Kaufvertrag Grundstück

Diskutiere Kaufvertrag Grundstück im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Gemeinde, ist es rechtens wenn in einem Kaufvertrag eines Grundstücks, drinn steht was man bauen darf und was nicht . Hat nichts mit dem...

  1. #1 peterisselburg, 5. Februar 2016
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    Hallo Gemeinde, ist es rechtens wenn in einem Kaufvertrag eines Grundstücks, drinn steht was man bauen darf und was nicht . Hat nichts mit dem Bebauungsplan zu tun sind nur wünsche vom Verkäufer.
    Z.b. "eine Garage oder ein carport","keine gartenhütte , bzw nur mit schriftlicher Genehmigung des Verkäufers "
    Was meint ihr????
     
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  3. dimitri

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    Ich glaube, der Notar würde so etwas gar nicht erst in den Vertrag aufnehmen und sich an den Kopf fassen.
    Wenn überhaupt, müsste so etwas als "Last" ins Grundbuch aufgenommen werden (was passiert wenn Du das Grundstück weiterverkaufst?).
    Wenn der jetzige Eigentümer auch der zukünftige Nachbar ist, kann man sich schon mal vorstellen, wie das zukünftige Verhältnis sein wird...
     
  4. #3 peterisselburg, 5. Februar 2016
    peterisselburg

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    Steht in einem notariellen Vertrag drinn , falls das Grundstück verkauft wird , geht dieser passus auf den neuen Eigentümer über. Ich dachte mir auch das das so nicht sein kann
     
  5. SirSydom

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    Leute, wir haben Vertragsfreiheit! Gott sei Dank, übrigens. Man kann viel vertraglich vereinbaren, solange es nicht sittenwidrig ist.
    Und das Verkäufer Käufern von Grundstücken gewissen Auflagen machen, kommt häufiger vor. Ob diese nun durch eine Baulast gesichert sind oder nicht.

    Der Notar wird einen Teufel tun und sich weigern so etwas in der Vertrag aufzunehmen. Er sollte beide Seiten offen beraten und über die Folgen aufklären, aber wenn ihr euch einig seid, dann könnt ihr auch vereinbaren dass du nur an ungeraden Tagen in rose Unterhose Rasen mähen darfst, bei Verstoß Vertragsstrafe von 1 Kasten Bier.

    Das so etwas Streitpotential bietet, zeigt aber auch ein Faden hier im Forum, da gings um eine Höhenbeschränkung...

    Ob und wie man rechtssicher vereinbart, dass diese Pflicht auf den neuen Eigentümer übergeht ohne eine Baulast, dafür reichen meine Zivilrechtskenntnisse nicht ;) Man könnte ggf. den Käufer verpflichten, diese Bedingung weiterzugeben. Aber was, wenn er das nicht tut? Ich würde vermuten, dass die dann für den neuen Käufer nicht wirkt, aber der alte Käufer ggf. über dem ursprünglichen Verkäufer Schadenersatz und/oder Vertragsstrafe leisten muss...
     
  6. dimitri

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    Es wurden und werden immer wieder Verträge ganz oder teilweise für ungültig erklärt ohne das §138BGB ziehen würde.

    Und was wäre eine solche Einschränkung dann rechtlich? Grunddienstbarkeiten eher nicht, denn die ist an den Eigentümer eines bestimmten Grundstückes gebunden.
    Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit? Der Verkäufer nutzt das Grundstück ja nicht selbst.

    Wird das im Grundbuch eingetragen?
     
  7. SirSydom

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    Na dann erzähl doch mal auf welcher Rechtsgrundlage.
     
  8. dimitri

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    Na dann erzähl ich mal: z.B. http://www.ferner-alsdorf.de/rechts...beispiele-fuer-unwirksame-agb-klauseln/12455/
    Die zugehörigen Aktenzeichen sind aufgeführt, damit kannst Du dir die Rechtsgrundlage erarbeiten. §138BGB ist nicht dabei.

    Noch eine Detailfrage: In welchem Vertrag steht das drinnen? Im Kaufvertragsentwurf?
     
  9. Baufuchs

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    für mich wäre das bei der Formulierung "geht bei Verkauf über" ein Vertrag zu Lasten Dritter. Anders wäre es wohl, wenn es da hiesse "Verkäufer verpflichtet sich bei Weiterverkauf" diese Verpflichtung weiter zu geben".

    Mag Ralf W. mal was dazu schreiben.
     
  10. #9 Ralf Wortmann, 5. Februar 2016
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    Ja, sowas ist rechtens. Es herrscht Vertragsfreiheit. Die Parteien dürfen alles vereinbaren, was nicht sittenwidrig ist. Niemand ist gezwungen, ein solches Kaufvertragsangebot anzunehmen.
     
  11. dimitri

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    Ok rechtens es aufzunehmen, aber ist es auch rechtlich haltbar? Anders gefragt: was passiert vor Gericht, wenn der Nachbar sein Veto einlegt hat und der Eigentümer trotzdem baut (mit gültiger Baugenehmigung)?
    Ist nicht entscheidend, ob im Grundbuch eine entsprechende Last eingetragen ist? Ansonsten bräuchte man das ganze Primborium doch nicht, wenn ein Vertrag im Immobilienbereich alles abschließend regelt.

    Versuche, der ursprünglichen Eigentümer auch nach dem Eigentumsübergang die tatsächliche Herrschaft über die Sache weiterhin zu behalten gibt es genügen. Insb. im Bereich Computerhardware, in dem versucht wird, dem neuen Eigentümer vorzuschreiben was er mit seinem Gerät tun darf und was nicht (z.B. andere Software darauf installieren als die, die vorgesehen ist etc). Bisher (rechtlich gesehen) in D. nicht von Erfolg gekrönt.
     
  12. #11 Ralf Wortmann, 5. Februar 2016
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    Ich verstehe meine Rolle hier im Forum eigentlich nicht darin, den TE zu erklären, was ihnen blüht, wenn sie vertragsbrüchig werden. Für mich gilt der Grundsatz, dass man als Käufer eine Regelung, die man sehenden Auges unterschreibt, auch einhalten sollte.

    Unwirksam im Rechtsverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer ist eine solche Klausel nicht.

    Wenn es der Käufer selber ist, der sich an die mit dem Käufer geschlossene schuldrechtliche Vereinbarung nicht hält und entgegen dieser Vereinbarung baut, hat der Verkäufer gegenüber dem Käufer einen schuldrechtlichen Anspruch auf Rückbau der betreffenden Gebäudeteile, den er auch gerichtlich geltend machen kann.
     
  13. #12 Ralf Wortmann, 5. Februar 2016
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    Schreib doch mal die genaue Formulierung. Das scheint mir nur eine ungenaue Zusammenfassung dieser "Übergangsklausel" zu sein. ist das als Verpflichtung für den ersten Käufer formuliert? Doch sicher nicht als Automatismus, oder? Geht es dir mit deiner Fragestellung um diese Übergangsklausel? Bist du der erste oder der zweite Käufer?
     
  14. dimitri

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    So meine ich das auch nicht. Mich interessiert eher, wie solche Vereinbarungen grundsätzlich gehandhabt werden, wo es doch beim Immobilienkauf diverse Besonderheiten gibt (Notarpflicht, Grundbuch).
    Wozu gibt es das Grundbuch, wenn in einem Vertrag eine deutlich wertmindernde Vereinbarung getroffen wird, die, wie Baufuchs schon erwähnte, auch auf den nächsten Käufer weitergeht (ohne das dieser davon auf dem normalen Weg= Grundbuchauszug davon Kenntnis erlangen kann).

    Einfacher Fall:
    Plötzlich steht einer vor der Tür und verlangt den Abriss, weil mit dem vorherigen Eigentümer (der verstorben ist, Erben verkauften das Grundstück weiter) im Kaufvertrag vereinbart wurde, dass kein Keller gebaut werden darf. Gibt es diese Regularien nicht, um im Immobilienbereich genau so etwas zu verhindern? Sprich das Mitbestimmungsrecht des Verkäufers müsste als Last ins Grundbuch eingetragen werden?
    Eine Bank dürfte das auch interessieren, da sich mit so einer Regelung der Wert des Grundstückes potentiell auf das Niveau einer Wiese reduziert.
     
  15. #14 Ralf Wortmann, 5. Februar 2016
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    Da möchte ich erstmal die Antwort des TE auf meine Fragen in Beitrag #12 abwarten, ob er erster oder zweiter Käufer ist. Sonst geht die Diskussion am Ende am Thema vorbei.
     
  16. #15 peterisselburg, 5. Februar 2016
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    Ich bin Sohn des Käufers , und mein Vater hat diesen Vertrag vor 10 Jahren unterschrieben , um unser Grundstück zu vergrößern, das gekaufte Grundstück ist 5m breit und 20m lang .
    Vor ein paar jahren wurde alles an mich überschrieben.
    Ich habe das Thema hier erstellt weil ich nicht glauben konnte das solche Klauseln rechtskräftig sind.
    Vielen Dank für eure Antworten
     
  17. #16 peterisselburg, 5. Februar 2016
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    Ich bin Sohn des Käufers , und mein Vater hat diesen Vertrag vor 10 Jahren unterschrieben , um unser Grundstück zu vergrößern, das gekaufte Grundstück ist 5m breit und 20m lang .
    Vor ein paar jahren wurde alles an mich überschrieben.
    Ich habe das Thema hier erstellt weil ich nicht glauben konnte das solche Klauseln rechtskräftig sind.
    Vielen Dank für eure Antworten
     
  18. #17 Ralf Wortmann, 5. Februar 2016
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    Also Zweiterwerber. Und steht über diese Klausel etwas in dem Übertragungsvertrag / Schenkungsvertrag zwischen dir und deinem Vater? Etwa, dass du verpflichtet bist, diese Vorgaben des damaligen Käufers ebenfalls einzuhalten?

    Ohne dies geht die Verpflichtung nämlich nicht auf den zweiten Erwerber, als auf dich über.

    Es bleibt eine rein schuldrechtliche Verpflichtung deines Vater. Deswegen auch meiner Frage aus #12, wie da genau im dmalaigen Vertrag formuliert wurde. Etwa als Verpflichtung deines Vaters, dies an den Folgeeigentümer (mithin an dich) vertraglich weiterzuleiten?
     
  19. #18 peterisselburg, 5. Februar 2016
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    Genaue Formulierung "der Käufer verpflichtet sich für sich und seine rechtsnachfolger im Eigentum den kaufgegenstand. .......
     
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  21. #19 Ralf Wortmann, 5. Februar 2016
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    Das ist etwas schwierig, weil des Satz leider nicht vollständig zitiert wird.

    Aber es sieht alles danach aus, als handele es sich um eine rein schuldrechtliche Verpflichtung deines Vaters. Dieser wäre eigentlich verpflichtet gewesen, diese Verpflichtung auch in deinem erwerbsvertrag an dich schuldrechtlich weiterzugeben, was er anscheinend wohl nicht getan hat.

    Wenn er dies nicht getan hat, kannst du auf dem Grundstück alles bauen, was dort bauordnungsrechtlich erlaubt ist und der damalige Verkäufer könnte keinen Rückbau verlangen, sondern höchstens von deinem Vater Schadensersatz verlangen, weil dieser die Verpflichtung nicht an dich weitergegeben hat. Ob und wie hoch ein solcher Schadensersatzanspruch ggf. bestünde, steht auf einem anderen Blatt.

    Ich weiß nicht, wie alt du bist, deshalb verzeih mir die Frage: weilt dein Vater noch unter uns? Wenn nicht und wenn du evtl. der Alleinerbe deines Vaters geworden sein solltest, würde etwas anderes gelten. Dann wärest du als Rechtsnachfolger deines Vaters automatisch auch Verpflichteter des schuldrechtlichen Unterlassungsanspruchs geworden, den der Verkäufer innehat.
     
  22. #20 peterisselburg, 5. Februar 2016
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    Mehr steht da nicht ... das was da nur noch steht sind die Sachen wie eine ;Garage oder ein carport

    Vielen Dank Ralf
     
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