Kostenschätzung richtig + Bausatzhaus

Diskutiere Kostenschätzung richtig + Bausatzhaus im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo, nachdem ich vor kurzem ein sehr gutes Angebot für ein Grundstück in sehr guter Lage bekommen habe rechne ich gerade meinen...

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  1. #1 Sebastian344, 12. August 2013
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 13. August 2013
    Sebastian344

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    Hallo,

    nachdem ich vor kurzem ein sehr gutes Angebot für ein Grundstück in sehr guter Lage bekommen habe rechne ich gerade meinen Finanzierungsbedarf aus. Es existiert bereits eine fertige Planung, Statik und Baugenehmigung für ein Haus mit 2 Wohneinheiten.
    Die untere möchten wir selbst nutzen und die obere vermieten.
    Einige Anpassungen würden wir vornehmen:
    - Erker anstatt Terasse mit teurer Schallschutzwand (Auflage wegen Spielplatz nebenan) im EG
    - Balkom im OG entfällt

    Ein befreundeter Rohbauer hat bereits ein Angebot für Bodenplatte, Mauerwerk und Decke abgegeben, er sagt glatt 80T, das genaue Angebot ist im Anhang.

    Mein Vater ist selbstständig und seine Firma macht Fenster, Türen, Innenausbau und Trockenbau, deshalb sind diese Gewerke so günstig kalkuliert, da diese in Eigenleistung erfolgen.
    Ein befreundeter Dachdecker hat angeboten Hilfe und Anleitung beim Dach eindecken zu geben.
    Die Nagelbrettbinderkonstruktion wird allerdings durch eine Zimmerei gestellt.
    Außen- und Innenputz machen ebenso wenig Sinn in Eigenleistung und werden wie Heizung und Sanitär vergeben.

    Bisher fehlen mir noch konkrete Angebote für Heizung und Sanitär. Ich habe die Kostenschätzung der Architektin und meine angehängt, ich denke die angegebenen Preise für die Heizung passen nicht oder?

    Wie kann es sein, dass ich bisher so wenig kalkuliert habe, was fehlt?
    Ich würde noch 20% Puffer einplanen, für Baustrom, Wasser, Versicherung, Architekt zur Bauüberwachung usw.

    Ich würde mich sehr über Hinweise freuen.
    Sebastian


    Den Anhang Baukosten.pdf betrachten Den Anhang Rohbau.pdf betrachten 007.jpg 008.jpg 009.jpg 010.jpg


    PS: Nachdem ich mich erkundig habe was der Bausatz für den Rohbau von einem sehr bekannten Anbieter kosten würde hat es mich fast erschlagen, 208T € .....
     
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  3. #2 rolf a i b, 12. August 2013
    rolf a i b

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    wenig architektur für viel geld!
     
  4. #3 Sebastian344, 13. August 2013
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    Danke erstmal für die Antwort, da es rein subjketiv ist, ob es deinem Geschmack trifft oder nicht finde ich es auch nicht schlimm.
    Uns gefällt es darum geht es, der Grundriss ist für uns auch schlüssig.
    Es muss sich in eine Villengegend mit Gebäuden aus dem Anfang/Mitte 20. Jahrhundert eingliedern und das tut es auch.
    Ich finde den Baukörper und die Fassade schlicht und klar strukturiert, halt zeitlos.

    Einige sachen werden wir auch ändern, wenn wir nächste Woche die Planung und Grundstück kaufen:
    - mir gefallen die 3 geteilten Fenster in der Küche nicht, auch wenn die praktisch sind.
    - Erker im EG statt der Terasse
    - Fenster im Erker auch bodentief
    - Holzfassade nur im Giebelbereich, evtl. rot
    - Fassade in hellem grau, Fenster in anthrazit
    Ich habe mal ein paar Bilder angehähngt, wo wir unsere Ideen mal dargestellt haben, dass werden wir dann mit der Architektin besprechen und mit ihren Ideen abstimmen und entsprechend anpassen

    Mir geht es hauptsächlich darum, dass ich in der Kostenaufstellung nichts vergessen habe oder Positionen zu niedrig sind, ich möchte nachher keine böse Überraschung erleben.
    Selbstverständlich ist mir bewusst, dass ich das selbst entscheiden muss, würde mich allerdings sehr über ein paar Tipps und Hinweise freuen.

    Die Kosten der Architektin sind ein guter Anhalt für schlüsselfertiges bauen, allerdings fehlten mir da auch Positionen wie Estrich und Innenputz, ebenso fand ich die Heizung und Zwischendecke sehr günstig.
     
  5. #4 Sebastian344, 13. August 2013
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    anbei unsere Vorstellungen 2.jpg 5.jpg seite.jpg
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 13. August 2013
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    Mir fehlt da ein ganz wesentlicher Posten:
    Baugrund!

    Gibt es ein Baugrundgutachten, wenn ja, was steht drin?

    Wenn in einer "Villen":mega_lol:gegend ein Grundstück samt Baugenehmigung mit einem "guten Angebot" (= Schnäppchen) angeboten wird, wird der Grund dafür ja wohl kaum Nächstenliebe sein!
     
  7. #6 rolf a i b, 13. August 2013
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    einfügen in villengegend, zeitlos, schlicht, klar strukturiert ....... never forever!
     
  8. #7 Sebastian344, 13. August 2013
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    ja Bodengutachten wurde gemacht, bekomme ich die Tage zusammen mit der Statik vom Ingenierbüro, darauf basiert auch der geplante Aufbau der Bodenplatte und der geringe Bodenaustausch.

    Es handelt sich nicht um ein Schnäppchen, sonder ein gutes Angebot. Von Nächstenliebe gehe ich nicht aus, der Verkäufer hate vor zu bauen, aber dieses Jahr noch viele andere Bauprojekte.
    Da mein Vater ein guter Freund von ihm ist, fragte er, ob er noch Grundstücke zu verkaufen hätte und er sagte wir sollen ihm ein Preis nennen. Er ist sich bewusst, das es günstig ist, baut allerdings alle seine Häuser mit meinem Vater im Bereich Fenster, Türen und erhofft sich so natürlich auch ein faires Angebot.

    Auch ist es so, dass er das Grundstück mit dem Haus nebenan gekauft hat und dieses im Nachhinein abgeteilt hat und die Baugenehmigung erst im 3. Anlauf durchging.

    Mir kam es auch komisch vor, niemand hat etwas zu verschenken. Aber ich habe den Haken gesucht: Grundbuch, Altlasten, Bodengutachten, Baugenehmigung (Auflagen) ich konnte nichts finden, soll ich das Angebot nur sausen lassen weil es so günstig ist und ich davon ausgehe, dass jeder bescheißen will? Ich denke das wäre der falsche Ansatz.

    Villengegend war vlt. etwas falsch ausgedrückt, mir fällt keine bessere Beschreibung ein. In der Straße befinden sich halt nur EFH die sehr groß sind, alle mindestens 200 bis 300m²
     
  9. #8 Sebastian344, 13. August 2013
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    Danke für den Hinweis, fehlt dir abgesehen davon noch etwas oder ist etwas viel zu gering angesetzt?
    t
     
  10. #9 Ralf Dühlmeyer, 13. August 2013
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    Und Ihr wollt an der jetzt wieder ändern - mit der Pflicht, eine neue Genehmigung zu beantragen. Na dann - viel Spass. :mega_lol: :respekt
     
  11. #10 Sebastian344, 13. August 2013
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    Also ich war natürlich schon beim Bauamt und habe die Änderungen mit denen abgesprochen, es steht nichts im Wege und selbst wenn nicht bauen wir hält entsprechend der alten. Das die Gehmigung erst beim 3 mal durchging hat den Grund, dass es kein Bauland war imBauamt sagte man mir mit der jetzigen Genehmigung greift jetzt Praragraph 34
     
  12. #11 Sebastian344, 13. August 2013
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    Die Auflage sind schallschutzverglaste Fenster, kosten 14€/m^2 mehr. Das liegt daran, dass der benachbarte Bolzplatz der ohne Genehmigung da steht geschützt werden soll
     
  13. #12 Sebastian344, 13. August 2013
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    Gibt es noch Dinge auf die ich achten muss?
    Wie kann es sein, dass wenn ich den Baupreis auf m² umrechne so extrem günstig bin, die Eigenleistung ist nicht extrem hoch, wie ich finde.

    Liegt es daran, dass MV im Vergleich soviel günstiger ist bei den Stundensätzen?
     
  14. #13 Ralf Dühlmeyer, 13. August 2013
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    Sag mal, erwartest Du jetzt ernsthaft, dass hier jemand Deine "Kalkulation" bis ins letzte durchflöht? Woher sollen wir wissen, was da evtl.passt oder nicht passt.

    Das macht man/frau nicht mal so eben. Nicht mal bei eigenen BV, geschweige denn bei fremden, in die man sich tief reinfuchsen muss.
    Wenn Du Sicherheit willst, dann mach doch mit der Kollegin einen Vertrag für die Umsetzung mit einer fixen Kostenobergrenze in Höhe der Summe.
    So what?
     
  15. #14 Sebastian344, 13. August 2013
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    nein ich habe mir nur erhofft auf Erfahrungswerte zurück zu greifen ...

    Und evtl. Hinweise auf evtl. Fallstricke beim Grundstückskauf, da es halt günstig ist
     
  16. #15 Ralf Dühlmeyer, 13. August 2013
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    Ein Haus ist doch kein Golf oder Merc. Da ist es schon schwierig (Golf CL oder GTI-R-Line?)

    Und dann noch so eine Hütte mit so einer blödsinnigen Dachgeometrie (die auch nicht für Nagelbrettbinderkonstruktion ausgelegt ist), da kannst Du jedwede "Erfahrung" beerdigen.
     
  17. #16 Sebastian344, 13. August 2013
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    ok, der Hinweis ist doch sehr interessant, sobald ich diese Woche die Statik bekomme kann ich die für ein Angebot für den Dachstuhl an eine Zimmerei weiterleiten.
    Die 10T€ für den reinen Dachstuhl, also Abbund + stellen oder Nagelbinder sind erstmal nur geschätzt.

    Was ist an dem Dach so extrem ungünstig?
    Der einseitige Drempel ?
    Die geringe Dachneigung ? (mir ist bewusst, dass es ein wasserdichtes Unterdach sein muss -> OSB + wasserdicht verklebte Unterspannbahn + geeignte Dacheindeckung)

    Leider gibt das Bauamt die geringe Dachneigung aufgrund der benachbarten Dächer vor.
    Beim Bauamt habe ich auch bereits gefragt, wie man einem Pultdach gegenüber stehen würde und man sagte es könnte!!! genehmigt werden.
     
  18. rolf a i b

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    das dach ist nicht ungünstig, es sieht einfach besch.....eiden aus.

    um deine kosten zu durchleuchten muss sich jemand reinknieen, pläne dazu, kostenschätzung, bodengutachten und statik. das ist mit mehreren stunden arbeit verbunden, wenn dann auch noch eine belastbare aussage oder zahl dabei raus kommen soll. ohne diesen aufwand ist das nix. Eigenleistungen mit +/- einzuschätzen ist dann noch einmal ein zusätzlicher aufwand. da kannst du mit Erfahrungswerten um schmerzhafte Prozentwerte daneben liegen.

    ich habe den eindruck, dass du eine unvollständige kostenschätzung hast und du dir jetzt einiges selbst zusammensuchst - ohne sachverständigen beistand. viel erfolg.
     
  19. Thomas B

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    Echt?

    Mindestens mal "ungewöhnlich" ist die Lage des Bades. Neben der Küche. Weit entfernt von den "Privatgemächern". Gäste - WC dort ist i.O., aber das Privatbad?

    Der ankommende Gast betritt die Wohnung in einen finsteren Flur, ohne Garderobe und der Zugang ist zudem im Privatbereich untergebracht (Kind/ Eltern) und nicht dem "öffentlichen Bereich" (Wohnen/ Essen/ Küche/ Gäste-WC) zugeordnet.

    Küche - Essen im OG ist schon mal ein Brett, das Wohnzimmer funktionert nicht wirklich gut (Möblierung angucken!).

    Alles in allem finde ich den Grundriss in keinster Weise stimmig. Raumzuordnungen sind grundverkehrt, die interne Erschließung (Flur) ist schlecht gelöst (eng, dunkel, keine Abstellmöglichkeiten).

    Über den Außenauftritt will ich mich hier nicht verbreiten.....der Grundriss ist bereits das K.O.-Kriterium.
     
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  21. #19 Sebastian344, 13. August 2013
    Sebastian344

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    ok, dann auf null zurück, wie wäre die richtige Herangehensweise?

    Ich habe es so gemacht, dass die Architektin eine Kostenschätzung gemacht hat und ich mir von befreundeten Unternehmen Angebote hab geben lassen und diese durch einen befreundeten Bauleiter hinsichtlich Leistungsumfang und Preis habe gegenchecken lassen.
    Wobei man sagen muss, dass alle Firmenkontakte durch meinen Vater vermittelt wurden, der halt mit den Inhabern befreundet ist.

    Für die Eigenleistung habe ich nur Gewerke genommen, wo ich entsprechenden Beistand durch Fachleute habe.
    Diese Gewerke sind die, die mein Vater seine Firma abdeckt. Der hat mit mir die einzelnen Positionen vom Material her berechnet.
    Sprich: Fliesen, Parkett, Fenster, Türen, Trockenbau.

    Ich bin offen für Vorschläge wie ich sonst daran gehen muss ...
     
  22. #20 Sebastian344, 13. August 2013
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    Ok, der Flur ist dunkel, das stimmt.
    Es sind zwei seperate Wohneinheiten im Og und EG, also die Küche ist angrenzend an den Wohnbereich.
    Im Erker haben wir den Essplatz geplant.
    Abstellmöglichkeiten wird es im Treppenhaus in Form von Einbauschränken geben.

    Die Lage vom bad mag ungewöhnlich sein, aber ich finde es ok.
     
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