Mangelnde Standsicherheit auf Nachbargrundstück - wie Bauamt zum Jagen tragen?

Diskutiere Mangelnde Standsicherheit auf Nachbargrundstück - wie Bauamt zum Jagen tragen? im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Auf unserem Nachbargrundstück wurde eine nicht genehmigte Grenzmauer mit L-Steinen errichtet, die einfach mit ein paar cm Magerbeton auf den...

  1. capslock

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    Auf unserem Nachbargrundstück wurde eine nicht genehmigte Grenzmauer mit L-Steinen errichtet, die einfach mit ein paar cm Magerbeton auf den abgeschobenen Lehmboden gestellt wurde. Wenig überraschend ist die dann auch stellenweise über die Grenze gerutscht. Wir sind im Dezember beim Bauamt vorstellig geworden und haben wie mit denen besprochen eine schriftliche Beschwerde mitsamt Fotos der Gründung eingereicht. Im Februar fand dann eine Baukontrolle statt. Telefonisch habe ich vom Bauamt erfahren, man hätte die Bauherren aufgefordert, eine Planung abzugeben, die mit der Genehmigung konform sei. Stattdessen wurde ein neuer Bauantrag eingereicht, der die Mauer nachträglich genehmigen soll und über den immer noch nicht entschieden ist.

    Gestern war ich auf dem Bauamt, weil wir langsam wegen der Überbauung privatrechtlich gegen die Nachbarn vorgehen wollen, aber vorher wissen wollten, was das Bauamt wegen der Standsicherheit unternehmen will.

    Ergebnis: weder der für Baugenehmigungen zuständige Referent noch der Baukontrolleur fühlt sich für die Durchsetzung der Standsicherheit zuständig. Einhaltung der Regeln sei Sache des Bauunternehmers und des Bauherren. - Ja, und wer fordert das ein? - Na Sie, privatrechtlich. - Kann doch nicht sein, das ist doch öffentlich - rechtlich. - Naja, seitens des Bauamts gibt es die Mauer ja noch nicht, weil nicht genehmigt. - Dann schreiben Sie in die Genehmigung doch eine Auflage rein, dass ein Standsicherheitsnachweis geliefert werden muss. - Nein, Auflage geht nicht. - Und was wäre, wenn die Mauer genehmigungsfrei gewesen wäre, Standsicherheit hätte doch trotzdem eingehalten werden müssen? - Öh, wir besprechen das nochmal mit unserem Chef und melden uns wieder :mauer

    Natürlich ist die Mauer nicht so krumm, dass sie umstürzen würde. Aber Gefahr für unser Gut besteht schon, denn die wird immer weiter rutschen und irgendwann in unserem Carport stehen. Wenn der Bauunternehmer jetzt ein paar L-Steine zurechtruckelt, dann haben wir in ein paar Jahren wieder das gleiche Problem.
     
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  3. #2 Gast036816, 21. August 2015
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    ab zum anwalt und lass dich beraten.
     
  4. capslock

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    Waren eigentlich so weit, dass wir uns einen Termin beim Chef geben lassen und brauchen noch Argumente, warum er tätig werden soll. Nächster Schritt ist dann Anwalt wegen Überbauung. Schlimmstenfalls wird das Zweifrontenkrieg (gegen Bauamt und Nachbarn), daher wollten wir die letzte Chance vorher nutzen.
     
  5. #4 Ralf Dühlmeyer, 21. August 2015
    Ralf Dühlmeyer

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    Einfacher - Du schreibst den D+H des Amtes, dass Du ihnen vor geraumer Zeit Mitteilung von einer Gefährdung der öffentlichen Sicherheit (Standsicherheit der Mauer) gemacht hast, diese noch immer besteht und das Du die D+H im Schadenfalle haftbar machen wirst.
    DAS bewegt in der Regel sehr schnell sehr viel, denn da greift wohl die Amtshaftung nicht (mehr) und die Sachbearbeitung würde selber haften müssen - was die auf gar keinen Fall wollen.

    PS - Schrebien beim termin mit der Amtsleitung dabei haben und um Qutitierung des Empfangs auf der Kopie bitten
     
  6. wairwolf

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    Ich frage einfach mal ganz naiv, habt ihr schon mit den Nachbarn geredet? Vielleicht solltet ihr den Zweifrontenkrieg noch etwas aufschieben, einen (unabhängigen) Moderator einbinden und versuchen das Problem ohne Gerichte zu lösen.

    Ich weiß es gibt Nachbarn, da fällt einem sowas ziemlich schwer, aber einen Versuch ist es allemal Wert. Zumal ihr ja gute Argumente habt, Standsicherheit und Überbauung kann man ja objektiv bewerten.

    Wenn das scheitert kann man immer noch die Pan.. äh Anwälte losschicken. Es könnte aber viel Geld, Zeit und Nerven sparen, man muß ja mit den Nachbarn auch noch längere Zeit auskommen.
     
  7. rose24

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    Das wäre auch aus meiner Sicht der erste Weg. Wenn das scheitert: Vorgehen wie von Ralf D. beschrieben, das sollte dem Amt Beine machen...
     
  8. capslock

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    Nee, die haben vom Fach überhaupt keine Ahnung und meinen, dass man alles mit Beschwatzen und Dumm stellen regeln kann. Die haben sogar ihren BU vorgeschickt, damit der mit uns verhandelt. Für die gilt, wenn der BU sagt, dass es ok ist, dann ist es ok. Das sie selbst die Beschwatzten sind und der BU nur die Gewährleistungszeit mit möglichst wenig Aufwand überleben will, verstehen die nicht. Das ging schon alles mündlich ewig hin und her, und nichts, was versprochen war, wurde eingehalten. Seit wir dann per Einschreibebrief Frist gesetzt haben, ist der Ofen aus. Es kam noch schriftliche Anwort, was sie bis wann machen wollen, aber die Termine sind alle verstrichen, deshalb Gang zum Anwalt.

    Das mit der Haftung ist eine gute Idee, wobei es den Sachbearbeitern eigentlich klar sein sollte. Problem ist wahrscheinlich, dass die denken, wenn die Mauer ein paar cm weiter rutscht, wird ja noch nichts beschädigt, und dann ist es weiterhin ein rein privatrechtliches Problem, nämlich eines der Grenzüberbauung (Überrutschtung?).
     
  9. #8 Ralf Wortmann, 21. August 2015
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    Wenn das Gespräch mit dem Amtsleiter nicht weiter führt, bleibt wohl nur, entweder die Entscheidung der Behörde bzgl. der Baugenehmigung abzuwarten oder, einen Anwalt zu beauftragen. Der kann nach Prüfung, ob eine echte Gefahrenlage vorliegt, ggf. einen schriftlichen Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten stellen (falls noch nicht geschehen) und zudem Akteneinsicht in die offenbar inzwischen eingereichten Baugenehmigungsunterlagen beantragen.

    Ob die Behörde bauaufsichtlich einschreitet (z.B. vorläufige Sicherungsmaßnahmen oder eine Abrissverfügung bzgl. der Mauer anordnet) erlässt, liegt in ihrem Ermessen.

    Einen Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten habt ihr nur, wenn dieses Ermessen „auf Null“ reduziert ist, weil z.B. eine konkrete Gefahr von dem Bauwerk ausgeht. Nach deinen Schilderungen scheint dies wohl nicht der Fall zu sein.
     
  10. rose24

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    ...bleibt dann wohl leider nur die zivilrechtliche Klage - so ist das leider häufig. Da würde ich die Aussichten aber für gut einschätzen.
     
  11. #10 Ralf Wortmann, 21. August 2015
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    Ja, zumindest so, wie es in dem Beitrag klingt, sind die Erfolgsaussichten einer solchen Klage ganz gut.

    Aber die oft zitierten "gut-nachbarschaftlichen Beziehungen", die durch die Sache mit dem Bauamt sicher schon gelitten haben, wären auf Jahrzehnte zum Teufel. Ein Dilemma. Solche Sachen sind allesamt ein Trauerspiel ...
     
  12. capslock

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    Eine Gefahr für Leib und Leben besteht wohl wirklich nicht. Dass die stellenweise 1,45 m hohe Mauer umkippt und sich eine Lehmlawine in unseren Garten ergießt, ist eher unwahrscheinlich, und selbst dann würde wohl niemand verletzt werden. Was ich aber nicht verstehe:
    - der Bau wurde lt. mündlicher Aussage des jetzt damit befassten Bearbeiters damals eingestellt
    - direkt nach Einreichen des Bauantrags wurden gerade erst beantragte Mauern an den anderen Grundstücksgrenzen gesetzt
    - zuletzt wurde der Bereich an der Mauer zu uns geschottert und verdichtet, was das Bauamt bei einer weiteren Begehung im Juli nicht übersehen haben kann, auch wenn es da dem Eindruck von außen nach eher um das Haus ging
    - wir haben schon im Januar Fotos von der Bauphase und von Grabungen von unserer Seite vorgelegt, die klar zeigen, dass nicht richtig gegründet wurde, und das ist technisch auch vollkommen unstrittig

    Warum duldet das Bauamt das? Warum können sie nicht wenigstens eine Auflage in die nachträgliche Genehmigung setzen, dass ein Standsicherheitsnachweis geliefert werden muss? Entweder wollen die keinen Ärger oder jemand hat alte Beziehungen in dieser Kleinstadt.
     
  13. #12 Ralf Wortmann, 22. August 2015
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    Das ist die falsche Frage, denn du gehst dabei von falschen Voraussetzungen aus. Das Bauamt duldet es ja nicht. Es ist tätig geworden und hat richtigerweise zunächst erstmal die nachträgliche Einreichung eines Baugenehmigungsantrags angefordert. Alles weitere wird sich zeigen.

    Das ist auch die falsche Frage. Du gehst dabei erneut von falschen Voraussetzungen aus. Du vergisst, dass die nachträgliche Baugenehmigung noch gar nicht erlassen wurde, sodass du nicht weißt, ob es so sein wird, dass darin die Auflage fehlt, dass ein Standsicherheitsnachweis geliefert werden muss. Es lohnt sich nicht, sich schon vorab darüber zu beklagen, dass etwas nicht in einem Verwaltungsakt enthalten ist, der noch gar nicht erlassen wurde.


    Da weder die eine, noch die andere der von dir genannten Voraussetzungen vorliegt (siehe oben), ist es meines Erachtens auch zu früh, sich in solchen Verschwörungstheorien zu ergeben. Entspann dich lieber und warte erstmal das Ende des Genehmigungsverfahrens ab.
     
  14. capslock

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    Wenn sich der zuständige Bearbeiter nicht schon geäußert hätte, dass er wie beantragt genehmigen will und auch klar gesagt hat, eine Auflage eines Nachweises ginge nicht, würde ich Dir voll zustimmen. Genau deshalb wollen wir ja zum Behördenleiter, bevor ein solcher Bescheid rausgeht, denn wir dann anfechten müssen.
     
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  16. #14 Ralf Wortmann, 23. August 2015
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    Wer weiß, vielleicht gibt die Bauordnung des Landes, in dem du lebst („Südwest“, also Hauptstadt Windhoek? ;) ), die Erteilung einer solchen Auflage wegen der vergleichsweisen Geringsfügigkeit des Bauvorhabens ja gar nicht her. Wenn eine solche Auflage im Baugenehmigungsverfahren nicht angezeigt ist, wird sie auch nicht erteilt.

    Liegt euer Grundstück im Bereich eines B-Plans?

    Im Grunde kommt es auch nicht darauf an, ob ein Standsicherheitsnachweis als Auflage verlangt wird, denn unabhängig von so einem Stück Papier müssen alle bauliche Anlagen sowieso standsicher sein.

    Eine Formulierung aus einer Landesbauordnung eines deutschen Bundeslandes, als Beispiel:

    -------------------------------------------------------------------------
    § 13 Absatz 1:
    Bauliche Anlagen müssen sowohl im ganzen als auch in ihren einzelnen Teilen sowie für sich allein standsicher sein. Die Standsicherheit muss auch während der Errichtung sowie bei der Durchführung von Abbrucharbeiten gewährleistet sein. Die Standsicherheit anderer baulicher Anlagen und die Tragfähigkeit des Baugrundes der Nachbargrundstücke dürfen nicht gefährdet werden.
    --------------------------------------------------------------------------


    Wenn sie nicht standsicher ist und dein Grundstück konkret nachweisbar gefährdet, hast du einen zivilrechtlichen Anspruch darauf, dass (nach Wahl deines Nachbarn) die Mauer entweder entfernt oder so baulich verändert wird, dass keine Gefährdung deines Grundstücks mehr besteht.

    Es hat meist keinen Sinn, das Bauamt zum Jagen tragen zu wollen, wenn diese sich erstmal in eine bestimmte Richtung hin entscheiden haben. Nicht immer fühlen die sich berufen, die Konflikte anderer auszufechten (siehe „Ermessen“). Statt sich darin zu verschleißen, das Amt in seiner Meinung mit rechtlichen Mitteln umzustimmen, käme, falls wirklich alle Bemühungen, eine einvernehmliche Lösung mit dem Nachbarn zu erzielen, ausgeschöpft wurden, die Erhebung einer zivilrechtlichen Klage in Betracht. Vorher solltest du den Rat eines technischen Fachmannes / Sachverständigen bzgl. der Frage einzuholen, ob tatsächlich eine konkrete Gefährung für euer Grundstück besteht.

    Deinen im Beitrag #3 genannten „Zweifrontenkrieg“ (wie das schon klingt - bei einem einfachen Konflikt wegen einer Mauer, ihr seid doch nicht im Krieg!), nicht nur gegen deinen Nachbarn, sondern auch gegen das Bauamt, würde ich nicht führen; das halte ich für unnötig.

    Ach ja, könnte sein, dass du in deinem „Südwest“ vor der Geltendmachung deiner etwaigen Ansprüche vor Gericht erst mal ein förmliches Schiedverfahren vor einer Schiedsstelle durchführen musst, vielleicht vor einem Häuptling der Ovambo oder so. ;)
     
  17. Baumal

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    das tut ja nichts zur sache, ob die mauer nur 1.45 m hoch ist.
    wenn sie nicht standsicher ist, ist sie nicht standsicher, dann muß
    das bauamt handeln.

    es soll ja auch menschen geben die kleiner als 1.45m sind,
    z.B. spielende kinder, und darunter begraben werden können.
     
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