Konzeptfrage: KFZ-Werkstatt mit oder ohne Mitarbeiter-Wohnung bauen ?

Diskutiere Konzeptfrage: KFZ-Werkstatt mit oder ohne Mitarbeiter-Wohnung bauen ? im Gewerbe- und Industriebau Forum im Bereich Architektur; Hallo, ich kaufe in einem landschaftlich und verkehrstechnisch sehr schön gelegenen Gewerbegebiet ein Grundstück und baue dort eine...

  1. till63

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    Hallo,

    ich kaufe in einem landschaftlich und verkehrstechnisch sehr schön gelegenen Gewerbegebiet ein Grundstück und baue dort eine Kfz-Werkstatt mit ca. 300 qm, die ich dann selbst betreibe. Wohnen tue ich woanders.

    Das Baurecht erlaubt eine MA-Wohnung von bis zu 150qm zu errichten. Ich brauche diese nicht, würde sie ggf. vermieten und betrachte diese Option aus kaufmännischer Sicht. Mit den niedrigen Zinsen und den recht hohen Mieten (ich schätze 7-8€/qm) überlege ich jetzt:

    a) Einfache und preiswerte Stahlhalle mit Satteldach für die Kfz-Werkstatt, keine Whg. bauen

    b) Werkstatt mit Flachdach (dann wahrscheinlich massiv?) und 150qm Dachwohnung und Dachterrasse

    c) Werkstatt mit Satteldach (dann wahrscheinlich massiv?) und 150qm Dachwohnung

    d) Stahlhalle wie a) und kleines Fertighaus in den Garten gestellt (Blick über Tal und am Waldrand)

    Da nun a) so preiswert ist befürchte ich, dass die Erstellungskosten bei b) - d) so viel höher sind, dass das einfach keinen Sinn macht. Oder doch?

    Es würde mich freuen, wenn hier Erfahrungen, Tendenzen und Hinweise kommen. Dass man das im Einzelnen genauer betrachten muss ist klar.

    DANKE!

    Gruß
    Till
     
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  3. Kalle88

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    Kaufmännisch ist das nicht so gut überlegt. Um das Ganze bewohnbar zu machen braucht es invest. Ich glaube nicht dass der Ertrag so hoch ist das sich frühzeitig eine Rendite einstellt, in Form von Kredittilgung.
     
  4. #3 Gast036816, 19. März 2016
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    rechne dir aus, wann du bei 7 - 8 € mieteinnahme die investitionskosten wieder finanziert hast.

    150 qm x 2.000 € herstellkosten netto = 300.000 € netto.

    150 qm x 8 € x 12 monate = 14.400 € miete pro jahr = fast 21 jahre ohne zinsen!

    alles was nicht innerhalb von 15 jahren finanziert ist, rentiert sich nicht wirtschaftlich.

    damit es wirtschaftlich wird, musst du eine kaltmiete als einnahme von 12 € erzielen können.
     
  5. till63

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    Hallo Kalle,
    Hallo Rolf,

    erst mal Danke für Eure prompten Antworten. Wie man die Rentabilität rechnet weiß ich. Aber: Rolf hat Erstellungskosten von rund 2000,-€ angenommen. Das wäre dann bei 150qm rund 300T€. Wofür? Wie differieren die Gesamtkosten bei den Varianten b) bis c).

    Vor allem:

    a) Stahlhalle kostet mich weit unter 1000,-€/qm

    Wenn ich jetzt bei b) und c) schon für die Werkstatt 50.000 oder 100.000€ mehr ausgeben muss rechnet sich das nie.

    Gruß
    Till
     
  6. Kalle88

    Kalle88

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    Schallschutz? Mach die Halle und plan das übrige Geld lieber in Sachwerte deiner Firma. Das mit den Mieteinahmen wird dich nicht weiter bringen.
     
  7. #6 Frau Maier, 19. März 2016
    Frau Maier

    Frau Maier

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    Du bist ohne Wohnung flexibler in der Gestaltung und in der Führung der Werkstatt. Lass die Wohnung lieber weg und mach eine Werkstatt, die Kunden anlockt.
     
  8. mls

    mls Bauexpertenforum

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    ich kenne genug hallenbauten - "einfach und preiswert" passt selten
    in eine tüte. spätestens bei den sozialräumen wirds spassig.
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Sofern man einen Mitarbeiter hat, der die Wohnung mieten würde, ansonsten würde ich mir das gut überlegen. Frei vermieten kann man solche Wohnungen normalerweise nicht, zumindest ist das bei uns so geregelt. Betriebsinhaber, Mitarbeiter, oder leer stehen lassen.

    Ob es möglich ist ein zusätzliches Haus auf´s Grundstück zu stellen, das wäre zu klären. Das wiederum wurde bei uns für den Betriebsinhaber genehmigt (Mischgebiet).

    Also, zuerst klären was man machen darf, und was nicht. Wenn man die Wohnräume nicht selbst nutzen kann, würde ich mich auf die Werkstatt konzentrieren. Von der Bauweise gibt es ja viele Möglichkeiten, wobei ich hier auf eine werthaltige Ausführung setzen würde.
     
  10. MoRüBe

    MoRüBe Gast

    Die "einfachen" und "preiswerten" Stahlhallen aus dem internet, bei genauerer Betrachtung sind sie einfach aber eher billig. Und wenn da eine Kfz-Werkstatt rein soll, dann brauchts auch mal ein wenig Wärme, vorzugsweise im Winter. Und da kenn ich zur genüge Beispiele, die an den Nebenkosten zugrunde gehen. Wir haben es ja für uns selbst ausgerechnet, es lohnt nicht.
     
  11. till63

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    Hallo,

    im Zweifel muss der Mieter gewisse Hausmeisteraufgaben übernehmen und wird dafür (geringfügig) angestellt. dann passt es doch schon wieder, oder?

    Gruß
    Till
     
  12. till63

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    Hallo,

    ich will ja mit ner WP den Betonkern aktivieren. Ordentliche Dämmung ist ein muss. Ich dachte an 100er Sandwichpaneelen an den Wänden und 120 am Dach - was haltet Ihr davon ?

    Gruß
    Till
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 21. März 2016
    Ralf Dühlmeyer

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    Naja

    Wenn 7 / 8 € / m² schon als recht hoch anzusehen sind bei Euch, warum bitte sollte ein Mieter dann in ein Gewerbegebiet einziehen und dazu noch den Hausmokel miemen??
    Der könnte sich doch genausogut eine normale Wohnung ohne Nebenpflichten irgendwo in besserer Umgebung suchen!

    Ausserdem gehört zum Vermieten mehr als bloß Handaufhalten!
    Mietausfallrisiko, Reparaturen, Miete versteuern als Einnahme (Progression beachten), Mietersuche, wer haftet, wenn durch den Mieter oder seine Besucher Kundenfahrzeuge beschädigt werden, was ist bei Diebstahl, wenn der Mieter vergessen hat, den Hof abzuschliessen usw usw.
     
  14. R.B.

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    Keine Ahnung wie die bei Euch drauf sind. Grundsätzlich gilt, dass die WOhnung betriebsnotwendig sein muss. Beim Betriebsinhaber wird dies automatisch angenommen, dass er ständig "vor Ort" sein muss. Bei einem angestellten Betriebsleiter ebenso. Ab dann wird´s schwierig. Für einen auf geringfügiger Basis angestellten "Mitarbeiter" gilt dies mit Sicherheit nicht, der ist nicht betriebsnotwendig, und eine ständige Anwesenheit vor Ort ist nicht erforderlich. Diese Anwesenheit wäre auch kaum nachzuweisen, da er bei geringfügiger Beschäftigung ja noch einem Haupterwerb nachgehen würde, und die Tätigkeit für den Betrieb nur wenige Stunden im Monat ausmacht. Folglich würde man daraus schließen, dass die Wohnung nicht betriebsnotwendig ist, und nur dem Hauptzweck "Fremdvermietung" dient. Somit wäre diese nicht genehmigungsfähig.

    Ziemlich dürftig wenn dann auch noch mit einer WP geheizt werden soll.
     
  15. till63

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    Hallo,

    danke Dir für den Input!

    Die Überlegungen kommen auch daher, dass ich in dem neu ausgewiesenen Gewerbegebiet eben mindestens 1000qm abnehmen muss, aber einen Teil der Fläche nicht brauche.

    Den Baugrund habe ich deshalb so oder so. Deine Hinweise sind alle berechtigt, das Geld wird nicht im Schlaf verdient, da hast Du absolut Recht!

    Ich habe mal weiter recherchiert: Da die Lage - trotz Gewerbegebiet! - sehr schön ist (oberstes Grundstück am Hang mit Blick ins schöne Tal (Mühltal bei Darmstadt), daneben Waldrand, halte ich 10€/qm für angemessen und realisierbar ohne unnötige und ungewollte Mieterfluktuation.

    Ich würde also Netto Kaltmiete 18.000 p.a. realisieren, mit Baukosten 225.000 würde die Rechnung einigermaßen passen. Kapital habe ich, keine Zinskosten. Kalkulatorischer Zins wäre unter 2 %. Auf die Baukosten komme ich, wenn ich mir die diversen Fertighäuser ansehe...

    Wertentwicklung halte ich für recht positiv.

    Stellplätze und Zufahrt würde ich sauber trennen, keine Berührungen...

    Die große Frage ist eben, ob sich die Wohnung/ein Haus sinnvoll mit der Werkstatt kombinieren lässt und wie sich die Kosten verhalten.

    Gruß
    Till
     
  16. till63

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    Hallo Frau Maier,

    der Punkt ist tatsächlich wichtig. Die Reduktion meiner Flexibilität ist ein Punkt!

    Kunden möchte ich nicht anlocken, die habe ich schon. Mehr Aufträge sind unerwünscht, ich will nicht Tag und Nacht arbeiten... :-)

    Gruß
    Till
     
  17. Baumal

    Baumal

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    ich hätte als mitarbeiter keine lust auf
    dem betriebsgelände meines arbeitsgeber zu wohnen.

    aus dem einfachen grund, weil nach feierabend eigentlich
    nie feierabend ist. auch am wochenende nicht.
    immer hat man den betrieb vor augen.

    hast du dir schon einmal überlegt, du kündigst
    das arbeitsverhältnis des mitarbeiters, aus welchen gründen
    auch immer? der lebt in der mitarbeiterwohnung?
     
  18. till63

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    ...genau das möchte ich genau deshalb nicht machen. Ich suche mir einen Mieter, der bereit ist, kleine wenige hausmeisteraufgaben zu übernehmen. Dafür zahle ich ihm geringfügig, z.B. 100,-€ pro Monat. Und er zahlt Miete. will er raus, kündigt er. Will ich ihn raus haben - habe ich ein Problem.

    Also alles ganz normal!
     
  19. Baumal

    Baumal

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    in einem reinem gewerbegebiet wohnen zu wollen,
    bzw. wohnräume zu vermieten ist mit einigen
    hürden verbunden.

    btw, wer haust gerne in einem gewerbegebiet
    und zahlt dafür miete?
     
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  21. R.B.

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    Du baust Luftschlösser. Kläre erst einmal ob das genehmigt wird, ich habe meine Zweifel.

    Gerade das wäre dann ein zeichen dafür, dass die Wohnung nicht betriebsnotwendig ist.
     
  22. #20 Der Bauamateur, 21. März 2016
    Der Bauamateur

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    Also, ich halte 10€/m² im Gewerbegebiet auf dem Land für wenig realistisch, eher schon die ursprünglichen 7-8€. Kannst ja mal den lokalen Mietspiegel studieren und dann posten, was da steht. Hinzu kommt das Problem des Wohnen auf einem Betriebsgelände - kleine Kinder sollte der Mieter schon mal nicht haben.

    Aber auch für Dich ist es ein Problem: Du hast auch am Wochenende und nach Feierabend immer potentielles Betreten des Geländes durch betriebsfremde Personen. Reicht schon, wenn einer der Gäste des Mieters mal einen vor der Werkstatt geparkten Wagen leicht lädiert und Du hast ein Problem.

    Von der Genehmigung haben schon andere gesprochen. Auch die Renta-Betrachtung wird eng.

    Mein Tipp: wenn Du nicht alle Flächen benötigst: lieber eine größere, abteilbare Halle bauen und die Flächen an ein anderes (vielleicht sogar komplementäres) Gewerbe vermieten. Dann kann man auch die Miete mit Umsatzsteuer vereinbaren und für den Bau die komplette Vorsteuer ziehen.
     
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