kurzfristiger Grundstückskauf / Hausbau

Diskutiere kurzfristiger Grundstückskauf / Hausbau im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, wir stehen vor folgender Problematik, da wir überraschend bauen "müssen": Kosten Grundstück: 70.000 € KfW60 - Haus: max....

  1. #1 Advantage, 8. Mai 2008
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    Hallo zusammen,

    wir stehen vor folgender Problematik, da wir überraschend bauen "müssen":

    Kosten
    Grundstück: 70.000 €
    KfW60 - Haus: max. 200.000 €

    Verfügbares Geld
    50.000 € bar
    2 Bausparverträge (zur Hälfte angespart und zuteilungsreif; 50.000 € + 20.000 €)

    Gewünschte Kosten pro Monat: ~ max. 900 €
    Laufzeit Abzahlung: ca. 25 Jahre (Teile logischerweise kürzer…)
    Möglichst lange fixe Zinsbindung


    Soweit die Grundvoraussetzungen…

    Meine Frage. Was wäre in euren Augen die beste Finanzierungsmöglichkeit? Stichwörter: neue Bausparverträge trotz Vorfinanzierung mit dem „Bargeld“, Förderkredite durch KfW-Bank in Anspruch nehmen trotz 96%iger Auszahlung, Ausschöpfen staatlicher Zulagen (??)…

    Vielen Dank schon mal fürs Lesen – und bei Rückfragen etc: bitte melden ;-)

    Viele Grüße :winken
     
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  3. R.B.

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    Ob und wie das klappt hängt vor allen von den Tarifen der BSV ab. Bei einem Kurzläufer sind die Raten relativ hoch, so daß von der monatlichen Liquidität nur noch ein kleinerer Betrag für ein Annuitätendarlehen bleibt.

    Bei 270T€ Kapitalbedarf, 50T+25T+10T = 85T€ EK (> 30% der Gesamtsumme, das ist OK) verbleiben 185T€ zu finanzieren.
    Davon 35T€ über die vorhandenen BSV und 150T€ über ein Annuitätendarlehen. Das Annuitätendarlehen kostet bei etwa 1% Tilgung, was in meinen Augen etwas niedrig ist, bereits ca. 820,- €/Monat. Dazu kommen dann die Kosten für die BSV.
    Bei Deiner gewünschten Belastung von 900,- € blieben also noch 80,-€/Monat für die beiden BSV übrig. Das klappt so nicht!

    Schau mal mit welcher Belastung Du bei Inanspruchnahme der BSV Darlehen rechnen mußt. Evtl. wäre es sinnvoller das EK aus den BSV herauszunehmen und auf das BSV-Darlehen zu verzichten.

    Dann die o.g. 185T€ über ein Annuitätendarlehen finanzieren. Belastung in etwa 1.000,- €/Monat bei 1% anf. Tilgung.

    Welcher Weg nun der bessere ist, sollte man rechnen. Dazu müssen aber die Details bekannt sein. Du kennst ja Deine Tarife. Also hinsetzen, Taschenrechner anheizen, und los geht´s.

    Gruß
    Ralf
     
  4. #3 baufibemu, 9. Mai 2008
    baufibemu

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    Grundsätzlich:
    Finger weg von vorfinanzierten Bausparverträgen. Vor allem, wenn sie über Jahre hinweg vorfinanziert werden müssen. Der Verlust während der Vorfinanzierungsphase und durch die Gebühren, ist so hoch, dass er später nicht mehr aufzuholen ist.
    Auch bei dem Wunsch nach niedrigen Monatsraten disqualifiziert sich Bausparen ebenfalls, da die Bauspardarlehen schnell getilgt werden müssen, was eine relativ hohe Monatsrate zur Folge hat. Je günstiger der Zins, desto höher muß getilgt werden.
    Alle staatlichen Fördermittel ausloten. www.baufoerderer.de
    Die KfW hat zwar nicht immer die allergünstigsten Konditionen, jedoch kann man durch die Einbindung einer KfW-Tranche den Zinssatz für die Hauptfinanzierung vergünstigen, so dass der Mischzins für die Gesamtfinanzierung deutlich geringer ist. Zumindest bei einer vernünftigen Bank.
    Zur überschlägigen Ermittlung der monatlichen Rate kannst Du unseren Zinsrechner unter http://www.baufinanzierung-bemu.de/zinsrechner.html benutzen.

    Beste Grüße
     
  5. #4 Advantage, 9. Mai 2008
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    Danke schon einmal für die Antworten...

    Ich habe mir mal grad die BSV genau angesehen:

    1. 50.000 / 25000 angespart / Bewertungszahl noch nicht erfüllt / 6 vT Rück / 2,95 % / 3,3 % effektiv

    2. 25.000 / 12500 angespart / Bewertungszahl erfüllt / 4 vT Rück / 6% / 6,87 % effektiv

    Dazu kommen nach genauerem Kassensturz 60.000 € an Barmitteln.

    Das Grundstück und Grunderwerbssteuer müssen wir schon früher bezahlen, so dass wir ca. 75.000 € ca. 2 Monate früher aufbringen müssen als die restlichen knapp 200.000 € für´s Haus.

    Problem - wie schon von euch erwähnt: wir zahlen jetzt noch Miete, wollen später unsere mtl. Belastung eher gering halten (max. 1000 €) und müssen schon jetzt das Grundstück finanzieren. Ehrlich: ich bin mir unschlüssig, wie dies am besten gelingt.

    Überlegungen gehen in folgende Richtungen:

    1. 50.000 € Bausparer wenn möglich trotz noch nicht ganz erfolgter BWZ nehmen und Rest in bar.
    2. BSV kündigen und Geld für Grundstück aufnehmen (und länger abzahlen, um geringere mtl. Kosten zu bekommen....)
    3. Grundstück bar bezahlen - Problem:Finanzierung Haus.

    Was würdet ihr tun??
     
  6. R.B.

    R.B.

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    6% ??? Schreibfehler? Das Darlehen würde Euer budget mit grob 160,- €/Monat belasten :wow

    Oder habe ich mich vertippt. :confused:

    Wichtig: Liquidität im Auge behalten. Es flattern Euch noch genügend unerwartete Rechnungen in´s Haus die bezahlt werden müssen. :eek:

    Welche Strategie schlägt die Hausbank vor? Hast Du bereits mit denen gesprochen?

    Gruß
    Ralf
     
  7. R.B.

    R.B.

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    uups. Antwort vergessen.

    Ich würde mal in Richtung 2.) denken.

    Gruß
    Ralf
     
  8. #7 Biobauherr, 9. Mai 2008
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    Wieso soll es ein Problem darstellen, wenn Sie das Grundstück bar bezahlen???
    Und 6,87% eff. Darlehenszins würde ich momentan sicher nicht bezahlen - da ist JEDES Annuitätendarlehen günstiger - auch in Bezug auf ihre niedrige monatliche Belastung (max. 1000.-€). Nehmen Sie das Guthaben aus den Bausparern und verzichten Sie auf das Darlehen, das senkt die monatliche Belastung emminent....
    Bei 200.000 Euro Annuitätendarlehen und 1% Tilgung und 5,5% eff. Zins beträgt die monatliche Annuität ca. 1085 €.
    Und ein bisschen Reserve ist auch noch da.
    Setzen Sie die Bausparer mit ein, dann müssen Sie schnell und hoch tilgen - das wollen Sie ja nicht.
     
  9. #8 baufibemu, 9. Mai 2008
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    Nach Ihrer Problemstellung würde ich auch sagen. Guthaben raus und als tatsächliches Eigenkapital einsetzen. Den Rest als Annuitätendarlehen finanzieren. Kostenloser Tilgungswechsel und Sondertilgungsmöglichkeit nicht vergessen. Dann klappts auch mit der Monatsrate.
    Der Bauspartarif mit 6 % ist eine Frechheit. Seit wann sparen Sie den denn an?

    Beste Grüße
     
  10. #9 Advantage, 10. Mai 2008
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    Hm...

    Nachdem ich noch einiges gelesen und mir Gedanken gemacht habe, tendieren wir in folgende Richtung:

    den 50.000er BSV weiter ansparen durch VL o.ä. und später in die Finanzierung mit einbauen. Die anderen, schlechteren BSV kündigen und danach folglich ca. 72500 € an Barmitteln einbringen.

    Da wir erst in der Planungsphase des Hauses sind, jedoch schon füher (= fast jetzt) das Grundstück kaufen müssen, werden wir verhandeln, ob wir einen Kredit über eine geschätzte Summe (z.B. 300.000 €) aufnehmen können und dann ggf. z.B. bis zu 15% weniger in Anspruch nehmen dürfen (=nachträgliche Anpassung der Darlehenshöhe...).

    Meinungen? grobe Finanzierungsbeispiele dürfen mir auch gerne zugeschickt werden ;-)

    Sonnige Grüße!
     
  11. R.B.

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    Was ist denn das für eine Strategie? Die Bank wird Euch nur ein Darlehen gegen Sicherheiten geben. Oder möchtest Du nur Dein budget ausloten?

    Ich dachte er wäre bereits bespart..:confused:


    Also, zuerst einmal klären wo Euer budget liegt. Sonst habt Ihr später ein Grundstück und kein Geld für ein Haus.
    Dann Grundstück kaufen, (Bsp: 75T€+5T€ NK) mit beispielsweise 60T€ Finanzierung und 20T€ EK.
    Dann geht´s an´s Haus.

    Ach ja, warum ist das soooo dringend mit dem Grundstück? Erfahrungsgemäß hat man Zeit für so eine Entscheidung, und wenn´s schnell gehen muß, läuten bei mir immer alle Alarmglocken.

    Gruß
    Ralf
     
  12. #11 Alfred Witzgall, 12. Mai 2008
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    Sie hatten doch irgendwann einmal eine Idee, einen Wunsch, einen Bedarf etc.

    oder warum haben Sie Bausparverträge abgeschlossen ?

    Mich würde jetzt schon der "Werdegang" interessieren.

    Es muß doch ein Motiv geben, warum man etwas macht !

    Oder, es war gar nicht Ihre Idee.......etc.?

    Also gut, die Verträge wurden abgeschlossen.

    Wie ist denn nun konkret der Vorschlag des Bausparkassenvertreters zu Ihrer aktuellen Situation ?
     
  13. #12 Advantage, 12. Mai 2008
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    Hallo!

    @ Ralf: angespart ist er - die Bewertungszahl, die zur Auszahlung ja Voraussetzung ist, ist noch nicht erreicht. Deswegen ggf. weiter ansparen bzw. einzahlen, damit wir den BSV ggf. nutzen können... Sonst hast Du Recht - die entsprechenden % sind natürlich eingezahlt.

    Und bzgl. der noch nicht festgelegten Darlehenssumme: wir haben ein Grundstück im Auge, das das letzte in einem Baugebiet ist und jetzt "zurückgegangen" ist. Diese Infos sind quasi unter der Hand und eine offizielle Ausschreibung gibts noch nicht. Wir würden aber gerne dieses Grundstück haben und wollen daher frühzeit OK sagen... Bzgl. Haus sind wir halt noch in ersten Gesprächen - wir rechnen mit ca. 200.000 € Kosten für das Haus. Aber das ist halt noch nicht fix.

    Bekannte von uns hatten ein ähnliches Problem und konnten halt dieses "variable" Darlehen abschließen...

    @ Alfred: sehr richtig - es sollte ein Motiv für alles geben. Allerdings möchte ich an dieser Stelle keine Grundsatzdiskussion hierüber führen. Wie Sie schon sagten: die Verträge wurden halt abgeschlossen. Den Vorschlag meines (Bau)Sparkassenvertreters werde ich in der nä Woche erfahren - aus diesem Grund versuche ich halt so viele Infos wie möglich im Vorfeld "objektiv" aus 3. Hand zu erfahren :-)
     
  14. #13 Advantage, 12. Mai 2008
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    By the way habe ich jetzt folgendes auf meinen "Spickzettel" geschrieben:


    - Kosten Grundstück 70.000 €
    - Gesamtkosten geschätzt (!) (KfW60 – Haus inkl. Grundstück): 300.000 €
    - Abzahlung mit ca. 1000 € / Monat
    - Sondertilgungsrecht
    - Möglichst lange Zinsbindung (bei etwas höherer Tilgung)
    - Förderung über KfW-Bank (KfW60 Programm 145 „Ökologisch Bauen“ oder / und Programm 124 „Wohneigentumsprogramm“)
    - Eigenkapital „bar“: ca. 70.000 €
    - Kapital Bausparvertrag 50.000 € (25.000 € angespart / Bewertungszahl noch nicht erfüllt / 6 vT Rück / 2,95 % / 3,3 % effektiv) – wobei es evtl. sinnvoll wäre, aufgrund der rel. hohen Rückzahlung mit 300 € pro Monat das EK herauszunehmen?! Oder diesen BSV (später) mit in die Finanzierung einzubauen?!
     
  15. #14 Alfred Witzgall, 13. Mai 2008
    Alfred Witzgall

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    zu bedenken gibt es halt jedesmal, dass etliche Informationen nur dem Fragesteller bekannt sind. Zur Einschätzung einer Situation kann man aber als neutraler Beobachter nicht genug Infos haben.

    Ein möglicher Vorschlag. Grundstück mit zwischenfinanzierten Bausparverträgen kaufen. Barkapital trocken halten. Beim Bauen dann die Hypothek an die erste Rangstelle und die Bausparkasse geht an den zweiten Rang. Macht sie Zicken, tilgen und Bausparer raushauen.
     
  16. #15 Advantage, 15. Mai 2008
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    Hallo zusammen :-)
    Ich habe morgen unseren ersten Bank- und Finanzierungstermin. Werde mal mit meinem "Grundwissen" starten und ggf. euch nochmal frage, was die details bertrifft...

    Geld für Haus ist übrigens seit gestern def. dioch nicht zu schnell fällig: 01.08. ist Zahlungstag... 01.09. würden wir gern mit Bau starten... Brauchen uns diesbezüglich also keine Gedanken machen...
     
  17. Bauwahn

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    Nur mal so: Wird das Grundstück von einem GÜ gekauft, mit dem Ihr dann bauen müsst?
    D.h. Ihr unterschreibt mit dem Grundstückskauf auch den Bauauftrag? Dann habt Ihr vorher hoffentlich das Haus bis ins Detail geplant und eine Bauleistungsbeschreibung, die alles Details auflistet. Ansonsten kann der GÜ von Euch ja nahezu jeden Preis für jede kleine Änderung verlangen, ohne, dass Ihr raus könnt.
     
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  19. #17 Advantage, 15. Mai 2008
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  20. Bauwahn

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    Dann bin ich ja beruhigt.
     
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