Kein Kostenanschlag (o.ä.) ohne vollständige Tragwerksplanung?

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  1. Entals

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    Hallo,

    Unser Bau-Budget ist knapp und aktuell steht in Frage, ob sich unser geplantes EF-Haus (Holzständer) auf die ursprünglich von den Architekten vorgeschlagene Art und weise realisieren lässt. Die Kostenberechnung liegt knapp 10% über dem von uns auch vertraglich komunizierten Kostenrahmen. Wir haben von Anfang an immer wieder betont, dass wir diesen Kostenrahmen auf keinen Fall überschreiten wollen. Die bereits überschrittene Kostenberechnung haben wir zähneknirschend akzeptiert (mit dem Wissen, dass wir dann wahrscheinlich mit der Möblierung, Gartengestaltung etc. erstmal improvisieren müssen).

    Jetzt fordern die Architekten uns auf, die Tragwerksplanung und Werksplanung für den Holzbau zu beauftragen. Vorher könnten sie die Kosten nicht konkreter prüfen. Wir sollten aber bis zu +20% Verteuerung einplanen. Falls dies eintritt, könnten wir das Haus aber definitiv nicht mehr bauen.
    Die Ausstattung ist bereits jetzt am absoluten Minimium (was für uns absolut OK ist). Da kann man kaum noch reduzieren. Deshalb geht es jetzt wirklich um die Wurst.

    Meine Frage:
    Ist diese Reihenfolge richtig? Ist es akzeptabel, dass schon, bevor durch einen Kostenanschlag geklärt ist, ob das Haus für unser Budget gebaut werden kann, die Tragwerksplanung komplett beauftragt werden muss? Im schlimmsten Fall hätten wir ca. 20.000 EUR umsonst ausgegeben und müssten vor vorne anfangen.


    Vielen Dank und lieben Gruß
    Entals
     
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  3. #2 Gast036816, 6. Mai 2015
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    das scheint bei euch wohl ein etwas komplizierter fall zu sein. ich fürchte, dass der architekt nicht richtig beraten hat.

    in phase 3 muss der architekt eine kostenberechnung aufstellen. diese erfolgt detailliert nach bauelementen. bei holzbauweise ist da eine statik erforderlich. da ihr aber bereits ein baugesuch eingereicht habt und genehmigt bekommen habt, kommt euer architekt zu spät mit der aufforderung. einen tragwerksplaner zu beauftragen.

    ohne statik kann der architekt nicht die phase 5 machen, phase 4 ist bereits erfüllt. wann sollte der tragwerksplaner denn beauftragt werden, wenn nicht spätestens jetzt?
     
  4. #3 Thomas B, 6. Mai 2015
    Thomas B

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    Da läuft etwas schief.

    Architekten schätzen Kosten. Diese werden nie zu 100% stimmen, da diese einfach nicht fix sind. Geht's auf dem Bau gerade rund, können Kosten von vor einem halben jahr schon jetzt deutlich zu tief gegriffen sein...oder natürlich auch nicht. Eine gewisse Bandbreite ist da einfach vorhanden.

    10 % sind sicher möglich und Ihr hattet zu diesem Zeitpunkt ja auch noch die Möglichkeit "Njet" zu sagen und kleiner planen zu lassen...

    Das hier ist aber schon ungewöhlich! Wissen die Kollegen mehr als sie bereit sind klar auszusprechen? Wenn sie jetzt schon +20% aus dem Köcher zaubern, so müssen diese Daten ja auf irgend etwas beruhen...Erfahrung...Wissen...aktuelle Zahlen???

    Und: Wer sagt, daß aus den 20% am Ende nicht +25% oder +30% werden?????

    Sollten die Kollegen also bereits jetzt von einer zu erwartenden Kostenüberschreitung von 30% ausgehen (10% mit Zähneknirschen, jetzt nochmals 20%), so würde ich jetzt auch nichts Weiteres beauftragen, sondern erstmal eine detaillierte Kostenberechnung einfordern. Läßt sich diese mit den vorab kommunizierten maximalen Kosten nicht so einigermaßen in Deckung bringen, solltet Ihr m.E. jetzt nicht munter weiter beauftragen und damit Kosten (für Euch) erzeugen, sondern erstmal die Architekten auffordern die Planung auf den vereinbarten Kostenrahmen umzugestalten.
     
  5. #4 Ralf Dühlmeyer, 6. Mai 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    :yikes

    manche Kollegen sollte man mit sofortiger Wirkung aus der Kammer rauswerfen!

    Falkensee = Brandenburg; Brandenburg = :wow. Statik wird geprüft (Kosten, Zeit)

    Vor allem aber - wie soll ich als Planer gerade bei einem HRB mehr als einen Kostenüberschlag machen, wenn ich nicht ab spätestens Mitte LP 2 mit (m)einem Tragwerksplaner die Planung abstimme, Vorbemessungen bekomme, Aussagen zu Aussteifungen, ggf. Stahlträgern bei grossen Spannweiten, Deckendicken, Tragsystemen usw.

    Das geht vielleicht im Mauerwerksbau mit viel Erfahrung und eingeplanten Reserven, die entfallen können, wenn der Angstzuschlag zu groß war. Aber bei HRB never ever!

    Aber wie Rübe schon an anderer Stelle schrieb - die Kollegen gehören nicht zu den 5% der Architekten, die HRB können, sondern zu den 95%, die meinen HRB sei nur ein anderer Baustoff als Mauerwerk&Beton!
    Denn selbst wenn ich warum auch immer als HRB-erfahrener Planer ohne Tragwerksplanung bis LP 4 maschiere, sind 20 % Kostenaufschlag aus Tragwerksplanung ein Offenbarungseid.
    Schließlich betrifft die Tragwerksplanung "nur" den Rohbau und der macht je nach dem irgendwas bei 40 %.
    Die Kollegen sagen Dir also, sie rechnen beim Rohbau mit 50% Mehrkosten :mauer.

    DAS geht gar nicht!!!
     
  6. JDB

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    Bei Bedarf schaue ich mir eure Pläne hinsichtlich der bevorstehenden Tragwerksplanung gerne einmal an.
     
  7. mls

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    nein.
    die notwendigkeit, e. twp hinzuziehen, ist bereits in
    lph 1 vom objektplaner zu kommunizieren.
     
  8. R.B.

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    Ich frage mich, wer hat hier die Finanzierung geplant? Wenn eine Überschreitung des Kostenrahmens von knapp 10% das Vorhaben fast zum Scheitern bringt, dann würde ich mir Gedanken darüber machen, ob das Vorhaben überhaupt erfolgreich zuende geführt werden kann. Da lauern bis zum Einzug noch einige Kostenfallen, die man nicht so einfach mit "Möblierung" kompensieren kann. Wer weiß, was in der ersten Kostenschätzung noch so vergessen wurde.

    Deswegen unbedingt die Zahlen auf den Prüfstand stellen, Reserven schaffen, sonst geht das mit Ansage in die Hose.
     
  9. #8 Ralf Dühlmeyer, 6. Mai 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Oder zumindest LP 5 und dann LP 6 vollständig abarbeiten und Kostenanschlag aufstellen lassen, bevor der erste Auftrag vergeben wird.

    Das ist dann zwar immer noch keine endgültige Sicherheit, weil in den LVs ja etwas fehlen oder Nachtragslöcher seien können. Aber die "huch, die Preise sind angezogen" Fallen sind dann raus.
     
  10. #9 Entals, 6. Mai 2015
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 6. Mai 2015
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    Vielen Dank für eure Antworten, die ich erstmal alle verdauen muss...

    Es ist also tatsächlich so, dass eine einigermaßen präzise Kostenaussage erst getroffen werden kann, nachdem ein Tragwerksplaner seine Arbeit erledigt hat (die nach HOAI gerechnet bei uns immerhin ca. 11.000 EUR kosten würde... in Zusammenarbeit mit dem Holzbauer ist_nicht_wichtig aber wohl bei knapp 4000 EUR liegt)?
    Habe ich das richtig verstandne: man muss als Bauherr also schon mehrere zehntausend Euroin die Hand nehmen (Tragwerksplaner + Architekt bis LP7, Vermesser etc), bis man die Sicherheit eines Kostenanschlags hat?
    Das war mir tatsächlich nicht klar... Hätte ich das gewusst, hätte ich mit noch größerer Eindringlichkeit darauf beharrt, immer DEUTLICH unter unserer Maximalgrenze zu bleiben, als ich es ohnehin schon getan hatte.
     
  11. #10 Ralf Dühlmeyer, 6. Mai 2015
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    Nein - so ist (sollte) es nicht (sein).

    Natürlich müssen die Kosten im Rahmen der üblichen und zulässigen Schwankungen in der jeweiligen LP schon passen. Deswegen brauche ich ja den TWP schon ab LP 2.

    Und wenn wie bei Euch eine Kostenobergrenze schriftlich vereinbart ist, dann muss ich eben die Schwankungsbreite nach oben auf die Kosten aufschlagen (und dem Bauherren das auch klarmachen)

    Also (Beispiel) Kostenobergrenze vereinbart bei 250.000 €. Kostenberechnung zulässige Schwankung 10 % +-, dann muss ich mit meinen "normalen" Kostenermittlungswerten auf 225.000 € kommen und dann die 10% draufschlagen. Dann stehen in der KE zwar 250.000 €, ich hoffe aber, mit 225.000 hinzukommen.

    DAS muss ich dem Bauherren aber auch klarmachen, denn wenn ich am Ende mit 225.678,98 rauskomme, wird der Bauherr sich fuchsen, weil er die billigen Fliesen genommen hat oder die kleine Wanne oder oder oder.

    JETZT und mit dem Kollegen rate ich aber eben zur Durcharbeitung bis LP 6 (nicht 7).
    Und wenn im Kostenanschlag (LP 6) dann die Kostengrenze gerissen wird, ist das Werk des Kollegen ggf nichts wert und damit auch kein Honorar fällig bzw. der Kollege zur Nachbesserung verpflichtet, bis die Hürde passt!
     
  12. #11 Thomas B, 6. Mai 2015
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    An sich richtig Ralf. Aber wenn die Planer jetzt schon "erkennen" (endlich erkannt haben), daß es wohl zu +20% kommen wird, wäre es da nicht klüger gleich zu versuchen einen stimmigen Entwurf zu basteln, als nun ein totes Pferd per Mund zu Mund - Beatmung versuchen wiederzubeleben.

    Natürlich könnte man diese Abschätzung (+20%) über konkrete Angebote/ LVs zu verifizieren versuchen. Aber das ist ein langes Spiel (Planung durchplanen - LP5 + Ausschreiben LP69 mit evtl. völlig unpassendem Ausgang...
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 6. Mai 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Thomas - grundsätzlich hast Du recht, nur traue ich den Kollegen, die derart vorgehen, eher weniger zu, jetzt "plötzlich" nur wegen einer dann vorliegenden [D]Tragwerksplanung[/D] Statik die Kosten so zu berechnen, dass der TE halbwegs auf der sicheren Seite ist!

    @ TE

    Tragwerksplanung = im Planungsprozess in Abstimmung zwischen Planer, Tragwerksplaner und Bauherren entwickeltes und fortlaufend optimiertes Tragwerkskonzept, das am Ende nur noch in einer Endfassung verschriftlicht wird
    Statik = stumpf abgearbeitete Berechnung der erforderlichen Tragwerksbauteile ohne Optimierung, also reine Dimensionierung nach der abgeschlossenen Planung.
     
  14. #13 ManfredH, 6. Mai 2015
    ManfredH

    ManfredH Gast

    Wo ist diese Unterscheidung definiert? Bitte um genaue Quellenangabe.
     
  15. JDB

    JDB

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    Quelle = BEF
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 7. Mai 2015
    Ralf Dühlmeyer

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  17. #16 Gast036816, 7. Mai 2015
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    Manfred stänkert doch nicht. er ist doch die ruhe in person!
     
  18. #17 ManfredH, 7. Mai 2015
    ManfredH

    ManfredH Gast

    Sie müssen nicht gleich persönlich werden, Herr Dühlmeyer, nur weil Ihnen eine Frage nicht passt oder Sie keine brauchbare Antwort wissen.

    @ TE

    Tragwerksplanung = die Tätigkeit des Tragwerksplaners, z.B. Erstellen von Standsicherheitsnachweisen, Dimensionierung tragender Bauteile etc.

    Statik = ein Teilgebiet der Mechanik, das sich mit dem Gleichgewicht von Kräften an Körpern befasst (lt. Wikipedia)
    Die Begriffe Statik bzw. Statiker werden aber umgangssprachlich häufig auch als Synonyme für TWPlanung bzw. TWPlaner benutzt.

    Aus den unterschiedlichen Bezeichungen lässt sich keine qualitative Wertung ableiten.
    Ob der entsprechende Arbeitsprozess zu einem fortlaufend optimierten Ergebnis führt oder nur aus einer stumpf abgearbeiteten Berechnung besteht, hängt alleine von der Kompetenz und Motivation des Tragwerkplaners/Statikers ab, und nicht von dessen Bezeichnung.

    PS: Eine recht schöne Beschreibung des Statikers und seiner Tätigkeit ist hier zu lesen
    http://www.ikh-statik.de/cms/website.php?id=/definition_statiker.htm
     
  19. #18 tillfisc, 7. Mai 2015
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    Kurz eine Übersicht, weil die Begriffe hier durcheinander gehen.
    Was der Bauherr braucht ist eine detaillierte Kostenberechnung, ein Kostenanschlag kann erst später erstellt werden:

    LPH 2: Kostenschätzung (z.B. über m³)
    LPH 3: Kostenberechnung (über Bauteile: Wand Decke, Fenster...)
    jetzt müssen schon die wichtigste tragenden Bauteile festgelegt sein, also Tragwerksplaner beauftragt
    LPH 4: ...Bauantrag
    LPH 5: ...Ausführungsplanung
    LPH 6: ...Ausschreibung
    LPH 7: Kostenanschlag (dann liegen schon Angebote der Handwerker vor)
    Kostenfeststellung (wenn das Haus fertig ist)
     
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  21. #19 Ralf Dühlmeyer, 7. Mai 2015
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    tillfisc - hier geht nichts "durcheinander".

    Bei dem Kostenchaos des TE sollte er einfach vor Baubeginn den Kostenanschlag komplett haben, damit nicht dann der nächste "Augenöffner" wartet! Denn wenn dann der Maurer angefangen hat, die Bodenplatte zu machen und der Zimmerer das Holz auf dem Platz hat, ist ein Stopp wirtschaftlich nicht mehr vertretbar.
     
  22. #20 tillfisc, 7. Mai 2015
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    Ralf Dühlmeyer -
    das stimmt natürlich, also wird's höchste Zeit für einen Tragwerksplaner ;-)
     
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