Kombinierte Kombi-Bauspar/Annuitäten Finanzierung sinnvoll?

Diskutiere Kombinierte Kombi-Bauspar/Annuitäten Finanzierung sinnvoll? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo liebe Häuslebauer, da wird einem ja schwindelig, wenn man stellenweise die Summen liest, die hier diskutiert werden. Da sind wir doch...

  1. Simon1202

    Simon1202

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    Hallo liebe Häuslebauer,


    da wird einem ja schwindelig, wenn man stellenweise die Summen liest, die hier diskutiert werden. Da sind wir doch einfach mal froh, dass wir an der Nordsee für 72 Euro/qm ein Grundstück in bester Stadtrandlage bekommen.

    Aber zurück zum Thema, wozu ich gerne andere Meinungen hören würde:

    Folgende Rahmenbedingungen:

    2x Lebenszeit-Beamte, netto ca. 4700 Euro. Später ansteigend. Alter 30 und 34.

    Zunächst Grunstückskauf, 2000qm, 145.000 Euro. Der Neubau erfolgt ca 1,3 Jahre später aufgrund eines einjährigen Auslandseinsatzes.

    Das Grundstück soll nach dem Kauf geteilt und verkauft werden. Interessenten gibt es jetzt schon. Aufgrund der Lage wird es auch kein Problem sein, es zumindest zum eigenen Kaufpreis plus Vermessungskosten zu verkaufen.

    Als Hausbaukosten inklusive Baunebenkosten haben wir 210.000 Euro veranschlagt. Ca. 20.000 Euro davon Eigenkapital. (Der Rest ging leider für die Scheidung der 1. Ehe weg.). Finanzierungsbedarf 190.000 Euro.

    Für Nebenkosten wie Notar, Vermessung etc. liegen Eigenmittel (13.000 Euro) zurück.

    folgende Finanzierung erschien uns sinnvoll:


    Also, zunächst nur das Grundstück: Kaufpreis: 145.000 Euro.

    finanziert durch zwei Annuitätendarlehnen:

    1. 70.000 Euro, Laufzeit 10 Jahre, 3,2% eff, Tilgung 1%, Rate 242,08
    Euro (theoretische Laufzeit 42 Jahre bei gleichem Zins)

    2. 75.000 Euro Annuitätendarlehnen-Flex, flexible Laufzeit, 2,68% eff,
    0% Tilgung, 165,63 Euro.

    Das zweite Darlehnen wird sofort abgelöst bei Vekauf des Grundstücks. Parallel zum Ersten wird Geld, welches nicht mit in die Berechnung einfließt, bis zum Hausbau angespart.

    Wenn ich wieder da bin, wird folgende Finanzierung beabsichtigt (zu heutigen Konditionen theoretisch durch die Sparda-Bank durchgespielt und angeboten):

    2x Bauspar-Wohnriester, jeweils in Höhe von 70.000 Euro (gesamt 140 t.)
    1x KfW 153 Darlehnen (KfW 70 Haus) in Höhe von 50.000 Euro.

    Wohnriester: 2,65 % eff, Zuteilung nach 13,3 Jahren, Bausparrate: 175
    Euro, Gesamtrate 352,80. Gesamtlaufzeit 23,2 Jahre

    Kfw- Darlehnen: 2,68 % eff, Laufzeit 10 Jahre, 2,37% Tilgung, 209,17
    Rate, Gesamtlaufzeit bei gleichem Zins 28,4 Jahre.

    Gesamtrate: 1160 Euro.

    Nach Abzahlung der Bausparer würde die volle Summe in die beiden offenen Annuitätendarlehnen fließen. Wir meinen, dass wir dann nach ca. 27-28 Jahren damit durch sind, auch wenn keine Sondertilgung (z.B. Schenkung, Erbe, Auslandseinsatz etc.) kommen würde.

    Gerne hätten wir die Zinssätze komplett gebunden. Allerdings wäre uns dann die Rate zu hoch gewesen. Durch die Kombination Bauspar und Annuität haben wir versucht, Sicherheit mit bezahlbaren Raten zu kombinieren.

    Annuitätendarlehnen und KFW werden beide nach 10 Jahren neu verhandelt und vermutlich zu höheren Zinssätzen abgeschlossen. Dagegen stehen aber Beförderungen und Gehaltserhöhungen, und ggf. die oben erwähnten Schenkungen, Erbe, Auslandseinsatz.

    Was sagt ihr zu diesem Finanzierungsmodell? Irgendwelche dicken Kinker drin, welche ich übersehen habe? Oder hat jemand ein deutlich sinnvolleres Modell im Kopf?

    Und letzte Frage: Könnte man einen Bausparer jetzt anfangen, um die Zinsen zu sichern und später zu einem Wohnriester-Bausparer umwandeln?
    Und macht es überhaupt Sinn, jetzt einen Bausparer zu beginnen, mit Hinblick auf den Hausbau in 1,3 Jahren, um sich die Zinsen zu sichern? Ggf, sind die 1% Abschlußgebühr futsch, allerdings werden die Zinsen vermutlich nicht viel tiefer sinken können, sehr wohl aber reichlich steigen.


    Schon mal Danke für eure Hilfe und Meinungen.


    Grüße aus dem Norden :winken

    S&S
     
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  3. ecobauer

    ecobauer

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    Kauft euch mal von der Stiftung Warentest das entsprechende Finanztest Heft oder schaut mal auch deren Webseite nach, da werden solche Kombiangebote mit allen Kosten unter die Lupe genommen - und da kam nicht wirklich viel gescheites bei raus!
    Ich hoffe, die NUB´s lassen das hier zu!
     
  4. Torian

    Torian

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    Sind die 210.000€ wirklich belastbar?? Was kommt noch dazu? Küche? Neue Möbel??
    Wie sieht die Nachwuchsplanung aus? Wie lange möchte sie dann aussetzen?


    Frage an die Experten: Wenn die Sparda nach dem Grundstückskauf die 1. Rangige Grundschuld hat, gibt es dann für das Hausdarlehen immer noch die günstigen Zinsen oder wird dann erhöht weil andere Banken nur noch eine zweitrangige Grundschuld erhalten könnten?? Denke ich da als Laie zu pessimistisch??

    Liebe Grüße
    Aus dem teuren BaWü
     
  5. R.B.

    R.B.

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    Die Aufstellung ist etwas konfus. Da gibt´s 2 x Wohnriester, aber die Konditionen des zugehörigen ZwiFi Darlehens fehlen.
    Die Grundstücksfinanzierung auf 40 Jahre auszulegen ist machbar, kostet halt über die Laufzeit richtig viel Geld.

    Für mich gibt es noch zu viele Unbekannte in der Gleichung, und demzufolge ist die monatliche Rate nicht zu bewerten. Erfahrungsgemäß sind Finanzierungen die über BSV und eine Zwischenfinanzierung laufen für den Kunden teurer als ein "normales" Annuitätendarlehen.

    Nehmen wir mal die 190T€, die wären bei einem einfachen Annuitätendarlehen mit einer Rate um 1.100,- €/Monat in etwa 20 Jahren bezahlt, ganz ohne irgendwelchen Schnickschnack.

    Können kann man schon, aber ob sinnvoll, das ist die Frage. Über die Zinsentwicklung zu spekulieren ist ziemlich müßig, denn das kann niemand vorhersagen. Man kann zwar unterstellen, dass die Zinssätze steigen werden, aber in welcher Größenordnung das geschieht, das steht in den Sternen.

    Gruß
    Ralf
     
  6. Simon1202

    Simon1202

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    Zunäcsht einmal danke für eure prompten Antworten. Den Tipp bezüglich der Finanztestzeitschrift werde ich beherzigen. Hier ein interessanter Bericht der Finanztest:

    https://www.test.de/themen/bauen-fi...g-Zurzeit-noch-Spitzenzinsen-4212520-4214307/

    Küche, Möbel etc. wird aus einem anderen Topf bezahlt, welcher auch nur für diese Dinge angegangen werden soll. Es ist also auf jeden Fall berücksichtigt.

    Nach Auskunft mehrerer Banken wäre ein Wechsel des Geldinstituts/Trennung der Kredite Grundstück-Hausbau zwar möglich, aber nicht ratsam aus den genannten Rangigkeiten. Deshalb wollen wir jetzt eine Bank finden, mit der wir das gesamte Projekt in Angriff nehmen können.
    Das die Bauspar und Kfw-Darlehnen im Hintergrund über andere Banken (zB Wüstenrot etc/KfW) läuft, ist nach Aussage der Banken egal. Unsere vertragsschließende Bank (im o.g. Angebot die Sparda) ist unser Kreditgeber und nimmt den 1. Rang ein, die anderen Banken werde nicht eingetragen.


    Ein Fehlerteufel hat sich übrigens in meiner Rechnung eingeschlichen:

    Die Bauspar-Wohnriester-Darlehnen haben in Kombination mit dem davorgeschalteten Annuitätendarlehnen einen gemeinsamen Sollzins von 3,05 und 3,09 effektiv und nicht 2,65.

    Auf 40 Jahre läuft das Ganze natürlich nicht. Nach 23,2 Jahren sind die beiden Wohnriester-Bausparer durch und die kompletten 700 Euro fließen dan in die Tilgung der beiden übrig gebliebenen Annuitätetdarlehnen. Dann wäre man , je nach Zinssatz der neu verhandelten Annuitäten, nach ca. 27 Jahren durch.

    Zum Vorschlage reines Annuitätendarlehnen:
    Ein reines Annuitätendarlehnen müsste über 70.000 (Grundstück) und dann ein zweites über 190.000 Euro (Hausbau) sein, sind zusammen 260.000 Euro.
    Bei einer Zinsbindung von 20 Jahren, das günstigste was ich da auf die Schnelle gefunden habe, war 4,13% eff., und einem Abtrag von 1100 Euro, wäre eine Laufzeit von 41,8 Jahren. Plus Neuzinsverhandlungen nach 20 Jahren. Also deutlich teurer im Endeffekt.
     
  7. R.B.

    R.B.

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    Ich denke da muss man erst einmal etwas Ordnung reinbringen, sonst verliere zumindest ich den Überblick.

    Man müsste jetzt beide Varianten komplett als Zahlungspläne ausarbeiten und dann vergleichen.

    Was den BSV betrifft, so bitte mal die exakten Daten einstellen. Zinssatz für ZwiFi usw. usw. Mit irgendwelchen Raten hantieren ist nicht hilfreich.

    Gruß
    Ralf
     
  8. tanzbaer

    tanzbaer

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    Grundkurs BWL. Der Zinssatz taug nur als Vergleich wenn Anlagealternativen über den gleichen Zeitraum betrachtet werden. Du musst für jede Variante eine komplette Zahlungsreihe aufstellen. Also monatlich was wird gezahlt (gesplittet nach zins und tilgung) und was geht in den Bauspar (Ansparrate und Zinsen). Der Haken besteht darin, dass Du bei dem Bausparvertrag jeden Euro mit 1.x prozent verzinst bekommst, beim Darlehen aber mit 3.x Das über 23 Jahre mit Zineszins gibt ein nettes Sümmchen. Steuern nicht vergessen!

    Zwei Autos fahren von A nach B, das eine den direkten Weg mit gleichbleibender Geschwindigkeit, das andere erst einen Berg hoch mit der halben Geschwindigkeit, dafür dann aber bergab 10mal so schnell wie das erste Auto. Welches ist eher am Ziel? Übertragen heisst das, du verlierst in der ersten Phase eventuell schon soviel, dass du es hinten gar nicht mehr aufholen kannst.
     
  9. Simon1202

    Simon1202

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    @tanzbaer

    grundsätzlich stimmt das natürlich. Also kommt es ganz einfach auf die Konditionen an, ob es sich rechnet.

    Im Endeffekt kann ich es als Kunde darauf reduzieren, welche Rate ich wie lange für einen Kredit zurückzahle, bis dieser getilgt ist. Nachteil des Bausparers ganz klar, es wird in der Ansparphase nicht getilgt.

    Für mein Wohnriester-Bauspardarlehnen heißt das: 70.000 Euro Darlehnen , Rate 352,80 Euro, Ende nach 23,2 Jahren, also 278 Monate. 278 Monate x 352,80 Rate : Dann habe zurückgezahlt: 98.078,40 Euro bei 100% Zinssicherheit.

    Bei einem Annuitätendarlehnen über angenommene 23,2 Jahre und einem Abtrag von 354 Euro müßte ich einen Zinssatz von 3,1% eff. haben. Der wird schwer zu finden sein.

    Somit ist das Bauspardarlehnen günstger.

    Oder ist da irgendwo ein Denkfehler?
     
  10. #9 ReihenhausMax, 13. Oktober 2011
    ReihenhausMax

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    Bei den Riestern darfst Du nicht vergessen, daß Du später Steuern drauf
    zahlen mußt und Du könntest natürlich auch einen anderen Riestervertrag
    machen und dort die Förderung einfließen lassen. Ggf. findet sich auch eine
    Bank, wo Du die Riesterförderung auch in ein Annuitätendarlehen einfließen
    lassen kannst.
     
  11. R.B.

    R.B.

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    Keine Ahnung wie die Rate ermittelt wurde, ob da alle Kosten enthalten sind (Abschlußgebühren?), oder wie noch irgendwelche Vergünstigungen (Riester) mit eingerechnet wurden.

    Die Vergünstigen müsste man dann bei der Annuitätenvariante mit einbeziehen um einen realistischen Vergleich zu erhalten. Es gibt auch Riester-Annuitätendarlehen, was evtl. auch eine Alternative wäre.

    Gruß
    Ralf
     
  12. Simon1202

    Simon1202

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    Da sind jetzt schon alle Kosten, also Abschlußgebühren, mit beinhaltet. Allerdings auch die Riestervorteile. Das Kapitel Wohnriester ist ja schon recht kompliziert und ich lese mich gerade darin ein, um dann exakt zu wissen, in welcher Höhe die Nachversteuerung in unserem Falle wäre.
    Dadurch relativiert sich das Angebot natürlich, könnte aber dennoch reizvoll sein. Erst mal rechnen....

    Oder ist hier jemand ein Wohnriester-Experte, der Lust und Zeit hat, in unserem individuellen Fall die Zahlen mit mir auszurechnen?
     
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  14. R.B.

    R.B.

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    Und es wäre vielleicht auch eine Alternative den Riester in die Altersvorsorge zu packen. Wer weiß, was in 20 oder 30 oder xx Jahren ....

    Gruß
    Ralf
     
  15. Simon1202

    Simon1202

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    @ R.B. Das hatten wir auch durchgespielt.

    Dafür müssten meine Frau und ich dann aber wieder 4% des Bruttoeinkommens monatlich an Riester abgeben, um die maximale Förderung zu bekommen. Dann würden uns weitere 4%, netto sogar noch mehr, fehlen. Und das wäre uns zuviel.
    Also ist Wohnriester für uns schon besser. Wobei wir noch genau in Zahlen ausrechnen wollen, wie es sich bei uns verhält und wieviel wir beiseite packen müssen, um die Nachbesteuerung wieder aufzufangen.

    Unterschrieben wird solange nichts, bin wir nicht nahe an unserer persönlichen idealen Finanzierung sind und auch jeden Punkt verstehen und durchdacht haben.
     
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