Macht mich mal ein bissle schlauer...

Diskutiere Macht mich mal ein bissle schlauer... im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; wenn Ihr´s könnt. Z hat EFH gemietet zu X00 €. Eigentümer will verkaufen, Mieter möchte Mietkaufen. Wie geht das jetzt Kaufpreis / X00 € *12 =...

  1. #1 Ralf Dühlmeyer, 1. Dezember 2005
    Ralf Dühlmeyer

    Ralf Dühlmeyer

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    wenn Ihr´s könnt.
    Z hat EFH gemietet zu X00 €. Eigentümer will verkaufen, Mieter möchte Mietkaufen.
    Wie geht das jetzt
    Kaufpreis / X00 € *12 = Laufzeit der Zahlung??
    Geht ja wohl nicht, weil die Zinsen und die Preissteigerung fehlen.
    Wie rechnet man eine Mietkaufrate?????
    Und ist die gesamte Zahlung Abtrag des Kaufpreises oder ist ein Teil Zinsen?
    MfG
     
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  3. Eric

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    " Mietkaufen " ist wahrscheinlich das falsche Wort. Eher Ratenzahlungskaufvertrag.

    Ich würde es wie folgt behandeln:

    1. Kaufpreis festlegen, wenn jetzt gekauft und sofort bezahlt wird. Meinetwegen 12-facher Jahresmietwert. Ist ein etwas grober Wertmesser, aber wenn die Parteien sich darauf verständigen, ists i.O.

    +

    2. Nachteil des Verkäufers, daß er den Kaufpreis in Raten erhält. Dafür müßte zunächst der Zinssatz für die verzögerte Zahlung festgelegt werden. Sodann gibt es auch für Ratenzahlungen Aufzinsungstabellen. Haben die Banken, denn die benötigen die für Ratenzahlungsdarlehen. Tabellen hatte ich mal, als es noch das Theater mit den sittenwidrigen Darlehensverträgen der Abzahlungsbanken gab. Weitere Möglichkeit: in einer guten Bibliothek nachfragen. Vielleicht gibts hierzu auch was im www. Haus und Grund hat hierzu auch ne Broschüre mit Tabellen. Müßte es beim Zentralverband in Berlin geben.

    Der Verkäufer muß sich allerdings gut absichern: Hohe Anzahlung + Grunddienstbarkeit oder Rückauflassungsvormerkung bei Einstellung der Ratenzahlung.

    Wenn Du nicht weiterkommst, sag nochmal kurz Bescheid.
     
  4. Lukas

    Lukas

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  5. Distler

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    Excel-Methode

    Excel-Methode:

    =RMZ(a;b;c)

    wobei

    a = monatlicher Zins = ((1+Jahreszins)^(1/12)-1)

    (z.B: (1,05^(1/12)-1) für 5% Jahreszinsen - das mit 12ter Wurzel ist die ehrliche Methode, die Banken rechnen gern zu ihren Gunsten mit 0,05/12)

    b = Zahl der angestreben Monatsraten
    c = - heutiger Barwert


    das Ergebnis ist die Monatsrate, mit der nach b Raten der Betrag c zu a Zinsen abgezahlt ist.

    Gruß
    Distler
     
  6. Eric

    Eric

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    @Distler: Mag ja sein, aber von der Formel versteh ich nur " Bahnhof ".

    Kannste Mal mit Zahlen unterlegen:

    Kaufpreis = 72.000 EUR.

    Kapital soll sich um 4% p.a. verzinsen.

    Monatliche Rate = 500 EUR, die haben ( Annahme ! ) nämlich den Kaufpreis wie folgt festgelegt 12-fache Jahresmiete, also 12 Monate x 500 x 12 Jahre.
    Zum Verständnis: In der Rate steckt Tilgung und Zins, Tilgungsanteil wird mit den Jahren immer höher.

    Am Ende soll rauskommen, was an Kapital- und Zinsen gezahlt werden muß und damit wieviel Monate 500 EUR-weise abgestottert werden muß.

    Mit dem Rechner gehts, wenn man ein bißchen damit " spielt ". Keine anfängliche Tilgung eingeben, sondern nur monatliche Rate und mit den Jahren variieren bis es hinhaut.

    http://www.interhyp.de/interhyp/servlet/interhyp?view=showRestschuldInput
     
  7. Distler

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    Rechnung mit Excel

    Einen Kaufpreis von 72.000 € kann man mit 500€-Raten nicht in 12 Jahren zurückzahlen, bzw. nur zu 0% Zinsen, da 12*12*500 genau 72.000 ist.

    Es gibt viele Alternativen, aber zwei markante:

    1. 12 Jahre Rückzahlung -> dann Monatsrate 627,88 bei 4% Zinsen

    2. Monatsrate 500,12 fest - > dann 195 Raten, also 16 Jahre und 3 Monate

    Dass der Tilgungsanteil mit der Zeit wächst, ist allen Annuitätendarlehen immanent.
     
  8. Eric

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    Ergebnis: 98.251,73 EUR

    16 Jahre und 4 Monate x 500 EUR + 1 x 251,73 EUR

    @Ralf: Wenn Du Käufer bist, dann mußte am Zinsatz ansetzen, umgekehrt natürlich erst Recht.
     
  9. Eric

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    @Distler: Unsere Antworten haben sich überschnitten.

    Ausgangspunkt von Ralfs Anfrage war, daß der Käufer die Nettomiete in Zukunft als Kaufpreisrate bezahlt. Ich wollte nur erklären, wie ich auf die 72.000 gekommen bin = 12-facher Jahresmietwert.

    Unsere Ergebnisse stimmen in etwa überein. Der von mir angegebene Rechner funktioniert also.

    Aus Verkäufersicht erscheints mir taktisch klüger, wenn man die Rate höher setzt als die derzeitige Nettomiete. Kannste mit dem Rechner auch machen. Der " schluckt " alles.

    Distler, weil Du das ohne Rechner kanst, wirste zum Chefmathematiker ernannt.

    @Josef: Wenn Du zustimmst, kannste ihm den Titel verleihen?
     
  10. Distler

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    Excel hat auch hierfür eine explizite Funktion: ZZR

    mit =ZZR(Zinsen;Rate;Betrag) errechnet Excel die Zahlungsdauer.

    Der genaue Zeitraum für 500-er Raten wäre übrigens 195,067844 Monate :o

    Mit der banküblichen wenn auch mathematisch falschen Monatszinsberechung Jahreszins/12 kommen übrigens folgende Werte raus:

    1. 144 Raten zu je 630,38€ oder

    2. bei 500 € Monatsrate Zahlungsdauer 196,5047221 Monate = 16 Jahre und 4,5 Monate ...

    Das ergäbe bei Variante 2 also insgesamt: 98252,36€

    Ein Unterschied von 63 Cent ist wohl akzeptabel ...

    Gruß Distler

    Gruß Distler
     
  11. Distler

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    Au ja,

    ich wollte immer schon Chefmathematiker werden :p
     
  12. Eric

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    Als Chefmathematiker mußte in Zukunft aber auch alle Stahlmassen hier im Forum berechnen. Wäre das oK :lock ?

    Also mein Excel funktioniert irgendwie nicht. Immer wenn ich ZZR eingebe, kommt am Monitor auch nur ZZR raus :o .

    Was ein Glück, daß ich so etwas nicht mehr rechnen muß.
     
  13. #12 Ralf Dühlmeyer, 2. Dezember 2005
    Ralf Dühlmeyer

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    Ich bin platt...

    bei soviel Mathe :)
    Wenn Ihr um meine Mathezensuren wüsstet :o !
    Ich werde also mal die Zinsrechner und mein Excel foltern, mal schaun, was rauskommt.
    Vielen Dank Euch allen.
    Ach ja, richtig erkannt, bin Verkäufer. Geht um unser altes Reihenhaus, dass sich besser vermieten als verkaufen ließ.
     
  14. Gast_Max

    Gast_Max Gast

    kleiner Exel-Tip:

    alle Formeln beginnen mit =

    oder man nimmt den Formeleditor
     
  15. Marion

    Marion

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    Oder man nimmt eine Formelsammlung . :)


    Ein Problem könnte noch sein, dass Miete normalerweise vorschüssig gezahlt wird. Das müsste berücksichtigt werden.

    Marion :)
     
  16. Marion

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    Hallo Ralf,

    wie soll es denn dann weitergehen? Willst Du die Forderung verkaufen?
    Denn anderenfalls macht es m.E. keinen Sinn. Ich tausche doch kein Haus gegen eine Forderung, wenn sich die Leistung des Vertragspartners (Miete oder Annuität) betragsmäßig nicht ändert und nur den Unterschied hat, dass ich am Ende der Laufzeit ein Haus habe oder nicht. Nur die Umwandlung des Kapitals in Liquidität macht Sinn.

    Oder habe ich da grundlegend was missverstanden? :confused:

    Lieber Gruß
    Marion :)
     
  17. Distler

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    Nachschüssig war berücksichtigt

    Zahlung zu Beginn der Periode würde etwas billiger (Kann Excel auch: =RMZ(Zins;ZahlRaten;Betrag;;1) für Zahlung am Beginn der Periode! - ich sollte mal bei Bill Gates wegen Werbetantiemen nachfragen).

    Was den Sinn betrifft: Full ACK.

    Gruß Distler
     
  18. Eric

    Eric

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    @marion: Ne, siehste falsch. Über die Jahre gesehen gibts in unsrerer Beispielsrechnung rund 26.000 EUR mehr als bei sofortiger Zahlung. Wenn die Kohle nicht gebraucht wird oder damit anderer Kredit abgezahlt wird, ists i.O.Allerdings wird man für die Zinsen wahrscheinlich Steuer zahlen müssen. Das muß der Steuerberater klären. Auf die Notwendigkeit der Risikoabsicherung hatte ich bereits hingewiesen.

    @Ralf: Das muß man nur gut verpacken. Kennste Du doch von den Autofritzen: Anzahlung, dann werden die Raten niedriger und das Risiko geringer. Zinsen: Wir wissen nicht wie es weiter geht. Ich glaube sie steigen demnächst wieder. Vielleicht irgendeine Kopplung an Leitzinsen.

    Erster Schritt wäre, mit dem Mieter den aktuellen Verkehrswert festzulegen.

    @Distler: Was ist " Full ACK "? Arbeitet Excel dann auf Spracheingabe?
     
  19. Marion

    Marion

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    Hallo Eric,

    diesen 26k € steht der Wert des Grundstücks am Ende der Laufzeit gegenüber.
    Meine Gedanken gingen nur ums Grundsätzliche. Weitere Einflußgrößen sind natürlich steuerliche Gedanken (eine steuerliche Würdigung ist notwendig) und auch Eigentümerrechte und -pflichten. Wobei sich zukünftige Instandhaltungen auch schon im Kaufpreis/Verkehrswert niederschlagen.

    Full ACK kannste googlen ;)

    Viele Grüße
    Marion :)
     
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  21. susannede

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    Ich hab immer noch nicht kapiert, wie das gehen soll.

    Miete: ich sag mal der Mieter zahlt für's EFH 1000 EUR kalt(nur mal so zum einfachen rechnen).

    Nun habe ich doch als Eigentümer den ganzen restlichen Streß an der Backe:

    - Nebenkosten-Abrechnung
    - Grundbesitzabgaben
    - Steuererklärung
    - Renovierungen etc.
    - eventuell noch Tilgung bei der Bank
    - ...
    - ...

    Wie läuft der Hase denn beim "Mietkauf"?

    - Wer ist wann der Besitzer / Eigentümer ?

    Läuft das so, wie beim abzuzahlenden Auto ?

    Also Besitzer ist der "Käufer" - bevor die letzte Rate gezahlt ist, ist jedoch das Autohaus (Bsp.) der Eigentümer?

    Wie sieht das bei der Eintragung im Grundbuch aus?

    Ist dann der "Noch"-Mieter dort als Eigentümer eingetragen und der Verkäufer ist wie eine "Bank" eingetragen?

    Übernimmt dann der "Mieter" den ganzen Renovierungskram und es ist keine NK-Abrechnung mehr zu erstellen?

    Welche Sicherheiten hat der Verkäufer, falls der "Noch"-Mieter "insolvent" wird?

    Rennt der jetzige Vermieter dann mit einem Pfändungsurteil hinter dem Mieter her und dieser hebt die Hand?

    Ich blicke das noch überhaupt nicht.

    Vorallem, wie das steuerlich dargestellt werden soll...
     
  22. Eric

    Eric

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    @marion: Die Wertsteigerung erkauft sich der Mieter-Käufer durch die Raten ( Tilgung und Zins ). Wenn das Hausgrundstück nach rund 16,5 Jahren 120.000,00 EUR wert sein sollte, dann kannste daraus nichts herleiten. Maßstab für die Bemessung des Kaufpreises ist immer der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages, egal ob sofort oder in Raten gezahlt wird. Der Ratenkäufer könnte ja auch nicht kommen und die Ratenzahlung im 13. Jahr einstellen, weil der Verkehrswert gefallen ist.

    Also solche Überlegungen besser vergessen. Sichern muß man die Werthaltigkeit der Ratenzahlungen, d.h. gegebenenfalls Zinsanpassungsklausel einbauen, um gegen Inflation abzusichern. Ob der Mieter-Käufer dabei mitmacht ????

    Ich würde es - wie ne Bank - kompensieren durch ein Gegengeschäft: Raten werden zur Abzahlung des Kredits für das neue Haus verwandt. Laufzeiten in etwa anpassen. Dann haste ein mal selbst die Geldinflation und einmal hat sie Deine Bank beim Kredit für das neue Haus.
     
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