Kostenkalkulation

Diskutiere Kostenkalkulation im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo, wenn der Preis eines BVs geschätzt werden soll, so habe ich bis dato 3 unterschiedliche Verfahren kennen gelernt. a) umbauter Raum *...

  1. Landbub

    Landbub

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    Hallo,

    wenn der Preis eines BVs geschätzt werden soll, so habe ich bis dato 3 unterschiedliche Verfahren kennen gelernt.

    a) umbauter Raum * x
    b) Quadratmeter Wohnfläche * x
    c) Vergleich der aufwendigsten Gewerke mit denen vergleichbarer BVs

    Gibts da eine Daumen * Pi -Regel, wann man mit welcher Methode am nähensten an die Realität rankommt?

    mfg
     
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  3. Bruno

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    a und b sind Statistik, wobei es zu a mehr gesichertes Material geben dürfte. Der Bezug zur Wohnfläche stiftet bei Bauherren in spe immer wieder Verwirrung, weil Häuser mit und ohne Keller in einen Topf geworfen werden. Verfahren c ist nicht Fisch nicht Fleisch. Nach den statistischen Verfahren gibt es nichts anderes als ein Hineingehen in einzelne Leistungsbereiche mit gesicherten Mengen.
     
  4. Ryker

    Ryker

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    Welche Erfahrungswerte hast Du denn mit b) mit (nicht ausgebautem) und ohne Keller, Bruno?

    Biete wie üblich was zum Tausch:
    Hier ca. ab $180/ft² (~ $1937/m²), wobei mir die Antwort auf die Kellerfrage nicht bekannt ist.
     
  5. Landbub

    Landbub

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    Danke! Gibts irgendwo was nachzulesen, welches "x" anzulegen ist? Ich lese "hochwertige Bauweise", kann mir darunter aber nix vorstellen.
    Welches X würdest du für ein Haus nehmen, das qualitativ hochwertig, aber nicht luxuriös ausgestattet ist?

    also beispielsweise:
    Keine Teppichböden, Laminat. Nur Fliesen und Echtholz
    Keine Heizkörper, alles FBH + Wärmepumpe
    aber eben keine Design-Sanitärsachen, kein HausBUS (EIB)...

    Wie werden normalerweise Garagen mit Satteldach kalkuliert?
    Aussenanlagen? Also das Grundstück nach dem Bau wieder zur Wiese machen? Ein paar Wege ziehen, vielleicht eine Terrasse? Gibts da auch Statistiken?

    mfg
     
  6. Bruno

    Bruno

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    Baukostendaten werden gut gehütet. Umsonst ist kaum was gutes nachzulesen. Ich empfehle einen Blick in die NHK2000 (Anlage zu den Wertermittlungsrichtlinien).
    Hängt stark von der Größe des Gebäudes, außerdem von der Form (Geschosszahl, Keller ja/nein, Dach) ab.
    Kalkuliert ist der richtige Begriff. Einzelmengen der Positionen, Einheitspreise. Statistiken zu Einzelgaragen und Außenanlagen sind mir nicht bekannt.
     
  7. Bruno

    Bruno

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    Ich schätze nicht über m2 Wohnfläche. Ich könnte höchstens Objekte auswerten. Das Ergebnis hat bestimmt eine Bandbreite von 50%, weil objektabhängig.
    Dann ist die Zahl nichts wert.
     
  8. #7 VolkerKugel (†), 17. November 2006
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    Hallo Landbub ...

    ... mir sind in der Vergangenheit zwei Aufträge durch die Lappen gegangen weil ich mich geweigert habe, bereits im Vorentwurfsstadium verbindliche Kosten zu nennen. Nicht weil ich nicht will, sondern weil ich nicht kann.
    Ich habe noch kein Bodengutachten, noch kein Gespräch mit dem TWP, ich kenne die Bauherrenwünsche erst nur ganz grob und und und.
    Halbwegs verbindliche Kosten gibt´s bei mir erst nach der abgesegneten Entwurfsplanung (heute im Prinzip = Ausführungsplanung, nur im kleineren Maßstab).
     
  9. Landbub

    Landbub

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    Volker,

    von "verbindlich" spricht ja niemand. Es ist lediglich so, dass für ein BV die ersten beiden Schätzungen um ca. 35% (fünfunddreissig!) auseinanderlagen, was mir sehr viel erschien. Drum habe ich jeweils nachgefragt, wie die Kostenschätzung entstanden sind. Es sind keine "konkurierenden" Angebote, es gab also keinen Grund, dass der eine besonders billig rechnete. Und die verschiedenen Methoden habe ich hier zur Diskussion gestellt und von Bruno erfahren, dass die Kubatur das gebräuchlichere ist.

    mfg
     
  10. Landbub

    Landbub

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    So, habe heute da ein wenig recherchiert und für den Mulitplikator bei der Kubatur bei verschiedenen BVs Werte von 220 EUR bis 310 EUR gefunden.
    Es sind allerdings keine offensichtlichen Unterschiede der BVs zu erkennen gewesen. Mal höher, mal flacher + breiter, aber ansonsten immer ähnlich (Keller + Massiv-Ziegel + Satteldach).

    Bei denen mit geringerem Multiplikator hat der Archi 19% Nebenkosen berechnet, sein Honorar inbegriffen.

    Erscheint mir sehr schwammig, die Geschichte :(
     
  11. #10 VolkerKugel (†), 19. November 2006
    VolkerKugel (†)

    VolkerKugel (†)

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    Architekt . Nachweisberechtigter für Wärmeschutz
    So isses ...

    ... verstehst Du jetzt, dass es kein böser Wille (oder Zurückhaltung von "Herrschaftswissen") ist, wenn Du hier keine befriedigenden Antworten kriegst.
    Wobei der Begriff "schwammig" falsch ist - das richtige Wort hierfür ist komplex :konfusius .
     
  12. ISYBAU

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    Einen Kostenrahmen anzugeben sollte für einen Fachmann schon möglich sein, wenn der Bauherr in etwa seine Vorstellungen geäussert hat --- und wenn die Schätzung mit +/- 50 % angegeben wird !

    Irgendwie muss der Bauherr ja auch seine Kosten planen können und der Architekt die finanziellen Rahmenbedinungen kennen.

    Das +/-, bzw. die "UNSICHERHEIT" nimmt mit zunehmendem Planungs- und Baufortschritt entsprechend ab ... bis auf 0
     
  13. #12 Ingo Nielson, 19. November 2006
    Ingo Nielson

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    fakt ist, das kein architekt schon beim ersten gespräch sagen kann, was das haus kostet.
    ich mache es so:
    der bauherr gibt sein maximales budget an und danach wird geplant.
    er kann dann zumindest sicher sein, das dieses budget auch eingehalten wird.(vorausgesetzt, die reihenfolge der leistungsphasen werden korrekt eingehalten).
    die kostensicherheit liegt dann bei etwa +-2%. (tendenziell eher -2%)

    beim fertighaus hat man diese sicherheit wohl kaum . .
     
  14. Landbub

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    Es geht mir gar nicht darum, eine Preis für ein konkretes BV "festzunageln". Unser Budget ist flexibel. Es geht mir eher darum, herauszufinden, warum 2 Fachleute um 30% auseinanderliegen. Klar, ich könnte (und werde) sie einfach fragen :28:
    Die Erfahrung hat mir aber gezeigt, dass ein wenig Vorwissen hilft, denn wie üblich wird jeder für seine Kalkulation (bzw "Schätzung") gute und nachvollziehbare Argumente haben.

    schaumermal
     
  15. ISYBAU

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    zu ingo: +/- 2 % ? solch eine genaue kostenschätzung ist eher ein zufallstreffer in der entwurfsphase ...

    zu LB: gehn wir doch mal in einem beispiel von baukosten von 250.000 € aus. der keller kostet zwischen 20 und 50 TSD €uro ... das sind schon über 10% abweichung (30 von 250TSD)

    Fliesen bekommst du zwischen billigen 40 und noblen 150 € / m² verlegt und bei 100 bis 200 m² (je nach Qualität und Umfang) hast du alleine hier Kosten von 4 - 30 TSD € ... hmm schon wieder 10% (26 von 250)
    nun gut der schwankungsbereich ist schon bewusst sehr groß gewählt aber trotzdem nicht unrealistisch ...

    je nach region und jahreszeit schwanken die preise ... usw usf ... also ist es unseriös fixe kosten in der ersten planungsphase zu nennen ... besser und treffender ist ein richtwert +/- ... der rest ergibt sich eben in den folgenden konkretisierenden planungsphasen
     
  16. #15 Ingo Nielson, 20. November 2006
    Ingo Nielson

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    die 2% kommen ja auch später, da man sogar in lph 6 noch details verändern kann. vor lph 5 ist es schlecht mit dem genauen schätzen. man muß sich bis zur vergabe der bauleistungen kontinuierlich am budget des bauherren entlag hangeln, dann ist er kostenmäßig auf jeden fall auf der sicheren seite.
     
  17. Landbub

    Landbub

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    Das ist richtig. Aber gehe beim dem BV mal von 650.000 EUR aus, und legen dann nochmal 30% drauf. DEN Unterschied kann man nicht so einfach mit Fliesen erklären. da Brauchts dann schon das Armani-Bad und Fußböden von Hutschenreuther.
     
  18. ISYBAU

    ISYBAU

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    In welcher Planungsphase befindest Du dich ? Hast Du bereits alle Festlegungen getroffen ? wie z.B. Unterkellerung, sind die GW- und Bodenverhältnisse bekannt ?, was ist mit dem Zweithaus für die Autos ? Aussenanlagen incl. in beiden Schätzungen ? Ausbaustandards bereits definiert ? Sollten die Realen Kosten in der Mitte der bisherigen Schätzunen liegen, dann wäre die Abweichung so ca. +/-15 %. Aber ohne weitere Konkrete angaben ist es müsig sich über der Grund der Abweichung beider Angebote über die Endsumme zu unterhalten. Lass Dir doch die Kosten nach Gewerken aufschlüsseln. Vielleicht wurde in einem Fall ja auch die USt vergessen ;-)
     
  19. #18 Landbub, 21. November 2006
    Zuletzt bearbeitet: 21. November 2006
    Landbub

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    Wir befinden uns ganz am Anfang. Noch nicht mal der Eingabeplan ist fertig, er entsteht gerade.

    Die Angaben für die beiden "Kalkulatoren" waren daher denkbar rudimentär, sind gleich niedergeschrieben:

    Wohnhaus:
    - längsrechteckiger Bau, 16 x 10m, KG, EG, OG + DG, Satteldach, Quergiebel
    - Ziegelbau, Betonkeller, gehobene Ausstattung, kein Luxus
    - Besonderheiten, die es teurer machen:
    -- Grundwasserwärmepumpe, FBH überall
    -- 2 Einliegerwohnungen übereinander, Trennwand doppelt wie Doppelhaus
    -- im EG bis zu 7m freitragende Decke
    -- Freitreppe + Kellerabgang + großer Balkon

    Garagen:
    5 Stück + Geräteraum (=6. Garage). Gemauert oder fertig ist egal, Satteldach-Überbau, 1 x seitlich versetzt, also 4 Giebel.

    mehr ist nicht gewesen
     
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  21. butterbär

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    wie soll denn ein architekt bitte auch auf der basis von vorentwürfen, meist unbekanntem baugrund und diverser offener fragen seitens der bauherrschaft einen verbindlichen preis nennen.

    wer das mach ist selber schuld.

    selbst in der fertighausbranche... oder gerade dort wird der bauherr doch bei nachträgen gemolken das es schlimmer nicht geht.

    hier hätte durch planung und vorausschauendes handeln gespart werden können.

    natürlich wird das honorar der jeweiligen "schätzstufe" angepasst - da kommt natürlich der bauherr und vermutet beschiss... erst billig, weil er den auftrag will, dann teuer weil er das geld will - wenn es denn immer so einfach wäre.

    eine angabe wie:

    Wohnhaus:
    - längsrechteckiger Bau, 16 x 10m, KG, EG, OG + DG, Satteldach, Quergiebel
    - Ziegelbau, Betonkeller, gehobene Ausstattung, kein Luxus
    - Besonderheiten, die es teurer machen:
    -- Grundwasserwärmepumpe, FBH überall
    -- 2 Einliegerwohnungen übereinander, Trennwand doppelt wie Doppelhaus
    -- im EG bis zu 7m freitragende Decke
    -- Freitreppe + Kellerabgang + großer Balkon


    ist doch für einen verbindlichen preis schon sehr dürfig.

    aber diese dürftige denkweise findet man ja leider heutzutage nur all zu oft.

    man sieht ja schon später bei den ausschreibungen und angeboten der handwerker, dass diese zum teil erheblich auseinander liegen... leider nimmt der bauherr trotz bessern wissens natürlich den billigsten als richtschnur.

    eine sinnvolle vorgehensweise ist tatsächlich die definition eines kostenrahmens - aber selbst dabei haben die bauherren oft das gefühl, dass sie dabei vom architekten beschissen werden und er das böswilligerweise natürlich das ganze budget verbrät.

    dann rennt man zum bauträger oder fertighaushersteller und lässt sich eben dort über den tisch ziehen.
     
  22. Landbub

    Landbub

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    Wo zu Teufel habe ich "verbindlich" geschrieben? Der ARchitekt wird nach den tatsächlichen Kosten bezahlt, also braucht der uns an der Stelle nicht "zu bescheissen".

    Ich wollte wissen, wie praxisnah solche SCHÄTZUNGEN sind, nachdem 2 Archis um 200.000 EUR auseinander liegen

    Alles klar?
     
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Kostenkalkulation

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