Kosten Sanierung + Teilaufstockung Bungalow von 1970

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  1. #1 Donnerkopf, 6. August 2014
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    Wir haben die Möglichkeit, ein teilunterkellertes Reihenmittelhaus (Flachdach-Bungalow) von 1970 zu erwerben (120m² EG / 60m² UG). Durch dessen L-Form entstehen von den Nachbarn sicht- und schallgeschützte U-förmige Terassen- bzw. Gartenbereiche, in perfekter Süd-Süd-West-Ausrichtung und Randlage. Eingang und Nassräume zur Straße im Norden.

    Ich würde gerne eine grobe Vorstellung von den Kosten der wichtigsten Sanierungsmaßnahmen bekommen. Mir ist klar, dass im Einzelfall immer Sonderbedingungen auftreten können, die ein Vorhaben extrem verteuern. Uns interessieren noch drei weitere Häuser. Bevor ich die konkreten Bedingungen überall professionell einschätzen lasse, muss ich also vorsondieren. Daher bitte ich um Erfahrungswerte unter der Prämisse, dass keine erschwerenden Umstände vorliegen. So weiß ich zumindest, dass es auf keinen Fall billiger wird. Das ist ein wichtiges erstes Kriterium.

    Es stünden an:

    Teilaufstockung
    zusätzliches Staffel-OG mit ca. 45m² BGF, das auf zwei Außenmauern und tragender Innenmauer aufsäße. Problemlose Statik kann unterstellt werden, weil viele der baugleichen Bungalows einen ebensolchen "Aufsatz" haben.

    Neues Dach (oder nur Dämmung?)
    Das Dach wurde in der ganzen Zeit wohl nur mal neu abgedichtet und müsste unbedingt gut gedämmt werden (strebe U-Wert +/- 0,12 an). Da für die Aufstockung sowieso aufgemacht wird, erwäge ich eine komplette Entfernung und Neuaufbau mit Anhebung des Daches für mehr lichte Raumhöhe (wirkt insb. im WZ drückend niedrig und nicht stimmig mit Raumgröße, man könnte Decke abhängen (ggf. KWL Leitungen), zudem bin ich sehr groß und Altbau-Wohnungen gewöhnt).

    neue Fenster
    verbaut sind alte doppeltverglaste Fenster: 5 normale (ca. 120x120), 2 große (ca. 140x400), ein mittelgroßes (ca. 140x200) und eine Terassentür.

    Fassadendämmung (U-Wert +/- 0,15)
    straßenseitg 15m Hausfront, gartenseitig 10m + auskragendes "L" 5m + 2x5,5m
    mehr als 20 cm Dämmung wird nicht gehen, damit es aktuell 5cm Mineralwolle unter (Ethernit?-)Vorhangfassade

    Nachträglicher Einbau einer (Gas-)Heizung
    Aktuell wird komplett mit Strom geheizt (Mix aus Elektro-FBH im Estrich, Nachtspeicher und Direkt-Strahler (!)). Zudem ist ein Kamin vorhanden. Ich tendiere zu normalen Heizkörpern - FBH wird wohl zu teuer, wenn alle Böden samt Estrich raus müssen (und wer weiß, vielleicht ist in 25 Jahren die Elektro-FBH wieder in...). Wegen nur Teilunterkellerung ist eine Leitungsführung an der Kellerdecke dummerweise nicht zu allen Räumen möglich. Hausanschlusskosten sind beim Energieversorger angefragt, mich interessieren hier nur die zu erwartenden Kosten im Haus selbst.
    Grundsätzlich wäre ich auch für andere Heizungsarten offen, aber WP scheidet wahrscheinlich mangels FBH aus, Garten für Erdkollektor zu klein, keine Zufahrt für Bohrung möglich, LWP nicht effizient genug ohne FBH. Täglich Holz oder Pellets einlegen ist mir zu umständlich.

    Aus Komfortgründen hätte ich eigentlich gerne auch eine KWL, aber da müsste mehr über Leitungsführungsmöglichkeiten bekannt sein. Könnte man aber ggf. bei neuem Dach auch an der Decke führen...
     
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  3. #2 Donnerkopf, 6. August 2014
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    wichtige Korrektur:

    Nach Auskunft des Energieversorgers liegt KEINE GASLEITUNG, da hat der Makler geschummelt... Die liegt nur gute 60m entfernt an der nächstgrößeren Straße und wird nicht erweitert.

    Also müsste man wohl überlegen, entweder den Kamin mit einzubeziehen oder doch alle Böden rausreißen und FBH verlegen... Wandheizung ist mir nicht so lieb wegen Stellflächen-Unflexibilität
     
  4. Muppet

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    Also bei dem was du geplant ist darf das Haus selber aber kaum noch was kosten. Etwas wirklich belastbares wird dir hier niemand sagen können, aber 6-Stellig wird das mit Sicherheit werden. Und vermutlich auch nicht nur an der Grenze kratzen. Suchst du denn ein Sanierungsobjekt?
     
  5. #4 Donnerkopf, 6. August 2014
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    solche Aussagen würden ja schon reichen... mir geht es nur um die Mindestkosten, danach kann man dann weiter sondieren und die Kosten vom Profi schätzen lassen.

    Ich suche nicht zwingend ein umfangreiches Sanierungsobjekt, die Lage ist halt sehr gut... Die aktuelle Preisvorstellung in der Ausschreibung beinhaltet abzüglich des Grundstückswertes in dieser Lage einen Hauswert von 150T€, wobei die Verhandlungen noch nicht begonnen haben. Das Büro des Maklers will sich am Montag nochmal melden, ich hab schon durchlauten lassen, dass m.E. eigentlich nur die Außenmauern stehen bleiben sollten...

    Wenn ich insgesamt (Sanierung + Aufstockung) mit 150T€ hinkommen könnte, wäre das schon ganz o.k.
     
  6. #5 Norderstedter, 6. August 2014
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    Preise sind regional und je nach Einzelfall sehr unterschiedlich, habe ich den Eindruck. Aber damit Du mal überhaupt einen sehr groben Anhaltspunkt hast, hier mal die mir gerade vorliegenden Angebote (nahe Hamburg, nur halbwegs simples Gebäude):
    - Die Fenster als Uf 0,87, Uw 0,6, WK2, Meranti Holz, warme Kante, Fensterfalzlüfter, einfarbig lackiert, hauptsächlich doppelflüglig und 3 große Terrassentürelemente mit Montage und Entsorgung alter Fenster im Schnitt 600 EUR pro qm bei insgesamt 40qm Fenster. Habe aber auch schon was von 300-400 EUR pro qm gelesen (was vermutlich Plastikfenster und mit weniger guten Dämmwerten waren).
    - Fassadendämmung mit 16cm Mineralwolle all incl. (Achtung hier bei der Perimeterdämmung und dem Gerüst - sind große Kostenfaktoren, die in Angeboten gerne mal weggelassen werden) kostet bei mir 130 EUR pro qm bei 200qm Fassade. Vergiss nicht dass Du nach der Aufstockung evtl weitere Fläche hast.
    - Dach von innen dämmen mit 20cm liegt bei ca 100 EUR pro qm Fläche, was bei mir aber auch durch eine Teils 5m Raumhöhe unter einem Schleppdach bedingt ist und da noch ein Extra Gerüst Innen notwendig wird. Ansonsten kostet Dämmung von Innen wohl eher weniger.
    - FBH kann von bis kosten. Bei mir sind es für normale FBH ca 110 EUR pro qm, Estrich noch mal 30. Je nach spezieller Situation kann es aber auch noch teurer werden und bei Elektro kenne ich mich leider auch nicht aus.

    Zu neuem Dach bzw Aufstockung kann ich nichts sagen, stelle ich mir aber teuer vor.

    Nicht vergessen: Bei den Maßnahmen greifen EnEv Anforderungen und es gibt evtl KfW Fördermöglichkeiten für bis zu 10% von den Kosten der Energiesparmaßnahmen. Das könnten bei Dir auch schon 10 Tsd EUR werden. Solltest evtl doch mal vorab die ca 400 EUR investieren und einen Energieberater dazuholen. Der kann Dir auch bessere Kostenschätzungen vor Ort geben als das Forum es kann.
     
  7. #6 Norderstedter, 6. August 2014
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    P.S. vergiss nicht dass Du auch noch mit
    - Elektriker 5-10 Tsd
    - Putz, Tapete, Farbe 5-10 Tsd
    - Fußbodenbelag 10 Tsd
    - Küche 10 Tsd
    - Bad 10 Tsd
    rechnen musst. Bei 1970er Baujahr werden die wohl auch fällig sein, oder?

    Noch zum Thema Asbest: 1970 sehr gerne verbaut worden. Eternitplatten sind z.B. asbesthaltig. Können einfach dran bleiben ohne dass es "schlimm" wäre, sollten aber nicht bearbeitet werden (schließt hochdruckreiniger ein) oder zerbrechen. Auch gerne asbesthaltig: PVC-artige Bodenbeläge, Kleber solcher Bodenbeläge sowie Fliesenkleber (Teufelszeug), vermutlich die Nachtspeicherheizung wenn sie noch von damals ist, gerne auch Fensterbänke (hier wie bei den Eternitplatten alles OK wenn noch intakt) etc. Im Holz kann es dann auch gerne noch Formaldehyd etc geben. Nur Labor kann Dir Auskunft geben. Materialproben und/oder Staubprobe. Kostet 50-100 EUR pro Probe zu analysieren.
    Falls der Verkäufer weiß dass Asbest vorhanden ist, und es Dir verschweigt, dann muss er die Sanierung zahlen. Aber zumindest das mit den Eternitplatten hat Dir wohl der Makler gesagt, damit wurde zumindest dafür das Vorhandensein von Asbest kommuniziert. Hierfür musst auch noch mal ein paar Tausend einrechnen, falls Asbest durch Spezialfirma zu entsorgen ist (DIY in den meisten Szenarien NICHT erlaubt). Kannst aber zumindest von der Steuer als außerordentliche Belastung abziehen.
     
  8. Taipan

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    Hach ich liebe es ... Amateure reden über Dinge von denen Sie keine Ahnung haben und zu denen aufgrund von Informationsmangel die Fachleute schweigen ...
     
  9. #8 Norderstedter, 6. August 2014
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    Hach, das ist aber sehr hilfreich dass die Fachleute schweigen. Hilft dem Threadersteller bestimmt sehr.

    Die Amateure sagen aber immerhin deutlich wenn sie nur von ihrer eigenen - ggf sehr unterschiedlichen - Erfahrung berichten und täuschen kein "Expertentum" vor. Und möglicherweise - wenn Du wirklich den Post gelesen hast bevor Du Kritik geäußert hast - dann siehst Du auch dass ich zum Einschalten eines Fachmanns geraten habe, um halbwegs belastbare zahlen zu bekommen. Und... zum einschalten eines Fachmanns dessen Kosten man zumindest zu 50% erstattet bekommt. Sollte das evtl Grund der Kritik sein? Nicht auf der KfW Liste und daher verbittert?
     
  10. Taipan

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    Ichabe keine Kritik geäußert. Ich habe zum Ausdruck gebracht, dass "Vergelichspreise bei unklarer Sachlage" wenig bis nichts bringen und die "Experten" (wie das Wort hasse) nichts sagen können, weil wesentliche Infos fehlen, die ein "Laie" nicht aufnhemen kann und der "'Sachverstand" nur vor Ort im Gesamtkontext erkennen kann.

    Dass die Laien Ihre Posts als "eigene Erfahrungen eines Laien" kennzeichen ist ja mindestens ein Anfang.
     
  11. #10 Donnerkopf, 7. August 2014
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    mir hilft es insofern schon, als dass ich mir grobe Vorstellungen machen kann. Ich will ja keine +/- 10 Prozent Kostenschätzung, sondern nur mal eine Vorstellung von den MINDESTkosten. Sind die bereits zu hoch (und kein gewaltiger Verhandlungsspielraum drin), brauche ich das Haus erst gar nicht in die engere Auswahl zu nehmen, um den Aufwand von einem Sachverständigen beurteilen zu lassen.
    Der wird auch möglicherweise zu anderen Empfehlungen kommen, als mir aktuell vorschweben (z.B. so extrem dämmen, dass ich vorerst bei der E-Heizung bleiben kann o.Ä.), aber mein Baubudget wäre schon ganz schön geschrumpft, würde ich das gleich bei jedem Haus, das für uns interessant sein könnte, beauftragen.
     
  12. Thomas B

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    ....ich hatte gerade einen netten Fall.

    EFH in der Stadt gelegen. Es gab eine Art Kostenvoranschlag von einem "Renovierer"....(selbsternannt und wohl autodidaktisch befähigt). Lag bei 60. - 80.00 (je nachdem wieviel man renovieren wolle).

    Ih hatte mir die Pläne angesehen. Noch nicht mal das Haus im Original. Und ich hegte massive zweifel und verkündete kühn, daß das sicher nicht unter 150.000 wird zu machen sein.

    Dann wurde ich gebeten mir das Ganze dann doch mal live und in Frabe anzusehen.

    Danach konnte man die Renovierungskosten irgendwo zw. 200. und 250.000 verorten.

    Flugs haben sich also die Renovierungskosten verdrei- bis vervierfacht.

    Und auch da ist noch Potential nach oben drin gewesen.

    Daher: eine Ferndiagnose ohne Knenntnis der Sachlage (nur nach detaillierten Plänen und Fotos) ist schon schwierig, kann aber sicher eine gewisse Indikation für eine finanzielel Bandbreite geben. Ganz ohne.....? Das ist Stochern im Nebel. Sinnfrei. Sinnlos.
     
  13. Muppet

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    Es heißt zwar immer Lage, Lage, Lage. Aber ich würde mir dennoch kein Haus kaufen, bei dem mir außer der Lage wirklich gar nichts zusagt. So ein Projekt ist stressig, da sollten auf jeden Fall alle Beteiligten sich vorher wirklich einig sein, dass sie das wollen. Gerade wenn stark in die Bausubstanz eingegriffen wird ist es in der Regel auch billiger wenn man sich ein anderes Haus kauft das nicht erst aufwändig den eigenen Bedürfnissen angepasst werden muss.
     
  14. Kalle88

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    Die letzte Aufstockung eines damaligen noch Bungalows mit Walmdach (L-Grundform) zu einem Satteldach mit nutzbarem Spitzboden kam auf zirka 180.000 mit allen Nachträgen lags glaube ich bei 210.000 Flocken. Alter Dachstuhl weg, neuer drauf, mit Bad, 3 Räumen usw. Wie verlässlich das jetzt für dich ist? Wohl garnicht. Mein Rat: Frag lieber die hiesigen Planer was man für die Planung als solches für Honorar veranschlagen müsste. Ich glaube das hilft dir eher, welche "weichen" Kosten den harten voran gehen.
     
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  16. #14 Norderstedter, 7. August 2014
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    Also, selbst ohne das Aufstocken an sich hast Du schon massive kosten. Wenn ich dann so die Erfahrungen bezüglich Aufstocken der anderen hier lese, dann besteht ein sehr deutliches Risiko dass 150 Tsd (bei weitem) nicht reicht. Brauchst den Sachverständigen vermutlich gar nicht bemühen, das wird wohl über Deinem Budget liegen. Aber wenn Du das weiterverfolgen willst, dann definitiv mit Sachverständigem. Wie schon oben geschrieben: Energieberater kostet 600-1000 EUR, bis zu 400 EUR wird durch die BAFA gefördert. Der ist eh notwendig, wenn Du KfW Mittel in Anspruch nehmen willst (was bei den geplanten Maßnahmen Sinn macht) und kann Dir vermutlich auch einiges zu Aufstockung und Co erzählen. https://www.energie-effizienz-experten.de/expertensuche/

    Aber auch dies nur die Meinung eines Laien. Mag bessere / günstigere Herangehensweisen für ein erstes Screening der möglichen Kaufobjekte geben. Würde ich an Deiner Stelle auch nicht machen wenn es eh nur eine von vielen Alternativen ist...
     
  17. #15 Donnerkopf, 8. August 2014
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    Ich wollte nicht den Eindruck erwecken, dass es überhaupt nicht meinen Vorstellungen entspricht und ich die Bude komplett ummodellieren wollte, ganz im Gegenteil, die Aufteilung ist super. Nur wären die Kinderzimmer zu klein bzw. bei Entfernung / Umsetzung der nicht tragenden Trennwände ziwschen den Schlafräumen wären es 1-2 Zimmer zu wenig.
    Das Sattelgeschoss sollte daher nur 2 Kinderzimmer beherbergen (oder Elternschlafzimmer + Büro), keine Nassräume. Sonst halt Leitungen neu, Boden raus und FBH rein, neue Außendämmung und Fenster.

    Mir ist klar, das Kosten explodieren können, aber das war wie gesagt eine nachrangig zu klärende Frage. Vorerst reichen mir die Hinweise auf die bereits mindestens zu erwartenden Kosten. Rein vom Budget her könnten wir bei 20% runterhandeln + Nebenkosten auch noch eine 250T€ Sanierung finanzieren, aber an die finanzielle Grenze wollte ich nicht für ein Reinehmittelhaus gehen. Wenn ich die nicht davon überzeugen kann, dass das Haus nur den Grundstückspreis und die Außenmauern wert ist, werde ich das nicht weiter verfolgen.

    Also soweit erstmal Danke an alle!
     
Thema: Kosten Sanierung + Teilaufstockung Bungalow von 1970
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