Kostenberechnung

Diskutiere Kostenberechnung im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo, wir planen, ein EfH auf einem bereits vorhandenen Grundstück zu errichten. Dazu haben wir einen Architekten mit der Genehmigungsplanung...

  1. #1 Flambard, 13.06.2013
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    Hallo,

    wir planen, ein EfH auf einem bereits vorhandenen Grundstück zu errichten. Dazu haben wir einen Architekten mit der Genehmigungsplanung beauftragt. Unser Budget für den Neubau beträgt rund 230000€, was entsprechend kommuniziert wurde. Das Haus, ca. 140m² groß und einfach ausgestattet, soll in NRW / Nähe Solingen erstellt werden.

    Nachdem der Architekt nun endlich den Bauantrag eingereicht hatte, haben wir von ihm eine Kostenberechnung erhalten. Das Ergebnis seiner Berechnung ist mit ca. 100000€ über unserem Budget - 331000€.

    Wie sollen wir seine Kostenrechnung einschätzen? Kann man diese Kosten drücken, indem man "anders" rechnet? Die Kosten pro m² betragen nach dieser Rechnung 2365€. Ist das nicht etwas hoch für ein einfach ausgestattetes EfH?

    Grüße
     
  2. #2 Nutzername, 13.06.2013
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 14.06.2013
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    Dazu wäre allerdings noch etwas Aufklärung erforderlich: Wurde der A. mit den LP 1-4 (also bis zur Genehmigungsplanung) oder womöglich nur mit der Genehmigungsplanung beauftragt? Im ersten Fall hättet Ihr eine Kostenschätzung (in LP 2) bekommen müssen - wie hoch war diese? Darüber hinaus wäre noch zu erwähnen, dass die Kostenberechnung schon in LP 3 fällig wird. Die Einreichung des (genehmigungsfähigen) Bauantrags ist aber so ziemlich die letzte Leistung in der LP 4.

    Das klingt definitiv nicht nach einer einfachen Ausstattung. Ich kenne die Erfahrungswerte für den qm Wohnraum in NRW nicht - aber das ist ne ordentliche Abweichung zu dem was hier üblich ist. Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Zahlen in NRW so anders sind. Das riecht irgendwie nach einer wichtigen info, die noch fehlt...
    Gab es nach der Mitteilung Eures Budgets irgendwelche Vorgänge, die den A. glauben lassen durften, dass es überschritten werden darf? Waren im Bauantrag Kosten ausgewiesen?
     
  3. #3 Thomas B, 14.06.2013
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    Also 331k EUR für ein einfaches EFH (unterkellert nehme ich mal an) ist definitiv sehr viel. 140 m2 ist ja quasi eine normale Größe, nichts Weltbewegendes....da hätte ich ca. EUR 250 - 280k angesetzt (reine Erstellungskosten, keine Planungshonorare; Höhe der Gesamtkosten je nach Ausstattung...Heizung..usw.).

    Ob man mit 230k hingekommen wäre, wage ich aber zu bezweifeln (entsp. 1640 EUR/m2).

    Was ist denn in der KS alles mit drin? Honorare? Grundstück? Außenanlagen? Oder wirklich nur das reine Haus?

    Bitte verschaffe uns hier etwas mehr Klarheit, sonst wird das ein Stochern im Nebel.
     
  4. #4 Ralf Dühlmeyer, 14.06.2013
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    OB die Kostenermittlung als zu hoch anzusehen ist kann hier so niemand beurteilen.Sicher, im ersten Moment ist das sehr viel und deutlich über dem, was man annehmen würde.

    Was aber dafür ursächlich ist, kann so keiner sagen. Denkbar wäre:
    von: Architekt hat einfach die Preise übersetzt
    über: Bauherr hat sehr extravagante Wünsche
    und: Baugrundgutachten hielt teure Überraschung bereit
    bis hin zu: Kommunikationsproblem - Architekt versteht 230k€ als reine Baukosten und die 330k€ sind incl. Nebenkosten, Aussenanlagen usw.

    Ggf auch von allem etwas.

    Ob der Kollege rücksichtslos und ohne Kostenrahmenbeachtung als Geschmacksdiktator geplant und durch tolle Architekturideen den Preis getreiben hat, der Bauherr Wünsche äusserte und der Architekt immer wieder sagte: dat kost, ob 5 Minuten vor Toresschluss eine Überraschung kam (Baugrund ist da sehr beliebt) oder ob der Kollege immer gesagt hat, 230k€ reichen nicht und der Bauherr in seiner Hoffnung, es würde doch passen, nun enttäuscht wurde, können wir nicht beurteilen.

    Was kann der TE tun? Er kann hier die Pläne (bitte ohne Namen und Adressen) einstellen mit einer Ausstattungsbeschreibung (bitte nicht - mittlere Qualität, weil die sehr individuell ist), dann können wir vielleicht sagen, ob die Zahl im Rahmen liegt oder nicht.
    Er kann eine Kollegin/einen Kollegen mit einer Prüfung beauftragen.
    Er kann sich vom planenden Kollegen die Zahl und den Grund der Überschreitung erläutern lassen.

    Wenn das alles geklärt ist, dann und erst dann kann man anfangen, über die evtl.jur. Konsequenzen nachzudenken! Und dann bitte von Leuten die Ahnung davon haben und nicht von vermeintlich belesenen Laien!
     
  5. #5 Thomas B, 14.06.2013
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    Hier muß ich jetzt nochmals nachhaken:

    Das ist in etwa so, als würde man ein Auto im Laden anschauen, dieses bestellen, es wird geliefert und die Rechnung ist deutlich höher als anfänglich geplant.

    Beim Auto würde man sich wohl ein verbindliches Angebot einholen, bevor man bestellt, beim Hausbau ist das zwar nicht ganz so einfach, weil jedes Haus, anders bei einem Auto, ein individuell gefertiges Objekt ist. Dennoch würde ich mal meinen, daß man eine Kostenberechnung schon frühereinfordern sollte. Bzw. wenn der Artchitekt mit der Planung (Entwurf) beauftragt war, so hätte er diese im Rahmen des Entwurfs bereits liefern müssen. Erst wenn der Entwurf paßt und wenn die kosten dazu passen, läßt man die Baugenehmigungsunterlagen fertigen.

    Oder war der Entwurf fertig und Ihr seid mit eben diesem zum A. gegangen und habt gesagt "mach' mal Plan!"???

    Es fehlen einfach essentielle Infos....
     
  6. mls

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    der sprung von 230k auf 330k ist ohne weiteres nicht tolerierbar -
    mehr input!

    ganz nebenbei bemerkt: die hoai 2013 ist seit letzter woche auch im
    bundesrat durch (wenn auch knapp), wird demnächst mit erscheinen
    im bundesgesetzblatt wirksam - und dann werden einige, bereits in
    der 2009er hoai eingeführten, verbraucherschützenden inhalte noch
    weiter ausgebaut.
     
  7. #7 Skeptiker, 14.06.2013
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  8. #8 Manfred Abt, 14.06.2013
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    Kurz zur Erläuterung, warum in diesem Thread einige Beiträge gelöscht wurden. Im Grunde deckungsgleich mit den Nachfragen von Thomas B im Beitrag 5 aber mal mit anderen Worten:

    • Im Eingangsbeitrag schreibt der TE, dass er einen Architekten mit der Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4) beauftragt hätte.
    • Es ist bis jetzt nicht erkennbar, wer die Leistungsphasen 1 bis 3 gemacht hat. Diese Angabe fehlt vom Fragesteller.
    • In der Leistungsphase 4 wird keine Kostenermittlung gemacht, aber in der Phase 2 (Vorplanung) hätte eine Kostenschätzung und in der Phase 3 (Entwurf) hätte eine Kostenberechnung gemacht werden müssen.
    • Nun gab es hier einen Beitrag von Nutzernamen mit der Frage, ob die Architektenleistung mangelhaft war.
    • Diese Frage war aber rein spekulativ, weil eben die Frage offen ist, ob denn der beauftragte Architekt überhaupt für den Entwurf verantwortlich ist.
    • Deshalb hat Ralf D. diesen ersten Beitrag von Nutzername um diese Passage gekürzt
    • Nutzername hat dann den nahezu identischen Text nochmals eingestellt.
    • Diese Beiträge wurden dann gelöscht.


    Kernpunkt ist jedoch, dass die wesentlichen Informationen fehlen, um die Qualität der Architektenleistung überhaupt bewerten zu können. Und so lange ist jede Diskussion darüber müßig.
     
  9. #9 Manfred Abt, 14.06.2013
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    ... neben dem anderen Aspekt der zusätzlich zu erbringenden Leistungen.
     
  10. #10 Flambard, 14.06.2013
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    Ich sehe, ich habe zu wenige Informationen bereitgestellt und mich teilweise unverständlich / falsch ausgedrückt, was zu Verwirrung geführt hat.

    1. Der Architekt wurde mit 1-4 beauftragt.
    2. Die Kostenberechnung ist auf Papier tatsächlich erst jetzt fertig, davor nur mündliche Schätzungen.
    3. Die Vorstellung war, die Erstellungskosten unter 200.000€ zu halten, da die Erschließungskosten schon recht hoch sind. Wir haben mit ca.1400€ pro qm gerechnet.
    4. Die Kostenberechnung enthält Nebenkosten, Außenanlagen, insofern habe ich vielleicht einen Fehler bei der Angabe der Baukosten gemacht. Die Baukosten ohne Nebenkosten, ohne Grundstückskosten und ohne Erschließungskosten betragen ca. 260.000€ brutto.
    5. Der Architekt hat keine fertigen Pläne bekommen und hat schon einiges zu den Grundrissen und der äußeren Gestaltung beigetragen.
    6. Ein Bodengutachten war bereits vorher vorhanden. Hanggrundstück, also nicht einfach. War aber auch vorher klar.
    7. Es wurde von Beginn an klar gestellt, dass wir einfach und günstig bauen wollen. Die Planung ist auch einfach geworden.

    Ich hoffe, damit wird einiges klarer. Es geht mir nicht um Kritik an der Arbeit des Architekten, denn mit einigen Sachen sind wir zufrieden, mit anderen weniger. Es geht mir um die Zahl, die ich nun auf dem Papier stehen habe.

    Grüße
     
  11. #11 Ralf Dühlmeyer, 14.06.2013
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    Da wren es nun drei Zahlen
    200k€ erhofft (aber auch so kommuniziert???)
    230k€ als Ansage (warum dann die Hoffnung auf weniger?)
    260k€ errechnet

    Die KE liegt mit 230k also rd. 13 % über dem Kostenrahmen. Das ist sicher kein Klacks, auch angesichts der weiteren Kostenrisiken ab LP 5, aber weit weg von völlig überzogen!

    Ein 140 m² EFH auf Hanglage mit unter 200k reinen Baukosten hinzukriegen ist schon turnen am Hochreck. Ob und wenn wie weit hier der Kollege Fehler gemacht hat, ist so schwer zu beurteilen, insbesondere, da der TE nun mit 2 Zahlen hanitiert.

    Ich sage mal - die 230k sind auch bei einfacher Bauweise schon engagiert und sicher nicht überhöht! Der Weg von 260 dahin dürfte schon mal sehr steinig sein! Runter auf 200k? NmM - never ever, wenn der Bauherr selber sein Grundstück schon als schwierig beschreibt!

    Preisniveau in D-dorf kenne ich nicht, aber Billigbau wirds dort wohl nicht geben!

    Watt sacht denn der Kollege zu dem Thema???
     
  12. #12 Flambard, 14.06.2013
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    Zwei Zahlen weil 230k mit und 200k ohne Erschließungskosten. So unsere kommunizierte Wunschvorstellung. Ob nun realistisch oder nicht, sei mal dahingestellt.

    Fakt ist, wir haben uns die Gesamtkosten etwas anderes vorgestellt. Die Erstellungskosten weichen deutlich von unserer Vorstellung ab, dazu kommen noch die Außenanlagen.

    Mir ist die Einschätzung wichtig, inwiefern die ausgerechneten Kosten sich in den heute üblichen Rahmen einfügen. Ihrem Kollegen habe ich keine Fehler unterstellt und möchte eigentlich gar nicht, dass das zum Thema wird. Ich möchte ein Gefühl dafür bekommen, wie die Kostenberechnung sich mit der Realität deckt und welche Spielräume es dort gibt.

    Grüße
     
  13. #13 Manfred Abt, 14.06.2013
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    Also ich finde schon dass es ein Fehler ist, wenn es
    • nach dem Vorentwurf keine Kostenschätzung gab, soweit nicht ausdrücklich so besprochen
    • nach dem Entwurf, also vor der Genehmigungsplanung keine Kostenberechnung gab, soweit nicht ausdrücklich so besprochen
     
  14. #14 Thomas B, 14.06.2013
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    Absolut, Manfred. Denn dann hätte der TE evtl. schon in der LP 2 "Halt" geschrien.

    Gerade bei einem derat knappen Budget. Gerade da wäre eine sehr genaue Rechnerei und "Wünsche des Bauherren" - Steicherei dringend von Nöten gewesen.

    Einen 140 m2 - Grundriss hätte auch (ich zitiere mich mal selber :) ) ich ca. EUR 250 - 280k angesetzt .

    Mit den 260k der KS scheint der Kollege ja durchaus realistisch zu liegen. Da mag noch Luft nach unten drin sein, einhergehend mit einem deftigen Streichkonzetrt. Wie man allerdings 200k erreichen will ist mir ein Rätsel.

    Kannte der Kollege diese Zahlen (Wunsch- oder Wahnvorstellungen), so hätte er m.E. schon im allerersten Gespräch deutlich darauf hinweisen müssen, daß 200k illusorisch, 230k schwierig und 260k machbar sind.
     
  15. #15 Ralf Dühlmeyer, 14.06.2013
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    OK -Formvorschrift sagt schriftlich, sicherer ist es auch für alle Seiten (Das habe ich/haben Sie so nie gesagt :lock), aber gegeben hat es da etwas.

    Der TE sagt auch hier leider nicht, ob sich da die Abweichungen von Vorgabe und Wunsch (die in sich schon nicht kongruent sind) abgezeichnet haben oder ob da noch rosa Wölkchen gemalt wurden!
     
  16. mls

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    oben schreibst du selbst, wie elend scharf die klinge
    ist, auf der die kosten geritten werden - was sollen
    jetzt die unnötigen "rosa wölkchen" hinsichtlich der
    kostensteigerungslogik? wenn es die gäbe, würden
    die kosten noch weiter nach oben schiessen - oder
    die KE wäre noch kühner, als von dir vermutet.
     
  17. #17 Ralf Dühlmeyer, 15.06.2013
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    markus
    Rosa Wölkchen: Architekt sagt Wir liegen bei 198k€

    Dass beide Seiten ein Beweisproblem haben, wobei das auf der Seite des Architekten deutlich schwerwiegender ist, ist bei mündlich klar.

    Mir gings darum ob diese Zahlen denn den TE in Sicherheit gewogen haben oder ob schon eine Richtung 230+ oder gar noch oberhalb der 260 hatten und das Disaster somit absehbar war; der Kollege also eigentlich alles richtig gemacht hat, es bloß nicht beweisen können wird.
     
  18. mls

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    es gibt "baukostenprognosen", die nicht funktionieren, weil
    (dem vermeintlichen marktzwang folgend) viel zu [d]knapp[/d]
    optimistisch - auch ohne kostensteigerndes bauherrliches
    wunschkonzert.

    ich lese deine beiträge so, dass du ersteres erkennst und
    zweiteres nicht ausschliesst. ich meine, wäre zweiteres
    passiert (warum auch immer - vermutlich hat der arch.
    sogar prüfpflicht, ob 18205 erfüllt ist), wären die kosten
    noch viel stärker gestiegen.
     
  19. #19 Nutzername, 17.06.2013
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    Das wären die Punkte auf die ich schon in Beitrag 2 hingewiesen habe.

    Zum Löschen: Mal unabhängig davon, dass meine Meinung zu dieser Kostenberechnung rechtlich abgesichert ist (was ihr offensichtlich von Euren Einschätzungen nicht behaupten könnt) - was ist daran löschenswert, wenn ich ein öffentlich zugängiges BGH-Urteil, bzw. Auszüge davon hier poste? Wieso wird man für das Zitieren eines BGH-Urteils sogar mit einer Verwarnung belegt?

    P.S.: Achja Ralf, Du könntest mir bitte mal das genaue Procedere mit den Verwarnungen erklären. In den Nutzungsbedingungen hab ich da nix gefunden und in Deiner PN stand auch nichts, außer der Androhung mich rauszuschmeißen.
     
  20. #20 Gast56083, 18.06.2013
    Gast56083

    Gast56083 Gast

    @ Nutzername: Verwarnungen nicht persönlich nehmen; die Gründe und die Erklärungen hierfür bleiben offenbar ebenso im Dunkeln bzw. im Elfenbeinturm, wie der zu erwartende Gleichbehandlungsgrundsatz. Aber so ist das scheinbar: gleich, gleicher, die Namen verkeif ich mir jetzt :konfusius sonst hagelts wieder was...

    Was mich inhaltlich an diesem thread doch sehr wundert: es gibt unzählige Anfragen ala "was kostet denn so ein Durchschnitts EFH ganz grob?" In diesen Fällen wird immer wieder von allen Seiten geschrieen: kann man so nicht sagen, alles unklar, geh zum Archi und lass planen und eine Kostenberechnung machen; woher sollen wir das wissen was Du da haben willst: können 150.000 - 1.500.000€ sein.

    Hier wird mehrfach auf einige 10k€ genau ein unbekanntes Standard EFH bepreist, nach dem Motto: in der Größenordnung wirds wohl liegen. Geht also doch...
     
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