Kostenschätzung, um überhaupt entscheiden zu können, ob ein Hausbau realisierbar ist

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  1. jess74

    jess74

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    Hallo zusammen,

    wie und wo bekommt man eine möglichst genaue Kostenschätzung für einen evtl. Hausbau her, um überhaupt erst mal entscheiden zu können, ob man sich einen Hausbau leisten kann?

    Eine Planung kostet viel Geld, zu viel Geld will man verständlicherweise nicht ausgegeben für etwas, das dann doch zum Scheitern verurteilt ist.
    Ohne Planung aber kann es keine einigermaßen verlässlichen Preise geben.
    Irgendwie drehe ich mich im Kreis.

    Im Job kenne ich das so, dass für den Kunden kostenfreie Angebote erstellt werden, zwar meistens aufwendig, aber in der Regel natürlich ohne ausführliche Planungsleistungen.

    Aber gerade beim Hausbau gibt es so viele kleine Ausführungsunterschiede die ziemliche große Kostendifferenzen verursachen können, dass ich mich frage, wie das ohne wirklich gute Planung klappen soll? Und diese Details können Laien gar nicht selbst beurteilen, haben wahrscheinlich nicht mal auf dem Schirm, dass es da was zu beachten gibt.



    Wo fängt man an? Wie machen das Bauherren oder die, die es werden wollen, wenn sie selbst gar keine Erfahrung haben?



    VG jess
     
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  3. #2 feelfree, 24. Mai 2015
    feelfree

    feelfree Gast

    Die ganz groben Kosten kann man z.B. nach Wohnfläche berechnen.
    Ich habe die Daten meiner DHH gerade mal eben hier eingegeben und bin überrascht, wie genau das Ergebnis doch ist.
    Für eine grobe Entscheidung ja/nein/vielleicht sollte das reichen. Der nächste Schritt geht dann zum Architekt mit Nennung des Budgets.
     
  4. jess74

    jess74

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    Danke für den Link, ich habe mich da mal ein bisschen umgeschaut.

    Was mich etwas irritiert: Es wird komplett nach der Fläche hochgerechnet. Kann da wirklich eine gute Kostenschätzung erfolgen? Ein großes EFH wird doch günstiger sein als zwei halb so große. "Standard", "gehoben", "hochwertig" sind auch sehr grobe Angaben, auf die verbaute Technik wird (außer bei der Wahl des energetischen Levels) gar nicht eingegangen. Was für eine Bodenbeschaffenheit wird für die Kellerkosten zu Grunde gelegt? Ist das ein Mittelwert oder der günstigste/unkomplizierteste Fall?

    Das sind nur ein paar Punkte, die mir spontan einfallen, die aber je nachdem, was bei der Kostenschätzung angenommen wurde, die Kosten im Realfall nach oben schießen lassen könnten.


    Aber ich denke, genauer geht es ohne fachliche Planung nicht, oder kennt noch jemand andere Seiten, auf denen man detailliertere Vorgaben machen kann?
    Ich habe noch diese Seite gefunden.
     
  5. #4 feelfree, 24. Mai 2015
    feelfree

    feelfree Gast

    Habe ich gerade auch mal ausprobiert. Da kommen locker 100k weniger raus als bei meinem Link. Irgendwas passt da nicht oder ich habe etwas falsch eingegeben.

    Ich glaube Du siehst das viel zu genau. Natürlich gibt es Unterschiede in jedem einzelnen Gewerk, aber unterm Strich mittelt sich das aus.
    Selbst die Kostenberechnung unserer DHH (die ja nach der Kostenschätzung erfolgt und deutlich detaillierter ist), lag je nach Gewerk auch mal 20% daneben. Wenn's günstiger wird freut man sich (kommt selten genug vor...), und wenn's teurer wird muss man es halt schlucken, was soll man auch tun. Baustelle anhalten weil gerade mal kein Dachdecker ein Angebot abgegeben hat, das die Kostenberechnung nicht reist?
     
  6. jess74

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    Da muss man vorher zumindest genug Puffer einkalkulieren, sonst könnte man Schluckbeschwerden bekommen. Und genau deswegen möchte ich vorab ein möglichst genaues Gefühl für die Kosten bekommen. Wenn es zu knapp werden würde, würde ich lieber ganz die Finger davon lassen.
     
  7. #6 feelfree, 24. Mai 2015
    feelfree

    feelfree Gast

    Wie konkret ist denn der Plan? Grundstück vorhanden? Dann könnte man ja auch mal GU/GÜs abklappern, die werden sicher auch ohne genaue Planung ungefähre Preise nennen können. Genauso ein Architekt. Wenn da einer 250k haben will, ein anderer 320k und der Architekt schätzt 350k, dann kannst Du den ersten schonmal streichen und der Rest reicht für's Gefühl.
     
  8. jess74

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    Ne, es ist noch gar nichts vorhanden.
    Das macht es für mich noch schwerer kalkulierbar, weil auch nicht absehbar ist, was das Grundstück kosten und welche Schwierigkeiten es für den Bau mit sich bringen würde (z. B. die Bodenbeschaffenheit). Und dann wird es je nach Gegend auch noch Vorschriften geben, wie man bauen darf.

    Wenn es soweit kommen sollte, würde es ein ZFH werden.

    Was bisher vorhanden ist, sind einzelne (noch grobe) Entwürfe auf CAD, die aber je nach Größe und Geometrie des Grundstücks eh schon wieder hinfällig wären. Aber ich probiere zwischendurch gerne mal etwas für mich aus, auch wenn es dann nie zum Bau kommen wird.

    Und jetzt würde ich gerne mal einen Schritt weiter gehen und versuchen, mögliche Kosten mit einzubeziehen.

    Ich habe überlegt, ob ich anhand eines Entwurfes nicht ein grobes Leistungsverzeichnis erstellen und dann selbst versuchen könnte, es zu bepreisen, z. B. mit den Preisen aus der schon verlinkten Webseite. Auf dieser Seite kann man sich auch Preise für einige Einzelgewerke anzeigen lassen.
    Aber das ist die Seite, mit der du bei der groben Schätzung auf einen so hohen Preisunterschied zu den tatsächlichen Kosten gekommen bist. Hier wäre mal interessant zu wissen, was für einen Eindruck die Preise auf die hier anwesenden Fachleute machen.

    Die größten Schwierigkeiten habe ich bei der Kostenschätzung für das Herrichten des Grundstücks und den Rohbau.

    Ich habe gerade im Internet nach einem Leistungsverzeichnis für ein vergleichbares Wohnhaus (EFH, ZFH, DHH, ..) gesucht, erst mal aber nur Leistungsbeschreibungen gefunden.
    Mit einem oder besserer mehreren Musterleistungsverzeichnissen würde ich schon mal ein ganzes Stück weiter kommen.
     
  9. #8 feelfree, 25. Mai 2015
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    feelfree Gast

    Und dann? Willst Du Angebote einholen für ein nicht konkretes Bauvorhaben? Das bringt doch nix.
    Und was bringen dir heute Preise, wenn Du dann vielleicht in 2 Jahren baust? Wir haben uns vor 3 Jahren ein Reihenendhaus vom BT angeschaut, Preis 379k. Letztes Jahr wurde vom selben BT eine exakt identische Reihe daneben gebaut, Preis 449k.

    Oder LV-Preise: Wir hatten Unterschiede von ca. 30% beim Rohbau. Der mit den günstigsten LV-Preisen wollte dann aber auch 30k für die Baustelleneinrichtung.
     
  10. #9 Mikalaya, 25. Mai 2015
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    Der Rechner kommt bei uns (EFH freistehend, Passivhaus) auch ziemlich gut hin.
    Damit kannst du schon mal etwas spielen.
     
  11. artibi

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    Vielleicht solltest du erstmal euren finanziellen Spielraum prüfen. Es bringt doch nix, irgendwelche LVs zu durchstöbern. Prüft eure Finanzen, geht zur Hausbank, lasst euch dort die ungefähr finanzierbare Summe geben und dann kommst du wieder. Dann bekommst du hier grob Daumen hoch/runter wenn du ungefähr weißt, was du willst (EFH, DHH, Gartenhütte) - und Bodenrichtwerte + angepeilte Grundstücksgröße mitbringen
     
  12. jess74

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    Nein, natürlich nicht. Aber ich hätte eine etwas genauere Grundlage für die eigene Kostenschätzung. Daher ja auch noch die Frage zu den Preisen auf der verlinkten Webseite. Oder Tipps zu vergleichbaren Seiten.
    Die von dir genannten Kostenerhöhungen werden sich ebenso auf die groben Kostenschätzungen auswirken. Dass ich mich, wenn ich erst in 2-3 Jahren bauen werde, nicht auf die heutigen Kosten verlassen werde, sollte wohl selbstverständlich sein.


    Und genau deshalb sind detaillierte LV wichtig, um sie vergleichbar zu machen. Und diese und noch mehrere 30 T€ würden in der Kostenschätzung ja erst recht unter gehen.

    Ein weiterer Punkt, weshalb mich Detailkosten interessieren, ist der, dass ich diese direkt in meine Entwürfe mit einbeziehen könnte.
     
  13. jess74

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    Danke, das klingt gut. Klingt dann ja immer mehr danach, dass der Rechner das Wesentliche gut abdeckt.
     
  14. feelfree

    feelfree Gast

    Ja, aber die macht der Architekt in der Entwurfs- und Bauphase, und nicht du, bevor du ein Grundstück hast...

    Siehe oben.
     
  15. #14 Skeptiker, 25. Mai 2015
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    Detaillierte LVs können erst am Ende der Planung und Ausschreibung vorliegen - für genau das geplante Objekt. Dieser Weg hilft Dir also nicht weiter.

    Grobe Vergleichspreise lassen sich bspw. den diversen Angeboten des BKI unter http://www.baukosten.de entnehmen, analog oder digital. Damit arbeiten auch viele Architekten. Es bedarf allerdings etwas Einarbeitungszeit, um damit vernünftig umgehen zu können und Du hast damit nur Vergleichswerte der vergangenen Jahre, die in Deinem Fall auch bei großer Sorgfalt in einzelnen Bauteilen oder Positionen deutlich abweichen können.
     
  16. jess74

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    Und wenn ich das gemacht habe, dann stehe ich da, wo ich jetzt stehe.
    Zumal viele Banken mit den Krediten gerade wohl sehr großzügig umgehen, wenn ich so sehe/höre, wer sich alles einen Hausbau leisten kann. Ohne Eigenkapital, mit relativ geringem Einkommen, ... Da bewundere ich bei manch einem den Mut, den ich nicht habe. Deshalb ja auch meine doch schon detaillierteren Überlegungen, bevor ich überhaupt anfange.


    Dass es ein ZFH werden soll, habe ich ja schon geschrieben.

    Bodenrichtwerte liegen hier zwischen 200,- bis über 1.000,- €/m², wobei letztere für uns unrealistisch sind.
    Die angepeilte Größe des Grundstücks hängt mit der Geometrie zusammen. Ich habe hier schon recht große und günstige Grundstücke gefunden, die aber ein reiner Schlauch waren und damit uninteressant. (Da hat das Grundstück einmal sogar nur 125,- €/m² gekostet.)
    Es müssen das Haus mit den erforderlichen Abständen zu den Nachbargrundstücken sowie ein kleiner Garten und Parkmöglichkeiten für 2 PKW untergebracht werden.

    Aber in erster Linie geht es ja um die Hausbaukosten (Die unsicheren Faktoren, die durch unterschiedliche Grundstückseigenschaften einwirken, müssen dabei natürlich im Hinterkopf bleiben).
    Wenn ich da erst mal Richtwerte habe, dann würde ich schauen, ob es hier passende Grundstücke gibt.


    Da ist der von feelfree angegebene Link aber wahscheinlich genauer, oder? ;)


    Und was das Wälzen von LV angeht - Ich möchte für mich einfach ein Gefühl dafür bekommen, was genau auf mich zukommen würde, das fehlt mir noch. Und ich habe im Moment auch einfach Spaß daran, selbst zu planen.

    Die letzte Planung und die Gesamtbetreuung würde ich in die Hände eines Architekten geben wollen, aber ich möchte selbst auch wissen, was passiert und entsprechend Einfluss nehmen.
     
  17. feelfree

    feelfree Gast

    Na dann. Viel. Erfolg.
    Meine Prognose: Wenn Du dich von dieser Vorgehensweise nicht trennst, wirst Du nie bauen.
     
  18. jess74

    jess74

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    @feelfree und Skeptiker

    Ich glaube, ich habe gerade Schwierigkeiten, mich richtig auszudrücken.

    Mir ist natürlich klar, dass es ein fertiges und verlässliches LV erst nach der fertigen Planung geben kann und dass jedes LV individuell auf das jeweilige Bauvorhaben erstellt werden muss.

    Mir geht es hier nur um Kostenschätzungen und darum, ein Gefühl dafür zu bekommen, was alles auf mich zukommne würde. Und da würde es mir helfen, mich mal in ein paar Muster-LV einzulesen.
    Und ich könnte damit meine Entwurfsplanungen etwas spezifizieren. Vielleicht klingt das für den einen oder anderen etwas übertrieben, aber ich habe einfach auch gerade Lust dazu, mich weiter in das Thema einzuarbeiten.



    Und wenn ich z. B. weiß, dass 100 m² Wohnfläche quadratisch aufgeteilt genauso viel kosten wie 70 m² Wohnfläche in verwinkelter Form, dann weiß ich, dass ich auf die Geometrie und Verwinkelungen achten sollte. Die Zahlen oben sind von mir dahin geschmissen, soll nur ein Beispiel sein, was ich meine.

    Oder ein Punkt, der für mich sowieso klar ist, den aber viele Bauherren (nach dem, was ich im Netz so gelesen habe) nicht beachten, wäre die Anordnung der Technik. (Küchen/Bäder/WCs/Heizraum/HAR nebeneinander und übereinander ist wesentlich kostengünstiger als über den ganzen Grundriss zickzackmäßig verteilt.)

    Und da wird es wohl noch viele weitere Punkte geben, bei denen man mit wenig Aufwand/Einbußen viel Geld sparen kann oder umgekehrt durch kleine Details viel Geld verpulvern kann, die mir noch nicht bewusst sind.

    Das meinte ich damit, dass ich das Wissen um Detailkosten mit in meine Entwürfe einfließen lassen möchte.


    @Skeptiker
    Danke für den Link. Wenn ich das richtig sehe, ist das aber ein kostenpflichtiges Angebot, oder übersehe ich da was?
     
  19. jess74

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    Dein Link hat mir ja schon mal einen ersten Anhaltspunkt gegeben.
     
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  21. #19 Skeptiker, 25. Mai 2015
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    Richtig, das BKI stellt seine umfangreichen Daten (-banken) nur gegen Bezahlung zur Verfügung.
     
  22. #20 Skeptiker, 25. Mai 2015
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    Dabei hilft Dir die Lektüre von gewerkespezifischen LVs allein kein bisschen, weil Du auch noch die Ausführungspläne dazu lesen müsstest. Und dann wüsstest Du, wie viel die gewählte Variante kostet, aber nicht wie viel Alternativen gekostet hätten. Insofern führt Deine angestrebter Weg kein bischen weiter. Es reicht, wenn Du Dich für die Frage nach der Machbarkeit grob an Kennwerten wie m2 BGF oder WFL oder m3 Gebäudekubatur zusammen mit dem Gesamtstandard orientierst. Anders machen das Profis in einer so frühen Phase wie bei Dir jetzt auch nicht.

    Ein anderer Weg bei gewünschter Eigenleistung und maximaler Kontrolle wäre Architektur studieren, 5 Jahre in einem Büro arbeiten, dass ständig individuelle EFH baut und dann genug eigene Erfahrung haben.

    Dabei fällt mir auf, dass ich diesen Tipp in einem anderen Faden schon einmal gegeben habe: http://www.bauexpertenforum.de/show...wie-und-wo-lässt-sich-sparen&referrerid=28310

    Das dort von mir empfohlene Buch wäre auch für Dich geeignet! Ob es Dir allerdings wirklich weiterhilft weiß ich nicht.
     
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