Maximale Bauhöhe?!?

Diskutiere Maximale Bauhöhe?!? im Baugesuch, Baugenehmigung Forum im Bereich Rund um den Bau; Anderenfalls wuerde ich umplanen. Mit 7 m sollte man doch auch leben koennen. hast du die Skizze mal genauer angeschaut ? bin da bei @Dimeto Es...

  1. #21 simon84, 21.09.2022
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    hast du die Skizze mal genauer angeschaut ?
    bin da bei @Dimeto

    Alternative das Haus tiefer in die Erde zu bauen funktioniert auch nicht wirklich, ist teuer, anfällig und optisch katastrophal

    sehe da keinen Kompromiss als Lösung an …. Da müsste die Gegenseite schon komplett einknicken
     
  2. #22 hanghaus2000, 21.09.2022
    Zuletzt bearbeitet: 21.09.2022
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  3. #23 hanghaus2000, 21.09.2022
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    Wird Sie aber nicht. Laut Aussage des TE.

    Somit kann nur umgeplant werden.
     
  4. #24 simon84, 21.09.2022
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    Wenn man keine Intention hat sich dieser Unklarheit und Willkür zu widersetzen, ja.
    Das wird aber wie gesagt nicht einfach. Man könnte evtl. das Haus tieferlegen um die von der Gegenseite geforderte, aber nicht
    klar im Bebauungsplan beschriebene absolute Firsthöhe einzuhalten. Dann hat man die ganzen Entwässerungsprobleme etc.

    Man kann auch erstmal gegen den Bescheid zum Bauantrag Widerspruch einlegen mit entsprechender Begründung und Details.
    Ab dem Zeitpunkt an dem man den Bescheid erhält ist allerdings das weitere Vorgehen unbedingt mit einem erfahrenen Fachanwalt abzustimmen.

    Bei einem Bauvorhaben dieser Dimension lohnt es sich zu kämpfen.

    Ich sehe auf Basis der Schilderungen hier deutliche Argumente auf der Seite der Antragsteller!

    Die Planersteller werden ganz abgesehen davon, dass sie ihre eigenen Formulierungen erstmal verteidigen müssen, nämlich auch Schwierigkeiten haben dem Richter zu erklären, dass es (z.B. - falls sie diese Argumentationskette verfolgen wollen - ) um das Erscheinungsbild geht.

    Im Bebauungsplan geht es um 6 Baukörper.

    Bei den anders geregelten 4 Baukörpern sind Satteldach mit 30-40 Grad und einer Firstrichtung vorgesehen und eine FH von OKFE+10,50

    Das bedeutet, wenn man die anderen Baukörper mit 30 Grad baut und die +1m NICHT ausnutzt, dann hat man ca. 6,46 ab OKFE und noch ein Dachgeschoss (die Gebäude sind mit 14m ja sehr breit!) mit ca. 4 Meter Höhe, also voll als Aufenthaltsraum ausbaubar (von GFZ/GRZ usw. mal abgesehen).

    Vom Erscheinungsbild her hat man hier also 4 Häuser die 10,5m (oder 11,5m, falls die auch schlau sind) hoch werden dürfen und zwei die nur 7 (8m) hoch werden dürfen.

    Da wird man sich schwer damit tun, irgendwie zu begründen, dass das nicht "geht".
    Die beiden kleineren Baukörper mit Flachdach gehen komplett unter im Vergleich zu den höheren Gebäuden, welche noch dazu U-förmig zur restlichen Wohnbebauung drumherum angeordnet sind.
    Dieses ganze Gebiet sticht doch heraus und ist abgekapselt.
    Auf der anderen Seite ist der Stadtgarten.

    Ich würde da eher versuchen, das mit dem Amt hinzukriegen, dass man die Bauhöhe bekommt, aber dafür andere Zugeständnisse die das Erscheinungsbild angeht macht, z.B. voll PV bzw. Begrünung aufs Dach oder Holz/grüne Fassade zum Park hin.

    Habt ihr mit dem Bürgermeister schon mal Kontakt aufgenommen ? Kann nicht schaden.
    Das Funkenbergquartier fand der ja auch ganz toll.
     
  5. NAALU

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    Unser Architekt versucht den Chef der Stadtplanung schon seit Tagen zu erreichen, um einen Termin zu vereinbaren. Wir wollen klären, ob es noch irgendeine Möglichkeit der Einigung gibt. Merkwürdig ist nur, dass die Stellungnahme der Stadtplanung seit dem 1. Juni schon fertig ist und ich nach unserem Telefonat vor zwei Wochen nach wie vor keine Ablehnung erhalten habe. Beim Bauamt (auf dem selben Flur ansässig) ist auch noch nichts angekommen. Ich warte und habe heute den Brief von der Bank erhalten, dass ich ab jetzt Bereitstellungszinsen zahlen muss. Das ist einfach nur zum Verzweifeln.
     
  6. NAALU

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    Zunächst einmal möchte ich mich recht herzlich für die Teilnahme in diesem Forum bedanken. Wir haben am Freitag unsere Ablehnung erhalten.

    Betreff ist:
    Anhörung gemäß § 28 Abs. 1 VwVfG NRW

    Mit folgender Begründung:
    Das von Ihnen geplante Gebäude wird mit einer Höhe von 66,635 m errichtet. Laut Bebauungsplan ist
    eine Höhe von 7,00 m über der festgesetzten OKFE 58,75 m ü. NN also = 65,75 m ü NN zulässig. Das
    Gebäude ist somit 0,89 m zu hoch. Dies verstößt gegen die Festsetzungen des Bebauungsplanes.
    Ein Befreiungsgrund ist nicht erkennbar, vielmehr berührt die Höhenüberschreitung die Grundzüge der
    Planung, welche ein einheitliches städtebauliches Erscheinungsbild bezüglich der Höhenentwicklung
    vorsieht.


    Was wir nicht verstehen…. haben wir nun die Möglichkeit zur Änderung, Anpassung oder müssen wir einen ganz neuen Bauantrag stellen? Was bedeutet dann Anhörung? Weil am Ende des Schreibens steht folgendes :

    Eine Änderung der Baubeschreibung führt jedoch nicht zur Genehmigungsfähigkeit, da das
    Bauvorhaben sowohl gegen den Bebauungsplan als auch gegen die Gestaltungssatzung verstößt und
    somit planungsrechtlich unzulässig ist.
    Der Antrag ist abzulehnen.
    Bevor jedoch ein kostenpflichtiger ablehnender Bescheid erlassen wird, gebe ich Ihnen gemäß § 28
    Abs. 1 VwVfG NRW die Möglichkeit, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu
    äußern oder unter Berücksichtigung des Kostenaspektes den Antrag zurückzuziehen.
    Die Rückäußerung oder die Rücknahme erbitte ich schriftlich innerhalb einer Frist von vier Wochen
    nach Bekanntgabe dieses Schreibens.
     
  7. Dimeto

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    Ja.
    Nein. Allerdings scheinen aus Sicht der Behörde so gravierende Änderungen notwendig zu sein, dass es keinen Unterschied macht.
    Abschreckung. Die Behörde "droht" mit Kosten, falls nicht freiwillig zurückgezogen wird, in der Hoffnung, ihre IMHO hanebüchene Auffassung nicht bescheiden zu müssen.
     
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  8. #28 hanghaus2000, 03.10.2022
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    Wie im Beitrag#23 bereits gesagt. Umplanen.

    Die Anhörung solltest Dir sparen. Kostet nur Zeit und Geld.

    Warum eigentlich einen Nutzkeller? Soll da eine Einliegerwohnung rein?
     
  9. SIL

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    Würde ich nicht machen, immerhin gibt dir das Verwaltungsrecht diese Möglichkeit und eventuell wird es ja positiv und der zweite Aspekt , in der Anhörung muss auch definitiv die Betrachtung falls ein neuer BA gestellt werden muss einfließen, somit ist klar ersichtlich was der Beamte/ Angestellte will und erfahrungsgemäß Bauämter verkommen leider immer mehr zum 'Basar'...
     
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  10. #30 simon84, 03.10.2022
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    hast du dir die Pläne mal angeschaut? Das ist kein EFH
     
  11. #31 hanghaus2000, 03.10.2022
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    Ja, aber das habe ich noch nicht gesehen.
     
  12. #32 simon84, 03.10.2022
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    Ist ein Riesen Gebäude
    Hab zwar keine Details dazu aber vermute mal der Keller ist nicht „zum Spaß“ da wie oft beim EFH.

    bei so einem Bauvorhaben das vermutlich die 10M kratzt sollte man doch auch andere Quellen und Möglichkeiten haben als das Forum hier :)

    der Tipp den Bürgermeister zu kontaktieren war übrigens ernst gemeint
     
  13. NAALU

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    Die Möglichkeit zu Änderungen oder Anpassungen wird uns nicht gegeben. Das Bauamt verlangt einen neuen Bauantrag. Auch wenn wir das Gebäude dementsprechend nur tiefer bauen. Jetzt berechnet uns der Architekt die selbe Summe wie beim ersten Bauantrag. Dazu kommen wieder Vermesser und weitere Kosten.

    Also es sollte ein Einfamilienhaus werden mit Einliegerwohnung für meine Eltern. Insgesamt 8 Personen! Vielleicht auch Mehrgenerationenhaus. Der Keller wäre ja nur attraktiv für uns gewesen, wenn man dadurch einen weiteren Wohnraum geschaffen hätte.
    Durch das tiefere Bauen, hätten wir nun keine lichtdurchfluteten Räume.

    In unseren Planungen würde uns jetzt, wenn wir auf den Keller verzichten würden und die Räume etwas verkleinern würden, noch etwas Raum für HAR und HWR und eventuell Abstellraum fehlen.

    Im Bebauungsplan steht GZR von 0,4. Wir haben eine Grundstücksfläche von 1050 m². Bedeutet das nicht, dass wir im Erdgeschoss trotz der bestehenden Baugrenzen eine größere Fläche bebauen dürften?
     
  14. Dimeto

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    Nein. Die Baugrenzen geben die überbaubare Fläche vor, die GRZ das Maß der baulichen Nutzung. Beide Begrenzungen müssen unabhängig voneinander eingehalten werden.
     
  15. NAALU

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    Also darf außerhalb der Bebauungsgrenze beispielsweise auch keine festeTerrassenüberdachung.
     
  16. Dimeto

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    Richtig, streng genommen nicht einmal eine nicht überdachte Terrasse, sofern sie direkt an das Haus angrenzt.
     
  17. #37 hanghaus2000, 11.10.2022
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    Das ist soweit verständlich, wenn das Bauamt mit seiner Argumentation Recht bekommt, da der BBP nicht eingehalten wird. Wo kein Kläger da kein Richter.

    In wie weit neue Planungskosten oder Vermessungsleistungen entstehen, ist zu prüfen.

    Das hatte ich mir schon so gedacht.

    Darum sollte das komplett neu geplant werden. Wohnraum im Keller ist teuer.

    Ich vermute Du meinst die GRZ. das sind dann 420 m2 die bebaut werden dürfen. Soweit es die bebaubare Fläche laut Bebauungsplan her gibt.

    Gibt es einen Plan vom Grundstueck?
     
  18. #38 simon84, 11.10.2022
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    Also irgendwas habe ich falsch verstanden. Der gezeigte Bebauungsplan ist doch für Riesen Baukörper oder habe ich da falsch geschaut? Wo ist da ein EFH ?
     
  19. #39 hanghaus2000, 11.10.2022
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    Ja der Bebauungsplan hat keine Grundstücke wie z.B. 1050 m2 eingezeichnet, nur die Baugrenzen. Daher die Frage nach dem Grundstück.
     
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  20. #40 simon84, 11.10.2022
    Zuletzt bearbeitet: 11.10.2022
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    Man bin ich doof :mauer

    Das hätte man aber vermeiden können, wenn man vorab mal die Begründung mit angehängt hätte:

    https://www.herne.de/PDF/Bauleitplanung/Rechtskräftige-Bebauungspläne/bp/begruendung/bp256_b.pdf

    Das heisst die riesigen Klötze die da eingezeichnet sind, werden in unterschiedliche Grundstücke geteilt. OK so macht es Sinn.....

    PS. Auf der Webseite hier sieht man es schon eher was Sache ist:

    Neubaugebiet „Schaeferstraße/Am Stadtgarten“ | SEG Herne

    PPS. Anbei noch das ehemalige Expose von 2020 der SEG (mittlerweile ist eh schon alles verkauft), hier mit Aufstellung der Grundstücke
    Exposé Baugebiet Schaeferstraße _ Am Stadtgarten.pdf

    Quelle: Exposé Baugebiet Schaeferstraße / Am Stadtgarten - PDF Free Download
    Abgerufen am 11.10.2022

    Bei 1050qm kommt dann ja nur Grundstück #11 in Frage ausser es hat sich in der Zwischenzeit noch mal was geändert
     

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