Kreditberechnungen

Diskutiere Kreditberechnungen im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; NACHTRAG : Alle Angaben ohne Gewähr & die Zinsen sind vor ein paar Tagen gestiegen (1,8 anstatt 1,3) Weil ich ja grad fleissig finanziere wollt...

  1. franz

    franz

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    NACHTRAG : Alle Angaben ohne Gewähr & die Zinsen sind vor ein paar Tagen gestiegen (1,8 anstatt 1,3)

    Weil ich ja grad fleissig finanziere wollt ich hier mal ein paar Sachen in Raum stellen zu Info/Diskussion. Das ganze Bezieht sich auf eine Beispielrechnung mit dem Bedarf 150000 Kredite + 50000 EK.

    1. Bestmögliche ausschöpfung des KFW-Kredits (50000)
    Von der KFW gibts ja den Berüchtigten KFW40/60 Kredit für energiesparende Häuser. Da bekommt man zb. bei einer Laufzeit von 10 Jahren 0,9%. (alter Stand) Die Frage ist, rentiert sich das, wenn ich die Mehrkosten für Dämmung und Technik rechne. Ich behaupte ja, da kann es. Spätestens wenn im 5 Jahren das Öl 2 Euro kostet. :deal

    So... was kann man machen. Wenn man es geschickt dreht, kann man sogar Gewinn mit dem KFW, Kredit machen. Das hängt halt davon ab, wieviel man monatlich entbeeren kann. Ich habs mal so gemacht....

    Ich wollte natürlich sowenig wie möglich zurückzahlen, minimale monatliche Belastung, feste Zinsbindung für die ganze Zeit. Ich hab das alles mal in eine Excel Tablelle geklopft. Für den KFW-Kredit ist das das beste was für mich rausgesprungen ist folgendes

    * Laufzeit ca 15 Jahre mit Zinssicherung
    * Jahr 1-10 ca 340 Euro im Monat Rückzahlung
    * Jahr 11-15 ca 198 Euro im Monat
    * Gesamte Rückzahlung ist nur 52751 Euro

    Das ganze setzt sich Folgendermaßen zusammen

    KFW-Kredit mit 50000
    * 5 Jahre Tilgungsfrei
    * 30 Jahre Laufzeit
    * 1,3%
    * Jahr 1-5 nur Zinszahlungen (54 Euro)
    * Jahr 6-10 Zins und Tilgung (195 Euro)
    * Restschulden 41255 Euro

    Diese Restschulden löse ich mit 2 Posten ab

    Ansparung auf ein Audibankkonto mit 3%
    * Jahr 1-5 mit 200 Euro
    * Jahr 6-10 mit 60 Euro
    * Einzahlungen 15600 Euro
    * Kontostand Jahr 19151 Euro

    Ansparung auf einen Bausparer der LBS
    * BS-Summe = KFW-Restschulden - Ansparung = ca 22000 Euro
    * Konditionen : 9 Promill Rückzahlung, 2,5% K-Zins, 1,5% G-Zins
    * Ansparrate Jahr 1-10 : 88 Euro (Is dann im Jahr 8 bereits angezahlt, Jahr 10 Gute Bewertungszahl)
    * Rückzahlung Jahr 11-15 : 198 Euro

    Die Monatlichen Belastungen setzten sich dann aus den jeweiligen Posten zusammen

    Jahr 1-5 = 54 + 88 + 200 = 342 Euro
    Jahr 6-10 = 195 + 88 + 60 = 343 Euro
    Jahr 11-15 = 198 Euro

    Ich nutze Praktisch den Hub zwischen. den 1,3% KFW und 3% für Guthaben zum "Geldverdienen" aus indem ich sowenig wie möglich zurückzahle an die KFW. Eigentlich recht kompliziert, aber leider spart mir doch einiges. Wenn ich bedenke das ein Standartkredit 50000, 4%, 15 Jahre ca. 66000 Euro kostet, ist das schon gut gespart.

    Das ganze funktioniert auch relativ gut wenn man EK hat, oder wenn man mehr (500 Euro) zurückzahlen kann. Dann kann es sein, das es sogar negativ ausgeht (man bezahlt nur 49000 zurück)

    So.. Teil 2 kommt später und evtl auch das Excelsheet.
     
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  3. th_viper

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    Da sind doch noch 100.000 € Kredit bei der normalen Bank fällig. In deinem Beispiel zu 4 %.
    Warum sparst du bei der Audibank zu 3 % an, während du einen Kredit zu 4 % noch zurückzuzahlen hast?
     
  4. Quelle

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    1.) Flexibilität, d.h. flüssig bleiben

    2.) der Ansatz mit den 4 % macht den KfW Kredit nur noch attraktiver.
     
  5. th_viper

    th_viper

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    2. ist logisch
    1. das Thema sollte mit Absteckung der Rückzahlungsmöglichkeiten "durch" sein. Dieses zusätzliche kostet jedenfalls 1 % Differenz.
     
  6. #5 Hendrik42, 13. April 2006
    Hendrik42

    Hendrik42 Gast

    für die Flexibilität braucht man einen Buffer von N Kiloeuro. Die liegen natürlich bei einer Bank wo sie mindestens 2,5% bringen.

    Aber der Rest der Kohle, die man übrigt hat geht natürlich sofort und vollständig in die Kredit-Tilgung bei der Bank, wo man mehr als die 2,5% oder 3% Zinden zahlt! Denn nur auf einen getilgten Euro zahlt man nicht 15 Jahre Zinsen...

    Wenn man nur aus Eigenkapital und <3% KfW Darlehen bauen kann, ist man natürlich gut dran :-)

    Gruß, Hendrik
     
  7. franz

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    Hallo nochmal. Die 100000 sind dann Teil 2. (Kommt noch) Teil 1 bezieht sich nur auf die optimale auschöpfung des KFW-Kredits und gegenüberstellung ob sich das auch rentiert.

    Na ich muss doch den KFW-Kredit auch zurückzahlen. Und das Geld muss ich ja irgendwo hernehmen. (ansparen in dem Fall). Von der "Zinsersparung" beim zurückzahlen des normalen Kredits kann ich den KFW ned bezahlen. In dem Fall kann ich das Geld solange "arbeiten" lassen. Das Problem an der ganzen sache ist, die Monatliche Last so zu verteilen, das es auch "bezahlbar" bleibt.

    Bei mir is auch so, das es sich bei dem Restlichen Krediten nicht um ein normalen Rückzahlungskredit handelt. Dazu aber Später mehr.
     
  8. th_viper

    th_viper

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    Das ist auch meine Denkweise. Das ist aber doch unabhängig vom KFW-Kredit. Ich rechne doch nicht in dem einen Fall mit Puffer, und in dem anderen ohne.

    Ich vergleiche bei einer gleichbleibenden monatlichen Belastung. Ich sehe keinen Grund, hier etwas zu ändern, nur weil man einen zinsgünstigeren KFW-Kredit bekommt. Das Geld, was du zu 3 % verzinst anlegst, würde ich in den anderen Kredit stecken und mehr tilgen, da hier 4 % Verzinsung. Dadurch reduziert sich entweder die Anschlussfinanzierung, oder der Kredit läuft früher aus. Das gleicht das fehlende angesparte Kapital, mit dem du den KFW-Kredit ablösen willst, nicht nur aus, sondern zusätzlich hast du die Differenz von 1 % Zinsen gespart.
     
  9. franz

    franz

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    Schon klar. Aber so einfach is halt dann doch ned. :)

    1. Meine Betrachtung is halt Blockweise... weil meine Finanzierung für die restlichen 100000 ein wenig anders ist. Ich hab so ein Kombiteil von der Sparkasse (100000 Kredit, 10 jahre, Ablösung mit BS der 10J Parallel läuft, 8J Rückzahlung). Hat seine Vor und Nachteile. Vorteil : Zinssicherung auf 18 Jahre, (Theoretische) Volltilgung möglich, Niedriger Zins. Nachteil ist halt... das Sonderzahlungen in den ersten 10 Jahren "praktisch" gesehen für mich keinen effekt haben. (In der Summe schon)

    2. Leider gibts bei den dicken Krediten (>100000) mit längerer Zinsfestschreibung keine Sondertilgungen. Hätte mir keine Bank gemacht. Und ich will klare Verhältnisse bis zum Schluß bzw mögliche SoTi. Bin mir ziemlich sicher, das in 10 Jahren der Zins wider bei 6-8% rumhängt.

    3. Ich rechne damit, das der Guthabenzins in 2-3 Jahren gut über 4% Steigt. Dann kann ich das Geld woanders anlegen und hab wider den Entsprechenden Hub. (minus 25 Euro minimum für Audibank) 10 Jahre is ne lange Zeit.

    Ich habs mal ausgerechnet was das bei einem Anuitätenkredit (100000, 20J, 4,6%) ausmachen würde. Sondertilgungen entsprechen meinen Zahlungen (5x12x200 + 5x12x60 = 15600). Die Einsparung gegenüber meinem Modell währe ca. 1000-1200 auf die gesamte Laufzeit. Steigt der Zins aber in 5 jahren auf z.b. 4,5 - 5% Kann ich den Rest entsprechend anlegen ... das würd dann bei mir wider ca 2000 Einsparung ausmachen. Und .. das is der Vorteil... ich hab das (einigemaßen) flüssig bei geschickter Anlage. Ich kann zumindestens kurzfristig "Schicksalsschläge" ein wenig ausgleichen. :)

    Und wie gesagt, bei mir gehts eh nicht anders. Aber ich finds schön zu sehen, das sich das KFW40 auf alle fälle rechnet bzw. kein Draufzahlgeschäft ist.
     
  10. th_viper

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    Tja, die Kombinationen sind sicher vielfältig und auf den Einzelfall zu optimieren und für dich ist deine Gewählte vielleicht auch die sinnvollste. Aber bei dir stand am Anfang deines ersten postings und auch jetzt wieder am Ende, dass sich KFW40 lohnt, begründet auf das Finanzierungskonzept.
    Ich sehe da aber keine Gründe, wenn man nicht Äpfel mit Birnen vergleicht. KFW lohnt sich natürlich immer, wenn die Zinssätze hier geringer als die anderer Kreditgeber sind. Muss im Vergleich mehr investiert werden, um die Bedingungen eines KFW-Kredites zu erfüllen, dann muss man die höheren Investitionskosten gegen die günstigeren Kredite und die Ersparnisse bei den Betriebskosten rechnen.

    zu 2.) Meine Sparkasse hätte mir auch bei 20 J. Festzins 5 %Sondertilgung/Jahr ermöglicht.
    Und was die steigende Zinsentwicklung angeht, die ist auch den Banken bekannt. Für die langfristige Bindung zahlt man daher.
     
  11. franz

    franz

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    Jep. Muss man erst mal gegenrechnen ob sich das Rentiert. Bei mir wie schon gesagt ... ja. Ich hätte vielleicht gleich alles (also Teil 2) auch gleich dazuschreiben sollen. Dann währ von vorneherein alles klarer gewesen. Ursprünglich gehts mir gar nicht nur um die KFW geschichte, sondern schon um das ganze. Bei so Diskussionen springen für den einen oder anderen immer mal interessante Informationen dabei raus. (evtl hab ich auch was übersehen)

    Das Problem (bei mir) ist die Monatliche Belastung. Hätte ich das ganze auf 10J fest gemacht.. hätte ich 0,9% bekommen. Im Endeffekt hätte ich dann auch blos ca 52000 zurückgezahlt. Nur müste ich über 500 Euro / Monat nur KFW zurückzahlen. Das is halt schon happig. So hab ich das ganze gestreckt und zahl das gleiche (auch wenns aufwendig ist) Und das kann auch für Leute mit 100% EK interessant sein. Da gehts sogar negativ aus.
    Echt? Welche und wann? Hab einige abgeklappert. Wenn überhaupt hättes es nur 2 (dubiose) gemacht und dann zu einem Horror-Zins.
     
  12. lakra-man

    lakra-man

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    @ Franz

    können Sie mir bitte erklären, was Sie unter "rentiert" verstehen?

    Gruß
     
  13. lakra-man

    lakra-man

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    OT zum Thema "Sonder-" u. "Regeltilgung"

    Jeder redet immer nur von „Sondertilgung“. Schon mal auf die Idee gekommen, dass die Regeltilgung nicht nur immer das mickrige 1 % sein „muss“?

    Alle spekulieren mit steigenden Zinsen.
    Bestimmt wäre das Bauvorhaben auch bei einem Regelzins von 5, 6 oder 7 Prozent verwirklicht worden (mit entsprechenden –vielleicht mehr oder weniger schmerzhaften- Einschränkungen im persönlichen Lebensbereich). Und selbst die wären dann noch unterhalb des Durchschnittzinssatzes von ca. 8 %. Und warum (die Ausreden kenne ich alle) dann nicht die Regeltilgung eben um diese, vom Durchschnittszins noch entfernte Größe, erhöhen?

    Konkret: Bei 20 Jahren Laufzeit 5 % Zins, Durchschnitt wären 8 %, „gespart“ also 3 %. Daher nicht 1 %, sondern 1+3= 4 % Regeltilgung? Und jeder Euro, der nicht verzinst werden muss (selbst bei 1 % Zins), beschleunigt doch bei einer Annuität die Rückzahlung und somit den Gesamtaufwand.

    Excel kann zwar rechnen, doch intelligent ist es nicht.

    Gruß
     
  14. th_viper

    th_viper

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    Sparkasse Eifel-Mosel Hunsrück im Januar diesen Jahres. Zinssatz für 20 J weiß ich nicht; hat mich nicht interessiert, da ich eh nur auf 10 J fest finanzieren wollte. Im Gespräch wurde jedenfalls deutlich, dass quasi alle Varianten machbar sind. Schlägt sich aber (wie alles) im Zinssatz nieder.
     
  15. franz

    franz

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    Na.. ich bekommt ja den KFW-Kredit nur unter bestimmten Auflagen. Um die zu erfüllen, muss ich investieren. (T9, Dämmung Bodenplatte, oberste Decke, Pellets, gute Fenster, ect.) Würd ich das nicht machen, müsste ich einen klassischen Kredit in Anspruch nehmen. Die differenz Klassisch zu KFW40 Kredit (berechnete gesamtkosten) kommt mir ziemlich genau auf die Mehrinvest. Nur halt mit dem Effekt, das ich dann Energiespare. Und auch wenns ein bischen Teuer währe, würd ich das der Umweltzuliebe auch machen. ;) Habs in einem anderen Beitrag mal genauer beschrieben. Link reich ich nach.
    Ne, das is auch nicht zu empfehlen. Bei 20J Anuitäten hab ich ja eh schon 3,x% anfänglich. Destolänger, desto Teurer. Habs mir auch mal ausgerechnet mit höherer Rückzahlungsrate. (ca 1100) Mit den günstigten währ ich in 13 Jahren fertig (150000) gewesen.. und die EHZ alleine hätte schon die Zinsen bezahlt. Aber 1100 sind schon happig, auch wenn man gut verdient. Jop verlieren währ der Tod. Aber Sondertilgung muss schon sein. Besonders bei mir kann es sein, das mal wieder was größeres übrig bleibt. Jeden Euro den ich entberen kann wird da reingekupfert weils ja im endeffekt ein haufen Geld spart.
    Weis jetzt nicht, auf was du rauswillst. Ich berechne für mich halt die günstigste Variante. (eckpunkte : Monatsrate, Zins, Zinsbindung, SoTI) Ich berechne alles immer schon grob im voraus... es wird bereits alles festgelegt. (Einnahmen, Ausgaben, Belastungen) Und für die Kredite hab mir sowas wie ein "Benchmarking" gemacht. (Gesamtrückzahlungssumme & Monatliche Belastung) Denke ich kommt gut damit hin. Ich zahl insgesamt ca. 15J 770 Euro und 5J 560 Euro (EHZ als SoTi bereits eingerechnet). Dann is alles erledigt. Das is ein guter Wert für mich.
     
  16. Hendrik42

    Hendrik42 Gast

    Gehts Dir um 15 oder 20 Jahre? Wir haben unseren Kredit bei einer bekannten deutschen Direktbank, auf 15 Jahre und mit 5% Sondertilgungsmöglichkeit pro Jahr.

    Weiterhin kann man da zweimal kostenlos (und dann für kleines Geld) die Tilgungsrate (zwischen 1 und 5%) ändern. Wir tilgen also im Moment mit 5% solange wir noch Kohle "übrig" haben (also mehr als das Sicherheitspolster). Denn jeder Euro, den wir jetzt tilgen, ist ja ein Euro, auf den wir nicht 15 Jahre Zinsen zahlen... :-)

    Gruß, Hendrik
     
  17. #16 Alfred Witzgall, 20. April 2006
    Alfred Witzgall

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    Wems gefällt, der kann es ja machen.
    Wer nicht begriffen hat, was Lakra-man mit den höheren Tilgungssätzen gemeint hat, der verwurstelt sich auch in der ganzen Renditethematik.

    Wenn für die theoretische Energieeinsparung die Mehrinvestition der Umwelt zuliebe gespendet ist, warum dann so eine komplizierte Konstruktion.

    Enfach. Tilgen was das Zeug hält und später die Spargroschen bei dann wieder hohen Zinsen angelegt.

    Natürlich nur, wenn unsere Währungssysteme noch so lange durchhalten. Die Anzeichen sehen im Moment ja nicht danach aus.
     
  18. lakra-man

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    Benchmarking & Co

    Alfred,
    unsere Sprache war einfach zu „deutsch“ (aber nicht zu einfach). Wir hätten wohl besser so Dingens wie „Benchmarking“ verwenden sollen, damit man uns versteht. Ich dachte auch, dass ich in schlichten Worten meine Ideen rübergebracht habe. Als dann die Frage nach dem „ich weiß nicht, auf was du raus willst“ kam, hab ich abgeschaltet.

    Was soll’s auch, ich kann heute sagen, dass mein Weg richtig war. Andere müssen halt noch Erfahrungen sammeln (für den 2. oder 3. oder 4. Hausbau)

    Gruß
    Klaus
     
  19. franz

    franz

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    Äh, wer solls den nicht begriffen haben. Die Faustregel is einfach ... destomehr Tilgung, desto weniger "Gesamtkosten". Nur kannst sich halt ned jeder 1500euro Zins + Tilgung leisten. Das hab ich ja oben schon geschrieben... Könnte (hätte) den KFW in 10 Jahren mit 0,9% komplett zurückzahlen können. Kommt bei den "Gesamtkosten" aufs gleiche, nur nicht annähernd so kompliziert. Aber 549 euro im Monat Annuität.
    Das is nur einer Variante.. hatte noch X andere ausgerechnet. Bei mir und Leuten mit ähnlichen Kreditstrukturen is halt das das billigste. Glaub mir, mir hats auch die Haare zu berge gestellt als ich das berechnet hab. Aber zu meiner "nächstgünstigten" Variante waren halt 4000 euro gespart. Dann muss ich des doch machen.
    Schon klar. Man mus halt für sich den richtigen Mittelweg wählen. Viele legen sich anfangs auf eine entweder viel zu kleine oder viel zu große Tilgung fest is mir aufgefallen.
     
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  21. franz

    franz

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    ??? In der Betriebswirtschaft is das ein gängiger Begriff, ebenso bei Banken. Und Leute.. glaubt mir. Ich hab das schon verstanden war ihr gesagt habt. Das hatte ich nächlich alles schon VOR 4 MONATEN so durchgerechnet... auch die Varianten mit Maximaltilgung. Ich halt trau den Banken ned. Da will ich wissen was die so Treiben.
    Aha. Nun gut. Du hast geschrieben...
    Und ... ganz ehrlich. Was soll das jetzt bitte? Ich weis wirklich nicht was du mir damit sagen wolltest. Du addierst eine Zinsdifferenz mit einem Tilgungssatz?!?!??! Bei einem Standartkredit (mit denen ich immer verglichen hab) reche ich immer Annuitätenkredite mit fester Laufzeit. (id. Regel 10,15,20 Jahre=Laufzeit=Zinsfestschreibung, 4-4,5% Zins) Und wenn ich mir das oben durchlese, weis ich ned ob dir klar is was ein Annuitätenkredit is. Ich hab ne feste Rate, Tilgung ist anfänglich 3,x% und steigt mit der Laufzeit. Zb. nach 10J bei 20J Laufzeit = Tilgung ca. 8%. Nach der Laufzeit is der Kredit abbezahlt. Mit 1% Tilgung zahl ich ja 100 Jahren an meinem Kredit. d.h. ich muss später eh erhöhen/SoTi. Das wird in der Regel nur anfangs gemacht damit bis mal alles steht, die Monatsbelastung ned so hoch is. Aber ich will feste Lauf- und Zinszeit => Anuitätenkredit.

    Im übrigen interessiert doch nicht was für ein Durschnittszins bzw. was ich zu einem unrelevanten Wert gespart hab. Für mich sind nur die Aktuellen Fakten interessant. Momentaner Zins, mein Einkommen, meine Ausgaben, zukünftig zu erwartende Sonderausgaben und evlt. Sondereinnahmen... etc. Sprich ... was kann ich mir Monatlich leisten. Hätte ich die Hardcore Rückzahlervariante gewählt (>1100 Euro Monat), hätte ich auch ensprechend 20000-30000 Euro an Zins gespart auf die gesamte Laufzeit. Aber das ist definitiv unrealistisch (für mich, weis ja ned was ihr verdient). 770Euro is ein guter Wert, und ich hab noch Luft nach oben wenn ich doch noch mehr brauchen würde. Und.. ich kann bei meiner Variante ja (den Bausparer) dann später Tilgen wie ich will. (mit entsprechender Einsparung)

    Und nochmal... ich mus das KFW auch zurückzahlen können nach den 10 Jahren. (Restschuld) Sonst hab ich am schluß knapp 40000 die ich dann zu dem in 10 Jahren gültigen Zins weiterfinanzieren muss. Und ich hab durch meinen anderen Kredit keine "bare" Zinsersparnis in den ersten 10 Jahren wenn ich das Geld da reinschustere. Ich zahl ja alles in einen Bausparer, der den großen Kredit in 10 Jahren ablöst. SoTi verkürzen bei mir nur die Laufzeit. (und auch die Kosten entsprechend.)
     
  22. th_viper

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    Da stand groß im Titel OT zum Thema "Sonder-" u. "Regeltilgung"
    Wichtig für Leute, die meinen, sich jetzt durch die niedrigen Zinsen und eine niedrige, aber zu Hochzinszeiten nicht unübliche Tilgungsrate von 1 oder 2 %, zum Abschluss eines Kreditvertrages verleiten zu lassen , den sie sich eigentlich gar nicht leisten können. Das böse Erwachen kommt dann in 10 Jahren, wenn die Zinsen gestiegen sind, das verfügbare Einkommen aber nicht. Und auch wenns hinhaut, die Laufzeiten werden sehr lang und die Zinszahlungen entsprechend hoch.

    Und ansonsten ist es doch ganz einfach. Es kann keine besonderen Tricks geben, die eine Finanzierung auf wundersame Weise günstig macht. Geld leihen kostet mehr, als Geld anlegen bringt. Also geliehenes Geld anlegen lohnt sich nicht, besser gleich in die Tilgung und die Schulden verringern.
    Wenn ne Bank ein anderes System günstiger anbietet, dann weil sie damit für sich Risiken mindert und gleichsam die des Kreditnehmers erhöht.
     
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