab keine Ahnung wie die heißen) und sobald man mehr als 2 Geräte einschaltet fliegen die Sicherungen raus.

    Das wären für mich Gründe, die Sanierung schon vor dem Einzug zu erledigen. Dann lieber mehr Geld aufnehmen, Heizung und "Schmutzarbeit" vorher machen, andere Sachen wie Außen- und Dachdämmung schon mitkalkulieren und dann nach Einzug fertig stellen.
     
  14. Baumal

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    ich verstehe nicht, dass man (vor allem als kaufmann) bei der vermutlich
    größten investition des lebens, nicht einen fachmenschen vor ort kontaktiert, sondern entscheidungsbeihilfe in einem forum sucht....
     
  15. #15 otto2011, 16.02.2011
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    Ist das wirklich so? D.h. ich muss auf jeden Fall alle Maßnahmen innerhalb von 2 Jahren machen?

    @Baumal
    Ich bin auch noch Informatiker, vielleicht liegt's daran.
    Aber wie schon gesagt, ich möchte einen Eindruck gewinnen und nicht die Unterschrift darauf alleine stützen.

    MEINE erste Idee war auch die Heizung zu ersetzen. Aber durch lesen im Netz bin ich auf den Trichter gekommen, dass es vielleicht sinnvoller wäre erst zu dämmen.

    Und sicherlich wäre es auch eine Möglichkeit mehr Geld aufzunehmen und "alles" sofort zu erledigen. Die Bank würde da auch mitspielen, aber ich persönlich würde wohl nicht mehr so ruhig schlafen.

    Das Haus soll übrigens 200.000 EUR kosten + die üblichen Gebühren von ~ 8%

    @ R.B.

    Das mit dem offenen Kamin war jetzt so daher gesagt. Es ist halt so einen offene Feuerstelle und nicht so ein geschlossener Ofen.

    Wir gehen uns das Haus am WE noch einmal anschauen. Gibt es Dinge worauf ich besonders achten sollte bzw. was ich in Erfahrung bringen müsste?

    VOR dem Kauf werde ich auf jeden Fall einen Sachverständigen / Energieberater beauftragen. Ich bin nicht wahnsinnig.
     
  16. #16 Jessi75, 16.02.2011
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    Das ist ja schon mal ne Hausnummer! Wie ist die Lage? Wie sind die Bodenrichtwerte? Was kosten gute, sanierte Häuser? Was kostet Bauland - bzw. ist es vorhanden?

    Für mich persönlich müsste ein Neubau dort schon deutlich mehr als 350 T € kosten damit dieses Haus interessant werden würde.

    Nur mal zum Vergleich: Bei uns liegt der Bodenrichtwert zwischen 90 und 110 € wobei Bauland im Moment nicht vorhanden ist. Unser Haus liegt im alten Ortskern mit recht viel Abstand zu den Nachbarn (im Vergleich zu Neubaugebieten). Grundstück knapp 1200 qm. BJ 64, Kaufpreis 85 T €!
     
  17. #17 ReihenhausMax, 16.02.2011
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    Ne, mußt Du nicht. Siehe z.B. hier
    http://www.luftdicht.de/enev/paragraf9.htm
     
  18. #18 otto2011, 16.02.2011
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    Die Lage ist für uns gut. Objektiv ist sie aber nicht so besonders. Hinter dem Garten sind Felder aber auch eine halbwegs gut befahrene Landstraße.

    Grundstücke kosten zwischen 140 - 170 EUR in der Umgebung. Das Problem, ausser total überteurten 350 m² Neubaugefängnissen gibt es nichts was uns irgendwie gefallen würde.
    Schöne Grundstücke gibt es nicht oder zu utopischen Preisen.

    Deswegen ist die Neubaukalkulation nicht so einfach. Aber mit Keller > 400m² Grundstück und ~ 150 m² Wohnfläche wird es sicher auch nicht günstig.

    Die Frage ist natürlich auch was vom Kaufpreis zu halten ist.
    Das Haus ist schon schön (unserer Meinung nach). 800m² Grundstück, Doppelgarage, komplett ausgebauter Keller mit separatem Eingang, viel Platz usw. - leider zum größten Teil im Zustand aus den 70 - 80er Jahren.
     
  19. wall

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    Du klingst ja nicht so begeistert. Lass es doch einfach und suche weiter. Oder stehst du unter Zeitdruck?
     
  20. #20 otto2011, 16.02.2011
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    Nein, keinen Zeitdruck.

    Ich bin schon von dem Haus begeistert. Allerdings versuche ich es realistisch rüber zu bringen. Es wäre falsch zu behaupten, dass die geniale Lage jeden Preis rechtfertigt.

    Ich bin allerdings auch nicht so begeistert, dass ich es unbedingt kaufen muss. Wenn es machbar ist gerne, wenn zu viel dagegen spricht suchen wir weiter.

    Nebenbei bin ich auch nicht bereit die 200.000 EUR (+ X) zu zahlen. Das Haus steht schon seit einem guten Jahr zum Verkauf. Auch kein gutes Zeichen, oder?
     
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