Kubikmeterpreis realistisch?

Diskutiere Kubikmeterpreis realistisch? im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Zusammen, nachdem unsere Planung weitgehend abgeschlossen ist und wir die Genehmigung einreichen wollen, ist bei der kompletten Berechnng...

  1. #1 homerjaysimpson, 18.12.2009
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    Hallo Zusammen,

    nachdem unsere Planung weitgehend abgeschlossen ist und wir die Genehmigung einreichen wollen, ist bei der kompletten Berechnng des umbauten Volumens aufgefallen, dass wir ca. 80m³ größer sind als ursprünglich geplant bzw. als das veranschlagte Budget hergibt, sprich wir würden ca. 24000€ brutto teurer werden (80m³ * 300€/m³). Der Architekt will das Haus/den Entwurf jetzt etwas verkleinern. Einmal soll die Grundfläche um 3m² reduziert werden, was kein Problem ist. Was mir nicht so gefällt ist die Reduzierung der Raumhöhen auf 2,20m (Keller), 2,40m (EG) und Kniestock 60cm anstatt 90cm im OG.
    Natürlich macht der Architekt alles richtig, wenn er mich auf das Risiko der höheren Kosten hinweist und einen Alternativvorschlag anbietet.
    Nur, ist diese Schätzung wirklich realistisch, da sich nichts an den wirklichen Kostentreibern ändert. Ich werde immer noch das gleiche Dach, das gleiche Bad, die gleiche Heizungsanlage, die gleiche Lüftungsanlage, die gleiche Elektrik etc. benötigen.
    Letztlich sind es nur ein paar Reihen Steine, und der benötigte Putz, die Isolierung und die 50cm größeren Rohrlängen, die den Unterschied machen.
    Ich will mir die Sache nicht schönrechnen, nur einigermaßen realistsch abschätzen, ob die Einschränkung (und es wäre für mich eine ziemliche Einschränkung gegenüber dem ersten Entwurf) auch den Einspareffekt hat. Oder ob ich im Endeffekt keine 24000€ spare sondern nur vielleicht 10000€ und mich dann 30 Jahre über zu niedrige Decken und Kniestock ärgere.

    Danke und Gruß

    Michael
     
  2. #2 homerjaysimpson, 18.12.2009
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    Ach so, fast vergessen, es handelt sich um ein freistehendes, unterkellertes EFH mit ca. 155m² Wohnfläche, Grundfläche 9,5*11m und kompakter Bauweise
     
  3. R.B.

    R.B.

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    Die Schätzungen mit xxx€/m³ sind sowieso nur als grobe Richtlinie zu gebrauchen. Ich glaube nicht, dass der Preis später hinhaut. Er wird mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit höher (oder evtl. auch niedriger) ausfallen.

    Eine genauere Schätzung erreicht man durch Einholen von Angeboten zu den einzelnen Gewerken.

    ICH würde aufgrund einer Schätzung mit cbm-Pauschalen nicht gleich die Hütte verkleinern, sondern erst einmal versuchen genauer zu rechnen. Es wäre gut denkbar, dass es nicht ausreicht 80m³ einzusparen.

    Gruß
    Ralf
     
  4. #4 homerjaysimpson, 18.12.2009
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    Hallo,

    schon klar, dass die Schätzungen natürlich nur ein erster Anhaltspunkt sind.
    Nur, wenn die Gewerke ausgeschrieben werden, ist die Genehmigung i.d.R. schon durch und die Planung abgeschlossen.
    Meine Frage ist, ob man die Schätzungen so einfach linear hoch und runter rechnen kann (was ich halt nicht glaube, da die Kostentreiber auch in kleinen Häusern mit identischer Ausstattung enthalten sind) oder aber ob kleine Häuser relativ gesehen teurer sind als große Häuser.
    Mir wäre eine Einschätzung wichtig, ob eine Verkleinerung des Volumens bei identischer Ausstattung und (beinahe) identischer Dachfläche die Kosten wirklich im Bereich von 20000-25000€ reduziert oder ob ich hier nur die DIN276 befriedige und mich später schwarz ärgere ob der Einschränkung des Wohnkomforts.
     
  5. #5 Baufuchs, 18.12.2009
    Baufuchs

    Baufuchs Gast

    Man

    kann nicht linear rechnen, da -wie Sie selbst schon festgestellt haben- wesentliche Kostenfaktoren unabhängig von der Gebäudegrösse gleich bleiben.

    Z.B. Haustechnik/Treppen/Fenster etc.

    Die von Ihnen beschriebenen Maßnahmen bezgl. Raumhöhen etc. werden m.E. nicht zu einer Ersparnis von 24.000 € führen.
     
  6. stevie

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    Ich kann auch nur aus der Erfahrung unseres jetzt abgeschlossenen Hausbaus
    berichten. Da wir alle Gewerke einzeln vergeben haben, denke ich einen
    gewissen Überblick über die Preisgestaltung zu haben.

    Imho wäre so ein Einsparpotential durch die Reduzierung der Geschosshöhen
    nicht gegeben.

    Und ja, Du wirst dich mit Sicherheit über die Einschränkung des Wohnkomforts
    schwarz ärgern, es auch nicht den gewünschten Erfolg bringen wird.

    Gruß Stephan
     
  7. Hansal

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    Ganz ehrlich. Wenn mir ein Architekt oder sonstwas vorschlagen würde die Deckenhöhe im EG auf 2,40m zu reduzieren, dann würde ich meine Zusammenarbeit mit diesem Mann ernsthaft überdenken.

    Grüße
     
  8. #8 homerjaysimpson, 18.12.2009
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    Nee, unser Architekt ist schon ein Guter, er macht sich wirklich Gedanken und wollte halt einen Vorschlag machen, wie wir bei minimaler Änderung des Grundrisses das Volumen reduzieren können.
    Ich verstehe ihn auch in der Hinsicht, dass er auf das Risiko der Mehrkosten hinweisen muss und soll und auch einen Alternativvorschlag liefern soll, schließlich gibt es eine Kostenobergrenze im Vertrag. Wenn ich jetzt trotz des Risikos den ursprünglichen Entwurf weiterverfolge, werde ich ihm zumindest nicht vorwerfen, mich ins offene (Kosten-)messer laufen zu lassen.
     
  9. mls

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    ich würde den architekten fragen, ob in diesem stadium eine
    "preisratung" per m3-kosten mit meinem ziel *kostensicherheit*
    zu vereinbaren ist.
     
  10. #10 Thomas B, 18.12.2009
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    Wohl wahr!!!!

    ...ach ja...BIN WIEDER DA!

    enn die Planung quasi fertig ist (=>Baugenehmigung), dann sollte ( nein: muß!) hier eine detaillierte und nachvollziehbare Kostenschätzung vorliegen (Gewrkeweise oder nach Kostengruppen). Hier hätte man dann div. Stellschrauben um den Preis zu beeinflussen (Art der Heizung, Verglasung, Ausstattungsqualität usw.). Über eine reine m3-Reduktion ist das Ziel hier m.E. nicht sinnvoll zu erreichen, zumal die angabe "300 EUR/m3" ohnehin nur eine ganz grobe Richtungsvorgabe sein kann. Was ist wenn der Bau später 285 EUR / m3 kostet. Dann könnte es reichen ohne an der Größe zu schnippeln. Und wenn es nachher 325 EUR/m3 kostet habt Ihr die Größe reduziert und die tatsächlichen Kosten überschreiten dennoch das Ziel.

    Eine Einschätzung nach m3 umbauten raumes kann in der Vorplanung als Richtwert dienen um sich orientieren was gehen könnte und was nicht. Je detaillierter die Planung wird, desto genauer müssen auch die Kosten ermittelt werden.

    Eine Reduktion der Raumhöhen ist m.E. nicht gut! 2,40 m lichte Raumhöhe im EG mag gem LBO genügen, es ist aber nicht gerade "State of the Art".

    Bevor hier an Einzelposten geschnippelt und gekappt wird, würde ich unbedingt eine detaillierte KS einfordern. Dann kann man sehen WO man jetzt liegt und kann auich sehen WO man evtl. etwas ändern muß um das Kostenlimit nicht zu überschreiten.

    Gruß

    Thomas
     
  11. #11 driver55, 18.12.2009
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    ...bei welcher Dachneigung? 45°?
    Wird der Spitzboden genutzt?
     
  12. #12 Thomas B, 18.12.2009
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    Ist doch egal! Die Frage ist doch vielmehr, ob der Ansatz "300 EUR/m3" zu diesem Zeitpunkt zeitgemäß ist!

    Thomas
     
  13. #13 homerjaysimpson, 18.12.2009
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    Hallo Thomas B.

    danke für die Antwort.
    Wie würde denn eine angemessene Kostenschätzung aussehen und auf welcher Basis werden die Schätzkosten ermittelt (Erfahrung, Tabellenwerke, etc.)
    Ist eine Kostenabschätzung in dieser Detaillierung Bestandteil der Leistungsphase 3 bzw. 4 oder als gesonderte Leistung zu honorieren?

    Danke und Gruß

    Michael
     
  14. #14 Thomas B, 18.12.2009
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    Moin Homer Jay,

    man kann eine KS gem. DIN 276 basteln. Das ist dann eine Aufdröselung gem. sog. "Kostengruppen" (z.B. tragende Innenwände, tragende Außenwände, usw.) oder nach Gewerken, was ich für den BH besser nachvollziehbar erachte (z.B. Kosten Rohbau, Zimmerer, Dachdecker, usw.).

    Das gehört ganz zentral zu den dargestellten Leistungsphasen, denn zu diesem Zeitpunkt wird der Entwurf ja endgültig. Und da sollte (muß!!!) man schon rechtzeitig wissen, was der ganze Spaß später kosten wird. Man kann ja nicht mal ganz grob drauf losplanen und sagen kostet irgendwas zw. 275 - 325 EUR/m3. Etwas genauer und geplanter darf es dann schon sein, bitte schön!

    Grüße

    thomas
     
  15. Hansal

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    ....Kostenberechnung nach DIN 276 oder nach dem wohnungsrechtlichen Berechnungsrecht
    Zusammenfassen aller Entwurfsunterlagen
    Kostenkontrolle durch Vergleich der Kostenberechnung mit der Kostenschätzung
     
  16. #16 Andreas2H, 02.01.2010
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    Hallo,

    nochmal zurück zum **Haus kleiner schnibbeln**

    !! Bauhöhe reduzieren - würd ich nie machen! Schon mit *nur* 1,80 Körpergröße ist ein Keller mit 2,2m erdrückend; auch eine Raumhöhe von 2,4 m ist zu wenig um sich wohlzufühlen!

    UND: Den billigsten Wohnraum wird man wohl bekommen, wenn die Kniestockhöhe ein vernünftiges Maß hat!!

    ??
    Warum nicht versuchen in der momentanen günstigen Zinssituation noch etwas bessere Konditionen zu sichern?

    Dann könnte die geeignete Finanzierung die Mehrkosten auffangen?

    Andreas
     
  17. MRECK

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    qm-Ansatz

    Hallo Zusammen,

    die eigentliche Frage ist doch hier ganz klar:

    Wie realistisch ist der Kostenansatz von 300 EUR/QM für ein Einzelhaus mit mittlerer Aussattung zum momentanen Zeitpunkt ?

    Jedem Idioten muss klar sein, dass man durchaus auch darüber oder darunter liegen kann.
    Jedoch ist es nur vernünftig bereits vor einer genauen Kalkulation und der Einholung von Angeboten eine grobe Kosteneinschätzung auf Basis normalisierter Kosten (Durchschnittswerte vergleichbarer Objekte)vorzunehmen.
    Das ist eine Grundregel aus dem Projektmanagement.

    Ich möchte euch wirklich nicht in eurer Berufehre kränken aber zu diesem Zeitpunkt geht es doch darum:
    Kann ich mir die 140 qm eigentlich leisten oder sollte ich meine Planung auf 120 qm reduzieren ?

    Oder welchen Sinn sollte es machen, für die 140 QM-Variante Angebote einzuholen, wenn man aus Erfahrung schon sagen kann, dass dies auf keine Fall hinhaut !? :irre

    Gruss
    Manuel
     
  18. #18 pauline10, 28.01.2010
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    Aber das muß eine Hausfrau ja nicht wissen!!
    Seit es das Großherzogtum Hessen oder war es Herzogtum Großhessen, nicht mehr gibt sind wohl die Hessen geschrumpft.

    Sie seien die einzigen, in deren LBO eine Raumhöhe von 2,40 statt 2,50 in allen anderen bundesländern zulässig wäre. Meinte zumindest der Prof.

    Jetzt habe ich den Verdacht, im Saarland ist man auch geschrumpft.

    Scherzkeks wieder aus.

    Sind denn 2,40 überhaupt zulässig?? Ansonsten sind 2,75 m stockwerkhöhe leichter zu mauern wie 2,65.

    Bezüglich der Baukosten /m³ gibt es die NHK2000.

    Es ist eine bekannte Erfahrung, daß man letztlich den Preis irgendwann vergisst, und sich über ein schönes Stück freut. Deswegen ärgern sich die Bayern auch nicht über Neuschwanstein. Jedenfalls heute nicht mehr.
    Und unsere derzeitige Regierung tut das gleiche, schmeißt das nicht vorhandene Geld zum Fenster hinaus und freut sich über die Vergeßlichkeit der Wähler. Nur die Kinder werden eines Tages festellen, daß sie das als Kredit erhaltene Kindergeld mit Zins und Zinseszins zurückzahlen müssen. Aber die fragt ja keiner.


    Aber man ärgert sich letztlich , wenn man einmal ein Schnäppchen erworben hat, das nichts taugte und auch Geld kostete.

    Darauf beruht das Marketing der Markenware. Und so ganz falsch ist das nicht.

    pauline
     
  19. Baumal

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    dann soll er mal LBO`s lesen, dein prof.
    in BW sind wir bei 2,30m.
     
  20. #20 michael62, 28.01.2010
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    Aber es stände ja auch noch §12BO dagegen, er darf ja das Gebäude nicht verhunzen vom Aussehen her...... :biggthumpup:.
     
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