Kaufvertrag Gebrauchtimmobilie - was sollte drinstehen ?

Um die rechtliche Hieb- und Stichfestigkeit kümmert sich der Notar.
Man kauft meines Wissens so eine Immobilie "wie gesehen", also mit allen verdeckten Mängeln.
Es gibt ein paar Ausnahmen, z.B. durch den Vorbesitzer verursachte Bodenverseuchungen oder Befall mit Echtem Hausschwamm (sofern der Verkäufer davon nachweislich Kenntniss hatte).
Am Besten ist es, das Objekt mit einem Sachkundigen zu besichtigen und sich vor dem Kauf über evtl. nötige Sanierungsmassnahmen zu informieren.

 

Sie sollten besser nicht kaufen...

... denn das

wird kaum möglich sein.

Fakt ist, derjenige, der den Notar bezahlt, bestimmt ihn auch. Ansonsten würde ich empfehlen, sich an den Anwalt Ihres Vertrauens zu wenden (der im Idealfall auch noch Notar ist).

Wobei, der Notar hat neutral zu sein.

 

VPB: Ab 2009 mehrere neue Verordnungen im privaten Hausbau +++


Im privaten Hausbau wird sich ab 1. Januar 2009 einiges ändern. Darauf weist der Verband Privater Bauherren (VPB) hin. Zu nennen ist an erster Stelle die Energieeinsparverordnung 2009, die nach VPB-Informationen voraussichtlich am 1. Juli 2009 in Kraft treten soll. Dem vorgeschaltet ist die Novellierung des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG), das die Grundlage für die Energieeinsparverordnung bildet. Die Energieeinsparverordnung wurde 2002 eingeführt und 2004 sowie
2007 fortgeschrieben. Mit der letzten EnEV-Novelle führte der Gesetzgeber den Energieausweis ein. Die Energieausweispflicht bei Vermietung und Verkauf bezieht ab 01. Januar 2009 auch Altbauten ein, die nach 1965 gebaut wurden, und gilt damit im gesamten Wohnungsbau. Ebenfalls zum 1. Januar tritt das Erneuerbare-Energie-Wärme-Gesetz (EEWärmeG) in Kraft. Es schreibt den Einsatz von regenerativen Energien im Neubau vor. Die EnEV-Novelle 2009 senkt den Energieverbrauchs-Standard für Heizung und Warmwasser in Neubauten und sanierten Altbauten um 30 Prozent. Die bereits angekündigte EnEV 2012 wird die energetischen Anforderungen dann nochmals um 30 Prozent verschärfen. Hausbauer und Sanierer stellt dies vor ein Dilemma, sagt VPB-Vorsitzender Thomas Penningh: "Wer heute baut, oder auch saniert, der muss sich nach der EnEV 2007 richten. Das heißt, bereits Mitte des Jahres 2009, wenn die EnEV 2009 greift, ist sein Neubau energetisch überholt. Und gilt erst die EnEV 2012, dann besitzt der Bauherr des dann gerade einmal drei Jahre alten Hauses rein rechnerisch eine wahre Energieschleuder." Wenn das Haus dann verkauft und auf EnEV 2012-Standard gebracht werden solle, müsse der Eigentümer aufwändig und teuer nachrüsten. Der VPB rät Bauherren, bei Neubauten auf jeden Fall schon den Standard der neuen EnEV 2009 einzuhalten.
Vorsicht sei beim Kauf schlüsselfertiger Immobilien geboten: Meist werde im Bauvertrag der Stand der Energieeinsparverordnung bei Vertragsschluss festgeschrieben. Maßgeblich für die anzuwendende Fassung der EnEV sei aber immer der Zeitpunkt der Bauantragsstellung oder Bauanzeige.


+++ BSI: EnEV-Einführung verschieben +++

Die Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) fordert, die für dieses Jahr geplante Einführung der Energieeinsparverordnung 2009 zu
verschieben. Zwar sei das von der Bundesregierung aufgestockte CO2-Gebäudesanierungsprogramm ebenso zu begrüßen wie neue staatliche Anreize für erneuerbare
Energien – aber dennoch sei angesichts der aktuellen Konjunkturkrise zu befürchten, dass Investitionen zurückgestellt würden.
Da eine umfassende energetische Sanierung von Wohngebäuden teilweise erhebliche Investitionskosten nach sich ziehe, sei es sehr wichtig, die steuerlichen
Rahmenbedingungen zu verbessern. „Eine degressive AfA für energieeffiziente Gebäude und die Wiedereinführung von § 82a Einkommensteuer-Durchführungsverordnung
(EStDV) sind notwendig“, betonte Rolf Kornemann, BSI-Vorsitzender und Präsident von Haus & Grund Deutschland. Durch ein solches steuerliches Entgegenkommen
könnten Vermieter erhöhte Abschreibungssätze für energiesparende und klimaschutzrelevante Investitionen nutzen. Für Selbstnutzer sei ein Sonderausgabenabzug
denkbar, um entsprechende Aufwendungen geltend zu machen.
Zudem gelte es, beim Einsatz erneuerbarer Energien steuerliche Nachteile für Wohnungs- und Immobilienunternehmen sowie Privateigentümer abzuschaffen. Sie
müssten nicht selten auf die Nutzung erneuerbarer Energien verzichten, weil sie die Einspeisevergütung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) für den Betrieb
erneuerbarer Energieanlagen nicht in Anspruch nehmen könnten. Die BSI fordert eine Reform des Gewerbesteuergesetzes und des Körperschaftsteuergesetzes. Sie
solle es Wohnungsunternehmen, für die die erweiterte Gewerbesteuerkürzung gilt, sowie steuerbefreiten Vermietungsgenossenschaften ermöglichen, Anlagen zur
Nutzung erneuerbarer Energien nach EEG zu errichten.

 

Wo muß ich denn einen solchen Sachkundigen suchen. Wie ist die genaue Berufsbezeichnung? Möchte in absehbarer Zeit auch ein Haus kaufen und stehe vor dem gleichen Dilemma. Sachverständiger unbedingt aber wie finde ich den und mit welchem finanziellen Aufwand sollte ich für einen guten Gutachter rechnen? Bekomme ich dann im Normalfall auch etwas in die Hand (schriftlich)?

 

idealfall:

gebäude vom archi/ing begutachten lassen.
und den kaufvertrag vom anwalt für baurecht.

 

Selbstverständlich bekommst Du etwas in die Hand. Je nachdem was beauftragt war, ein Wertgutachten, Sanierungsgutachten, oder was weiß ich was Du möchtest. Solche Dinge klärt man in einem Vorgespräch damit der SV auch weiß was er begutachten und dokumentieren soll.

Gruß
Ralf

 

Da wirst Du i.d.R. einige hundert EUR investieren müssen. Von daher lohnt sich das nur, wenn Du ein Objekt gefunden hast, dass Du 100%ig haben willst.
Die Kosten hängen natürlich vom Aufwand ab, den der Gutachter für seine Tätigkeit hat. Daher vorher absprechen, was wie gemacht werden soll. Ggf. reicht auch eine mündliche Zusammenfassung dessen, was untersucht wurde. Mitschreiben kann man dann selbst.
Viel Erfolg!

 

Ich würde, ggfs. mit einem Archi, vor einem Kauf im Bestand noch folgendes abklären/ abarbeiten:
1. In die Bauakte gucken. Dort sollten alle " Dokumente " zum Altbau vorhanden sein, also die Baugenehmigungen, Bauabnahmen, etc. - beim Bauamt .
Dann ist auch klar, dass es kein Schwarzbau ist !
2. In den Bebauungsplan gucken, den gibt's für das Grundstück, ggfs. auch von den Nachbargrundstücken. Unser Haus ist in einem B- Plan, der Nachbar über die Straße in einem anderen B- Plan, - beim Planungsamt. Dort gibt es ggfs. eine " Bauberatung ".
3. In die " Entwässerungsakte " gucken. Dort sollten alle Infos zum Kanalanschluss sein,
- beim Tiefbauamt oder dem Amt für Stadtentwässerung.

4. Ich würde eine Bestandsimmobilie zu verschiedenen Zeiten mehrmals ( außen ) besuchen / besichtigen. Gibt es z.B. eine Lärmquelle: Straße, Bahn, Flugzeuge, Gewerbe- oder Freizeitbetriebe ?

Nach meiner Erfahrung verkaufen die Alteigentümer Bestandsimmobilien meist ( immer ? ) " ohne Garantie ". Umso wichtiger ist es, dass Ihr mit einem Sachverständigen geklärt habt - vor dem Kauf - dass die Immobilie Eure Bedürfnisse erfüllt und dass Ihr Eure Risiken minimiert habt. Und dass der Kaufpreis angemessen ist....

Viel Glück

Rheinpilot

 

Vorsicht - nie ohne professionelle Hilfe!!!

ich habe das ganze hinter mir bzw. stecke dadurch gerade in enormen Schwierigkeiten. Ich bin da extrem blauäugig herangegangen, weil ich keine Ahnung hatte, was einem bei einem Bestandshaus alles drohen kann.

1: Nimm dir einen Bausachverständigen (vereidigt und gerichtlich zugelassen) und lasse alle Gewerke Begutachten. Der Preis sollte keine Rolle spielen! Das Gutachten vom Makler/Eigentümer ist das Papier nicht Wert auf dem es steht.
2. Lass dir ALLE Aussagen zum Haus, Zustand, Alter, ausgeführte Sanierungsarbeiten, schriftlich bestätigen, schreibe Gesprächsprotokolle und lass diese vom Makler und vom Eigentümer abzeichnen. Was nicht schriftlich bestätigt UND anhand von Unterlagen belegt wird, ist immer eine Behauptung ins Blaue. Hast Du diese schriftlich, dann kann der Vertrag wegen Arglist angefochten werden.
3. Nimm alle Gesprächsprotokolle, Gutachten, das Expose explizit mit in den Kaufvertrag auf. Das sind zugesicherte Eigenschaften, die wertlos sind, wenn sie nicht beurkundet werden. Im Streitfall verbessert das enorm Deine Lage. Dann kannst Du dem Ausschluss der Sachmängelhaftung gelassen entgegen blicken.
4. Nimm immer einen unbeteiligten Dritten als Zeugen zu JEDEM Gespräch mit. Und wenn Du einen von der Straße zerrst, Hauptsache ein unbeteiligter Zeuge. Wenn möglich mache Audioaufnahmen vom Gespräch (dann ist die Erinnerung leichter).
5. Mache bei jeder Besichtigung viele Bilder von allen möglichen Ecken und Winkeln, scheue dich nicht Möbel umzuräumen, um auch verdeckte Ecken sehen zu können.
6. Besorge Dir eine Wärmebildkamera und mache Abends nach einem bedeckten Tag Aufnahmen vom Haus. Die besten Bilder kommen jedoch von Innen, die sind wesentlich aussagekräftiger. Draußen sollten Minusgrade sein.
7. Sieh dir die Lage des Grundstücks genau an, Schattenwurf der Bäume. Besuche das Grundstück zu unterschiedlichen Zeiten (Rush Hour). Stell dich Nachts 1 Stunde vor das Grundstück und hör die den Nachtlärm an. Interessant sind auch die Heizsysteme der Nachbarn.

Ich könnte Romane mit meinen Erfahrungen schreiben, aber das ist sicherlich schneller erzählt. Wenn Du Interesse hast, dann telefonieren wir mal.