Letzte Hürde: Notartermin in Sicht, schriftliche Darlehenszusage fehlt noch

Diskutiere Letzte Hürde: Notartermin in Sicht, schriftliche Darlehenszusage fehlt noch im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, wir kaufen gerade eine schlüsselfertige DHH vom Bauträger inklusive Grundstück. Wir sind dabei noch gerade so auf den anfahrenden...

  1. Daedalus

    Daedalus

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    Hallo zusammen,
    wir kaufen gerade eine schlüsselfertige DHH vom Bauträger inklusive Grundstück. Wir sind dabei noch gerade so auf den anfahrenden Zug aufgesprungen, weil wir einen Tag vor 2 anderen Interessenten dran waren, die aber schon mit dem Geldkoffer in der Tür standen. Soweit unser Glück. Das war vor knapp 2 Wochen. Wir konnten den BT zähneknirschend soweit "hinhalten", dass der Notartermin erst jetzt stattfindet, weil die Bank noch etwas Bearbeitungszeit braucht. Nun ist also am kommenden Freitag der Notartermin und KV nebst Zusatzbaubeschreibung ist soweit "in trockenen Tüchern", soll heisen, da wird nichts mehr groß dran gerüttelt.

    Die DHH ist bereits im Bau, der Keller wird gerade gegossen. Änderungswünsche sind aber recht schwer kommunizierbar, solange wir noch nicht die offiziellen Bauherren sind.

    Unsere Finanzierung besteht aus einer 10-jährigen Annuität und einem vorfinanzierten BSV von der LBS. Vermutlich eine klassische "Sparkassen-Finanzierung". Eigenkapital haben wir in etwa 10-12% von ca. 400000 Euro Kaufpreis (zzgl. Nebenerwerbskosten). Außerdem habe ich ein ziemlich gutes Einkommen (rund 3450 netto), keine Schulden, und das Gehalt meiner Frau ist in der Finanzierung nicht eingerechnet. Aus dieser Richtung sollte es also keine "Überraschungen" geben, z.B. durch einen negativen Schufa-Eintrag. Eigenleistungen bringen wir keine.

    Meine Bankerin bei der Sparkasse hat mir gesagt, sie würden 8-10AT für die Darlehensbearbeitung benötigen. Wir haben am 23.07. die Anträge unterschrieben, d.h. spätestens kommenden Mittwoch sollten die Verträge fertig sein. Ich habe nochmal 2AT "Reserve" aufgeschlagen, daher der Notartermin am 09.08.

    Bisher haben wir nichts bekommen, außer die PIN einer SparkassenCard fürs Baugirokonto, einen TAN-Generator und ein paar Unterlagen vom Bausparvertrag, sowie eine Finanzierungsbestätigung über "rund 403000 Euro".

    Der Wortlaut der Finanzierungsbestätitung im O-Ton:
    "Die Sparkasse xy ist gerne bereit, diese Finanzierung zu übernehmen. Wir bestätigen daher, dass die Zahlung des Kaufpreises durch xyz erfolgen kann, wenn folgendes sichergestellt ist:

    - Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer
    - Eintragung von erstrangigen Grundschulden in Darlehenshöhe zugunsten der Sparkasse xy
    - Zahlung des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto damit die Löschung vorrangiger Rechte in Abt. II+III des Grundbuchs sichergestellt ist
    - Einsatz von Eigenkapital in der vereinbarten Höhe

    Die Darlehensverträge sowie die Sicherungsvereinbarungen sind noch abzuschließen.
    Datum, Unterschrift"

    Mündlich habe ich mehrfach die Aussage bekommen, dass alles klappt und ich mir keine Sorgen machen brauche. Aber eben nur mündlich.

    Ich habe heute bei der Sparkasse angerufen und der Status ist noch "in Bearbeitung". Originalaussage: "Aufgrund der Obligohöhe muss die abgeschlossene Immobilienbewertung vor Versand der Verträge vorhanden sein. Daran hakt es jetzt noch ein wenig. Die Abteilung ist gerade etwas "unter Wasser" wegen der Urlaubszeit und will sich deshalb auf keinen Termin festlegen.

    Der Banker fragt selbst täglich nach, aber seine Möglichkeiten sind da wohl begrenzt. Als "Beruhigungspille" habe ich stattdessen ein Grundschuldformular für den Notar bekommen, dass laut ihr eine "so-gut-wie"-Zusage des Darlehens ist.

    Jetzt werde ich dennoch langsam nervös, weil ich vermeiden will, mit einem unterschriebenen KV und leeren Händen dazustehen, wenn es sich die Sparkasse (im zwar unwahrscheinlichen aber immerhin möglichen Fall) doch nochmal anders überlegt und irgendwas schlecht bewertet wird. Ich gehe zwar nicht davon aus, aber ich möchte einfach eine 100%ige Sicherheit statt eine 90%ige am Freitag haben.

    Meine Fragen nun an euch:
    - Ist die "Finanzierungsbestätigung" in irgendeiner Weise für die Sparkasse bindend? Die Eigenkapitalnachweise, Lohnzettel, Ausgaben, Versicherungen, usw. habe ich vollständig erbracht.
    - Was soll ich jetzt machen? Däumchen drehen und hoffen, dass es bis Freitag schon klappen wird?
    - Was würdet ihr machen? Vertrauen und trotzdem unterschreiben?

    Den Notartermin würde ich nur sehr ungern verschieben, weil ich den BT jetzt in Summe schon fast 4 Wochen hingehalten habe. Das wäre wirklich die letzte und unangenehmste aller Möglichkeiten...
     
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  3. lastdrop

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    Für mich sieht die Finanzierungsbestätigung nicht schlecht aus. Die Auszahlungsvoraussetzungen gelten normalerweise auch, wenn der eigentliche Kreditvertrag abgeschlossen ist.

    In welcher Form liegt die Finanzierungsbestätigung vor?

    Eine Rechtsberatung kann ich nicht erbringen, aber trotzdem konkret auf Deine drei Fragen:
    1.: Ich würde die Finanzierungsbestätigung als bindend ansehen. Solange der Kreditvertrag aber nicht vorliegt, kann die Bank Dir Konditionen reinschreiben, die eine Annahme inakzeptabel machen (m.E. unwahrscheinlich, warum auch?)
    2. Die Bank kannst du nicht zwingen, Dir heute einen Kreditvertrag zu geben. Also bleibt nur abzuwarten ...
    3.: Ich glaube, ich würde in der Situation beim Notar unterschreiben. Vielleicht liegt der KV rechtzeitig vor.

    Wenn Du noch etwas Komfort brauchst, leg die Finanzierungsbestätigung einem Anwalt vor, der nochmals seine einschätzung dazu gibt, inwiefern die Bank gebunden ist.

    Ansonsten soll es ja Leute geben, die zum Notartermin krank werden und dann eine Woche später unterschreiben ...
     
  4. Julius

    Julius

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    Anderer Punkt.
    Da hast da etwas Grundsätzliches mißverstanden:
    Bauherren werde Ihr bei so einem BT-Kauf NIE! Das ist und bleibt der Bauträger.
    Und daß der Änderungen gern erst NACH der Unterschrift verhandelt, ist leider gängige Praxis - mit Hintergedanken.
    Dann nämlich kann er Euch dafür "Vogel-friß-oder-stirb"-Preise machen. Und Ihr müßt die schlucken (oder verzichten)...

    Also bitte die gebotene Vorsicht walten lassen. Wurde denn der Kaufvertrag schon rechtlich und baufachlich geprüft (durch von Dir direkt beauftragte und bezahlte Fachleute)?
     
  5. #4 Felsverbau, 6. August 2013
    Felsverbau

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    Meine bescheidene Meinung:
    zu a) Die Finanzierungsbestätigung ist exakt zu den dort aufgeführten Bedingungen bindend. Wenn Deine Aussagen oben zum Inhalt der Bestätigung genau stimmen, sprich, dort nicht mehr steht, weniger steht, oder Du etwas interpretierst, was dort anders steht, wird die Bank Dir ein Darlehen anbieten.
    Und genau, wie der Vorredner schreibt, hast Du keine Garantie für die Bedingungen, die Dir ggf. nicht gefallen werden, was aber eher ein theor. Risiko ist.
    Was mich wundert, ist die Tatsache, dass die Immobilienbewertung, auf die angeblich gewartet wird, nicht als Bedingung in der Finanzierungsbestätigung genannt wird.

    Bekannt ist auch, dass die Banken im akt. 'Immobilienboom' zusammenbrechen. Meine Haus- und Hofbank, die normalerweise 3-4 Tage braucht, braucht derzeit 30-40 Tage.
    Meiner Erfahrung nach ist es eine hohe Kunst, Notartermin für KV/Grundschuld und Bankzusage zeitlich so zu koordinieren, dass man erst den KV, dann die Bankzusage unterschreibt. Jede andere Reihenfolge birgt Risiken. Leider bekommt man das aber meist nicht hin, und meist versemmelt die Bank den Termin.

    zu b +c) Ich würde unterschreiben. Ich gebe aber zu, bei meiner ersten Immobilie hätte mir die Konstellation oben auch schlaflose Nächte bereitet, es kommt also auf Dein Nervenkostüm an. Viel Erfolg!
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Wie gut kennst Du die Bank? Hausbank? Langjähriger Kunde?

    Meine Erfahrung, es lässt sich nicht alles auf den Tag genau planen. Manchmal braucht es auch etwas Mut zum Risiko, wobei ich das Risiko in Deinem Fall sehr gering einschätzen würde. Hätte Deine Bank kein Interesse, dann wäre das Thema schon längst gegessen, und der Vorgang würde nicht durch sämtliche Abteilungen geschoben. Du produzierst ja Arbeit, und diese leistet eine Bank nur, wenn sie ein Geschäft machen möchte. Diesen Vorgang kannst DU nicht beschleunigen.

    Falls die Bank später einen Rückzieher machen möchte, finden sich immer Mittel und Wege, selbst wenn der KV schon unterschrieben ist.

    Ich würde mich an Deiner Stelle zurücklehnen, den Termin mit dem Notar wahrnehmen, und dann geht alles seinen Weg. Man könnte jetzt auch sagen, dass der Notarvertrag auch nur ein bedrucktes Stück Papier ist so lange kein Geld geflossen ist, aber das würde jetzt zu sehr in die Details gehen.

    Gruß
    Ralf
     
  7. Juliane

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    Hallo,
    ich würde mich auch erstmal zurücklehnen, so wie Ralf sagt. Die Zusage habt ihr und ist eindeutig formuliert. Erst muss ja die Auflassungsvormerkung eingetragen werden, dann wird die Grundschuld bestellt, dann muss die rangrichtig im Grundbuch eingtragen werden etc. Finanzamt muss auch noch sein Geld fordern und die Bestätigung des Zahlungseingangs zum Notar schicken...und all das dauert auch eine gewisse Zeit. Vor diesen ganzen Vorgängen zahlt sowieso keine Bank einen Cent aus. Und da Du bei der Sparkasse finanzierst, würde ich mir nun auch nicht die Riesen-Sorgen machen.

    Viel Erfolg
    J.
     
  8. Daedalus

    Daedalus

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    Hallo,

    vielen Dank für die zahlreichen Antworten. Den Sachverhalt habe ich ohne jegliche Interpretation wiedergegeben. Es handelt sich nicht um meine Hausbank, aber seit 2011 machen wir an einer möglichen Finanzierung herum und haben uns so 1-2 Mal im Jahr getroffen. Unser Werdegang in Bezugs aufs Eigenkapital etc. war also recht gut bekannt. Übrigens habe ich den KV und die Baubeschreibung von einem SV prüfen lassen. Die ebenfalls kostenfreien Änderungswünsche sind ebenfalls schriftlich fixiert und Teil des KV. Das sollte ebenfalls passen.

    Ich habe heute morgen eine Email mit recht deutlichen Worten an meine Bankerin geschrieben mit der Bitte zur Klärung. Ergebnis: Entweder gibt's bis Donnerstag den Darlehensvertrag oder wenn sie das nicht hinbekommen eine schriftliche Finanzierungszusage der Sparkasse. Klingt doch ganz gut, aber man fragt sich, wieso man immer erst unmissverständlich werden muß, bevor etwas klappt...
     
  9. R.B.

    R.B.

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    Sorry, aber wenn ihr schon Monate an dem Thema arbeitet, warum wird der KV erst jetzt gemacht? Wann hast Du Deinen Kreditantrag gestellt? Sorry, gerade gesehen, am 28.07...das war vor grob 1 Woche. Also, kein Grund so eine Hektik zu veranstalten.

    Dein Schreiben finde ich unnötig, das Drängen auf den KV erst Recht.

    Gruß
    Ralf
     
  10. papeFT

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    Die von Dir im ersten Text zitierte Finanzierungsbestätigung der Bank hat vor Jahrzehnten eine Bank auch nicht anders ausgestellt und mit der Bestätigung lief dann der Rest. Wenn das Schreiben keine Fälschung ist, dann verpflichtet es die Bank zur Übernahme der Finanzierung.
    Der Druck auf die Bankerin bringt nichts - deswegen arbeiten alle anderen nicht schneller oder kommen aus ihrem Urlaub zurück. Zeig dem Notar vorab dieses Bestätigungsschreiben und frag ihn, ob er es als eine verbindliche Finanzierungsbestätigung ansehen würde. Dem sollten solche Dinger öfter untergekommen sein.
     
  11. Daedalus

    Daedalus

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    Am 23.07. wurde der Antrag gestellt... also 2 Wochen. Und das Finanzierungsthema lief ganz allgemein ohne konkretes Objekt...

    Aber ist ja jetzt egal, die Sache läuft ja. Man ist halt auch ein bisschen nervös, das Internet ist voll mit Negativbeiträgen.
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Dann besorge Dir eine Flasche Baldrian, denn wenn Dich das bisschen schon nervös macht und Überreaktionen hervorruft, dann warte mal ab was noch alles passiert bis Du in die Bude einziehen kannst.

    Bei so einem Kredit kann es auch 4 Wochen dauern bis der Vertrag fertig ist, erst Recht während der Urlaubszeit. Es ist ja nicht so, dass in der Bank Dutzende Mitarbeiter sitzen und nur darauf warten, dass Du einmal in Deinem Leben einen Immokredit beantragst. Nach meiner Erfahrung sind die Abläuft sehr genau festgelegt, und manchmal geht´s halt ein bisschen schneller, manchmal ein bisschen langsamer. Da reicht schon, dass 1 Sachbearbeiter in Urlaub ist, und die Kollegin muss dessen Arbeit mit erledigen.

    Im Juni habe ich in einer ähnlichen Konstellation auch fast 4 Wochen gewartet. Das gleiche im Februar, da waren es nicht einmal 2 Wochen. Ganz chaotisch wird´s vor Weihnachten, wenn alle noch ihre Sachen erledigt haben wollen, bevor der Jahreswechsel kommt. Vor ein paar Jahren, Notarvertrag im November, und bis alles erledigt war, war es Weihnachten. Na und, wir alle haben die Wartezeit auch überlebt.

    Ich habe den Eindruck, der BT hat Euch ganz schön unter Druck gesetzt. Da brauchst Du einfach etwas mehr Gelassenheit, das macht das Leben leichter.

    Gruß
    Ralf
     
  13. biologist

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    Um da mal zahlen zu nennen: vom Notartermin bis zur finalen Eintragung ins Grundbuch sind bei uns mehr als drei Monate vergangen. Und das obwohl wir, wenn wir Post bekamen, immer sofort gehandelt haben. Dauert ewig der ganze Kram...
     
  14. #13 Felsverbau, 7. August 2013
    Felsverbau

    Felsverbau

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    Die letzten Kommentare würde ich so nicht stehen lassen. Für die Kreditauszahlung reicht die Notarbestätigung, die je nach Kammer max 1 Woche nach Grundschuldbestellung (dem Termin beim Notar) ausgestellt werden kann. Der Grundbucheintrag ist dann noch nicht erforderlich.

    Das hilft dem TE aber alles nicht: er fragt, ob er ohne Darlehensvertrag den KV unterschreiben soll. KV und sogar Grundschuldbestellung kann man auch ohne Darlehensvertrag machen - ich wünsche in dem Fall (das Risiko sehe ich im Fall vom TE aber nciht) niemanden, dann kein Darlehen zu bekommen und alles rückabwickeln zu müssen.
     
  15. Juliane

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    Felsbau, dass für die Kreditauszahlung die Notabestätigung reicht, wage ich zu bezweifeln, zumal eindeutig die rangrichtige Eintragung gefordert wird. Aber stimmt, das war nicht das Thema. Wollte nur darauf hinweisen, dass sich das alles zieht. Grundbuch, FA brauchen auch eine gewisse Zeit.

    Zur Finanzierungsbestätigung: vielleicht zur Beruhigung des TE - In manchen Gegenden werden die Kaufverträge nur mit Finanzierungsbestätigungen geschlossen, will heißen die Bank bestätigt, dass sie bis zu einem bestimmten Betrag zu finanzieren bereit ist. Wenn wie hier in Stuttgart eine interessante Immobilie auf dem Markt ist, kann man nämlich nicht warten, bis die Darlehensverträge fertig sind, da wird oft einfach an den verkauft, der am schnellsten unterschreibt.

    Aber ich frage mich was der Unterschied zwischen der schriftlichen Finanzierungszusage am Donnerstag und der Finanzierungsbestätigung vom ersten Thread ist?

    VG J.
     
  16. Daedalus

    Daedalus

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    Wenn du mich gerne als nervösen Choleriker darstellen willst. Bitteschön.

    Wenn ich von der Sparkasse 8-10 AT Bearbeitungszeit genannt bekomme, verlasse ich mich da drauf. Ich hab extra noch ne Reserve einkalkuliert. Dann kann man nicht ohne entsprechendes Echo kurz vor knapp damit um's Eck kommen, dass der Termin doch nicht haltbar ist. Das hat nichts mit Hektik meinerseits zu tun, bringt mich aber mit dem Notartermin unverschuldet in Bedrängnis.

    Von mir aus können die sich mit dem Darlehen auch nochmal 2 Wochen Zeit lassen ... solange ich am Freitag einen unterschriebenen Zettel in der Hand halte, der mich und meine Familie absichert, dass das Darlehen auf jeden Fall gewährt wird. Das ist doch genau die Art von Absicherung "im Voraus" wie sie hier im Forum immer so gepredigt wird... woher soll ich als verunsicherter Laie sonst beurteilen können, ob es eine Bank wirklich ernst mit mir meint?
     
  17. Daedalus

    Daedalus

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    Das Frage ich mich auch. Aber offensichtlich gibt es einen Unterschied, denn sonst würden die jetzt nicht so rudern und hätten sich nicht erstmal versucht davor zu drücken.
     
  18. Juliane

    Juliane

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    Aber die hattest Du doch schon???
     
  19. Juliane

    Juliane

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    Zeitgleich geschrieben...naja egal...vielleicht hält doppelte Bestätigung ja besser :-)

    Also ich drück die Daumen!
     
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  21. #19 Felsverbau, 7. August 2013
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    Juliane, genau das wird ja in der Notarbestätigung bestätigt. Steht auch in fast allen Bankunterlagen als Auszahlungsvoraussetzung (rangrichtige Eintragung ODER Notarbestätigung).
     
  22. #20 Felsverbau, 7. August 2013
    Felsverbau

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    Vermutlich gibt es keinen, sie ist von der langen Bearbeitungszeit genauso genervt wie Du, und weiß nicht, was sie noch machen kann.
     
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