Konzept der Finanzierung - Alles bedacht?

Diskutiere Konzept der Finanzierung - Alles bedacht? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, ich stehe unmittelbar vor dem Kauf eines Grundstückes und habe (mangels Erfahrung) nun die Sorge, dass ich etwas "vergessen"...

  1. DerMoritz

    DerMoritz

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    Hallo zusammen,

    ich stehe unmittelbar vor dem Kauf eines Grundstückes und habe (mangels Erfahrung) nun die Sorge, dass ich etwas "vergessen" haben könnte.

    Was will ich tun?
    1.) Von mir wird ein Grundstück mit einer Größe von ca. 1400m² für 200 TEUR gekauft.
    Der Kaufpreis gegenüber dem Verkäufer wird wie folgt fällig: 100 TEUR nach Unterzeichnung des Kaufvertrags; 100 TEUR spätestens 1 Jahr nach Unterzeichnung des Kaufvertrages. Der Eigentumsübertrag bzw. dessen Freigabe wird durch den Verkäufer nach Zahlung der ersten 100 TEUR bestätigt.

    2.) Das auf dem Grundstück befindliche Haus wird abgerissen. Das Grundstück wird von mir nach dem Kauf in zwei Teile zu je 700m² geteilt. Ein Streifen wird im Eigentum behalten und bebaut, der andere Streifen soll verkauft werden. Ein Bauträger hat mir für den Streifen zum Kauf 150 TEUR schriftlich angeboten, sofern er das Grundstück nicht vermitteln kann. Ich habe mit zwei privaten Kaufinteressen gesprochen, dort werden mir Angebote um ca. 175 TEUR - 180 TEUR gemacht (Verkaufspreise alle vor Steuer). Ich habe noch kein Verkaufsinserat veröffentlicht.

    3.) Mein Grundstück wird von mir mit einem EFH (Satteldach, Kfw 55, ca. 130m²) bebaut.

    Was habe ich bereits getan:
    1.) Mit dem Katasteramt gesprochen und exakte Pläne mit Google Sketchup entwickelt. Mit diesen Plänen bin ich zum Bauamt und habe die grundsätzliche Machbarkeit geprüft
    (Teilung des Grundstücks, Bebauungsplan, GFZ, GRZ usw. usf.)

    2.) Zwecks "Belastbarkeit" eine Bauvoranfrage beim Bauamt eingericht - dabei ging es aber nur um die Teilung und die neuen Bauteppiche, nicht um ein Bauvorhaben. Ich will für den Käufer "Sicherheit" schaffen.

    3.) Drei Angebote zum Abbruch des Hauses eingeholt, mit dem öffentlichen Versorgern gesprochen (Abbruch der Leitungen), etc.

    3.) Mir erste belastbare Gedanken über das Haus gemacht und mit zwei Bauträgern gesprochen - Ergebnis sind ca. 185 TEUR + Baunebenkosten (es kann und wird einiges in Eigenleistung erbracht)

    3.) Vieles Weiteres in Excel...

    Kosten:
    Kaufpreis: 200 TEUR
    Nebenkosten: 14 TEUR
    Abrisskosten: 12 TEUR
    Teilung Grundstück: 3 TEUR
    Neubau: 185 TEUR
    Baunebenkosten: 15 TEUR

    Gesamtkosten = 429 TEUR

    Erträge:
    Eigenkapital: 41 TEUR
    Verkaufspreis Grundstück: 175 TEUR (vor Steuern)
    - Gewinn: 43,5 TEUR (nach Steuern)
    - Tilung: 100 TEUR (nach Steuern)
    - Hinweis: 175 TEUR - 100 TEUR (Tilgung, nach spätestens 1 Jahr) = 75 TEUR Gewinn * 0,42% Spitzensteuersatz = 31,5 TEUR Steuer, bleiben 43,5 TEUR Gewinn)

    Vielleicht noch etwas zur "Steuer": Die Abrisskosten, Nebenkosten usw. kann ich ja zum Teil geltend machen. Das habe ich aber wegen dem Gebot der kaufmännischen Vorsicht (GoB) erst einmal nicht berücksichtigt.

    Nettoeinkommen: 2,25TEUR, 14 Monatsgehälter, ledig, 27 Jahre, unbefristete Anstellung

    Nun die Frage an die Experten:
    Habe ich hier irgendwo einen groben Schnitzer / Patzer drin?

    Die Konstellation mit der zweigeteilten Zahlung (Erste 100 TEUR und zweite 100 TEUR) macht das natürlich im "Denkapparat" nicht einfacher.

    Vielen Dank
     
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  3. wise1980

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    Ich verstehe deine "Gewinnrechnung" nicht ganz. Wieso wendest du den Einkommenssteuersatz auf deinen Grundstücksverkauf an? Meines Wissens nach fehlt hier lediglich Abgeltungssteuer an.
     
  4. wise1980

    wise1980

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    Nehmen wir aber mal deine Rwechnung an, wären 344 (-100 TEUR) zu finanzieren. Dies zudem relativ komplex. Ich denke das könnte mit 2.250,- ziemlich knapp werden. Was bist du denn bereit monatl. für die FInanzierung aufzubringen?

    Zudem kommen mir deine Baunebenkosten des Hausbaus viel zu niedrig vor. Allein Grundererbsteuer und Notarkosten kannst du damit decken. Wie sieht es mit Garten, Garage, Versicherung während der Bausphase, Erschließungskosten (Baustrom, Strom, Gas, Wasser, Telefon) usw. aus?
     
  5. DerMoritz

    DerMoritz

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    Hallo Wise1980,

    kurz zur Steuer:
    Ich kaufe das Grundstück für 200 TEUR (1400m²) und verkaufe 50% (700m²) des Gundstückes für ca. 175 TEUR.
    Das macht vor Steuern erst einmal einen Ertrag von 75 TEUR (ich habe ja nur 100 TEUR für die 700m² gezahlt).

    Dieser Ertrag wird dann aber duch Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Abrisskosten usw.) reduziert, da ich diese ja anteilig in meiner Steuererklärung berücksichtigen kann - das habe ich aber aus dem Gebot der Vorsicht noch nicht getan. Mir ist nämlich noch nicht klar, wie viel ich tatsächlich ansetzen kann. Beispiel: Das Haus steht derzeit auf dem zu verkaufenden Teil. Bedeutet dass automatisch, dass die Abrisskosten zu 100% gegen den Verkaufserlös gerechnet werden? Das wird mir der Steuerberater kommende Woche beantworten.

    Ich gehe nun aber erstmal davon aus, dass ich den gesamten Ertrag versteuern muss und keine der o.g. Kosten ansetzen kann.

    Private Veräußerungsgeschäfte unterliegen nicht der Abgeltungssteuer, sondern dem persönlichen Steuersatz (so die Auskunft des Finanzamtes)
    Der liegt bei mir derzeit bei 42% (Spitzensteuersatz), daher habe ich in meiner Rechnung angenommen, dass ich den Gewinn mit 42% (75TEUR * 0,42 = 31,5 TEUR Steuer) versteuern muss.

    Zur Finanzierung:
    Generell werden solche Dinge wie Garten, Garage usw. in Eigenleistung getätigt - ebenso einige Dinge beim Hausbau (Kabel ziehen, Ausbau Dachboden, Laminat, Tapezieren usw. usf.).
    Klar ist aber, dass Lamiat, Tapete, Konstruktionsvollholz, Dachbahnen usw auch Geld kostet.

    Die Grunderwerbssteuer und die Notarkosten sind in dem Posten "Kaufnebenkosten" mit 14 TEUR enthalten, nicht in der Position "Baunebenkosten" mit 15 TEUR.
    Die Erschließungskosten liegen bei ca. 4.500 - 5.000 EUR nach Rücksprache mit dem regionalem Versorger - es ist möglich dass ich hier einen Nachlass bekomme, da ich bei eben diesem Versorger arbeite (aber auch hier gilt wieder das Gebot der Vorsicht).

    Als Rate strebe ich einen Wert von maximal 950 EUR / mtl. bei einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren an.

    Vielen Dank
     
  6. Gurkensalat

    Gurkensalat

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    1. Die Zahlung mit den 100 T€ jetzt und 100 T€, aber Eigentumsübergang schon nach den ersten 100 T€: Da wird der Notar Deinem Verkäufer sicher davon abraten. Wer als Verkäufer darauf eingeht, ist m.E. dumm.

    2. Abriss: Ist das Gebäude sehr klein oder ohne Keller? Zumindest hier in der Gegend darfst Du schon 20 T€ für ein größeres EFH rechnen. Ich vermute, wenn Du erst teilst und dann abreißt, könntest Du die Kosten voll beim zu verkaufenden Grundstück ansetzen. Bin gespannt, was der Steuerberater sagt.

    3. Dass Deine Kosten für die Eigenleistung noch komplett fehlen, ist Dir ja schon aufgefallen... Puffer?

    4. Wie sieht denn Dein Finanzierungskonzept aus? Wann nimmst Du welchen Kredit auf?
     
  7. Madcon

    Madcon

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    Deine 15.000 EUR Baunebenkosten halte ich für sehr eng kalkuliert. Wir bauen grad ein Haus, das zwar etwas teurer ist, haben aber mit mehr als den doppelten Nebenkosten (auch ohne Grundsteuer, etc.) kalkuliert.

    Da kommt schnell einiges zusammen - angefangen mit Bodengutachten, Kosten und Gebühren für Bauantrag, Lageplan, zusätzlichen Erd Aushub, Baustrom/Wasser, doppelte Zinsbelastung / Miete während des Baues, ggf. Küche, Reserven usw... Hier würde ich lieber großzügiger rechnen. Es bringt einem am Ende nichts, sich im Vorfeld irgendwas "schön zu rechnen".
     
  8. simon84

    simon84

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    finde das voll auf kante genäht. zu viele risiken, zu geringes einkommen fuer das vorhaben.

    eigenleistung komplett aus der kalkulation rausnehmen und stattdessen als puffer.
     
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  10. South

    South

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    Also zu deiner steuerlichen Berechnung würde ich dir (als Laie ;) ) zustimmen. Es sollte also mind. ein Gewinn von 44 Tsd. entstehen. In Bezug auf die Abbruchskosten sehe ich das wie Gurkensalat, solltest du vorher teilen (können), dann sehe ich bei dem Abzug der Abbruchskosten auch kein Problem. Aber dein Steuerberater wird dir schon helfen.

    Zu der Kostenaufstellung: na ja, grundsätzlich sind Baukosten von 1.700 - 2.000 pro qm WF anzusetzen. Je nach Ausstattung, Baupreisen vor Ort etc.
    Sagen wir: 1.800 EUR x 130 qm = 234.000 EUR - auch mit viel Eigenleistung wird das wohl mit 185.000 EUR eher nichts. (Wir mussten gleiche Erfahrungen sammeln ;) ) Realistisch sind meist max 15-20 TEUR bei viel Eigenleistung als Einsparpotential da (und das wird auch eher selten erreicht).

    Abrisskosten, wie oben schon erwähnt, bei 20 TEUR i.d.R. Hier könnt ihr natürlich viel Muskelhypothek einbringen, also erreicht ihr vllt mit Glück die 12 TEUR (wenn nicht sowas wie Asbest dazwischen kommt).

    NK sind auch eher zu gering angesetzt, bei 20 werdet ihr wohl schon landen. Bei Hanglage deutlich mehr.

    Aber jetzt meine Frage: 2,25 Nettoeinkommen aber Spitzensteuersatz? Oder bleiben 2,25 zur Finanzierung übrig? Dann passt das natürlich locker. Wenn dem nicht so ist halte ich das Vorhaben auch für eher risikoreich.
     
  11. Gurkensalat

    Gurkensalat

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    Das mit dem Spitzensteuersatz hatte mich auch gewundert. Wollte schon was schreiben, aber als ich dann nachgerechnet habe, bin ich drauf gekommen, dass das für den Großteil des Gewinns stimmen müsste. Alles über ca. 52k Jahreseinkommen (für Alleinstehende) wird mit dem Spitzensteuersatz besteuert, wenn ich das richtig verstanden habe.
     
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