Kombikredit sinnvoll oder nicht ?

Diskutiere Kombikredit sinnvoll oder nicht ? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, die gesuchte Altbau Immobilie ist gefunden. Nun stellt sich die Frage nach der richtigen Finanzierung. Hier mal die Eckdaten:...

  1. jbrown

    jbrown

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    Hallo zusammen,

    die gesuchte Altbau Immobilie ist gefunden. Nun stellt sich die Frage nach der richtigen Finanzierung.
    Hier mal die Eckdaten:

    Kaufpreis: 89000 €
    KNK: 13000 €
    Modernisierung: 68000 € (Heizung / Fenster / Fassade / Elektrik)
    Eigenkapital: 45000€

    Leider können wir überhaupt nicht mehr unterscheiden was das richtige für uns ist. Laut dem einen Finanzierungsberater ist der Kombikredit die für uns beste Wahl, lt. dem anderen völliger Quatsch. Wir möchten monatlich zwischen 600 u. 800 € für die Finanzierung aufbringen. Wir lesen hierzu viel im Netz - aber auch hier gibts unterschiedliche Meinungen dazu. Kann uns wer eine ungefähre Richtung mit pro & contras geben ?

    Warum lieber mit einem BSV absichern & nicht die gleiche Summe zur Tilgung des Annuitätsdarlehens einsetzten ? Kann ich hier nicht - um die gleiche Sicherheit zu erzielen - eine höhere Zinsbindungszeit vereinbaren ?
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Richtig erkannt. Es gibt sinnvolle Anwendungsfälle für einen BSV, doch wenn die Finanzierung bereits ansteht, dann wäre ein BSV nur dann sinnvoll, wenn man einen weiteren Kreditgeber mit in´s Boot nehmen möchte (oder muss).

    In Deinem Fall sieht die Rechnung doch wie folgt aus.

    89T€ + 13T€ + 68T€ = 170T€
    davon ab EK von 45T€, macht eine zu finanzierende Summe von 125T€.

    Bei 10 Jahren Zinsbindung kriegst Du einen Zinssatz unter 2%, bei 15 Jahren unter 2,5%. Da Du bereit bist bis zu 800,- € im Monat zu bezahlen, könnte man hier über einen Volltilger nachdenken, oder zumindest über eine anf. Tilgung von 5%. Nach 15 Jahren bleibt dann eine Restschuld von etwa 10.000,- € die man sicherlich problemlos noch tilgen kann.

    Vergleiche dann die Gesamtkosten der einzelnen Varianten und Du wirst sehen, welche Variante für Dich günstiger ist. In den meisten Fällen dürfte das Annuitätendarlehen die Nase vorne haben.

    Jetzt einen BSV anzusparen während die Zinsen für ein Darlehen laufen ist sinnfrei. Das würde sich vielleicht noch rechnen, wenn Du das Geld in der Darlehensphase quasi geschenkt bekommst, aber Du sicherst Dir damit ja nur einen bestimmten Zinssatz in x Jahren. Je nach Planungshorizont könnte man auch einmal mit 20 Jahren rechnen, doch das erhöht den Zinssatz und spart vielleicht 100,- €/Monat an Rate.

    Man könnte jetzt pokern und mal eine Variante mit 10 Jahren Zinsbindung rechnen, dann die "gesparten" Zinsen in die Tilgung stecken, Restschuld nach 10 jahren betrachten und dann darüber philosophieren wie hoch die Zinsen in 10 Jahren sein dürfen, damit sich das rechnet, oder ob man doch besser ein paar Euro mehr an Zinsen bezahlt und dafür die Zinssicherheit wählt.
     
  4. #3 Ralf Dühlmeyer, 14. Juli 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Wo bitte in Hannover bekommst Du eine sanierungsfähige Hütte, in die man nur knapp 70 k€ incl. Fassade investieren muss, für unter 90.000 €???

    Weiterhin:
    Nehmen wir die 90.000 mal als aktuellen Wert an, nach der Sanierung sinds dann vielleicht 130.000 € Markt.
    Du willst aber 125.000 € von der Bank, bist also verdammt nah an einer 100% Finanzierung.

    Ich denke, das ganze ist nicht auf, sondern neben der Kante genäht.
     
  5. R.B.

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    So lange die Einkommensverhältnisse passen und die Tilgung entsprechend gewählt wird, kriegt die Bank sicherlich keine Bauchschmerzen.

    Ich würde mir eher über die Sanierungskosten Gedanken machen, aber das muss er selbst wissen.
     
  6. #5 toxicmolotow, 14. Juli 2015
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    Sehe ich 1:1 wie RB.

    Wo hier die Kante sein soll weiß ich nicht (Formulierung wird normalerweise i.V.m. Einkommensverhältnissen verwendet).

    Die Bedenken von R.D. sind m.E. auch berechtigt. Die Summen klingen eher nach Objekt am Ende der RND oder sehr, sehr, sehr geringen Ansprüchen.
     
  7. #6 Ralf Dühlmeyer, 14. Juli 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Mit Kante meinte ich die Sanierungskosten. Selbst wenn die 68 k€ seriös ermittelt wurden, weiß doch bei einer Sanierung keiner, was da an Überaschungen im Haus lauert.
    Wenn dann aber 100% der Finanzierung ausgereizt sind, dann wirds mit dem Nachfinanzieren der Mehrkosten ruckzuck mehr als schwierig.
    Auch dann, wenn auf der Einnahmenseite noch genu Luft wäre.
     
  8. R.B.

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    Ich unterstelle einfach mal, dass es einen vernünftigen Plan gibt und die Sanierungskosten zuverlässig ermittelt wurden. Bei einem kleinen Häuschen (der Preis würde dafür sprechen) und ohne zu große Ansprüche, könnte das mit den 68T€ funktionieren. Wer hier schönrechnet und nachher auf die Nase fällt....jo mei, dem ist auch nicht zu helfen.
     
  9. jbrown

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    Ich bin nunmal "noch" kein Fachmann - finde aber interessant was du schreibst. Das modernisierte Gebäude hätte dann theoretisch einen Marktwert von 90000€+60000€ = 150000€ (mal Eigenleistungen weggelassen) ? Und wenn ich dich richtig verstehe - sprichst du vom Bleihungswert ? Welchen Einfluss hat dieser auf das ganze vorhaben ?
     
  10. jbrown

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    Was genau meinst du mir "Gedanken über die Sanierungskosten machen" ? Genau um solche Anmerkungen zu bekommen habe ich mich hier angemeldet. Also immer raus damit.
     
  11. jbrown

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    Und um den ganzen mal Luft aus den Segeln zu nehmen: Von einem Object in Hannover war nie die Rede !?
     
  12. #11 Ralf Dühlmeyer, 15. Juli 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Allerhöchstunwahrscheinlich, dass ein Invest von 60 k€ auch den Marktwert des Gebäudes um 60 k€ steigert.
    In der Regel wird nur ein deutlich kleinerer Teil des Invests über die Wertsteigerung rausgeholt, nachgerade bei so einem Billigobjekt.

    Je kleiner der Anteil der Finanzierung in Relation zum Beleihungswert ist, desto besser sind die Zinsen.
    Und eine Finanzierung > 100% wird sehr schwierig, auch wenn das Einkommen die Raten locker hergibt, denn das Einkommen kann wegbrechen (Kündigung, Unfall, Erkrankung, Trennung, ...)
    Das wünscht man zwar keinem, aber die Bank muss genau so denken und sieht daher nur den Marktwert des Objekts als Sicherung ihrer Forderungen.
    Ein Haus, dass im sanierten Zustand 150 k€ wert ist, kannst Du nicht mit 200k€ beleihen!
    Wenn Dir bei Deinen Zahlen aber die Sanierung aus dem Kostenruder läuft, stehst mit ner halbsanierten Hütte da, ohne ne Nachfinanzierung zu bekommen und wenns ganz blöd läuft, taxiert die Bank Deine Hütte in dem Zustand neu und sagt - reicht nicht als Sicherung, liefere nach oder wir kündigen (und das könnte durchaus durchgehen)
     
  13. R.B.

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    Na ja, es stellt sich doch die Frage, wie zuverlässig die Angabe 68T€ ist. Was machst Du wenn daraus 100T€ werden?

    Die Kalkulation von Sanierungskosten ist zum Teil auch Glücksspiel, denn bei älteren Gebäuden gibt es immer Überraschungen. Nach Deiner Liste "Heizung / Fenster / Fassade / Elektrik" kann man die Kosten nicht einmal näherungsweise schätzen. Es ist noch nicht einmal sicher, ob die Liste überhaupt alle notwendigen Arbeiten umfasst.

    Mein Vornamensvetter hat zu Recht angemerkt, dass sich die Sanierungskosten nicht 1:1 im Verkehrswert der Immobilie widerspiegeln werden. Es ist ein Irrglaube, anzunehmen, dass bei 10T€ Sanierungskosten auch der Wert der Immobilie um 10T€ steigt. Im schlimmsten Fall können Sanierungen auch den Wert der Immobilie mindern. Das kommt aber zugegebenermaßen eher selten vor, vorzugsweise dann, wenn so eine Sanierung nicht professionell durchgeführt wird, oder wenn die Planung der Sanierung mehr der Umsatzsteigerung irgendwelcher Verkäufer dient.

    Deine Aussage:

    ist somit falsch, denn diesen "Wert" hätte das Gebäude nicht einmal theoretisch, geschweige denn praktisch.

    Es gibt nun Banken die sehen das relativ locker, vor allen Dingen wenn zu Beginn ausreichend EK eingebracht wird, und die Kapitaldienstfähigkeit problemlos sichergestellt ist. Dann fährst Du das Darlehen zügig in den grünen Bereich und alle sind glücklich. Es gibt aber auch Banken die rechnen genauer, und die packen dann unter Umständen die schlechtesten Konditionen aus die sie in der Schublade haben, oder lehnen ein engagement komplett ab.

    Deswegen it es wichtig, dass man mit einem plausiblen Plan um die Ecke kommt. Wertermittlung, zuverlässige Ermittlung des Sanierungsbedarfs, Kosten der Sanierung, Auswirkung auf den Verkehrswert, wenn das alles passt, dann klappt das auch. Eine Bank interessiert sich nur am Rande dafür welches Risiko Du trägst, viel wichtiger ist das eigene Risiko möglichst gering zu halten. Das ist auch OK, jeder Geschäftsmann würde auch nicht anders handeln.

    In diesem Zusammenhang kann man auch nur zur Vorsicht mahnen, was die Abteilung "Eigenleistung" betrifft. Da wird gerne mal ein komplettes Gewerk aus der Liste genommen und dabei vergessen, dass man auch Material und Werkzeuge braucht, vom Fachwissen ganz zu schweigen. Wenn ein Elektriker die E-Installation als Eigenleistung angibt, dann hat sicherlich keine Bank damit ein Problem, wenn er aber meint er müsste ein neues Dach als Eigenleistung angeben, dann wird´s schwierig.

    Also, Zahlen beschaffen auf die man sich verlassen kann, einen Plan erstellen der plausibel ist, und dann klappt das auch.
     
  14. Julius

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    Vielleicht gibts ja noch weitere Sicherheiten?
     
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  16. jbrown

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    Wie könnten denn weitere Sicherheiten aussehen ?
     
  17. R.B.

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    Weitere unbelastete Grundstücke, Immobilien. Ob die Bank Omas Diamantring als Sicherheit akzeptiert, da habe ich so meine Zweifel. Das wäre dann eher ein Fall für den Pfandleiher.

    Aber nach den obigen Zahlen sieht es nicht danach aus, dass weitere Sicherheiten zwingend erforderlich wären. Es braucht halt einen plausiblen Plan.
     
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