KfW Antrag, Notarvertrag, Heizungs,, Architektur und Statik - richtige Reihenfolge?

Diskutiere KfW Antrag, Notarvertrag, Heizungs,, Architektur und Statik - richtige Reihenfolge? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, ich stehe mal wieder vor einem kleineren Problem: Ich würde gerne einen Architekten beauftragen mit uns das Haus zu bauen. Dieser hat...

  1. #1 Shadowblues, 7. August 2013
    Shadowblues

    Shadowblues Gast

    Hallo,

    ich stehe mal wieder vor einem kleineren Problem:

    Ich würde gerne einen Architekten beauftragen mit uns das Haus zu bauen. Dieser hat auch grobe Grundrisse gezeichnet und eine Kostenschätzung auf qm-Basis sowie eine detailliertere Kostenschaetzung nach Einzelgewerken (keine Massenermittlung, kein endgültiger Grundriss). Nun möchte er vor dem Bauantrag natürlich nen Auftrag.

    Jetzt habe ich mit den Banken geredet und weil diese meinten, dass ich nur einmal KfW beantragen kann, gleich nochmal mit der KfW Bank. Ergebniss: Ich kann logischerweise für meine 2 Wohnungne im Haus auch zweimal KfW 153 beantragen. Jedoch muss ich mich jetzt schon auf den KfW Standard festlegen um das Geld zu beantragen. Schlechter dürfte ich werden, besser bringt mir jedoch keinen Vorteil. Jedoch benötige ich für den Antrag die Energiebedarfsberechnung des Hauses.

    Ok, die kann ich doch erst ausstellen, wenn der Wandaufbau endgültig festgelegt ist usw., oder? Den wollte mein Architekt zusammen mit mir aber erst in der Ausschreibung festlegen wenn wir den Preisunterschied T8 mit 36, 42 und 49cm haben. Also kann es noch keine fixe Berechnung geben, oder?

    Mein Architekt möchte jetzt mit meinem Heizungsbauer reden. Aber diesen wollten wir doch per Ausschreibung ermitteln ... gut, ich habe potentiell einen an der Hand, den ich gerne haette - aber nur wenn sein Angebot hinhaut. Und ist der Heizungsbauer dafür überhaupt der Richtige?

    Wie ist die richtige Reihenfolge beim Bauen mit Architekten und KfW?

    Gruß
    Roger
     
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  3. #2 Shadowblues, 7. August 2013
    Shadowblues

    Shadowblues Gast

    Notarvertrag = Bauantrag .. sorry ...
     
  4. #3 Felsverbau, 7. August 2013
    Felsverbau

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    Meine bescheidene Meinung:
    Rechne vorab mal durch, ob beim akt. Zinsniveau kfw für Dich wirklich nennenswerte finanzielle Vorteile bringt. Die kfw-Dinge sind m.E. sehr unflexibel, z.B. was Sondertilgungen angeht.
    Ohne kfw-Vorgaben musst Du erstmal die ENEV-Mindestanforderungen erfüllen, und kannst dann wirtschaftlich sinnvoll nach oben optimieren. Einen bestimmten kfw-Schwellwert erreichen zu müssen bedeutet nicht unbedingt, dass das ganze sich irgendwann rechnet! Natürlich sollte man aber so energieeffizient wie möglich bauen.
    Die Aussage oben, "... schlechter darf ich werden ..." stimmt mit kfw-Vorgabe übrigens nicht, die Konditionen sind an das Erreichen der entsprechenden Vorgaben gebunden.

    Bzgl. Reihenfolge: muss man den Wandaufbau nicht schon im Bauantrag angeben? Und was soll der Heizungsbauer da?
     
  5. #4 Shadowblues, 7. August 2013
    Shadowblues

    Shadowblues Gast

    So, jetzt habe ich den Heizungsbauer auch noch erreicht.

    Seine Aussage: Ja, er kann das generell erstellen, darf dann aber nicht die Heizung machen, da der Energieberater unabhängig sein muss.
    Ob und wie das dann mit den Wandtsaerken usw. hinhaut ist mir immer noch unklar ..

    Ich frage mich jetzt: Wieso weiss das mein Architekt nicht?

    Roger
     
  6. #5 Shadowblues, 7. August 2013
    Shadowblues

    Shadowblues Gast

    Hallo Fels:

    Kfw Programm 153 ist in Bezug auf Sondertilgungen sogar sehr sinnvoll, da man unbegrenzt (sonder-)tilgen kann ohne Abschlag zu zahlen.

    Wenn man ein KfW 55 beantragt bekommt man ja theoretisch 5% Zuschuss wenn man es erreicht. Erreicht man trotzdem KfW 40 bekommt man jedoch dann die 10% Zuschuss nicht, welche ja bei einer KfW 40 Beantragung als Rabatt erreicht werden könnten. Erreicht man jedoch nur KfW 70, dann muss man nur auf den Rabatt verzichten, den Kredit hat man jedoch sowieso. Das meinte ich mit: Schlecter kann man werden, besser bringt jedoch keine Vorteile ...

    Roger
     
  7. H.PF

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    Und was kosten dich die Nachweiskosten? Das solltest du als Kreditkosten mal mit in Anschlag bringen...
     
  8. #7 Shadowblues, 7. August 2013
    Shadowblues

    Shadowblues Gast

    Vielleicht noch ein Hintergrund zu den Sondertilgungen: Ich bekomme die naechsten 4 Jahre ca. 200.000 Euro aus verschiedenen Quellen. Ein Teil fliesst gleich zu Beginn als Eigenkapital ein, da dieser Teil noch in der Bauphase kommt, einen weiteren Teil möchte ich dann baldestmöglich als Sondertilgung einbringen. Und eine so hohe Tilgungsrate kostenlos erlaubt mir keine Bank, habe schon gefragt .. die gehen ja selbst bis zu 10% nur mit grossem Zähneknirschen ...

    @H.PF: Das wird mir nach der Diskussion heute morgen auch klar ... *seufz* Da ist "Bauen mit GÜ" doch einfacher ...
     
  9. H.PF

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    du bist überhaupt noch nicht beim Bauen, du bist beim Finanzieren... Du hast das gleiche Problem auch bei einem GU oder GÜ

    Kurz gesagt: vergiss KFW 40/55 da die Kosten für den Nachweis die Kreditkosten hochtreiben.

    Kannst du absehen, wann welche Summen kommen? Dann finanzier doch diese Kredite solange bis das die Summen kommen und dann werden die damit abgelöst... Machste halt einen Teil als Kurzläufer mit 4 oder 5 Jahren Laufzeit...
     
  10. #9 Shadowblues, 7. August 2013
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    Shadowblues Gast

    Weder Höhe noch exakte Auszahlung sind exakt definierbar aufgrund der Anlagetypen welche ich geerbt habe und der zu erwartenden Wirtschaftsentwicklung ... schön wäre es :-) Kann auch n bissl mehr sein .. oder aber auch weniger .. deswegen plane ich n bissl auf Sicherheit mit nur 100.000 KfW, das lässt mir n bissl Luft in der Planung ....

    Generell hast Du Recht, dass KfW wohl doch etwas aufwändiger ist. Jedoch allein die Einsparung von 0,5% macht eine Differenz von ca. 3000 Euro aus (Vergleich L-Bank, KfW, 10 Jahre) - ich kläre grade die Kosten für den Energieberater. Die nächsten 2 Tage habe ich nochmal Banktermine dazu.

    Aber nochmal zur Ursprungsfrage: Wie ist der eigentliche Ablauf der Tätigkeiten von Architektenbeauftragung, Bauantrag, Finanzierungsanfrage, Heizungsberechnung usw.
     
  11. #10 Felsverbau, 7. August 2013
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    Shadow, ich würde das mit den Beträgen, die Du erwartest, hier nicht im Internet schreiben, und auch keinem der Beteiligten Unternehmer und Berater unbedingt auf die Nase binden. Kann sonst gut sein, dass die eine oder andere Rechnung etwas höher ausfällt.

    Ich glaube auch, dass Du derzeit vom Planungsstand noch gar nicht so weit bist, Finanzierungem im Detail zu besprechen, weil viele Grundlagen für vernünftige Kostenaussagen noch fehlen. Immer ruhig mit den jungen Pferden. Die 3000,- da oben sind innerhalb von 5 Sekunden an Mehrkosten irgendwo verbraten bei falscher Planung.
     
  12. #11 Shadowblues, 7. August 2013
    Shadowblues

    Shadowblues Gast

    Hallo,

    ich denke die Beträge zu nennen ist sowas von egal, da es nur ein Stück des Kuchens ist. Und dass jemand n paar hunderttausend Euro für nen Hauskauf braucht ist normal.

    Aber: Wieso jetzt nicht finanzieren? Wann denn dann? Ich kann doch nicht schon x Handwerker beauftragen, Bauantrag machen, Grube ausheben usw. und dann erst an die Finanzierung denken?

    Wie bitte ist die richtige Reihenfolge der Gewerke? Das ist doch eine ganz simple Frage - wieso kann die denn niemand beantworten?

    Roger
     
  13. joopy66

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    Hi,

    mach mal mit Deinem Archi eine möglichst präzise Kostenschätzung. Wenn sie Dir passt und Du Dir grundsätzlich vorstellen kannst, so zu bauen, dann beauftragst Du ihn für die weitere Planung. Ergebnis ist dann eine präzisere Kostenschätzung auf Basis der Gewerke, inklusive der Entscheidung für den "richtigen" Stein und den gewünschten Dämmstandard sowie die Energiebereitstellung. Auf der Basis erstellt man dann die Enev-Berechnung sowie die Unterlagen, die Du für den KfW-Antrag benötigst.

    Bin an genau der gleichen Stelle - lass mich mal wissen, was der KfW-Sachverständige kosten soll. Das kann ein nach §21 xyz-Verordnung Austellungsberechtigter oder ein von der KfW empfohlener Sachverständiger machen. KfW 70 sollte hier günstiger sein, da er keine Baubegleitung machen muss. Preise schwanken stark, da hier keine Verordnung (HOAI o.ä.) eine Preisbindung vorgibt.
     
  14. ManfredH

    ManfredH Gast

    Ich habe das Gefühl, dass das im Moment noch an der richtigen Reihenfolge scheitert ...

    Die übliche und richtige Reihenfolge ist die, dass zuerst ein Auftrag erteilt wird, und dann der Auftragnehmer tätig wird - egal ob es ein Architekt ist, oder ein Handwerker, Rechtsanwalt, Pizzabäcker, EDV-Ingenieur...

    Wie macht man das eigentlich - eine "detailliertere" Kostenschätzung ohne Mengenermittlung und offenbar auch noch ohne einen halbwegs konkreten Gebäudeentwurf??? Ich könnte es jedenfalls nicht.

    Ach und nochwas, lieber Shadowblues, ich wollte es eigentlich schon lange mal schreiben: In all deinen Threads zieht sich von Anfang an ein Wort wie ein roter Faden durch: Grundriss... Grundriss.... Grundriss und immer wieder Grundriss. Ist nicht bös gemeint, aber mach dir doch bitte mal klar, dass ein Entwurf für ein Haus - ein dreidimensionales Gebilde, bei dem z.B. auch die Höhenverhältnisse stimmen müssen ebenso wie die Ansichten und noch vieles andere - weitaus mehr ist als das Zeichnen von zwei oder drei Grundrissen.
     
  15. #14 Felsverbau, 7. August 2013
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    Shadow, für was genau willst Du jetzt Handwerker beauftragen? Die Frage stellt sich doch nicht.
    Warum genau beauftragst Du nun nicht den (oder einen anderen) Architekten?
    Für die Finanzierung wirst Du noch ausreichend Zeit haben, der eingereichte Bauantrag und alle damit verbundenen Anträge dümpeln dann nämlich erstmal Monate im Amt. Da erfolgt vor Frühjahr 2014 kein Spatenstich.
     
  16. #15 Shadowblues, 7. August 2013
    Shadowblues

    Shadowblues Gast

    Hallo,

    ich stehe wie jeder normale Mensch, also kein Bauigel, vor dem Problem, dass ich irgendwelchen Fachleuten vertrauen soll, mich aber nirgends so wirklich aufgehoben fühle.

    Aus einem Grundriss halbwegs erkennen ob ich mich da wohlfühlen werde - das ist kein Problem. Und ich bin jetzt genug Grundrisse durch um zu sagen was ich NICHT möchte :-) Aussenansicht .. die ist mir relativ egal, aber ich glaube das macht der Archi schon ganz gut. Er ist halt einer der noch alles von Hand zeichnet ...

    Die Kostenschätzung sehe ich als halbwegs realistisch an, da wir einige Angebote im selben Rahmen hatten. Trotzdem ist das einmal nur eine Kostenschätzung nach m³ x 350Euro und eine weitere Kostenschaetzung in der das nach Rohbau, Elektrik, Heizung usw. aufgedröselt ist. Dazu habe ich noch ne andere Frage, aber die stell ich heute Abend ein.

    Eine Auswahl nach Steindicke vom Architekt? Ist das normal? Meiner meint halt, dass wir das von den Handwerkern anbieten lassen. Seht ihr, schon wieder bin ich unsicher ob ich da auch richtig aufgehoben bin ...

    Ich habe auch kein Problem den Architekten jetzt erstmal zu bezahlen für den Bauantrag usw., aber das bedeutet im Umkehrschluss ja auch, dass keine 100% Finanzierung mit einem Architekten gebaut werden kann, oder? Weil die Finanzierung ja erst nach einer Grundbeauftragung von Architekt, Wärmeplaner, Statiker usw. erfolgen kann.

    Selbst in den von euch empfohlenen Büchern finde ich nicht wirklich ein How-To ..

    Roger
     
  17. Seev

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    Wieso solltest Du denn jetzt schon irgendwas von der Finanzierung beantragen müssen?? Lies mal die KfW-Merkblätter etc. durch. Ich (bzw. mein Banker) musste in 2009 fürs KfW 153 lediglich vor dem Baggerbiss! (= Beginn der Bauarbeiten, nicht Planungen, Vermessung, ...) der KfW ein "ernsthaftes Beratungsgespräch" mit einem! Banker über die KfW-Programme bescheinigen, damit ich es danach beantragen konnte. D.h., wenn Du mit dem offen reden kannst (was bei mir kein Problem gewesen wäre), dann macht der das auch noch, wenn Du Dich inzwischen für eine andere Bank entschieden haben solltest! Bis dahin kannst Du in aller Ruhe planen. Der KfW-Sachverständige war bei uns wie so oft der ENEV-berechtigte Statiker. Kosten fallen dafür keine separaten an.

    Gerade in Deiner Situation gibt es 1000 Möglichkeiten zu finanzieren. Ich würde da heute (wenn ich es dann bräuchte, d.h. das EK verbaut ist) die 200.000 sofort als variables Darlehen für ca. 1,8% aufnehmen. Ich habe mein KfW 153 bereits sondergetilgt und teils auf variabel umgeschuldet, obwohl es nicht das teuerste Darlehen war. Aber da gibts auch noch andere Abhängigkeiten, auf die ich hier nicht eingehen will.

    Begib Dich keinesfalls vorzeitig in eine Abhängigkeit von einem bestimmten HB oder sonstigen am Bau Beteiligten, incl. Architekt o.ä. oder irgendwelchen Zeitdruck, sondern halte die Reihenfolge (s. div. Foren) strikt ein. Wenn nötig würde ich z.B. eine Grundstücksfinanzierung auch wieder flexibel und unabhängig von der Baufinanzierung machen, z.B. über ein variables Darlehen, das auch jederzeit voll sondergetilgt werden kann.
     
  18. #17 Shadowblues, 7. August 2013
    Shadowblues

    Shadowblues Gast

    Hallo,

    ich habe wie gesagt mit den Banken jetzt Beratungsgespräche mit der Finanzierung. Planung sieht aber aktuell vor, dass ich 100k kurzfristig finanziere und dafür war mir die KfW sympathisch un den Rest auf 20 Jahre mit 2% Tilgung. Wenn der KfW dann weg ist, wird die Tilgung in 4% geändert. Grundstück ist schon meines.

    Das mit der Energieberatung / -berechnung beim Antrag war ne Aussage der KfW selber ..

    Du sprichst eine Reihenfolge an, welche ich jetzt schon länger suche. Kannst Du mir darauf bitte nen Link geben, ich habe wohl die falschen Suchparameter.

    Roger
     
  19. Seev

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    Kann ich nicht direkt, findet Du aber beim Lesen hier (s. ENEV ...) oder auch im Haustechnikdialog-Forum.
    Nur mal so unvollständig von BH zu BH aus dem Kopf (die Experten mögen bitte korrigieren):

    - Architekt (sofern klar) schriftlich beauftragen (mind./ max.?! LP1-4) (davor Vertrag vom RA prüfen lassen, dabei lernst Du v.a. viel nützliches bei der Besprechung)
    - Entwurfsplanung
    - über energieeffizientes Bauen, Bauphysik, Haustechnikmöglichkeiten permanent selbst aufschlauen (nicht nur vom Architekt!, Freunde, Bücher aus Bibliotheken ... ): ... FBH, WW-Bereitung wie?, KWL?, Heizenergieerzeuger ...
    - parallel, spätestens zur Genehmigungsplanung mit Statik ersten ENEV-Nachweis rechnen lassen, z.B. vom Statiker wenn berechtigt: darin legt er alle Dämmwerte fest, (z.B. Wandaufbau, Dach-, Fensterqualität (v.a. U-Werte sind entscheidend), Beheizungsart (beeinflusst Anlagenaufwandszahl ...)
    - Bauantrag
    - durchatmen ...
    - weitere Beauftragung des Architekten (oder ggf. Schlüsselfertigfirma?)
    - Küchen- und Badplanung! - nicht vom Architekt (Zeitpunkt war bei uns hier wesentlich)
    - Ausführungsplanung ... Kosten... neu checken
    - LV ... Ausschreibungen (incl. geeigneten und richtigen HB suchen)
    ...
    - Abschluss der Finanzierung so spät als möglich (wenn das EK dann bald verbaut ist) wegen Höhe und Zeitschiene (Bereitstellung, Auszahlungsfristen, Tilgungsbeginn).
    - ggf. KfW-Bescheinigung ...

    Das mit den 20 Jahren fest würde ich pers. mir aber nochmal überlegen, aber immer mit mehrfach anpassbarer Tilgung und hoher SoTi.
    Wie gesagt ist ein variables Darlehen oder ggf. einjährige Zinsbindung vermutlich günstiger als KfW153. Da ich davon ausgehe, dass die Zinsen nicht nennenswert steigen, schlafe ich gut mit variablem Darlehen und bin völlig flexibel, mehr als mit KfW.
     
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    Du schliesst die Finanzierung als ganzes ab. Du musst alle Anforderungen, Wünsche von Anfang an in die Verhandlungen mit den Banken einbringen, damit Du dann ändern kannst (z.B.: Tilgungssatz mehrfach in Zinsbindung kostenlos änderbar (1-6 %), hohe SoTi (10% p.a. zu beliebigen Zeitpunkten).
    Wie gesagt: Flexibilität ist wichtig, bei KfW ist sie aber nicht maximal!
     
  22. mls

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    ich ändere in rot - suche sich jeder sein schweinderl aus:

    bin gespannt, wer die auswirkung der unterschiede erkennt ;)
     
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