Kreditaufstockung abgelehnt, was nun?

Diskutiere Kreditaufstockung abgelehnt, was nun? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo habe seit 09/2004 eine Baufinanzierung über 160.000 Euro bei der BW-Bank und zahle dafür im Monat 890,- Euro (Zinssatz 4,67%) In der...

  1. coolpeter

    coolpeter

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    Hallo habe seit 09/2004 eine Baufinanzierung über 160.000 Euro bei der BW-Bank und zahle dafür im Monat 890,- Euro (Zinssatz 4,67%)

    In der Zwischenzeit habe ich mehrfach von der im Kreditvertrag vereinbarten Sondertilgung Gebrauch gemacht (32.000,00 EUR).

    Das Restdarlehen beträgt nunmehr noch EUR 95.000,00 und soll vereinbarungsgemäß zum 01.09.2014 aus der Zinsbindung dann auslaufen.

    Kürzlich habe ich bei dieser BW-Bank nachgefragt, ob es möglich ist, den jetzigen Kredit um 30.000,00 EUR für Modernisierungsmaßnahmen aufzustocken.

    Hierzu bekam ich ein sehr lukratives Angebot mit eben den noch offenen EUR 95.000,00 zzgl. EUR 5.000,00 Vorfälligkeitsentschädigung zzgl. dem gewünschten Aufstockbetrag i.H.v. EUR 30.000,00 und zu einem Superzinssatz von 3,2 % auf 10 Jahre ab dem 01.01.2012 mit einer neuen monatlichen Finanzierungsrate i.H.v EUR 600,00 - also weniger Belastung als vorher.

    Ich nahm das Angebot logischerweise an, reichte alle geforderten Unterlagen dazu ein und erhielt wenige Tage später: Überrauschung: eine Absage per eMail mit der Begründung, dass meine Bonität zu schlecht sei.

    Kennt jemand so ein Phänomen? Im Grunde genommen kennen die ja meine Zahlen - klar, die vor sieben Jahren waren zugegeben etwas besser als heute - aber hätte die Bank nicht erst dann ein Angebot offerieren dürfen NACHDEM sie meine aktuellen Unterlagen gesichtet haben???

    Zählt denn der Gegenwert (die Immobilie) gar nix mehr?

    Sicher ist der Wechsel zu einer anderen Bank jetzt angesagt, aber dann wird die BW-Bank sicher die Vorfälligkeit exorbitant erhöhen, damit ich bleiben muss.

    Wie würdet ihr jetzt verfahren?

    Grüße,
    coolpeter
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Der Gegenwert der Immobilie zählt schon, aber das hat nichts mit Deiner monatlichen Liquidität zu tun, und genau das ist hier anscheinend der Knackpunkt. Gerne auch "Kapitaldienstfähigkeit" genannt.
    Oder kurz gesagt, die Bank befürchtet, dass Du die monatlichen Raten nicht schultern kannst.

    Nö, Angebote können auch unverbindlich sein. Schau Dir nur mal die vielen Angebote im Internet an.

    ABER ich sehe noch ein ganz anderes Problem auf Dich zukommen. Sollte die Bank bei einer geringeren Rate (600,- €) bereits Bauchschmerzen haben, dann stellt sich die Frage, ob sie das Engagement nach Ablauf der Zinsbindung überhaupt verlängert.
    Worst case könnte sie sogar über ein vorzeitiges Ende des Engagements nachdenken.

    Ob Deine Zahlen der Grund dafür sind, oder ob man nur intern die Anweisung rausgegeben hat "Engagements abbauen", das spielt keine Rolle.

    d.h. es besteht das Risiko, dass Du zum 01.09.2014 OHNE Finanzierung dastehst.

    Hier musst DU gegensteuern so lange noch Zeit dazu ist.

    Ich würde mich an Deiner Stelle zuerst einmal mit meinem Steuerberater zusammensetzen und die vorgelegten Zahlen (Bilanz, E/A oder was auch immer Du machst) auf Schwachstellen hin überprüfen.
    Dann schauen ob und wie man das optimieren kann (Kosten abbauen, Einnahmen erhöhen usw.).

    Bevor Deine Zahlen nicht astrein sind brauchst Du bei einer anderen Bank nicht nachzufragen !
    Sonst erleidest Du nur Schiffbruch und verbaust Dir Optionen für die Zukunft.

    Dann die nächste Frage, wie wichtig sind die Modernisierungsmaßnahmen? Lassen sich diese vielleicht noch etwas hinauszögern?

    Wegen der Zinsen musst Du Dir keine Sorgen machen. Die werden nicht von heute auf Morgen explodieren. Viel wichtiger ist, dass Du Deine Finanzierung in trockene Tücher kriegst damit Du im Sept. 2014 noch vor einem Scherbenhaufen stehst. Dazu musst Du aber erst ein paar Hausaufgaben machen.

    Die nächsten Schritte wären also wie folgt:

    a.) Ab zum Steuerberater
    b.) Zahlen prüfen und optimieren
    c.) Notwendigkeit der Modernisierungsmaßnahmen prüfen, Kapitalbedarf ermitteln

    Sobald die Grundlagen geschaffen sind, das kann evtl. auch erst in 1-2 Jahren sein, dann über neue Optionen nachdenken.

    a.) Forwarddarlehen
    b.) Ablösung Altdarlehen mit Vorfälligkeitsentschädigung

    Man muss beide Varianten rechnen.

    Auf jeden Fall jetzt nichts überstürzen. Ob Du die Finanzierung ein paar Tage früher oder später in trockene Tücher kriegst, spielt keine Rolle. Ob der Zinssatz ein paar Zehntel höher oder niedriger ist, ist auch völlig egal. Wichtig ist der Stichtag 09/2014 so lange Deine Hausbank bis dahin still hält.

    Gruß
    Ralf
     
  4. #3 Bankkaufmann, 28. November 2011
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    Ich argumentiere etwas anderst. Es ist möglich, dass Du zum Zinsanpassungstermin keine Prolongation erhältst, wenn sich an Deiner Bonität nichts weiteres verbessert. Denn ein Anspruch auf eine Prolongation hast Du nicht. Aber in 99% der Fälle gibt es ein Angebot. Aber wenn die jetzt ablehnen, ist die VFE genau so hoch wie wenn Du jetzt fremd umschuldest. Du solltest natürlich die Berechnung schriftlich vorliegen haben.
    Meine Empfehlung an Dich: Schulde jetzt fremd um und laß die Bank hinter Dir. Versteh ich auch nicht ganz wie die Bank erst so handelt, dann so.
     
  5. #4 Nutzer des BEFs, 28. November 2011
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    Selbstverständlich muss die Bank den Vertrag prolongieren, es sei denn, sie kündigt ihn wegen eines vereinbarten Kündigungsgrund. Natürlich können die Konditionen unattraktiv sein.

    Ich würde an deiner Stelle,
    1. die Unterlagen ordentlich aufbereiten, so dass ersichtlich ist, wie du einen neuen Schuldendienst dauerhaft leisten kannst.
    2. eine neue Bank suchen, die dir sofort einen Kredit von 30.000 Euro gibt und als forward-Darlehen den alten Kredit ablöst (Der Nachteil dürften etwas höhere Gebühren beim Notar sein wegen der komplizierteren Grundschuldübertragung)

    Alternativ kannst du bei der alten Bank auch nachfragen, ob sie wirklich eine Vorfälligkeitsentschädigung haben wollen oder ob sie nicht froh sind, wenn sie ein so schlechtes Risiko loswerden. Man darf mit Banken handeln und den Spieß mal umdrehen.
     
  6. bernix

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    etwas besser? Bei 32000 Euro Sondertilgung?:e_smiley_brille02:

    Wie war es genau? Wurden die 32000 eher in den ersten Jahren getilgt, oder zu gleichen Beträgen verteilt über alle Jahre?

    Sofern die Tilgung gleich über die lezten Jahre war, kriegst du jetzt die Quittung für die Sondertilgerei....denn Sondertilgungen (vor allem in der Höhe) sind Bankers Liebling!

    Ich würde es so machen: Die 30 000 plus mögliche Sondertilgungen für die nächsten zwei Jahre bei einer anderen Bank aufnehmen und den Rest ggf als Forwarddarlehen...
     
  7. Huisje

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    Kann gut 8x4000€ Eigenheimzulage gewesen sein. Dann wäre jetzt Schluss.
    (so wars/ists bei uns, auch in '04 finanziert/gebaut)
     
  8. R.B.

    R.B.

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    Da SoTi bei Vertragsabschluß vereinbart, sehen die das ziemlich schmerzfrei. Ist zumindest nach meiner Erfahrung so.

    Darauf wird es hinauslaufen, ABER zuerst die Zahlen unter die Lupe nehmen, sonst könnte es passieren, dass seine Versuche mit der Umschuldung im Mülleimer landen. Wer weiß, vielleicht sind ja die Zahlen so besch..... dass jeder von vornherein abwinkt, dann verbaut er sich Optionen für die Zukunft.

    Da zählt halt nicht nur was in der Vergangenheit war, sondern vor allen Dingen was in Zukunft sein könnte.

    Gruß
    Ralf
     
  9. #8 derengelfrank, 29. November 2011
    derengelfrank

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    @bernix

    wie ist das gemeint? *verwirrt bin*
     
  10. BitteDanke

    BitteDanke

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    @derengelfrank: Je hoeher die Sondertilgungen, desto weniger verdient die Bank am Kredit.
     
  11. bernix

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    ...das auch, aber:

    Wenn aber die Sondertilgungen alle schon Jahre zurück liegen und jetzt gar ein Kredit aufgenommen werden soll (also in der letzten Zeit kein Geld zurückgelegt werden konnte...), kriegt der Banker leicht kalte Füsse:biggthumpup:
    Da wird ein (vielleicht ganz) natürlicher Rückgang "optisch" verstärkt....
     
  12. #11 derengelfrank, 29. November 2011
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    @bittedanke
    klar, aber die 5% Sondertilgung (hier theoretisch 8000/jahr, maximal bis jetzt 56000, genutzt 32000) sind normalerweise schon eingerechnet, also dürfte das egal sein.
    Ich leiste auch immer den Höchstsatz an Sondertilgung jedes Jahr.
     
  13. #12 derengelfrank, 29. November 2011
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    aah, OK, also im Zusammenhang mit Auslauf der Eigenheimzulage und verringertem Einkommen?
     
  14. bernix

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    ...unabhängig von der Eigenheimzulage....

    Beispiel: Wenn du als Selbständiger (?) jahrelang die Skonti deines Lizenzenlieferanten ausgenutzt hast und irgendwann mal davon abgehst und dann auch noch die Zahlungsziele überschreitest....dann sollte bei deinem Lieferanten programmunterstützt ein Warnhinweis in der Buchhaltung und im Verkauf aufpoppen.....
     
  15. lumo

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    Das macht aber nur Sinn, wenn die Zinsen gefalllen sind. Gegenwärtig ist das ja so, aber man sollte Sondertilgungsoptionen rational nutzen.
     
  16. mastehr

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    Was spricht denn dagegen, so viel zu tilgen, wie man kann. Mal angenommen, die Zinsen für den Kredit sind höher als die Zinsen, die sich mit Guthaben erwirtschaften lassen?
     
  17. R.B.

    R.B.

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    Dagegen spricht nichts, ganz im Gegenteil. Je schneller mal die Schulden getilgt hat, um so besser.

    Manche vergessen, dass das Haus erst dann Dir gehört wenn alle Schulden bezahlt sind. Bei einem Unternehmen sieht die Sache etwas anders aus, da gibt es noch weitere Dinge zu beachten, aber für einen Privatmann gilt schon immer, "nur Schulden die man nicht hat sind gute Schulden".

    Gruß
    Ralf
     
  18. #17 Bankkaufmann, 2. Dezember 2011
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    Hallo, ich wollte noch mitteilen, dass eine Bank, egal welche ein bestehendes Darlehen NICHT prolongieren MUSS!
    Die obige Aussage von " Nutzer des BEFs " ist nicht richtig!
     
  19. #18 Nutzer des BEFs, 2. Dezember 2011
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    Bei "meiner" Bank steht im Darlehnsvertrag

    - unter Darlehnsgesamtlaufzeit ... "ergibt sich eine Gesamtlaufzeit von ca. 48 Jahren 4 Monate" (bei einer Zinsfestschreibung von 5 Jahren)
    - unter Zins- und Tilgungsleistung. "Die annuitätische Tilgung beträgt anfänglich 1,00 % p.a."
    - unter Kündigung durch den Darlehnsgeber: ... ganz viele Punkte aber nichts mit Zinsanpassungsterminen

    Auf welcher rechtlichen Grundlage soll er denn nun eine Tilgung verlangen können? Dies widerspricht auch Treu und Glauben.

    Wenn ich mir meinen Vertrag aber genauer anschaue, ist er sowieso schlecht formuliert: Der Passus zu den Bereitstellungszinsen dürfte z.B. unwirksam sein.

    Also nur bei "meiner" Bank gibt es eine Prolongationspflicht. Und der Hinweis der KfW auf ihrer Website, dass sie ein Prolongationsangebot abgeben werden, ist auch völlig unverbindlich, so etwas wie eine Prospekthaftung gibt es natürlich auch nicht.

    Dass der BGH geurteilt hat, dass ein Prolongationsangebot erst 2 Wochen vor Ende der Zinsfestschreibung zu spät ist, ist auch nur zu verstehen, weil dieses Angebot eine freiwillige Leistung der Bank ist ...

    P.S. Es kann natürlich Verträge geben, wo drin steht: Die Tilgung beträgt 1 % zzgl. ersparter Zinsen. Zum Ende der Zinsfestschreibung ist der Restbetrag des Darlehns zurückzuzahlen. (z.B. bei einem KfW-Darlehn (124 oder 153) mit der Dauer 8 ist dies so). Dann handelt es sich aber nicht um eine Prolongation des alten Darlehns sondern rechtlich um eines neues Darlehn, wenn man dann ein neues Darlehn aufnimmt.
     
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  21. Torian

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    Dann macht die Bank halt ein Prolongationsangebot mit 10% eff. Zins, wo ist der Unterschied?? (wo fängt eigentlich "Wucher" an?)
     
  22. #20 Bankkaufmann, 3. Dezember 2011
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    Die gesamte Darlehenslaufzeit von beispielsweise 40 Jahren muss anhand der bekannten Eckdaten (1% Tilgungssatz ) reingeschrieben werden. Zins ändert sich ja nach 10 Jahren. Aber tiefer wie 1% geht es ja nicht.

    Manche Banken versenden 3 Monate vor dem Zinsanpassungstermin Proloangebote, mache 2 Wochen.

    Wie dem auch sei, das Recht auf einen Zins in Höhe von x,xx hast Du nicht. Deswegen kann Dir die Bank ein Proloangebot von 8% anbieten. Oder auch erst mal die Einkommensprüfung starten. Weil der Bank Dir Deine Nase nicht gefällt. Und dann wird man was finden.

    Aber zeige mir den Kunden, der gegen die Bank vorgeht, wenn die Bank 3 Monate vor dem Termin mitteilt, das Darlehen nicht zu verlängern?

    Thema Bereitstellungszinsen:
    Warum zweifelst Du daran dass der Passus Bereitstellungszinsen unwirksam sein soll?
    Du weißt was das ist?
    Worin siehst Du Deine Zweifel dass das unwirksam ist?
    Es ist Good Will ob es 3,6,9 Monate Bezifrei in den Vertrag schreibt.
    In der Regel sind es 3,6 Monate, bei Neubau auch mal 12 Monate.
     
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Kreditaufstockung abgelehnt, was nun?

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