Makler & Gutachter streiten sich um Immobilienwert...wem soll man glauben?

Diskutiere Makler & Gutachter streiten sich um Immobilienwert...wem soll man glauben? im Sonstiges Forum im Bereich Sonstiges; Mein Mann und ich beabsichtigen ein Haus zu kaufen. Da wir beide nicht vom Fach sind haben wir beschlossen einen unabhängigen Architekten, welcher...

  1. lali

    lali

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    Mein Mann und ich beabsichtigen ein Haus zu kaufen. Da wir beide nicht vom Fach sind haben wir beschlossen einen unabhängigen Architekten, welcher im Gutachterausschuss sitzt, zur Besichtigung der Immobilie mitzunehmen.

    Vorab wurde uns schon vom Makler erzählt, dass der Wert des Hauses schon von einem anderen Makler des selben Unternehmens, welcher auch Wertschätzungen für Zwangsversteigerungen etc. macht, geschätzt wurde. Der gelistete Kaufpreis entspricht der Wertschätzung des Maklers.

    Der durch den Architekten ermittelte Wert der Immobilie liegt 50 000 Euro unter dem ermittelten Wert des Maklers! Wie kann das sein?

    Die Besichtigung war äußerst unangenehm, da beide Herren sich in ihrer Kompetenz angegriffen gefühlt haben.

    Der Makler machte uns noch das Angebot einen weiteren unabhängigen Gutachter hinzuzuziehen...auf Kosten des Maklers. Die Frage die sich uns dabei stellt, ist, wie unabhängig dieser Gutachter dann tatsächlich ist.

    Wem sollte man eher glauben? Dem Gutachter oder dem Makler? Beide sind seit 30 Jahren im Immobiliengeschäft und entsprechend erfahren.
     
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  3. #2 wasweissich, 7. September 2011
    wasweissich

    wasweissich Gast

    findest du die frage nicht etwas naiv ?

    der von dir beauftragte gutachter sollte sein/ist dein "freund"

    der makler und all seine gutachter sind deine "wirtschaftliche gegner"

    so einfach ist das .
     
  4. lali

    lali

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    mir ist schon klar, dass der gutachter auf unserer seite steht und der makler auf der seite des verkäufers. ich hatte erwartet, dass durch den besichtigungstermin eine preisdifferenz entstehen wird. mit 10 000 - 25 000 euro hatte ich gerechnet.

    was ich allerdings nicht verstehe ist, dass wir hier von einer preisdifferenz von 50 000 euro reden. das sind keine peanuts über die man verhandeln kann.
     
  5. Wieland

    Wieland Gast

    Für die Differenz des Wertes muß es auch eine Begründung geben, außerdem
    hat ein Haus immer auch einen Individuellen Wert.


    :bau_1:
     
  6. Erdferkel

    Erdferkel

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    Der Preis ist relativ - nur wenn beide Parteien sich einig sind kommts zum Kauf. Wer außer Dir und dem Verkäufer soll ihn denn festlegen?
    Frag nicht, ob der Preis (welcher auch immer) gerechtfertigt ist, sondern frag Dich, ob Du bereit bist, für das Haus in diesem Zustand und in der Lage soviel zu bezahlen.

    Der Gutachter kann Dir nur helfen, den baulichen Zustand einzuschätzen und Dich vor teuren Fehlentscheidungen zu bewahren. Und selbst wenn er feststellt, das die Hütte nix mehr wert ist - wenn Du sie unbedingt haben willst, zahlst Du am Ende auch Liebhaberpreise.

    Gruß,
    Erdferkel
     
  7. Gast036816

    Gast036816 Gast

    entscheidend ist, was bist du bereit zu zahlen und was ist dir die immobilie wert. makler werden prozentual am verkaufserloes beteiligt. x Prozent von 50.000 euro ist für den Makler auch wiederum ein stück geld.

    wenn du 10.00 bis 25.000 euro weniger erwartest, liegt es an deinem verhandlungsgeschick das zu erzielen.

    dass beide ein kompetenzgerangel veranstalten, ist blöd und nicht erforderlich, sollte für dich das zeichen sein, das zepter sachlich zu übernehmen.
     
  8. #7 ReihenhausMax, 8. September 2011
    ReihenhausMax

    ReihenhausMax

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    Um welchen Wert gehts denn, um die 50 000 Euro besser einschätzen zu können?
    Anteil des Grundstücks?
     
  9. Thomas B

    Thomas B

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    Ohne jetzt verallgemeinern zu wollne, aber bis heute ist mir noch kein kompetenter Makler über den Weg gelaufen!! Nicht einer!!!

    Wobei ich das wort "Komptenz" alleine auf die fachlichen Qualifikationen im Bereich Bauen beziehe, nicht auf das "Verkuafen Können". Makler versuchen Immobilien zu einem möglichst hohen Preis zu veräußern. Das liegt im Interesse ihres Auftraggebers und natürlich in ihrem, da sich daran ihre Provision bemißt.

    Thomas
     
  10. bernix

    bernix

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    ...doch, ein paar gibt es, die fähig sind.

    Und: ..die fachliche Inkompetenz kannst du auch auf das Verkaufen ausdehnen....damit bist du auf der sicheren Seite.
     
  11. bernix

    bernix

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    ...ich hätte jetzt erstmal mit keiner Preisdifferenz gerechnet....

    Und: Auch 10-25000 Euro sind u.U. nicht verhandelbar...

    Du bist sehr erfahrungslos. Das ist hoch gefährlich.

    Sie es mal so: vielleicht haben beide Recht. Die Immobilie ist sachlich den Preis nicht wert, kann aber zu dem aufgerufenen höheren Preis verkauft werden.
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Es wäre mal interessant zu wissen, wodurch die Differenz zustande kommt. Für die Wertermittlung einer Immobilie gibt es Vorgaben an die sich die Fachleute halten sollten/müssen. Es bleiben also nur wenige Punkte die für eine derartige Abweichung sorgen könnten.

    Erfahrungsgemäß neigen Verkäufer und deren Makler zum Schönrechnen. Oft will und kann man sich nicht eingestehen, dass das "schöne Haus" letztendlich doch nichts anderes ist als eine unterdurchschnittliche Hütte.

    Gruß
    Ralf
     
  13. sepp

    sepp

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    erstmal klären wer welche berechnungsmethoden angesetzt hat
    (verkehrswert - Sachwert) und wie die gewichtung gemittelt wurde.
    50.000 differenz sind bei der betrachtung beider verfahren fast schon "üblich".
    hauptfaktor ist hierbei die lage des grundstückes.
     
  14. lali

    lali

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    Vielen Dank für die vielen Antworten.

    Das Haus ist mit 200 000 Euro gelistet.

    Der Gutachter hat schon beim ersten Telefonat vor der Besichtigung zu mir gesagt, dass ihm der Preis für die Lage, das Baujahr & die Größe der Immobilie & des Grundstücks erhöht erscheint.

    Das Haus ist älteren Baujahrs & im Vergleich mit anderen Häusern aus der Bauzeit in einem sehr guten Zustand und sehr gut ausgestattet (neue Fenster, Bäder, Elektro, Küche...), jedoch nicht isoliert & die Heizung ist alt. Der Heizölverbrauch ist entsprechend (sehr) hoch. Laut Gutachter müssen wir ca. 30 000 Euro investieren um das Haus in einen energetisch akzeptablen Zustand zu bekommen.

    Ich glaube schon, dass der Makler & der Besitzer etwas schönrechnen. Ich weiß, dass der Besitzer zunächst versucht hat das Haus ohne Makler zu verkaufen (habe die Anzeige damals selbst gesehen) & der Makler hat uns gestern mitgeteilt, dass der Besitzer anfänglich noch 25 000 Euro mehr für das Haus haben wollte, dies aber nicht realistisch sei. Der Besitzer liebt das Objekt & trennt sich nur schweren Herzens davon. Laut Makler gibt es bei dem gelisteten Preis wenig Verhandlugsspielraum. Von einer Bekannten (vom Fach) wurde mir mitgeteilt, dass der gelistete Preis in der Regel ca. 10% über dem erhofften erzielbaren Preis liegt.

    Meine Bank wird heute den Wert des Hauses ermitteln (Sachwert & Verkehrswert). Ich bin mal gespannt, zu welchem Ergebnis die Bank kommt.
     
  15. Thomas B

    Thomas B

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    Die Frage ist halt, ob er sich davon trennen muß oder nicht. wenn nicht, dann werdet Ihr letztendlich gar nicht "verhandeln" können, denn eine Verhandlung setzt ja irgendwie voraus, daß man zum Runterhandeln etwas als gegenleitung zu bieten hat. Muß er verkaufen, mag das anders aussehen...wenn ihm die Zeit drängt und er das Geld zeitnah benötigt.

    Ein Gutachten sagt sicher viel aus. Es nützt aber am Ende nichts, wenn der Gutachter sagt 100.000 zu teuer und der Besitzer sagt "mir egal...das ist der Preis. Punkt. Ende . Aus!".

    Gruß

    Thomas
     
  16. #15 Alfons Fischer, 8. September 2011
    Alfons Fischer

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    ich habe die Erfahrung gemacht (und ich vermute, dies ist nicht nur bei uns so), dass die Angebotspreise von Maklern häufig eher zu hoch angesetzt werden.
    Ab und zu helfe ich Bekannten/Kunden dabei, ein Haus zu finden und den Sanierungsaufwand zu beziffern. Zwangsläufig muss man sich dann auch damit auseinandersetzen, wieviel so ein Haus wert ist...
    Es sei aber erwähnt, dass wir hier nicht in der Großstadt, sondern tendenziell eher in einer Kleinstadt, umgeben von flachem Land sind.

    ein paar Beispiele:
    • ein Haus wurde von einem vom Verkäufer beauftragten Architekten auf 205.000,-- geschätzt. ich hab ermittelt, dass es vielleicht 150.000 wert ist (klar stehe ich auf Käuferseite, ich habe es aber durchaus realistisch einzuschätzen versucht. Also kein Pokern, sondern reell). Verkauft wurde es dann für 160.000,--
    • der gleiche Käufer hatte sich auch ein anderes Haus angesehen. Bei diesem war aber das Dach undicht, es regnete sogar während der Besichtigung rein. Der "Maklerpreis" war mit 145.000,- angesetzt. Ich empfahl, max. 120.000,-- zu bieten. Das Haus ist bis heute nicht verkauft. Problematisch war, dass vom Verkäufer die Sanierungskosten des Dachs bei der Besichtigung geschätzt wurden. Nur war diese Schätzung bei diesem Dach um etwa 15.000 zu niedrig;-)
    • anderer Kunde: wollten ein Haus kaufen, angeboten wurde es für 200.000,-- gekauft für 165.000,--
    Dies sind nicht Ausnahmen, sondern ist hierzulande die Regel.
    hieraus folgert sich meine Erfahrung: die Maklerpreise werden um etwa 15-20% zu hoch angesetzt.
    Es mag schonmal sein, dass ein Haus zu einem realistischen Preis angeboten wird, aber diese Angebote sind häufig schnell weg, weil verkauft.
     
  17. planfix

    planfix Gast

    marktwirtschaft... nachfrage bestimmt den preis. ein makler versucht natürlich auch seinen marktwert durch hohe preise zu steigern. eigentlich alles ganz logisch.
    bei der gebäudebewertung zählen neben den fakten aus substanz, mit erforderlichen kosten, z.b. aus unterhaltsrückständen, und lage auch die aspekte aus der marktsituation.
    in vielen regionen werden derzeit immobilien über dem eigentlichen wert verkauft.
    jeder muss da seine schmerzgrenze selbst abschätzen.
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Das sagt wohl alles.

    Der Gutachter hat Recht. Über solche Dinge hat man sich früher keine Gedanken gemacht, und manche Besitzer verstehen das auch heute noch nicht.

    Durch die steigenden Energiepreise und stetig steigenden Anforderungen an Wärmedämmung, effiziente Wärmeerzeuger usw. wurden viele Immobilien schlichtweg entwertet. Ich glaube es wurde noch nie so viel Immobilienwert vernichtet wie in den letzten 10 Jahren. Das sehen die Eigentümer erfahrungsgemäß anders, aber so ist der Markt.

    Gruß
    Ralf
     
  19. Geodesy

    Geodesy

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    Wesentliche Voraussetzung für die marktgerechte Wertermittlung ist die Kaufpreissammlung. Die KS wird aus den Kaufverträgen etc. ermittelt und besteht aus Kaufpreiskarte und –kartei.

    Bei Einfamilienhäusern ist das Sachwertverfahren anzuwenden. Das Vergleichswertverfahren ist bei unbebauten Grundstücken anzuwenden und soll den Vergleichswert des Grundstücks aus Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke ableiten.

    Beim Sachwertverfahren kommen verschiedene Faktoren zum Einsatz. Z.B. Herstellungswert der baulichen Anlagen, Bodenwert, Wert der sonstigen Anlagen, Wertminderung wg. Alters, Baumaängel u. –schäden, etc.

    Sodann erhalte ich den Sachwert des Grundstücks. Dann kommen aber 2 Positionen die ein Makler schwer bis gar nicht einschätzen kann.

    Durch Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt und heranziehen anderer Verfahrensergebnisse ergibt sich dann der Verkehrswert.
    Und das ist der Wert am Wertermittlungsstichtag!

    50 Mille Diff. ist zu hoch! Bei 500.000 ist es noch im Mittel, bei 200.000 sind es 25%.
     
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  21. gonso

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    Der Kaufpreis bestimmt die Bezahlung des Marklers.
    3% von 200000€ is mehr als 3% aus 150000.

    Einigung ist ein finden der besten Alternativen auf beiden Seiten.
    -> Musst du unbedingt kaufen kannst vielleicht zu 200000 nicht nein sagen
    -> Muss der Verkäufer verkaufen kann er vielleicht zu 150000 nicht nein sagen.
     
  22. sepp

    sepp

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