Klassisches Annuitätendarlehen oder Riester-Bausparvertrag für Neubaufinanzierung?

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  1. kirsel

    kirsel

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    Hallo!

    Wir werden ein Haus bauen, das Grundstück ist gesichert und der Architekt arbeitet bereits an den Plänen.

    Eine generelle Finanzierungszusage der Bank liegt uns vor.

    Wir haben einen Beleihungsauslauf von 100%. Baukosten + Grundstück + alle Nebenkosten betragen 320.000. Eigenkapital 10.000 EUR. Von der KfW kommen 100.000 EUR (Wohneigentumsprogramm und energieeffizientes Bauen). Die beiden KfW Darlehen lasse ich raus, da diese bei beiden Modellen gleich sind, es geht also nur um die 210.000 EUR Bankdarlehen.

    Die Bank hat uns zwei verschiedene Möglichkeiten angeboten:


    1). Klassisches Annuitätendarlehen.
    - 210.000 EUR
    - 20 Jahre Zinsbindung
    - 3,6% effektiv
    - Laufzeit bei 2% Tilgung: 29 Jahre und 10 Monate
    - Zinskosten: 133.314 EUR

    2). Tilgungsaussetzungsdarlehen mit Ablösung durch einen Riester-Bausparvertrag (noch keine Kinder, sind aber geplant)
    - 210.000 EUR
    - Effektivzins für das TA Darlehen: 2,78%
    - Verzinsung in der Sparphase: 0,25%
    - voraussichtl. Dauer der Sparphase und des TA Darlehens: 13 Jahre und 1 Monat
    - Guthaben bei Zuteilungsreife: 83.512 EUR
    - Darlehensbetrag: 126.487 EUR
    - Soll- und Effektivzins für das Bauspardarlehen: 2,5 und 2,77%
    - Tilgungsdauer: 10 Jahre und 9 Monate
    - Kosten: 94160 EUR (17.878 EUR Zinsen Bauspartilgung + 92821,53 EUR Zinsen TA-Darlehen + 2100 EUR Abschlussgebühr)

    Hinzu kommen dann ab Renteneintritt die nachgelagerte Besteuerung des Wohnförderkontos, welches dann voraussichtlich 78.121 EUR + weitere Zulagen (Kinder) beinhaltet.


    Was ist vom Modell 2). zu halten?
    Wo liegen hier die Fallstricke?
    Für wen lohnt sich diese Art der Finanzierung, und für wen nicht?
    Welchen Nachteil habe ich dafür, dass die Gesamtkosten bei „Modell 2“ 39.153 EUR (abzüglich der Steuern auf das Wohngeldkonto) geringer sind?
     
  2. #2 biologist, 08.01.2014
    biologist

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    Also ich komme da auf eine andere Summe mit den genannten Teilbeträgen.
     
  3. R.B.

    R.B.

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    und bei unterschiedlichen Laufzeiten werden logischerweise auch die Gesamtkosten unterschiedlich sein.

    Die Tilgung des BS-Darlehens wird sportlich, 126.500,- € in 129 Monaten, das macht etwa 1.000,- € Tilgung pro Monat. Dazu dann die Zinsen mit etwa 250,- € pro Monat und dann fallend, oder als Annuitätendarlehen mit einer konstanten monatlichen Belastung von 1.100,- €.

    Um die beiden Varianten wirklich vergleichen zu können, müsstest Du sie erst einmal auf vergleichbare Randbedingungen bringen. Es ist doch klar, dass wenn ich ein Darlehen mit einer Gesamtlaufzeit von fast 30 Jahren mit einem Darlehen und einer Gesamtlaufzeit von 24 Jahren vergleiche, das Ergebnis auch unterschiedliche Gesamtkosten aufzeigen wird. Wird dann bei einer Variante auch noch eine Förderung mit eingerechnet, dann verzerrt das das Ergebnis erst Recht.
    Was wäre wenn die Förderung in eine andere Form der Altersvorsorge gehen würde? Was würde sich dort während der Zeit als Guthaben ansammeln? Das müsste man dann ja auch berücksichtigen.

    Aber egal wie, die 2. Variante wird unter´m Strich wohl geringfügig besser abschneiden. Das ergibt sich allein schon aufgrund der deutlich niedrigeren Zinssätze, sowohl für das TA Darlehen als auch später für das Bauspardarlehen. Jetzt stellt sich halt nur noch die Frage, was sonst noch an Kosten dazu kommt. Unterstellt man, dass diese größtenteils im Effektivzins berücksichtigt sind, dann bleibt trotzdem noch ein kleiner Vorteil.
    Wie sich die nachgelagerte Besteuerung einmal auswirken wird, darüber kann man nur spekulieren. Bis dahin kann noch viel passieren.
     
  4. Torian

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    Aus der niedrigen Guthabenverzinsung in der Sparphase ergibt sich gegenüber einem Ann. Darlehen ein weiterer Nachteil. Dieser Nachteil wird in dem höheren "Gesamteffektivzins" angezeigt. Bitte die Unterlagen dazu genau durchsuchen bzw. den Banker fragen. Bei mir war dieser Gesamteffektivzins um ca. 0,7% Höher als der Zins für TA/Bauspardarlehen. Also nicht von niedrigen Zinsen bei dem BSV blenden lassen! Manche Banker wollen ("können") diesen Gesamteffektivzins nicht nennen, sehr schade denn erst dieser macht die BSV-Angebot mit den Ann.Darlehen halbwegs vergleichbar (bei Verweigerung das Angebot im Papierkorb deponieren). Der Beste Vergleich ist aber tatsächlich wie von R.B. beschrieben ein Ann.Darlehen mit gleicher Laufzeit.
     
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