kaufen oder immer zur miete??? bitte um hilfe

Diskutiere kaufen oder immer zur miete??? bitte um hilfe im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; hallo, ich bin neu hier im forum und wende mich direkt mal mit einem thema an die runde was meine frau und mich gerade sehr beschaeftigt. wir...

  1. #1 maximilian2012, 7. Februar 2012
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    hallo,

    ich bin neu hier im forum und wende mich direkt mal mit einem thema an die runde was meine frau und mich gerade sehr beschaeftigt. wir er39 und sie35 stehen vor der frage kaufen oder weiter mieten.
    da wir beide eher im kreativen bereich taetig sind und uns nie wirklich sicher waren ob wir auf dauer irgendwo staedig wohnen werden dachten wir bis vor einiger zeit das staendiges mieten fuer uns das ideale model waere. wies im leben dann so spielt, man wird aelter, mittlerweile haben wir zwei kleine kinder und die altbauwohnung im szenigen viertel in der innenstadt macht eigentlich kaum noch sinn. mittlerweile wuerden wir den schoenen grossen albau im 5. stock gerne gegen ein kleines altes haus mit garten tauschen welches unseren lebensumsatenden nun viel besser steht. auch der standort ist mittlerweile klar. nun aber die frage, mieten wir oder ist mieten in unserer situation quatsch und wir kaufen....also hier die fakten:

    er festangestellt, 3000 netto,
    sie halbtags festangestellt 1200 netto.
    momentane miete 1100 warm.
    kleinkredit ueber 10000 wird mit 700 im monat abgetragen.
    beide am riestern

    unsere ueberlegungen,

    jetzt in ein mietshaus ziehen und gemuetlich ansparen und irgendwann in ein eigenheim ziehen
    jetzt eine eigenheim suchen und 100% fremdfinanzieren - risiko!!!??? teuer???!!!
    ein mietshaus suchen immer zur miete wohnen und nebenbei geld fuers alter ansparen bzw kleine whg als rentensitz finanzieren

    leider haben wir "noch" kein eigenkapital, deswegen ist uns gerade nicht ganz klar wo da die reise hingehen soll. haeuser die uns zusagen liegen im bereich von 250-300tsd.
    sind wir schon zu alt um die summe zu stemmen? ich meine bis wir da 15-20% eigenkapital angespart haben gehen ja nochmal locker 6-7 jahre ins land
    wir sind wirklich fuer jede anregung und fuer jeden tip dankbar.
     
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  3. Witzbold

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    der es ganz ernst meint
    Stellt sich doch die Frage, wie kann man mit 39 noch kein EK haben, aber nen Kredit?
     
  4. #3 hobbyhausbauer, 7. Februar 2012
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    1) Bei "irgendwann" müsst ihr aufpassen, dass dann die Kinder nicht nach wenigen Jahren bereits wieder ausgezogen sind.
    Ausserdem habt ihr dann Miete + Ansparung zu schultern.

    2) Ist natürlich ohne EK kritisch. Immerhin fiele die Miete weg.

    3) Das löst weder die aktuellen Probleme noch könnt ihr sicher sein, dass es im Alter klappt. Rechne Dir mal die kumulierte Miete über 30 Jahre aus...
    Wir haben es damals so gehalten, dass wir verhältnismässig früh (ca. 30 Jahre) bauten und das so, dass es für uns als Familie gut passte.
    Jetzt (ca. 60Jahre) passte es nicht mehr, wir verkauften und bauen mit dem Verkaufspreis (der leider nicht ausreicht...) passend neu.

    4) Mit 39 / 35 sollte man auf keinen Fall schon zu alt sein um zu bauen.
    Ich bin kein Finanzmensch, deshalb werdet ihr von anderen bestimmt fundiertere Hinweise bekommen können, aber das Ganze sieht m. E. nach einer Optimierung aus (ewig ansparen, als Rentner bauen und dann abzahlen macht keinen Sinn, ohne Eigenkapital zu bauen evtl. auch nicht (obwohl die Zinsen ja niedrig sind)), also liegt das Optimum wohl dazwischen.
    Eigentlich schreit die Situation ja nach dem Einkaufen fremden Sachverstands - nur sollte der von euch bezahlt werden und nicht nur die Hausprodukte verkaufen wollen.

    Hans
     
  5. never69

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    Da wir ja auch kurz vor dem Kauf einer Immobilie stehen wie hier im Forum nachzulesen, stellen sich mir bei solchen Fragen/Aufstellungen immer noch ganz andere Fragen (eben weil wir uns die letzten Monate den Kopf drüber zermartert haben):

    1. Wie will man die Nebenkosten des Erwerbs stemmen ohne Eigenkapital ? Da sind mal schnell 10% der Finanzierungssumme zusätzlich fort. Als da wären:

    Maklerprovision ca. 3-7% des Kaufpreises zzgl. MwSt.
    Notar- und Grundbuchamtskosten ca. 1,5% des Kaufpreises
    Grunderwerbssteuer 5% des Kaufpreises (zumindest in Ba-Wü. so)
    eventuelle Modernisierungs- bzw. Renovierungskosten
    eventuelle Umzugskosten
    eventuelle neue Möbel (der Platz in so einem Haus will ja auch gefüllt werden)

    2. Was macht man wenn eine Person arbeitslos wird (und man keine monatlichen Reserven hat das zu überbrücken ?)

    3. Was macht man, wenn nach 2 Jahren die Heizung kaputt geht, das Dach undicht wird etc. ?

    4. Was spricht dagegen mit 40-42 Jahren erst zu kaufen ? Ich bin auch in dem Alter und werde in Kürze erst meine erste (und hoffentlich einzige) Immobilie kaufen und innerhalb von 22-24 Jahren abbezahlen. Das ist noch ausreichend früh genug, um vor der Rente fertig zu sein - und trotzdem noch genug finanzielle Rücklagen für irgendwelche besonderen Situationen zu haben.

    Ohne EK am finanziellen monatlichen Limit über viele Jahre entlang zu segeln war mir vor einigen Jahren persönlich zu riskant - daher habe ich auch lieber in einem Haus zur Miete gewohnt (klar, es gehörte mir nicht, aber als da das Dach kaputt ging habe ich den Vermieter angerufen und selber keinen Pfennig, ähm - Euro-Cent bezahlt :winken).
     
  6. Oliver82

    Oliver82

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    Eigenkapital wird imho überschätzt...

    Eigenkapital ist aus 2 Gründen von Vorteil:
    1. Die Bank gibt dir evtl keine Finanzierung über 100% bzw. 110%
    2. Die Bank gibt dir zwar einen Kredit, verlangt aber einen Zinsaufschlag...


    Bei eurem Einkommen vermute ich dass Fall 2 eintreffen wird, insbesondere wenn ihr mit wie oben geschrieben 250-300k€ hinkommt.

    Nun müsst Ihr einfach rechnen wie viel Ihr insgesamt an Kredit aufnehmt und zu welchem Zinssatz und welche monatliche Belastung sich daraus ergibt... Schreibt die zinsen auf 20-25 Jahre fest und setzt euch min 2% Tilgung als Ziel und schon könnt ihr sehr konkret und ohne Zinsrisiko rechnen ob Ihr diese Ausgaben stemmen könnt bzw ab wann es sich rechnet im vergleich zum mieten...

    Wenn jemand 100k eigenkapital hat aber für 400k bauen will benötigt er auch 300k kredit... er bekommt evtl einen etwas besseren Zinssatz aber wenn ihr dafür 500€ mehr einkommen im Monat habt gleicht sich das mehr als locker wieder aus...

    Ihr werdet bei 300k und 4,25% Zinssatz bei 25 Jahren laufzeit mit einer monatlichen Belastung von 1550€ rechnen müssen.. dafür seit ihr nach diesen 25 jahren so gut wie fertig mit abbezahlen... Wenn Ihr derzeit ~900 kaltmiete zahlt sind das Mehrkosten von ~650€ im Monat.. Ob Ihr das Zahlen könnt und wollt ist eure sache... rein von den finanziellen mitteln sollte es möglich sein wenn man sich an anderen stellen einschränkt..
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Ich kenne die Immobilienpreise in Eurer Ecke nicht, war aber bisher immer der Meinung, dass die Gegend nicht gerade zu den günstigen Regionen in DE zählt. Somit stellt sich die Frage, was kriegt man für 250-300T€? Mit welchen weiteren Kosten muss man noch vor Einzug oder in absehbarer Zeit rechnen?

    Zum Thema EK wäre zu sagen, dass "kein" EK immer schlecht ist. Man sollte zumindest die Nebenkosten aus eigener Tasche zahlen können, denn Banken sind gar nicht begeistert, wenn sie auch noch so Kosten wie Notar, Grundbuch, Makler usw. finanzieren sollen. Das führt zu sehr schlechten Konditionen, oder zu einer Ablehnung.

    Wenn dann noch ein bereits laufender Kredit hinzukommt ist das Thema meist gegessen. Deswegen sollte der schnellstmöglich von der Bildfläche verschwinden.

    Ihr solltet Euch mit dem eigenen Haus nicht mehr viel Zeit lassen, denn Ihr werdet nicht jünger. Aktuell wäre eine Kreditlaufzeit von 20-25 Jahren wohl noch machbar.

    Von der Einkommenssituation wäre das wohl noch darstellbar, auch wenn die Lebenshaltungskosten bei Euch etwas höher sein sollten als am Ende der Welt. Die Kapitaldienstfähigkeit sollte also nicht das Problem sein.

    Jetzt stellt sich nur die Frage, ob sich eine Bank findet die bereit ist das Risiko einzugehen. Eine Hausbank die Euch schon lange kennt, könnte hier von Vorteil sein.

    Gruß
    Ralf
     
  8. kehd

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    ..und kauft kein "kleines altes Haus" das gemütlich mal 4000l Heizöl im Jahr braucht, sondern ein neues, bei dem Euch die Unterhaltskosten nicht die Haare vom Kopf fressen.
     
  9. Oliver82

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    In dieser Situation nutzt dir auch EK welches in die Immobilie geflossen ist nichts... das Einkommen des nicht arbeitslosen und die höhe der Monatlichen Zahlungen sind da entscheidend bzw bei welcher Bank man den Kredit hat...

    Auch da nutzt dir EK welches bereits in der Finanzierung steckt nichts mehr...

    Ob die Finanzierung riskant ist oder nicht liegt nicht am Eigenkaiptal welches man in die Immboilie investiert hat... es hängt lediglich vom verhältnis einkommen zu monatlichen zahlungen ab und ob man eine langfristige zinsbindung hat...

    mit viel EK lässt sich ein geringes Einkommen ausgleichen und andersrum... Das beste ist halt viel EK UND viel Einkommen...

    Ein gewisses "polster" von 5-10k sollte man natürlich möglichst immer auf der Seite haben...
     
  10. Hfrik

    Hfrik

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    Nun, Eigenkapital nützt in diesen Fällen schon was, wenn es in relevanter Menge vorhanden ist
    - bei Arbeitslosigkeit erlaubt es genügend Zeit, den Verkauf zu organisieren, und einen realistischen Preis zu erzielen.
    - bei Reparaturen kann zur Not noch Geld hinzu geliehen werden, da die Grenzen nicht ausgeschöpft sind.
    Und ein höheres EK erlaubt in der Abzahlphase geringere monatliche Bleastungen oder eben eine höhere monatliche Tilgungsrate.
    Ohne EK kann man halt schnell völligen Schiffbruch erleiden. Mit EK tut es auch weh, aber man kommt meist mit einem blauen Auge davon.
     
  11. never69

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    Hallo Oliver,

    du hast in allen Punkten recht - aber das war garnicht Kern meiner Aussagen :bierchen:

    Die von mir aufgeführten Fragen stellen sich mir prinzipiell, wenn man hoch an der maximalen monatlichen Belastungsgrenze entlang segelt und somit so gut wie keine Chancen hat Rücklagen zu bilden.

    Eigenkapital hilt einem da vordergründig natürlich nicht weiter - aber mit entsprechendem Eigenkapital kann ich dafür sorgen, dass meine monatliche Belastung niedriger wird und ich mir mit dem dann gegebenen finanziellen monatlichen Puffer Rücklagen eben für die von mir angesprochenen Punkte bilden kann. Und bei niedrigerer finanzieller monatlicher Belastung kann ich auch mit einem Vollverdiener und einer beispielsweise dreimonatigen Arbeitslosigkeit des zweiten Voll-/Teilzeitverdieners bei Bezug von ALG die Raten noch bedienen, was bei Maximalausschöpfung des Limits eben nicht mehr gegeben ist.

    Und in wie weit man als vierköpfige Familie bei ca. 1700 Euro monatlicher Belastung (Zinsbindung 15 Jahre, 3% Tilgung, x-beliebige Direktbank) noch fianzielle Rücklagen für solche Problemsituationen bilden kann, kann ich beileibe nicht beantworten, das kann nur der thread-Ersteller selber.
     
  12. R.B.

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    Das ist so nicht richtig, denn sobald die Bank feststellt, dass ihr Blankoanteil zu hoch wird, wird sie Fragen stellen, weitere Sicherheiten fordern usw. Kannst Du dem nicht nachkommen, dann landest Du auf der Abschussliste, und ab dann hast Du nichts mehr zu lachen.
    Einfach mal die Darlehensverträge genau durchlesen. Du kannst Dir sicher sein, die Bank kennt die Verträge in- und auswendig, jeden Punkt und jedes Komma.

    Zu einer gesunden Finanzierung gehört nicht nur ein adäquates Einkommen, sondern man muss auch den Bereich Sicherheiten entsprechend darstellen können. Das gelingt nur mit ausreichend EK oder halt weiteren Sicherheiten neben der zu finanzierenden Immobilie.

    Gruß
    Ralf
     
  13. Oliver82

    Oliver82

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    Ich rede jetzt von Eigenkapital welches auch in die Immobile/Finanzierung eingeflossen ist und nicht über einen gewissen "notgroschen" den man schon auf der seite haben sollte... ob man jetzt baut oder nicht...

    Wenn man zu einem gegebenen Einkommen X noch zusätzlich EK Y hat ist das natürlich besser im vergleich zu Einkommen X OHNE EK...

    Einkommen Z ohne EK ist aber noch besser weil Einkommen Z = 3*Einkommen X und EK Y <= 40*Einkommen X

    Was ich damit sagen will ist dass es letzlich nur darauf hinausläuft was ich verdiene in relation zu meinen ausgaben für die Finanzierung...

    Habe ich ein geringes Einkommen BRAUCHE ich zwingend viel EK um mir ein Haus überhaupt leisten zu können... Wenn ich so wenig verdiene dass ich mit 1% Tilgung am schwitzen bin obwohl ich nur 40% des Hauses finanziert habe dann kann ich bei plötzlichen problemen auch am ende sein... EK kann z.b. aus einer Erbschaft stammen...

    Wenn man kein EK hat muss man eben entsprechend gut verdienen und/oder entsprechend "günstig" bauen/kaufen...

    EK ist auch "nur" geld und kein zaubermittel...

    Dies habe ich ja bereits mit einem höheren Zinssatz abgebildet... man darf eben nicht nur darauf wert legen den aktuell günstigsten zinssatz zu bekommen... andere Dinge sind eben auch nicht unwichtig!
     
  14. R.B.

    R.B.

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    Einfach die Beiträge noch einmal lesen. Lass Dir mal von Deiner Bank erklären wie sie die Risikobeurteilung bei ihren Kunden vornimmt. Ohne EK lehnt die Bank ganz schnell ab, höchstens Du verdienst so viel, dass Du an sich keine Fremdfinanzierung benötigst.

    Das hat auch nichts mit Zaubermittel zu tun, sondern ist schlichtweg Teil der Risikobeurteilung.

    Gruß
    Ralf
     
  15. Oliver82

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    Siehe die ersten paar Sätze meines ersten Beitrags in diesem Thread ;)
     
  16. gonso

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    Auch wenns altbacken ist, wenn man was kaufen will ist Geld im allgemeinen nicht schlecht.

    Warum wollt Ihr Kaufen?
    1.) Bauchgefühl, Nestbausyndrom oder sentimentale Gründe - hat durchaus seine Berechtigung und man kann nicht dagegen Argumentieren. Einziges Argument dagegen wäre man hat das nötige Kapital nicht oder man kann es sich nicht besorgen.

    oder 2.) Geldanlage - Ab einer gewissen Menge an Geld wird man feststellen das man auf die Erträge des Geldes Steuern bezahlt. Bei der eigengenutzen Imobilie muss man ja die eingesparte Miete nicht versteuern (Haus und Grundsteuer mal aussen vor) und so kann man Steuern sparen. - Trift wohl nicht zu wenn man kein Eigenkapital hat und man muss die Nebenkosten sowie Instandhaltungsrücklagen berücksichtigen.

    oder 3.) Die Miege bekommt der Vermieter, dann lieber eine Immobilie abzahlen. Im ersten Augenblick eingängig, aber...
    Ein Teil der Miete sind Instandhaltungsrücklagen, es geht ja immer was kaput (Böden, Heizung, Fasade, ....) das trägt man dann als Eigentümer natürlich selber. Wenn jetzt ((Miete - Instandhaltungsrücklage) > (Zinsen für den Immobilienkredit)) ist "spart" man, ansonsten zahlt man einfach nicht an den Vermieter sondern an die Bank.

    oder 4.) Die Immobilie als Rente. Keine Ahnung wer das Konzept entworfen hat aber, kann man sich in der Rente wirklich leisten auf das Kapital der Immobilie nicht zurückzugreifen und sich die Instandhaltung nebenbei zu schultern. Wenn ich mich so umsehe EFH gebaut nach dem ersten Kind 200 - 300m² oder mehr gerne auch mit Einliegerwohnung - die Kinder wohnen ja später sicher mal gerne drinnen. Nach 30 jahren die Kinder sind längst ausgezogen besteht der Alltag dann aus Putzen von nicht benutzem Wohnraum, bezahlen von überhöten Nebenkosten und dem pflegen des Gartens - in den man ja vielleicht noch ein Austragshaus bauen könnte.


    Und wie das immer so ist mit Immobilie wird man immobil, dh. schnell mal umziehen weil: Gerade ein Flughafen gebaut wird, man den Arbeitsplatz wechselt, der Nachbar unerträglich ist ....

    Wie sich die Immobilienpreise entwickeln können kann man auch in Spanien oder USA sehen. In D sind sie Inflationsbereinigt die letzten 20Jahre um 1% gefallen.

    Nur so nebenbei ich bin am bauen hätte es aber ohne EK nicht gemacht.

    Gruß
     
  17. R.B.

    R.B.

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    Das war bereits zu kurz gedacht. Man kann das EK nicht auf Go oder NoGo, oder auf Konditionen reduzieren. Bei einer 110% Finanzierung ist der Wert der Immobilie ständig unterhalb der Restschuld, zumindest so lange der Tilgungsanteil an der Rate nicht hoch angesetzt wird. Kommt jetzt noch die typ. 1% Tilgung hinzu, dann hast Du zum Ablauf der Zinsbindung immer noch mehr Schulden als die Hütte an Wert hat. Ob die Bank dann das gleiche Spiel noch einmal mitmacht, ist fraglich.

    Worst Case gibt der Bankcheffe in ein paar Jahren die Devise aus, dass die Risikovorsorge reduziert werden muss. Dann hast Du ruckzuck ein Schreiben auf dem Tisch in dem Dir die Verstärkung der Sicherheit nahegelegt wird, begründet wird das mit einem Wertverlust der Immobilie (den Du niemals widerlegen kannst). Dann hast Du 4 Wochen Zeit um Dir was einfallen zu lassen, und wenn diese Zeit erfolglos verstrichen ist, wird mit härteren Bandagen gekämpft. Das nächste Schreiben der Bank wird gar nicht mehr so lustig, denn darin wird man Dir vorwerfen, dass Du den Vertrag nicht eingehalten hast, und die Konsequenzen sind klar.

    So muss es nicht laufen, aber auch das zählt zum Risiko dem sich der Kreditnehmer unnötig aussetzt. Es gab in der Vergangenheit schon genügend Fälle die genau so abliefen, und da hat sich der Kreditnehmer nicht nur ein blaues Auge geholt.

    Man macht es sich zu leicht wenn man sagt das wäre im Zinssatz bereits eingepreist.

    Gruß
    Ralf
     
  18. Oliver82

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    Warum zu kurz gedacht?

    Ich habe doch geschrieben dass man das mit einer Laufzeit von 20-25 jahren und min 2% Tilgung kombinieren sollte... ebenfalls im ersten Beitrag in diesem Thread.

    Ohne EK zu Bauen geht nur mit entsprechend hohem Einkommen, so dass man auch ordentlich tilgen kann!
    Wenn ich mich auf eine 1% Tilgung einlassen muss, am besten noch bei 5 Jahren Zinsbindung, um mir die Raten leisten zu können sollte ich evtl vom Bauen absehen... egal ob 50% oder 100% Finanzierung!
     
  19. R.B.

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    Dafür brauchst Du etwa 3% anf. Tilgung, je nach Zinssatz auch mehr oder weniger, um die Laufzeit zu erreichen.

    Eine gute Finanzierung ist wie ein Puzzle. Man fügt mehrere Teile zusammen und danach ergibt sich ein Bild. Passen die Teile nicht, oder es fehlen Teile, dann fällt auch das Gesamtbild entsprechend aus.

    Gruß
    Ralf
     
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  21. Oliver82

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    Sry ich meinte Zinsbindung nicht Laufzeit für Volltilgung!

    Genau!

    EK kann ein wichtiges, sinnvolles Puzzleteil sein! Wenn die anderen Parameter entsprechend aussehen kann man aber durchaus darauf verzichten... Es ist eben eine Individuelle Prüfung notwendig...

    Ich störe mich nur an so pauschalen Aussagen wie "ohne EK sollte man nicht bauen" ohne überhaupt auf die anderen wichtigen Parameter wie Einkommen und Finanzierungsbedarf einzugehen...

    Ich denke im Grunde haben wir kompatible Ansichten zum Thema Baufinanzierung :bierchen:
     
  22. #20 maximilian2012, 7. Februar 2012
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    ...das ist halt die frage.....
     
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