Kein Bebauungsplan => Paragraph 34

Diskutiere Kein Bebauungsplan => Paragraph 34 im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, wir haben uns in einer Kleinstadt in Bayern ein 550m2 Grundstück gebaut, für das es keinen Bebauungsplan gibt. In unserer Straße stehen...

  1. Svea2004

    Svea2004

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    Hallo, wir haben uns in einer Kleinstadt in Bayern ein 550m2 Grundstück gebaut, für das es keinen Bebauungsplan gibt. In unserer Straße stehen hauptsächlich eingeschossige altmodische Siedlerhäuser, die in den 50ern/60ern gebaut wurden. Mittlerweile haben die meisten Häuser rückwärtig eine zweigeschossige Erweiterung, da der Platz den Anwohnern nicht mehr ausreicht. Unser Plan war es, eine zweigeschossige Stadtvilla zu bauen, da es grundsätzlich in dem Wohngebiet alle möglichen Haustypen gibt. Das Landratsamt hat dies nun aber mit der Begründung abgelehnt, in unserer Straße gäbe es nur eingeschossige Bauten (wir haben auch den Eindruck, dass es hier Vetternwirtschaft gibt, können das aber natürlich nicht beweisen). Nun meine Fragen:
    1) macht es überhaupt Sinn, gegen die Entscheidung des Landratsamtes gerichtlich vorzugehen? Hat man da eine Chance?
    2) wie erwähnt, gibt es keinen Bebauungsplan und keine sonstigen Vorgaben für unser Grundstück und unser Plan B sieht nun so aus, ein modernes eingeschossiges (1,5 Geschosse) zu bauen. Kann uns das Landratsamt noch weiter einschränken, z. B. Was den Haustyp angeht, Dachform, Dachneigung, etc.. Kann man uns "zwingen" ein Siedlerhaus bauen zu müssen?
    Über Kommentare/Erfahrungen von Leidgenossen würde ich mich freuen. Svea2004
     
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  3. dimitri

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    Was habt ihr denn im Antrag auf Vorbescheid angegeben? War das ein quadratisches Gebäude mit Walmdach?
     
  4. Svea2004

    Svea2004

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    Ja, genau, eine Stadtvilla, zweigeschossig mit Walmdach, welches niedriger ist (1m) als die bestehenden Häuser
     
  5. #4 MoRüBe, 13. September 2015
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 13. September 2015
    MoRüBe

    MoRüBe Gast

    08-svenska :mega_lol: (für Eingeweihte)..

    34 BauGB: es muß sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Genauer gesagt: mit nem Pultdach und rundherum Satteldach wirste auch ziemlich viel Probleme bekommen.

    Wenn Straßenseitig 1,5 geschossige stehen und nach hinten 2-geschossig gebaut wurde, wird aus dem gesamten Gebäude nicht automatisch ein 2-Geschosser. Will man stattdessen ein komplett 2-geschosiges Haus bauen, fällt man durch. Bauvoranfragekunde, 1 Stunde

    Wer hat denn die Bauvoranfrage gestellt? Ihr selbst, ein vom GU/GÜ beauftragter Architekt (*duw*) oder ein komplett freier Architekt?

    edit: Stadtvilla mit Walmdach, da braucht man noch nicht mal drüber nachzudenken. Meine Frage ist denn dahingehend auch beantwortet.
     
  6. Julius

    Julius

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    Wurde der Bauantrag bzw. die Bauvoranfrage begründet?
    Ggf. von wem?

    P.S.
    Wo gibt es diese famosen Grundstücksbausätze...?
     
  7. rose24

    rose24

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    Im Innenbereich ist man mit dem, was man baut, eigentlich relativ frei. Dachform und Dachneigung sind schon einmal keine Kriterien für das "Einfügen", dazu gibt es einschlägige Urteile. Wo ihr euch aber daran halten müsst:
    die Wand- und Firsthöhen. Wenn eure "Stadtvilla" insgesamt so hoch ist wie die Siedlungshäuser, die Wandhöhe (= gedachter Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut) aber deutlich höher, dann fügt sich das Gebäude nicht ein. Die Geschoßigkeit ist auch ein Einfügungskriterium, aber zweigeschossige Häuser sind ja wohl schon da. Und dann sind natürlich die Wandlängen noch zu beachten. Ob das Haus quadratisch oder längsrechteckig ist, spielt erst einmal keine Rolle.

    Ich würde als erstes die Umgebungsbebauung, also mindestens die beiden Straßenseiten, wo sich Dein Grundstück befindet, aufmessen. Die Wandlängen sieht man im Lageplan, Wand- und Firsthöhen müsste man messen oder zumindest schätzen. Manch ein Architekt hat damit Erfahrung und weiß, wie er es machen muss. Dann kann man planen, was in das Gebiet passt.

    Interessant wären mal Straßenansichten von der Umgebung - vielleicht per PN, dann könnte man vielleicht mehr zu der Sache sagen.
     
  8. Svea2004

    Svea2004

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    Hallo Rose24
    Danke für Deinen Beitrag. Muss nochmal nachhaken....
    1) Wenn ich Dich richtig verstehe und wir von 2 auf 1 (1,5) geschossig gehen dürfte die Dachform und Neigung also kein ko Kriterium sein? D.h z. B. eine Villa im Toskanischen Stil (2/3 Obergeschoss) sollte ok sein?
    2) die Situation vor Ort ist etwas knifflig, die strassenseitige Bebauung ist eingeschossig und dann haben eben einige hinten 2 geschossig angebaut, so dass diese Häuser mehr m2 2 geschossig haben als 1 geschossig. trotzdem glaube ich, dass wir es schwer hätten das vor Gericht durchzubekommen...
     
  9. Barossi

    Barossi

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    Hallo,
    gibt es da nicht diesen Rechentrick, wenn das EG um X - q^m größer ist als das OG, dann gilt der Bau formal als nicht 2-geschossig.
    Wir versuchen das auch gerade (Bauantrag mit Architekt). Haben aber durch Anbau knapp 150q^m im EG und knapp 90q^m im OG.

    LG Barossi
     
  10. GControl

    GControl

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    Hallo,

    da braucht man nicht rechnen, es zählt NUR das Erscheinungsbild.

    Ich rate Euch, direkt zum Fachanwalt für Baurecht zu gehen.
     
  11. GControl

    GControl

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    Selten soviel Müll von einem Experten hier gelesen.
     
  12. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Das schöne ist, wenn solche Laienschauspieler Tips geben. Es ist ja nicht Ihr Geld, was da versenkt wird.

    Originaltext aus § 34 BauGB:

    wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt

    Für Laien: es kommt sehr wohl auf auf die Nutzung drauf an. Und auch die Dachform Frau Beamtin ist entscheidend. Wenn rundherum 45°SD steht brauchste nicht mit nem 23°WD ankommen, ich komm nu auch nicht grad von den Baumwollfeldern.

    Man kann hier nur nicht jedes Mal einen Roman schreiben.
     
  13. Thomas B

    Thomas B

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    Moin Rübe,

    tatsächlich ist es so, dass viele (Bau)beamte das so sehen.

    Aber: die Dachform ist für das "Einfügen" nach §34 nicht von Bedeutung! Es mag dann noch eine Ortsbildatzung geben oder eine Gestaltungssatzung, die darauf eingeht. Aber nach §34 ist das maß der baulichen Nutzung (also GRZ) und auch die sonstige Dimension (Höhe) des Baukörpers von Belang, nicht jedoch die Dachform!
     
  14. #13 Ralf Dühlmeyer, 14. September 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Kommentare von "LEidensgenossen" brauchst Du nicht. Du brauchst einen fähigen Planer vor Ort, der Dein Vorhaben kompetent begleitet.

    WAS genau hat denn das Landratsamt abgelehnt?? Eine mündliche Anfrage, eine Bauvoranfrage, einen Bauantrag???

    PS - Zum Thema Einfügung gibts ein schönes pdf aus Hamburg, ich finds nur grad nicht. Da steht klar drin, warum die Dachform kein Einfügungskriterium ist.
     
  15. #14 Der Bauberater, 14. September 2015
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    Moin Rübe,
    nein Rübe,

    Art und Maß der baulichen Nutzung sind ausschlaggebend.
    Art ist wohnen und das Maß der baulichen Nutzung ist Trauf- und Firsthöhe, sonst nix!!
    Wenn der oder die BeamteIn etwas mit Dachform in den 34er Bescheid schreibt, dann mache ich den Widerspruch sogar ohne Anwalt!

    Wenn die Gebäude in der Umgebung eine Traufhöhe von xx Meter haben, dann darf der TE auch so hoch gehen und es spielt keine Rolle ob die Gebäude im vorderen Teil so hoch sind oder im hinteren.

    @TE Widerspruch einlegen. (Mit Anwalt!)
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 14. September 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Leute - ruhig. Es ist doch noch gar nicht klar, was Grundlage für die "Ablehnung" war. Das kann von einem simplen Anruf bis zu einem Bauantrag alles gewesen sein. Bei einem telefonischen "NEIN" brauchts aber keinen Anwalt.

    Da soll die TE doch erstmal sagen, was Anmach ist.
     
  17. Svea2004

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    Hallo, in seinem ablehnenden Schreiben an uns, zitiert das Landratsamt aus - Ernst, Zinkahn und Bielenberg. Hauptgrund für die Ablehnung ist, ich zitiere: "das die Zulässigkeit begrenzende Maß,die Geschosszahl wird somit überschritten. Das Bauvorhaben fügt sich nicht ein und ist deshalb unzulässig."
     
  18. Thomas B

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    Grundsätzlich ist es nicht ganz dumm selbst so etwas vermeintlich Einfaches wie eine Bauvoranfrage, für die es keines Planers bedarf, dennoch mit einem solchen zu machen.

    Ein Planer hätte Dir womöglich schon im Vorfeld, also vor dem Einreichen von Planunterlagen, sagen können, was gehen wird, was nicht. Vernünftigerweise hätte er das Gespräch mit den zuständigen Behörden im Vorfeld gesucht, hätte anhand der umgebenden Bebauung wohl auch ermitteln können, was geht und was nicht.

    Das Maß der baulichen Nutzung, die Anzahl der Vollgeschoße hätte er ermittelt und dies dem Antrag auf Vorbescheid als Entscheidungshilfe für die Damen und Herren des Bauamtes/ Landratsamtes beigefügt.

    Er hätte Dich wohl auch dahingehend beraten, dass, wenn überall nur 1 Vollgeschoss im Umfeld vorhanden ist, es eher ungut ist mit 2 Vollgeschoßen ins Rennen zu gehen.

    Diese rein rechnerisch herzuleitenden Dinge lassen sich auch kaum auf "Vetternwirtschaft" zurückführen, sondern dienen eher dem Schutz der Nachbarschaft vor einer das normale Maß sprengende Bebauung!
     
  19. rose24

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    Danke für die freundliche Zurechtweisung. Thomas B hat das mit der Dachneigung dankenswerterweise ja schon richtiggestellt. Zufällig saß ich lange Jahre als Sachbearbeiterin für Baugenehmigungen im Landratsamt und weiß von was ich schreibe.
    Ein bekanntes BVerwG-Urteil zu dem Thema hatte sogar einen Fall aus unserem Landkreis zum Thema.

    @TE: Vielleicht sieht es das Bauamt ja so, dass in der ersten Reihe an der Straße nur eingeschossig gebaut werden darf, dahinter (in zweiter Reihe also) aber zweigeschossig. Ich würde da nochmal fragen gehen. Vielleicht würde es auch helfen, das Gebäude einfach nach hinten zu verschieben. Das ist jetzt aber voll "in's Blaue" spekuliert, denn ich kenne die Situation vor Ort nicht. Um eine brauchbare Beurteilung abgeben zu können, müsste ich eben die Umgebung Deines Grundstücks kennen (Lageplan, Wand- und Firsthöhen, Geschossigkeiten).

    Grüße, rose24
     
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  21. Svea2004

    Svea2004

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    Hallo
    Ganz so blind sind wir nun auch nicht vorgegangen. Es gibt in der näheren Umgebung (nicht aber in unsere Straße) zig Beispiele für 2 geschossige Bebauung und auch gemischte Bebauung. Auf dem 2ten Grundstück neben unserem steht ein umgebautes Siedlerhaus, das jetzt im OG über den 2/3 liegt, d.h. hier wurde aus einem 1 geschossigen Haus nachträglich ein 2 geschossigen gemacht. Wir sind jetzt in Richtung 1 (1,5) Geschossig unterwegs und werden das Gespräch mit den Behörden im Vorfeld suchen
     
  22. Thomas B

    Thomas B

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    Ich wiederhole mich nochmals, da die Botschaft offenkundig nicht verstanden wurde:

    Auch jetzt ist es dringend anzuraten einen Planer (einen Profi!) mit uns Boot zu nehmen.

    Wenn Ihr bauen wollt, benötigt Ihr ja ohnehin einen Planer/-in.

    Und gerade jetzt, wo e schon einen ersten Schuss vor den Bug gegeben hat, sollte man sich fachwissensmäßig rüsten.

    Aber man kann es natürlich auch selber weiter probieren....viel Erfolg/ Glück.
     
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Kein Bebauungsplan => Paragraph 34

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