Kostenschätzung durch Architekten

Diskutiere Kostenschätzung durch Architekten im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Liebe Forumsmitglieder! Meine Frau und ich hatten uns entschieden unser Einfamilienhaus mit einem freien Architekten zu bauen. Nach der...

  1. MarioL

    MarioL

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    Meine Frau und ich hatten uns entschieden unser Einfamilienhaus mit einem freien Architekten zu bauen. Nach der Entwurfsplanung haben wir eine Kostenschätzung erhalten um damit dann die Finanzierung beantragen zu können. Nun wurden wir von allen Banken darauf hingewiesen, dass die geschätzten Kosten sehr hoch seien und die Banken somit Probleme damit haben, unser Vorhaben zu begleiten. Der von uns gewünschte Standard ist als kostengünstig zu beschreiben. Das Haus ist rechteckig mit Satteldach ohne Kamin bei einer Grundfläche von 150 m² was die Gesamtkosten im Rahmen halten sollte.

    Wir bekamen den Hinweis, die Kostenschätzung doch noch einmal alternativ durchführen zu lassen. Hierzu hatte ich nun ein erstes Gespräch bei einer Gesellschaft, die ein Ausschreibungssystem betreibt und somit recht ähnlich der Vorgehensweise mit freiem Architekten arbeitet. Hier wurden nun wesentlich geringere Kosten für ein Haus gleichen Größe angegeben. Wir reden hier also um eine Kostendifferenz von 100 T€ bei Kostenschätzung durch den Architekten von 270 T€

    Sicherlich sind die Kosten bei diesem Angebot recht niedrig geschätzt, die Firma möchte ja den Kunden erst einmal gewinnen. Dennoch erscheint mir die Differenz zwischen Kostenschätzung freier Architekt und Ausschreibungsfirma viel zu hoch, sodass wir uns fragen, warum die Architektenschätzung so viel höher ist. Angesprochen auf dieses Problem sagte der Architekt, das seien eben die Preise aufgrund der Preissteigerungen in letzter Zeit. Bisher war ich immer äußerst zufrieden mit seiner Arbeit und wir möchten die Zusammenarbeit gerne weiter fortführen. Nur ohne Finanzierung wird das eben schwierig. Dass ein freier Architekt durchaus etwas teurer ist, als ein Typenhaus ist mir völlig klar. Allerdings empfinde ich die nun so entstandene Differenz in den Angeboten als zu hoch, um realistisch zu sein.

    Wie ist eure Meinung dazu? Sind solche Kostendifferenzen normal?
     
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  3. ManfredH

    ManfredH Gast

    Was hat man sich denn unter einer "Gesellschaft, die ein Ausschreibungssystem betreibt" vorzustellen ?
     
  4. Lebski

    Lebski Gast

    Und in welcher Art stehen die für die "Schätzung" gerade? Ich kann auch eine Schätzung abgeben: 100 T€. Oder frag morgen noch mal, dann schätze ich 300 T€.
     
  5. Gast036816

    Gast036816 Gast

    die anfrage läuft in nichts!
     
  6. MarioL

    MarioL

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    Vorstellen muss man sich darunter einen Projektierer, der die einzelnen Gewerke ausschreibt, die Ergebnisse davon in einer Datenbank pflegt und wohl auch Bewertungen dazu integriert. Nach erfolgter Planung werden die Gewerke ausgeschrieben und der Bauherr sucht sich aus den abgegebenen Angeboten, dann eines aus.

    Diese Schätzung wird als Obergrenze garantiert und es wird die Vollständigkeit der Leistungsbeschreibung garantiert, d.h. das auch alles ausgeschrieben wird, was später notwendig ist, sodass es keine Nachträge geben darf.

    Ich stehe dem recht skeptisch gegenüber, weil irgendwo doch ein Haken sein muss.
     
  7. Gast036816

    Gast036816 Gast

    den haken findest du ganz schnell. vollständig und richtig ausschreiben kann er auch erst, wenn die leistungsphase 5 für die auszuschreibenden gewerke abgeschlossen ist. alle, die sagen, sie können bereits in der entwurfsphase vollständig ausschreiben und irgend etwas garantieren, sollte man nicht ganz so ernst nehmen.
     
  8. mls

    mls Bauexpertenforum

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    150m2 grfl. ist nicht die alles erschöpfende angabe.
    hier im forum kursieren kosten zahlen für brutto-,
    netto-, wohnfläche oder entspr. kubatur.

    mein allzeitfavorit: 350,-/m3 (aussenmasse) für
    kgr 300+400, zzgl. NK + mwst - und immer wieder
    falsch, wie auch mal aus versehen richtig ;)

    bevor du dich hinsetzt und rechnest (und dabei
    feststellst, dass der architekt auf keine sooo anderen
    ergebnisse kommt), wüsste ich gerne, ob der banker
    provision bekommt und ob er ahnung von geld hat?
     
  9. stockstadt

    stockstadt

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    Verstehe ich richtig, dass die "Ausschreibungsgesellschaft" das Haus für 170T beibringt?
    Und dir eine Garantie dafür gibt, dass es nicht mehr kostet? ... zahlen "die" dann die eventuellen Mehrkosten??

    Bei sowas gibt Schubladen voller Haken :mega_lol:
     
  10. MarioL

    MarioL

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    Es waren nicht der Banker, sondern die Banker. Wir hatten mit 4 Bankberatern (so heißen die wohl heute) gesprochen. Die Antworten waren unisono. Wobei die Bankberater natürlich an einem höheren Kreditabschluss mehr verdienen, dementsprechend meiner Ansicht nach, nichts davon haben, wenn sie mir gegenüber äußern, dass das Vorhaben zu teuer/m² ist. Es fließt nur in deren Bewertung der Sicherheiten ein.

    Das soll so korrekt sein. Sollten die Ausschreibungen den gesetzten Rahmen sprengen, werden sie wohl nicht berücksichtigt. Auf meine Frage, was denn dann passiert, wenn es keine Angebote innerhalb des Preisrahmens gäbe, meinte der Verkäufer natürlich nur: "das käme nie vor". Ich gehe davon aus, dass dann der jeweilige Bauabschnitt ruht, bis es jemanden gibt, der es zu dem Preis macht oder es irgendwo im Vertragswerk dann doch die Gelegenheit zu Nachforderungen gibt.


    Da bereits angesprochen wurde, dass eine vernünftige Kostenschätzung erst nach Abschluss LP 5 möglich sei, möchte ich noch nachfragen wann man denn beim Bauen mit Architekt die Finanzierung festzurrt. Die Kostenschätzung nach LP 2 scheint ja dann wohl recht ungeeignet.
     
  11. wasweissich

    wasweissich Gast

    wenn sie , wie bei dir scheinbar geschehen , grosszügig mit luft nach oben geschieht , schon .....

    wie viel EK wäre den vorhanden ?oder soll es eine 100% finanzierung werden ?
     
  12. ManfredH

    ManfredH Gast

    Nein, das wurde so nicht angesprochen, und wäre auch verkehrt.
    Die Kostenschätzung ist Bestandteil der Leistungsphase 2 (Vorentwurf) der Architektenleistungen.
    Von rolf aib wurde (zu recht) darauf hingewiesen, dass eine vollständige und richtige Ausschreibung der Bauleistungen erst nach der LP 5 (= Ausführungsplanung) möglich ist.
     
  13. #12 Bauneulingin, 14. November 2015
    Bauneulingin

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    Bei uns lagen Kostenschätzung und tatsächliche Preise der Ausschreibungen 50.000€ daneben. Wer weiss was noch an Nachtragsrechnungen dazu kommt...
     
  14. #13 rechter Winkel, 14. November 2015
    rechter Winkel

    rechter Winkel

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    Es ist halt eine Schätzung auf einer dünnen Grundlage mit den Unwägbarkeiten des freien Marktes....


    BTW. Absolutangabe in Form von xx.xxx,xx € ohne Kenntnis der veranschlagten Gesamtsumme ist wenig hilfreich...

    ....um wieviel Abweichung handelt es sich? 5%, 10%, 20%?
     
  15. ManfredH

    ManfredH Gast

    Super! Ist doch schön, wenn es um 50.000 EUR günstiger geworden ist!

    Im übrigen: Kostenschätzung ist nun mal eine Schätzung (!), bei der es logischerweise Toleranzen im Ergebnis geben kann, weil zum Zeitpunkt der Schätzung i.d.R. noch gar nicht alle preisbeeinflussenden Faktoren bekannt sind. Und vielleicht hat sich ja auch bei dir zwischen Schätzung und Ausschreibung das eine oder andere geändert, hinsichtlich Planung, Ausstattungsstandard o.ä.?
     
  16. familieri

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    Nimm die Schätzung vom Architekten. Wenn sie dir zu hoch vorkommt ist sie wohl gerade richtig.

    Wir hatten viele Preise und Angebote von Typenhäuser und sind dann zum Architekten getingelt.
    Die Planung (das Haus) von ihm war kleiner als von allen anderen, aber wesentlich durchdachter... Davon abgesehen lag er weit über den Preisen Häuseanbieter die die Vertriebsjungs zu dir schicken.

    Wir haben uns gefragt wie die das machen, 20% weniger € und 210 statt 160 qm WF entgegen der Schätzung unseres Architekten.

    Mit der dann zur Bank (am besten im Ort). Kann mir nicht vorstellen das die sagt: das ist zu viel.

    Bis das letzte Bild an der Wand hing hatte ich rund 200€ aus unsere Reservekasse nehmen müssen...

    Dabei haben wir aber beim Bau auf nix verzichtet. Geschätzt war Standardausstattung, geworden ist es höhere Mittelkasse mit einigen Sonderwünschen. Das freut uns um so mehr und macht glücklich.

    Viel schlimmer ist Standard zu schätzen, diese Kosten dann noch anzweifeln und drücken und während dem Bau zu merken, das selbst die Kosten für die einfachste PVC Haustür noch zu niedlich geschätzt waren. Dann haste nämlich n Problem.

    Wenn du es die leisten kannst, nimm die Schätzung vom Architekten und bau los.
    Das geht sicher nicht immer so gut aus, aber wenn du selbst und dein Architekt die Kosten beim Bau stets im Auge behalten passt das.

    Wir hatten mit der Bank vereinbart, sollte das Haus tatsächlich günstiger werden, eine gewisse Summe im ersten Jahr zzgl. sonderlingen zu können.

    Ausgeschrieben war immer Standard Ausstattung, also PVC Haustür, Sicherheitsglas nicht in allen Fenstern, einfache Badamaturen und jeweils auch das volle Pakte. So hatten wir immer die Wahl...

    Lege ich nun die Kosten des geplanten Minimums (also z.b. "Hauptsache ist, wir haben überhaupt etwas was man Haustür nennen kann") neben die tatsächlichen (z.b. Alu Haustür, zweifarbig mit Glaseinsatz und beidseitig flügelüberdeckend),
    Komme ich auf eine Differenz von 46.000€. Klar hätten wir die Sparten können, aber wie heißt es so schön: Man baut nur einmal. Meistens jedenfalls.

    Übrigens ist 12.000€ von den 46.000€ zu Lasten eines schönen Eckkamins gegangen. :)

    Leider bekommen oft die Firmen die Unterschrift, die unterm Strich am meisten vergessen haben. Vielleicht rechnet dein Archi ja schon mit ner schicken aluhaustür und dein "Berater" mit nem genagelten Teppich am Sturz. Dann wäre es Äpfel mit Birnen verglichen und am Ende sagst du: Ja sooooo hab ich mir das aber nicht vorgestellt und dein Berater sagt: klar können Sie mehr haben, kommst dann halt mehr und dagegen kannst du, Garantie hin oder her nichtmal was machen, weil er die ja nur die einhalten der Kosten für den Teppich garantiert.

    Viel Spaß
     
  17. MarioL

    MarioL

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    Vielen Dank für die Rückmeldungen!

    Leider haben Sie genau das getan. Durchschnitt für die Lage der geplanten Immobilie um 30% überschritten und so keine Zusage erhalten. In einem anderem Gespräch wurde sofort nach Vorlage der Kostenschätzung darauf hingewiesen, dass diese den Durchschnitt für die Region um über 40% überschreitet und somit die Verwertbarkeit problematisch sei. Unsere Bonität wurde mit keinem Wort erwähnt oder gar bemängelt.


    Um also noch einmal die Genauigkeit einer solchen Kostenschätzung aufzugreifen: Als Physiker bin ich es gewohnt mit Unsicherheiten zu rechnen. Zu jedem Messwert gehört die Angabe der Unsicherheit. Ich denke bei den Ingenieuren ist das genauso, wird nur als Toleranz bezeichnet. Welche Toleranz ist denn bei einer Kostenschätzung nach LP2 üblich? Die Architekten hier im Forum haben da doch sicherlich einen guten Erfahrungsschatz. Auch wenn die Endabrechnung immer äußerst schwierig ist, da ja auch Änderungswünsche der Bauherren eine Rolle spielen.
     
  18. Anda2012

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    Von der Bauleitung zum Formularausfüllen
    Magst Du mal den grundriss einstellen?
    Also wenn ichrichtig verstanden habe, dann sagen die Banken, dass ein Haus dieser Größe für 200.000Euro realisierbar wäre? bei 150m2 Grundfläche? Mit Keller? Ohne Keller?
    So aus dem Bauch raus finde ich nämlich 200.000 eher knapp gerechnet. Merkwürdig.
     
  19. Taipan

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    knapp ist nett formuliert ... schuss ins Blaue ... II, Flachdach, ohne Keller: 150*1,2=180m² BGF --> Geschosshöhe 2,80 (mal knapp genommen) --> 504 m3 --> 350 EUR/m3 --> 176.000 für die KG 3+4. 25%NK --> 44.000 --> 220.000 Aussenkante Gebäude. ohne Extras. einfachste Gründung. nix Aussenrum ...
     
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  21. Pruefhammer

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    nun ja, das Problem ist ja offensichtlich: lt. Bank bekommt er nicht genug Haus fürs Geld. Das ist für die Bank schon von fundamentalem Interesse, da das Haus ja als Sicherheit dient. Letztendlich ist auch nicht entscheidend ob das Haus sein Geld wert war sondern ob die Baukosten im Vergleich zum Verkehrswert stehen. Wenn da andere Häuser stehen, die vergleichbar sind, aber günstiger waren oder die Bank Angst hat, dass sich im Fall eines Falles kein Käufer (zu entsprechendem Preis) für das Super-Qualitäts-Luxus-Haus findet, dann hat der Kreditnehmer erstmal ein Problem...
     
  22. #20 Bauneulingin, 14. November 2015
    Bauneulingin

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    Nein natürlich habe ich nichts mit eingerechnet was wir im Prozess extra dazu gewählt haben.
    Wir hatten immer wieder nach bestimmten Sachen gefragt ob die in der Kostenschätzung enthalten wären, Aussage war ja. Waren sie dann aber doch nicht, dann bei manchen Teilen total daneben gehauen. Ich habe mich darauf verlassen dass der Architekt für sein Honorar seine Hausaufgaben auch macht, denn sonst kann ich mir das Sparen und gleich selber machen. Wenn man bloß mal 2 oder 3 Firmen anrufen muss um den Preis für etwas zu erfahren finde ich das nicht zu viel verlangt. Das ist jetzt eine Unterstellung aber ich glaube da ist zu viel zu tun und da wird dann halt mal schnell irgendwas hingeschrieben. Es wäre einfacher für uns gewesen wenn es einfach ehrlich kommuniziert worden wäre. Es handelt sich ja um Sowiesokosten und hätten wir es gewusst hätten wir einfach noch mehr Kredit angefragt. So stehen wir jetzt blöd da und nachfinanzieren Ist k***
    Es handelt sich um nicht ganz 20% nach oben. Wir hatten extra schon diese 20% mehr Kredit genommen und dachten damit kommen wir dann für Extras hin aber die sind jetzt halt alle gar nicht mehr Möglich. Hätten wir uns eng an die Schätzungen gehalten wäre es eine Katastrophe gewesen.
    Ich kann also nur den Tip geben möglichst erstmal die ganze Planung aus der Tasche zu bezahlen und den Kredit möglichst erst wenn man reale Preise durch Ausschreibungen hat anzugehen.
    Ich mag die Architekten persönlich aber das stellt einen schon vor Probleme. Es Bewahrheitet sich halt das wer Kostensicherheit will halt evtl doch besser mit GU dran ist.
    ( Das soll jetzt keine Diskussion zu Qualität werden ..)
     
Thema: Kostenschätzung durch Architekten
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