Kürzungen der Raten bei Baumängeln

Diskutiere Kürzungen der Raten bei Baumängeln im Bauüberwachung, Bauleitung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, unser Neubau geht jetzt in die Entphase und es läuft bei uns einiges nicht so ganz so rund. Wir haben jetzt noch 2...

  1. Narf

    Narf

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    Hallo zusammen,

    unser Neubau geht jetzt in die Entphase und es läuft bei uns einiges nicht so ganz so rund. Wir haben jetzt noch 2 Abschlagszahlungen vor uns, letztere ist nur noch eine geringer Prozentsatz von der Gesamtsumme. Um dem Nachdruck zu verleihen, dass die bestehenden Mängel noch beseitigt werden, wollte ich die nächste Rate kürzen um das doppelte der Beseitigungskosten. Ist diese vorgehen so erlaubt?
    Wir wollten dabei auch einen Bausachverständigen hinzuziehen, der uns ein Mängelprotokoll erstellt und die Beseitigungskosten veranschlagt.
    Mir ist dabei bewußt, dass der Bauträger den Baufortschritt erstmal stoppen kann. Aber das wäre soweit hinnehmbar, da ein Großteil der Gewerke abgeschlossen sind. Nur wir haben natürlich einen festen Kündigungstermin unsere Wohnung und müssen dann in das Haus rein. Im Vertrag steht, dass bei Einzug der Bau als "mangelfrei Abgenommen" gilt. Ist das in dem Fall dann überhaupt wirksam? Ich hatte in einem Zeitungsartikel mal gelesen, dass dieses Vorgehen generell nicht gesetzeskonform ist und man auf jeden Fall auf eine endgültige Bauabnahme bestehen kann. Bin ich da richtig informiert?

    Viele Grüße,
    Narf
     
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  3. #2 Ralf Dühlmeyer, 15. Oktober 2010
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    Abzug für Mängel, die angemeldet und nicht behoben sind, ist möglich.

    Einen Baustopp darf der Unternehmer nicht verhängen.

    Eine Abnahme ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, in dem Ihr die Abnahme erklärt oder ggf verweigert!

    Eine Abnahme sollte bei BT und GÜ Objekten sinnvoller Weise vor dem Einzug gemacht werden, damit niemand Kratzer, gerissene Fliesen usw. auf Schäden aus der Nutzung schieben kann.
    In dem Protokoll werden alle Mänel und Restarbeiten festgehalten und die Abnahme erklärt oder eben, wenn es zu arg ist, auch verweigert.

    Das alles sollte ein Laie nicht alleine machen.

    Ob diese komische Klausel gültig ist, mögen die Juristen beurteilen. Glauben tu ichs nicht. Aber wie gesagt - rein logisch schon vorm Einzug eine Abnahme machen, dann ist das Thema auch durch.
     
  4. lawyer

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    So eine Klausel ist generell unwirksam, da sie mit einem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung zur fiktiven Abnahme nicht vereinbar ist.

    Nach § 640 (1) Satz 3 BGB wird eine Abnahme unterstellt, wenn der Besteller der Leistung auf die Aufforderung zur Abnahme nicht reagiert, obwohl er dazu verpflichtet ist (weil im wesentlichen mangelfrei geleistet wurde).

    Davon löst sich die Klasusel, dort soll die Abnahmefiktion allein durch den Einzug ausgelöst werden, also selbst dann, wenn mangelhaft geleistet wurde.

    :biggthumpup:
     
  5. Eric

    Eric

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    Das Problem ist etwas anders gelagert:

    Im Bauträgerkaufvertrag steht in der Regel ( nachlesen im Vertrag ! ), daß erst nach Übergabe und vollständiger Kaufpreiszahlung das Haus bezogen werden darf. Eigenmächtiger Einzug gegen den Willen des BT wäre also verbotene Eigenmacht und demgemäß das Haus aufgrund einer einstweiligen Verfügung des BT schnell wieder geräumt.

    Zurückbehaltungsrecht gegenüber Raten besteht in Höhe des 2-fachen Betrags der voraussichtlichen Nachbesserungskosten bzw. der noch ausstehenden Leistungen. Die Krux beim BT-Vertrag ist aber: Was ist wenn der BT sich hierauf nicht einläßt ( bestreitet ) und darauf besteht, daß vor dem Einzug voll bezahlt wird?

    Sind wirklich nur noch Kleinigkeiten offen, darf die Abnahme eh nicht verweigert werden. Zurückbehaltungsrecht reicht dann aus. Ein vernünftiger BT wird den Erwerber einziehen lassen. Er macht sich nämlich schadensersatzpflichtig, wenn er trotz berechtigtem Zurückbehaltungsrecht den Einzug bei Fälligkeit der Übergabe verweigert.

    Manche BT wollen aber mit dem Kopf durch die Wand: Erst Geld, dann Einzug.

    Hintergrund dürfte sein: Sind die Erwerber erst einmal im Haus, wird der offene Rest oft nicht mehr bezahlt. Liegt dann häufig auch daran, daß nach dem Einzug weitere Mängel entdeckt werden und sich das Zurückbehaltungsrecht " erneuert und verlängert ".

    Ein Glück, daß die BT-Verträge abnehmen.
     
  6. #5 Ralf Dühlmeyer, 16. Oktober 2010
    Ralf Dühlmeyer

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    Wir dürten dann einen GÜ haben, da dieser die Planung, Antragsabwicklungen und Bauleitung übernommen hat. Allerdings ist die Bauleitung recht sparsam und beschränkt sich eigentlich nur auf das Organisieren der Hardwerker und wenig Fachwissen. Daher hatten wir auch schon einige Meinungsverschiedenheiten.
    Das Grundstück gehörte allerdings schon vor dem Baubeginn uns. Ich kann mir nicht vorstellen, dass im Falle eines vorschnellen Einzugs, der GÜ uns wieder rauswerfen kann.
     
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