Kostenüberschreitung zur Kostenrechnung

Diskutiere Kostenüberschreitung zur Kostenrechnung im Bauen mit Architekten Forum im Bereich Architektur; Hallo liebes Forum und Experten, ich habe eine Frage zum Thema Kostenrechnung und Abweichungen zu dieser. In unserem Fall geht es darum,...

  1. #1 Nicolai85, 19.02.2013
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    Hallo liebes Forum und Experten,

    ich habe eine Frage zum Thema Kostenrechnung und Abweichungen zu dieser.

    In unserem Fall geht es darum, dass wir von unserem Architekten/ Ingenieurbüro eine Kostenrechnung erhalten haben (Unterschrieben, bei der Bank eingereicht und von dieser akzeptiert, Stand Oktober 2012) in welcher Gesamtkosten (inkl. Honorare) von rund 500k€ hinterlegt waren. Anhand dieser Aussage haben wir unsere Finanzierung aufgebaut und auch abgeschlossen.

    Nun, im neuen Jahr 2013, erhalten wir aber die Aussage vom Architekten, dass nach Rücklauf der Ausschreibungen die Gesamtkosten rund 100k€ über den damals veranschlagten Kosten liegen. Diese 100k€ mehr berücksichtigen allerdings auch schon ein paar Änderungen unsererseits, welche die Kosten senken (bspw. Reduzierung der Badausstattung etc.). Leider ist es im Detail so, dass unsere Reduzierungen die massiv erhöhten Kosten (zur Planung) in den Gewerken Tief- und Rohbau (jeweils Steigerungen deutlich über 25%) nicht abfangen und somit die 100k€ Mehraufwand bleiben.

    Nun ist meine Frage, ob ich den Architekten für diese Fehlplanung und die daraus resultierende deutliche Abweichung in Regress nehmen kann. Immerhin wurde für die Planung und das damit verbundene Wissen auch ein Honorar bezahlt. Außerdem hätte ich noch die Frage, ob ein Architekt für eine solche Fehlplanung (Fehler sind ja auch menschlich) nicht eine Versicherung hat? Im Finanzbereich kenne ich soetwas unter dem Begriff Vermögensschadenhaftpflicht.

    Vielen Dank im Voraus für eure Antworten. Sollten Fragen aufkommen versuche ich diese so schnell und detailliert wie möglich zu beantworten.

    Generell sollte noch festgehalten werden, dass wir das Haus bauen wollen! Auch eine Nachfinanzierung ist nicht ausgeschlossen, jedoch sehe ich es nicht wirklich ein für die bezahlten Planungsfehler alleine die Kosten zu übernehmen.

    Grüße
     
  2. #2 Thomas B, 19.02.2013
    Thomas B

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    Hallo,

    solche Haftungsansprüche sind schwierig durchzusetzen, da ja diese "Kostenrechnung" zum zeitpunkt deren Erstellung wohl eher eine "Kostenschätzung" war. Hierbei werden Erfahrungswerte aktueller BV angenommen und entsprechend hochgerechnet. Und eine Schätzung ist eben eine Schätzung. Außer ein finanzieller Rahmen war vertraglich fixiert. Dann mag es anders aussehen.

    Abweichungen, speziell im Rohbau, von über 25% sind sehr ungewöhnlich. Hier läßt sich eigentlich recht genau kalkulieren, da so große Unwägbarkeiten wie zB beim Sanitär kaum auftreten (da kann eine Badewane 500 EUR oder auch 3.000 EUR kosten).

    Grundsätzlich hat der Kollege mE nun das Recht (und auch die Pflicht) Gegenmaßnahmen anzubieten. Zum Beispiel die Planung entsprechend anzupassen (Haus kleiner, niedriger, was auch immer).

    Einfach nur sagen, er müsse die 100TEuro zahlen ist nicht, weil Ihr ja auch ein entsprechend wertvolleres Haus erhaltet, das aber natürlich nicht der Kollege zahlen will (muß). Umgekehrt hätt er ja bei einer Unterschreitung der Kosten auch nicht Differenz als Zuschlag erhalten.

    Grundsätzlich heißt es nun die Kosten durch entsprechende Änderungen möglichst einzugrenzen.
     
  3. #3 feelfree, 19.02.2013
    feelfree

    feelfree Gast

    Bei dem derzeitigen Boom eher nicht.
    Aktuelle Lage hier: Ausschreibung an 8 Bauunternehmen. 3 Rückläufer erhalten, der Rest hat kein Interesse. Die 3 Angebote liegen +10%, 30% und 40% über der Kostenschätzung.
     
  4. Monipa

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    Hi,

    also irgendwas passt hier bei den Zahlen nicht. Wenn eine 25%ige Steigerung der Gewerke Tief- und Rohbau 100k ausmachen, dann müssten diese ja vorher schon mit 400k eingeplant gewesen sein. Dazu passen aber dann widerum nicht die angedachten 500k Gesamtkosten inkl. Honorare. Ich tippe mal bei deinem Projekt liegen alleine die Architektenkosten um die 45k, bleiben nur 55k Rest für alle anderen Gewerke, das kann nicht sein.

    Gruß
     
  5. #5 Ralf Dühlmeyer, 19.02.2013
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    Haftung dafür - maximal Jain.

    Die 100.000 wirst Du nicht von ihm/seiner Versicherung bezahlt bekommen.
    Bestenfalls den Zinsschaden, wenn die Nachfinanzierung jetzt teurer als die Erstfinanzierung wird.
     
  6. Monipa

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    heftig, da hatten wir wohl hier in der Gegend noch Glück. Kostenschätzung Rohbau zu tatsächlichen Angeboten +- 3%.

    Gruß
     
  7. #7 Thomas B, 19.02.2013
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    Nö,...denn das:

    ...ist eher ungewöhnlich. Unabhängig von einer evtl. guten Auftragslage.

    Bei einer solchen wird natürlich nicht mehr so knapp kalkuliert werden müssen, man kann als ggf. einige Prozentchen mehr an Gewinn mit einplanen. Zweistellig aber dürften die Zuschläge nicht sein. Die KS war also wohl von vorneherein äußerst optimistisch ausgelegt.
     
  8. #8 Nicolai85, 19.02.2013
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    Hallo nochmal,

    sicherlich sehe ich es auch so, dass die Kostenrechnung eher eine Schätzung war. Jedoch gehe ich bei den bezahlten Honoraren auch davon aus, dass der Jenige weiß was er tut und auch weiß was realistisch ist. Ich habe nochmal nachgesehen und es ist in beiden Fällen mehr als nur 25% mehr geworden (Tiefbau: Plan: 50k€ Ist 80k€, Rohbaubau: Plan 75k€ Ist 118k€). Außerdem ist der Zeitraum zwischen Schätzung und jetzt lediglich 4,5 Monate...sry. ich glaube nicht, dass in diesem Zeitraum die Preise so explodieren!

    Die derzeit angebotenen Maßnahmen sind:
    1. Stop des Projektes (Kein Haus, Honorare bis hierhin, im Grunde, für gar nichts bezahlt)
    2. Reduzierung des Umfanges durch bspw. Weglassen des Anbaus (die Bank wird sich sicherlich freuen, wenn die Beleihung somit auf weniger Wert trifft. Zusätzlich sehe ich es nicht ein für eine solche Reduzierung noch den vollen Preis zu zahlen)
    3. Weiterhin Einsparungen zu unseren Lasten (kleine Fenster etc.) und Erhöhung um vielleicht 70k€

    Egal welche Variante ich nehme...ich trage die alleinige Last. Der Planer der nicht fähig war Kosten richtig zu schätzen trägt gar keine :(

    Den Zinsschaden werden wir bei Nachfinanzierung höchst wahrscheinlich haben. Ich habe gerade mit der Bank gesprochen und die sind alles, aber sicher nicht begeistert! Die Finanzierung fliegt uns zwar nicht um die Ohren, jedoch passt die eingetragene Grundschuld nicht mehr zum Hauswert und auch das Verhältnis von FK zu EK steigt an, was zu einer Zinserhöhung auch für die bereits bestehenden Kredite führen kann/wird.

    Was ich noch nicht richtig verstanden habe...wozu hat der Archi. eigentlich eine Versicherung, wenn sie für seine Unfähigkeit, Kosten richtig zu kalkulieren, nicht aufkommt? Oder noch überspitzter, warum kann der Archi eigentlich planen was er will und am Ende zahlt der Kunde die Zeche komplett alleine?
     
  9. #9 Nicolai85, 19.02.2013
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    So ähnlich sieht es bei uns auch aus. Es wurden sogar noch mehr angeschrieben. Das Ergebnis, alle liegen mehr oder weniger in einem Korridor von +/- 3k€. Entweder das stimmt und ist verdammt sauber kalkuliert oder es wurde schlicht untereinander abgesprochen!
     
  10. #10 Thomas B, 19.02.2013
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    Eine Versicherung kommt (evtl.) für einen durch eine Fehlleistung entstandenen Schaden auf. Noch aber habt Ihr doch gar keinen Schaden. Außer natürlich Ärger, der aber monetär schwer zu bewerten sein dürfte. Im gegenteil: Nun, also im Vorfeld!, wißt (!!!) Ihr, daß es teurer wird. natürlich nicht schön, aber man nun gegensteuern, ändern , reduzieren usw.

    Paßt eine solche Reduktion am Ende nicht zu Euren Wünschen (zu klein?), dann muß man das Projekt ggf. einstampfen, weil Euer Projekt nicht mit Euren finanziellen Planungen in einklang zu bringen ist.

    Blöd wäre es, wenn eine solche Steigerung der Kosten erst bei einem bereits laufenden Projekt zu Tage treten würde....
     
  11. #11 Nicolai85, 19.02.2013
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    Das Projekt läuft doch bereits und der Schaden lässt sich jetzt schon beziffern (jedenfalls wenn das Projekt fortgeführt wird)? Klar haben wir keinen Spaten in den Boden gerammt, aber ich habe laufende Kreditkosten und ich habe die Fehlleistung des Archis auch schon bezahlt. Somit ist das Kind mit der Fehlplanung zu 100% in den Brunnen gefallen. Soll ich jetzt - damit die Versicherung zahlt - erst noch den Bau starten und dabei feststellen, dass das Geld nicht reicht?

    Wenn ich das Projekt einstampfe kann ich den Schaden auch beziffern...sämtliche Honorare + Kreditkosten! Denn die Honorare habe ich mit dem festen Glauben gezahlt, dass das Projekt so durchgeführt wird wie es kalkuliert und mehrfach versprochen wurde!
     
  12. Lebski

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  13. uban

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    Ich hoffe du hast noch ausreichend finanziellen Puffer bzw eine vorbereitete Streichliste, kann alles nochmal 10% teuer als aktuell geplant werden.

    Hast du einen unabhängigen, vor dir extra bezahlten SV ? Darauf würde ich nicht verzichten wollen, das Forum ist voller Bauherren die es nicht hatten...
     
  14. #14 Nicolai85, 19.02.2013
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    NEIN! Ich rede nach deiner Definition von der Kostenberechnung. Die die auch der Bank als Grundlage vorgelegt wurde.

    Und nochmal ins Detail... die benannten Abweichungen im Tief- und Rohbau liegen nach deinem Link zur Kostenabrechnung (das Bild dort) sogar über dem zu erwartenden Spielraum einer "vorvertraglichen Kostenschätzung"! Oder ist es strengstens verboten Kalkulationen auf einzelne Gewerke anzuwenden?
     
  15. #15 Nicolai85, 19.02.2013
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    Danke für den Hinweis auf dieses Risiko :)
    Daran habe ich auch schon gedacht. Sicherlich wird das nicht oft passieren, da auch einige Gewerke als Festpreis unterzeichnet werden. Zusätzlich müsste ich dann aber noch berücksichtigen, dass wir bei fast jedem Vertrag ein Skonto nutzen können.
     
  16. roro

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    Nein, denn da steht +/- 40 %. Du hast +25%, damit bist Du zwischen einer Kostenschätzung und Kostenberechnung, wobei das Ganze schon ein schöner Brocken ist.
     
  17. #17 Nicolai85, 19.02.2013
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    Sry. ich habe meinen Anfangspost hierzu nicht korrigiert. Ich habe nach meinem Beispiel eine höhere Preissteigerung als +25%. Siehe dazu bitte Post Nr. 8
     
  18. #18 Ralf Dühlmeyer, 19.02.2013
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  19. #19 Gast036816, 19.02.2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    zur finanzierung deines bauvorhabens gibt es einige dinge, die festgenagelt sind.

    1. - im entwurfsstadium hast du eine kostenschätzung,
    2. - ist der entwurf fertig zum baugesuch, gibt es dazu eine kostenberechnung, datailliert, da alle parameter durchgeplant sein müssen,
    3. - zur ausschreibung und vergabe gibt es den kostenanschlag auf der grundlage der einzelnen gewerke.
    4. - nach fertigstellung des bauvorhabens bekommst du eine kostenfeststellung auf der grundlage aller abgerechneten leistungen.

    zwischen 1. und 2. kannst du in der regel nur über den gesamtpreis vergleichen. zwischen 2. und 3. und 4. können gewerkebezogene vergleiche innerhalb der jeweiligen kostengruppen erfolgen. vielleicht hinterleuchtest du nochmals deine zahlen und aus welchem planstadium diese stammen. du solltest dann auch die richtigen begriffe verwenden. da du anfangs von kostenrechnung geschrieben hast, verwirrt das den einen oder anderen.
     
  20. #20 Nicolai85, 19.02.2013
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    Hallo Rolf,

    vielen Dank für die Aufgliederung und Benamung der einzelnen Schritte. Den Namen "Kostenrechnung" habe ich von dem Dokumenten des Archi. abgeschrieben. Das habe ich mir also nicht selber ausgedacht!

    zu 1) Das Thema Kostenschätzung ist das worauf Ralf im Post davor anspielt. Hier hatten wir erhebliche Abweichungen zwischen unseren Vorstellungen und denen des Architekten. Schlussendlich konnten wir uns aber gemeinsam auf einen Umfang und einen Gesamtpreis einigen.

    zu 2) Der Punkt Kostenberechnung ist danach mit den rund 500k€ angegeben worden. Auf dieser Basis wurde auch das Baugesuch eingereicht und die Ausschreibungen vorbereitet, bzw. durchgeführt. Nach deiner Aussage kann ich hier aber schon die einzelnen Gewerke beobachten und sehen wie diese sich zwischen Planung und Ausschreibungsergebnis verhalten?

    zu 3) Den Punkt Kostenanschlag interpretiere ich jetzt als Ergebnis der Ausschreibungen, oder? Sprich die Verträge von den Handwerkern? Dieser wäre dann jetzt mit den rd. 600k€. -> Das ist unser derzeitiger Stand, den ich mit 2) vergleiche!

    zu 4) Das kommt dann hoffentlich Ende des Jahres mit sehr geringer Abweichung zur 3 ;)
     
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