Kostenschätzung Ebersbacher Bahnhof

Diskutiere Kostenschätzung Ebersbacher Bahnhof im Sanierungskonzept & Kostenschätzung Forum im Bereich Altbau; Hi ich habe mir den Ebersbacher Bahnhof gekauft welcher nun ausgebaut werden soll Die Substanz ist von 1900 innen ist alles entkernt...

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  1. immo2012

    immo2012

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    Hi ich habe mir den Ebersbacher Bahnhof gekauft welcher nun ausgebaut werden soll

    Die Substanz ist von 1900 innen ist alles entkernt (innenmauern stehen noch)

    Die Bruttofläche ist 6148 qm
    EG 1800
    1. OG 1776
    2. OK 1776
    DG 796

    Nettofläche ist EG 5543qm
    EG 1450
    1. OG 1523
    2. OG 1448
    DG 559
    KG 563

    Vermietbare Fläche wird ca. 4000qm sein

    Es wird hauptsächlich als Wohnbereich ausgebaut
    Die Grundfläche ist alles sehr sauber ein lang gezogenes Rechteck.
    Natürlich Denkmalschutz

    Nun meine Frage mit welcher Hausnummer muss ich rechnen?
    Habt Ihr schonmal was ähnliches gemacht



    http://commons.wikimedia.org/wiki/File:Bahnhof_Ebersbach_1.JPG
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 17. April 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Bahnhofstrasse 29
     
  4. #3 ReihenhausMax, 17. April 2013
    ReihenhausMax

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    Überlegt man sich das nicht vorher mit entsprechenden Experten, wenn es bei vielleicht 1000-2000 Euro/qm um mehrere Millionen geht ?!?
     
  5. Der Da

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    Dem Bild zufolge eher Bahnhofstraße 20 - 29 :)

    Großartig, ich kauf mir mal eben nen Bahnhof.

    ach was, wird schon, das holt man sich schon in Form von hohen Mieten wieder rein.
     
  6. Thomas B

    Thomas B

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    Hohe Mieten?

    Da?

    Ahh.....ja....
     
  7. immo2012

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    Meine Frage ist ja ernst gemeint ich brauche eine grobe Abschätzung der Kosten
    Da ich wohl Fördergelder bekomme kann sich das trotzdem rechnen.
     
  8. #7 Ralf Dühlmeyer, 17. April 2013
    Ralf Dühlmeyer

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    Dann frag doch verd........ nochmal jemand, der Deine Ideen und Vorstellungen und den Bestand vor Ort aufnimmt, analysiert und in Zahlen umwandelt.
    So ein Ding kann man zur Asylbewerberunterkunft oder zum Männerwohnheim für 500.000 € umbauen oder zur Luxuswohnanlage für 40 Mio!
     
  9. #8 JamesTKirk, 17. April 2013
    JamesTKirk

    JamesTKirk Gast

    Die Antworten sind auch ernst gemeint ... zumindest kann man auf die Frage keine bessere Antwort geben. Wie willst Du das denn aus den spärlichen Informationen abschätzen ?? Aber zumindest kennen wir die m² (die aber genau dafür) und die Farbe des Gebäudes.
     
  10. #9 Gast036816, 17. April 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    vielleicht teilt er uns noch den mietpreis pro quadratmeter mit, den er kalt einnehmen wird.
     
  11. #10 Gast943916, 17. April 2013
    Gast943916

    Gast943916 Gast

    warum meckert Ihr alle rum? als
    hat halt mal keine Ahnung
     
  12. #11 de Schmied, 17. April 2013
    de Schmied

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    Kauft sich einen Bahnhof am A...h der Welt (sorry) und wir sollen wissen was es da für mögliche Mieten zu erzielen sind :wow
     
  13. #12 ReihenhausMax, 17. April 2013
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    Vielleicht findest Du hier Gleichgesinnte, die ähnliche Liebhaberprojekte durchgezogen haben:

    http://community.fachwerk.de/index.cfm/ly/1/0/forum/a/74,showHomeForum/0$.cfm

    Ich halte das eher für ein Projekt, das eine Kommune zusammen mit Vereinen angehen kann, als daß man das als Privatperson macht.
    Hast Du da im Vorfeld keinen Architekten und Hinz und Kunz dabei gehabt? Mum und ausreichend Kohle scheint ja vorhanden. Ich wünsche Dir jedenfalls Erfolg dabei, schon des sicherlich Ortsbild prägenden Bahnhofs wegen.
     
  14. #13 JamesTKirk, 18. April 2013
    JamesTKirk

    JamesTKirk Gast

    Ich habe gerade mal gegooglet (ist ja eigentlich Marions Aufgabe :shades ). Ich wusste gar nicht, dass noch soviel Deutschland hinter Dresden kommt.
    "Zentrale Lage" ist wirklich was anderes.
     
  15. #14 Ralf Dühlmeyer, 18. April 2013
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    @JamesT kirk: Und diese Ecke hinter Dresden ist sehr sehr schön! Haben noch etwas weiter hinten (Zittauer Gebirge) schon öfter Urlaub gemacht.
     
  18. R.B.

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    Im Klartext, es steht nur noch die Hülle und Du musst grob 6.000m2 komplett sanieren, mit allem drum und dran. An die Fassade darf man wegen Denkmalschutz nicht dran, ob das Dach saniert werden muss, weiß man nicht. Innen muss sowieso alles neu gemacht werden. Zum Thema Außenanlagen und deren Instandhaltung schweigen wir uns mal aus.

    Ich gehe mal davon aus, dass Du für dieses "Schmuckstück" ja einen Kaufpreis gezahlt hast. Dafür wurde doch sicherlich ein Wert ermittelt, sofern man angesichts der Lage, des Alters, Zustands, laufender Kosten, überhaupt von einem "Wert" sprechen kann. In diesem Rahmen hat sich doch sicherlich auch jemand Gedanken über die zukünftige Nutzung und die Höhe der Investitionen gemacht. Wenn NEIN, dann war das vermutlich der größte Fehler Deines Lebens.

    Wenn Du jetzt an Fördermittel denkst, dann brauchst Du belastbare Zahlen. Irgendwelche Infos aus einem Forum sind dafür denkbar ungeeignet, die Förderstellen werden nur grinsen und alle Anträge einfach in den Mülleimer werfen.

    Deswegen wäre der nächste Schritt, der an sich schon vor dem Kauf notwendig gewesen wäre, die Beauftragung eines Fachmanns der den Sanierungsaufwand ermittelt. Dazu musst Du ihm aber unbedingt sagen, was Du mit dem Gebäude überhaupt anstellen willst. Soll er daraus einen großen Tanzsaal machen, oder ein Hotel, oder 50 Wohnungen oder was auch immer.

    Wenn ich so in meine Glaskugel schaue, dann sehe ich da eine Zahl die problemlos die 10 Mio € Grenze überschreiten könnte. Man könnte natürlich auch einfachste Wohnzellen daraus machen, und damit diese Grenze deutlich unterbieten. Dann sind es vielleicht 8 Mio €, wer weiß.
    Allein aber aus der Differenz dieser Zahlen siehst Du, dass es um viel Geld geht. So etwas funktioniert niemals ohne eine ausführliche Planung, das Risiko ist viel zu groß (höchstens Du hast diese Beträge in der Portokasse und kannst sie notfalls abschreiben, ohne dass es Dir das Genick bricht).

    Was mich aber verwundert, mit ein bisschen Recherche sieht man, dass die Mietpreise dort bei etwa 3,50 €/m2 liegen. Es gibt auch ein paar wenige Objekte auf dem Markt, aber der Bedarf scheint eher gering zu sein. Deswegen sind auch Wohnungen für um die 3,- €/m2 auf dem Markt, vermutlich sind also mehr als 4, -€/m2 nicht zu erzielen.

    Bei 4.000m2 Mietfläche reden wir also von Mieteinnahmen in einer Größenordnung um 14.000,- €/Monat, vorausgesetzt man schafft es überhaupt diese Fläche zu vermieten (woran ich noch zweifle). Man erzielt also im besten Fall ca. 170T€ an jährlichen Mieteinnahmen, wobei der Gewinn noch von steuerlichen Faktoren (Kosten, Abschreibungen etc.) abhängt.

    Jetzt frage ich mich, wie um alles in der Welt will man mit diesen dürftigen Einnahmen, die zudem noch mit einem erheblichen Ausfallrisiko behaftet sind, eine Investition von vielen Millionen Euro amortisieren? Soviel Fördergelder kann man gar nicht bekommen.

    Anhand der Einnahmen dürfte das Investitionsvolumen max. irgendwo zwischen 2 und 3 Mio € liegen, und das sehe ich angesichts des Umfangs der Sanierung und der Rahmenbedingungen nicht.

    Fazit: Ich würde mal schleunigst an meinem Business-Plan arbeiten, denn darin scheinen sich noch einige Fehler zu verstecken. Fehler die Dich teuer zu stehen kommen können.

    Gruß
    Ralf
     
  19. R.B.

    R.B.

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    Irgendwo Urlaub machen oder dort leben, das ist ein himmelweiter Unterschied. Oder meinst Du er könnte viele Touristen finden die in seinem "Bahnhof" absteigen?

    Gruß
    Ralf
     
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  21. Anda2012

    Anda2012

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    Von der Bauleitung zum Formularausfüllen
    Nee, war auch gar nicht auf Mieten etc. bezogen. Dass es dort einen recht "entspannten" Wohnungsmarkt gibt, ist mir schon klar, ich wollte nur das Positive an der Ecke rausstellen, auch wenn es halt janz weit hinten liegt.
     
  22. Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Na ja, zumindest hat er den Bahnhof wohl für´n Appel und nen Ei geschossen.......

    Guckst Du

    Aber:
    Nicht alles, was man billig kriegt, wird auch ein gutes Geschäft.

    Nachtrag:
    Das Teil hatte schon mal (Ende 2011) jemand ersteigert, der dann wohl kalte Füsse bekommen hat.
     
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Kostenschätzung Ebersbacher Bahnhof

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