Liegenschaftskarte vs. Vermessung

Diskutiere Liegenschaftskarte vs. Vermessung im Begleitende Ingenieurleistungen Forum im Bereich Neubau; Liebe Foristen, für ein Grundstück, das ich kaufen möchte, habe ich eine Liegenschaftskarte 1:500 mit Luftbild gekauft und dabei folgendes...

  1. #1 Der Bauamateur, 2. August 2013
    Zuletzt bearbeitet: 2. August 2013
    Der Bauamateur

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    Liebe Foristen,

    für ein Grundstück, das ich kaufen möchte, habe ich eine Liegenschaftskarte 1:500 mit Luftbild gekauft und dabei folgendes festgestellt: Der eine Nachbar hat sein Haus über die gesamte Länge des Hauses um ca. 50cm-1m auf dem in Frage kommenden Grundstück stehen. Jetzt ist das bei der Größe des Grundstücks (deutlich > 6000m²) und dem Abstand zum Haus, das wir kaufen würden, kein großes Ärgernis. Allerdings hatte ich sowieso vor, mit dem Nachbarn später über einen Deal zu reden, da er weiter vorne zur Straße hin zwei Garagen hat, von denen ich ihm gerne eine abkaufen wollte um noch bequemer auf das Grundstück zu kommen; so, wie sich die Überbauung darstellt, könnte man bspw. über einen Tausch reden: er kriegt den Grund unter seinem Haus und einen Streifen dazu um auch um sein Haus herum gehen zu können, ich bekomme einen besseren Zugang zum Grundstück, beide sind zufrieden.

    Bevor ich jedoch die Pferde scheu mache, folgende Frage: Wie weit kann man Liegenschaftskarten in punkto Genauigkeit trauen? D.h. wenn ich darauf schon eine klare "Überbauung" sehe, wie wahrscheinlich schätzen die Experten es ein, dass bei der Vermessung dann einen wesentlich anderen Grenzverlauf festzustellen. Gefühlt wesentlich (für mich als Laie) wäre so ca. 1m Versatz, die Gesamtlänge der Grenze mit dem betreffenden Flurstück dort ist ca. 30m.
    Da das Grundstück recht groß ist und viele Messpunkte vorweist (+ ziemliche Hanglage) könnte ich mir vorstellen, dass eine Vermessung recht teuer wird; ggfs. würde ich das Thema dann erst mal hintenan stellen.

    Vielen Dank für Eure Einschätzung!
     
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  3. grubash

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    würde sagen, dass Liegenschaftskarte und Luftbild nicht 100% abgeglichen sind. Mein schräg gegenüber liegender Nachbar hatte mir auch mal so ein Ding unter die Nase gehalten. Da waren die Grundstücksgrenzen auch nicht 100% mit dem Photo kongruent.

    Auf der normalen Liegenschaftskarte müsste doch das Haus eingezeichnet sein. Die Daten sollten dann aus einer Vermessung stammen. Da sieht man doch, ob das Haus im "Feindesland" liegt.

    Ciao Christian
     
  4. #3 Der Bauamateur, 2. August 2013
    Zuletzt bearbeitet: 2. August 2013
    Der Bauamateur

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    Die Zeichnungen aus der "normalen" Liegenschaftskarte sind ja über das Luftbild gelegt. Da sieht man schon, dass teilweise die Luftbild-Gebäude nicht (bspw. "Datsche" von Nachbarn) eingezeichnet sind, oder andere Formen haben (Anbauten, was weiß ich). Klar ist: es handelt sich um eine Hanglage, das 2D-Bild verzerrt ggfs. den 3D-Grennzverlauf, aber so stark? Normalerweise würde ich davon ausgehen, dass zumindest die Grenzen relativ genau erfasst sind (dafür spricht die Situation beim anderen Nachbarn - dort verläuft die Grenze lt. Luftbild exakt auf der "Grenzmauer".
     
  5. grubash

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    die Luftbilder werden mit einer gewissen Verzerrung aufgenommen. Ich denke nicht, dass das Haus falsch steht. Diese drüber legen wird ja auch bei Google-Maps gemacht. Da sieht man ja auch, dass die ganze Sache zwar halbwegs passt aber nich 100% ist. In einer richtigen Liegenschaftskarte sollte das Haus korrekt eingezeichnet sein. Wenn es da Zweifel gibt kann man nur nachmessen lassen. Ist dann auf jeden Fall ein guter Einstand.

    Ansonsten würde ich fast sagen, dass der Nachbar bei der Konstalleation auf sein Problem hingewiesen werden muss.

    Ciao Christian
     
  6. fmjuchi

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    Hi,
    hast du keinen Katasterauszug zu dem Grundstück? Auf Luftbilder kann man sich da nicht verlassen.
    Nutze in der Arbeit täglich ein "Geographisches Informationssystem". Da werden Katasterdaten, Luftbilder, eingemessene Wasser- oder Abwasserleitungen in verschiedenen Ebenen übereinander gelegt. Dabei gibt es deutliche Abweichungen zwischen den Luftbildern und den vermessenen Gebäuden. Muss wohl an der Perspektive beim Überfliegen liegen.

    50 cm sind ja bei dem Maßstab ja nur 1 mm auf der Karte.
    lg fm
     
  7. #6 Der Bauamateur, 2. August 2013
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    Also, die Karte stammt von der Vermessungsverwaltung des Freistaates Sachsen und es handelt sich um einen Auszug aus der Liegenschaftskarte mit Daten des digitalen Orthophotos. Ist das etwas anderes als der Katasterauszug?

    Tatsächlich ist die Überbauung auf dem Foto eher gute 5 mm als 1 mm, allerdings steht das Dach m.E. auch etwas über. Die Gebäude, wie sie in der Liegenschaftskarte eingezeichnet sind, sind fast ohne Ausnahme kleiner als das was auf dem Luftbild zu sehen ist - teilweise sind die tatsächlich dort stehenden Gebäude doppelt so groß.
     
  8. Gernot

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    Hallo,
    bei uns betrug die Abweichung zwischen realer Grundstücksgrenze im Luftbild und der digitalen Liegenschaftskarte 6m!
    Nach Vermessung und Grenzwiederherstellung waren es noch ganze 2 - 6cm.
    Offensichtlich ist da jemand beim Übereinanderlegen mit dem Cursor verrutscht :lock
    Hat uns neben Geld auch einiges an Zeit in der Vorbereitungsphase unseres Anbaus gekostet.
    Ich würde mich nicht auf die bunten Bilder verlassen und den Nachbarn schocken. Vielleicht sind ja ein paar Grenzsteine zu finden, dann lässt sich mit einem Bandmaß schon mal feststellen ob die Überbauung wirklich so groß ist.
     
  9. PeterB

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    Bei so imensen Abweichungen gibt es eigentlich nur zwei Gründe:
    -Die Maßstäbe passen nicht zueinander
    -die vorh. Gebäude wurden im Laufe der Jahre seit der letzten Vermessung (legal/illegal) erweitert.
     
  10. #9 Der Bauamateur, 5. August 2013
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    Ja, also ich vermute mal letzteres, und zwar weil die Häuser mit gravierendenden Abweichungen fast alle - relativ - neu aussehen. Zudem würde - wenn der Maßstab nicht passt - ja nicht nur an einzelnen Punkten der Karte das Bild nicht zur Flurkarte passen.
    Auf der Flurkarte Stand 1940 ist noch alles gut ;-) aber ich vermute, dass zu DDR-Zeiten einfach lustig gebaut wurde, dann wurde saniert und erneuert und in all den Jahren hat Vermessung nie eine große Rolle gespielt. Und jetzt zeigt sich halt per Luftbild, dass nicht alles so optimal lief. Falls man hier pdf-Dateien einbinden kann, werde ich mal heute Abend versuchen, das Bild zu zeigen.
     
  11. Geodesy

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    Es gibt verschiedene Faktoren:

    Handelt es sich um ein Luftbild oder wirklich ein Orthophoto (DOP). Welche Bodenauflösung hat das DOP? 10,20,30 oder 40cm. Daher ermittelt sich die Genauigkeit. Die Genauigkeit stereophotogrammetrisch bestimmter Punkte liegt bei einem Pixel.

    Heißt: Eine Bodenauflösung von 40 bedeutet, ein Pixel im Bild entspricht einer Fläche v. 40 x 40 cm² in der Natur. Bei 10 halt 10 x 10 cm².

    Dann kommt das Problem die Liegenschaftskarte, diese liegt vermutlich ja schon digital vor. Nur was war die Vorgängerkarte? Wie wurde die digitale erzeugt? Rechnerisch oder digitalisiert? Die alten Karten hatten sehr oft den Maßstab 1:3000. Das zu digitalisieren ist sehr ungenau. Meterfehler sind an der Tagesordnung.

    Im Amt um Aufklärung bitten ist das einfachste.
     
  12. #11 Der Bauamateur, 5. August 2013
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  13. Inkognito

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    Die Vermesser mögen mich korrigieren, aber mir war so als ob der Dachüberstand auch nicht auf Ihrem Grundstück sein darf, jetzt ganz abgesehen von der Problematik mit dem Übereinanderlegen.
     
  14. #13 Der Bauamateur, 6. August 2013
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    @Geodesy: lt. Amt hat das DOP eine Auflösung von 20cm und die Genauigkeit liegt bei unter 50cm. Allerdings - und das klang ja auch schon bei Dir an - kann es eben bei der Übertragung der alten "analogen" Liegenschaftskarte auch schon zu Fehlern gekommen sein, die um die 2m liegen. So zumindest der Sachbearbeiter im Vermessungsamt. Also eine Vermessung ist - so man Klarheit will - angebracht.

    Jetzt mal eine ganz doofe Frage: das Grundstück ist ja recht groß und eigentlich geht es nur um einen Teilabschnitt des Grundstücks. Kann man ein Grundstück auch nur teilweise vermessen lassen?

    Das ist zwar richtig, aber bei der Grundstücksgröße nicht so wichtig. Aber wenn, wie man vermuten könnte, recht üppig überbaut worden ist, dann kann man vielleicht schon über einen für beide Seiten günstigen "Landtausch" reden.
     
  15. grubash

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    Hi,
    wie schon empfohlen wurde, Grenzsteine suchen und dann schauen. Wenn keine Grenzsteine mehr da sind kommt man um das Nachmessen nicht herum. Gibt es auf dem Grundstück denn keine Einfriedung? Ein Zaun oder ähnliches sollte doch da sein.

    Billig wird so ein Landtausch auch nicht wirklich. Da muss dann auch alles neu eingemessen werden und entsprechend an die Ämter gemeldet werden. Bei mir ging es um 5 Quadratmeter die ich von der Stadt kaufen wollte. Da waren dann ganz fix Nebenkosten im vierstelligen Bereich zu erwarten.

    Ciao Christian
     
  16. #15 Der Bauamateur, 6. August 2013
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    Ein Zaun ist schon da, aber wenn das Haus schon 2m auf fremden Grund steht, dann ist der Zaun halt leider auch kein so guter Anhaltspunkt. Am Besten ich suche wirklich mal die Grenzsteine (wenn die nicht schon total überwuchert/überbaut sind).
     
  17. Inkognito

    Inkognito Gast

    Die modernen Kriege der Zivilisation hat ein Prof das mal genannt... Grenzsteine "wandern" auch mal von ganz alleine und wenn dann ein paar Jahre später neu gemessen wird will es keiner gewesen sein, insbesondere nicht der, dessen Grundstück dadurch größer wird. Grenzsteinen ist nur bedingt zu trauen und Zäunen schon gar nicht.
     
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  19. oberh

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    Oh Mann!

    Immer diese Laien! :winken

    Bitte Finger weg von den Abmarkungen!
    Ohne die entsprechenden Zahlennachweise ist es mehr als gefährlich hier Interpretationen vorzunehmen!
    Wer von Euch weiss denn wirklich, welche Vermarkungsart bei der letzten Vermessung verwendet worden ist?
    Da sucht Ihr buddelnd nach einem Grenzstein und wundert Euch, welcher Blödmann hier ne leere Pickolo-Flasche verbuddelt hat.
    Schade - die unterirdische Sicherung habt Ihr nun leider im Glascontainer entsorgt.
    Es gibt hunderte solcher Beispiele was Ihr falsch machen könnt!
    Also nochmals bitte - Finger weg!

    @TE
    Vergiss die Konstellation LK auf Orthophoto ganz schnell.
    Du hast hier nichts Anderes, als ein hübsches Bildchen.

    Zudem bezweifele ich Deine Vermutung, dass die LK "relativ genau" sein soll.
    "Viele Punkte" und ein nicht aktueller Gebäudebestand lassen mich vermuten, dass Dein Grundstück eher im ländlichen und damit zumeist weniger häufig vermessennen Gebiet liegst (?). Damit sinkt mit dem Alter der Entstehung der Genäude und Grenzen in der LK häufig auch die Genauigkeit der Vermessung.
    Zudem ist fraglich, auf welcher Basis die LK bei Euch im "Osten" entstanden ist.

    Kurzum ... Du kommst um einen Vermesser nicht drum herum. Erst durch ihn erhälst Du aussagekräftige Daten.

    Bei uns in NRW gibt es einen Passus in der Grenzniederschrift: Es wird auf die Untersuchung weiterer Grenzen verzichtet.
    Diesen gibt es bei Euch sicherlich auch - von daher: Die Vermessung kann sich auch auf Teile von Grundstücken beziehen.
     
  20. #18 Der Bauamateur, 29. August 2013
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    Also vielen Dank für die Antworten. Irgendwelche Grenzsteine ausbuddeln hatte ich nicht vor. Das bringt m.E. nicht viel mehr, als auf die LK zu schauen.

    @oberh: ländlicher Bereich + Osten stimmt beides. Leider weiß ich von Bekannten auch, dass die im Osten nach 1945 entstandene Bebauung nicht selten über Grundstücksgrenzen hinweg erfolgt ist. Also wenn es mich tatsächlich interessiert, komme ich wohl um eine Vermessung nicht herum. Das ist doch mal eine klare Ansage.
    Daher gleich mal die Folgefrage: das Grundstück ist ziemlich groß (wir reden hier alles in allem über ca 9.600 m²); mit was für Kosten sollte man (grob überschlagen) für die Vermessung (komplett) + Eintragung rechnen? Mehr als 3.000 EUR?
     
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