Mehrfamilienhaus bauen - eure Einschätzung / Fragen

sorry ....


deine Brufsbezeichnung ist auch eher ein Witz ....

 

MFH mit 8 Wohnungen ohne jedes EK?

Geht in die Hose. BLIND.

Zudem: Tiefgarage?
Was sagt den ein Fachmann zur Machbarkeit und den Kosten?

Last not least:

Als Projektmanager weiß man doch das man einen SOW erstellt, anhand dessen einen RFP macht und last not least eine darauf basierende Quote kriegt

 

Wieso ohne jedes EK?

Grundstück vorhanden

 

es gibt projektmanager und projektmanager. einer von beiden managt projekte am bau, der andere managt irgendetwas anderes. der begriff ist dehnbar.

Madeleine - 750 m² grundstück mit 8 familienhaus setzt eine gfz von mind. 1,4 voraus. erkundige dich doch einmal, ob das traumgrundstück mit dieser baumasse bebaut werden darf.

 

Warum muss man denn da gleich wieder persönlich werden? Und noch dazu inhaltlich falsch...
Das was Madeleine hier macht wäre im Projektmgmt. die Initiierungsphase. U.a. klärt man in dieser Phase die groben Anforderungen, macht sich eine Liste der potentiellen Projektbeteiligten und schaut, ob es vergleichbare Projekte gibt/gab, an denen man sich orientieren kann, auch bzgl. Kosten. Denn: u.a. wird bereits hier der Business Case abgeschätzt.
Also bis hierher alles richtig und die Frage ist absolut valide.

Zum Thema an sich.
Was Taipan meint ist, dass ein Architekt mit diesen Informationen nicht seriös abchätzen kann. Viel zu viele Unsicherheiten. Angefangen vom Bodengutachten und wie aufwendig die Gründung wird, wie viel umbauter Raum, welcher Wandaufbau, welche Ausstattung, welche gesetzlichen Anforderungen und was ist überhaupt zulässig usw usf.
Die gleiche Frage kommt hier oft zu EFH und selbst hier tut man sich schwer eine Größenordnung anzugeben.
Manchmal einigt man sich darauf, dass man für ein normales EFH mind. 200.000€ reine Bau kosten einplanen muss, nach oben offen. Oft bleibts aber auch da bei: kann man nicht sagen...
Daher wird die Profiantwort hier lauten, geh zu einem Architekten und beauftrage diesen nach HOAI für LP1 bis mind LP2, besser 3, dann hast Du einen Kostenrahmen.

Jetzt bin ich kein Architekt und darf daher einfach mit meiner Meinung antworten und da es auch bei mir ums Eck ist, spielen auch die lokalen Baukostenunterschiede keine Rolle.
Zudem habe ich aktuell das gleiche vor und bin ungefähr soweit wie Du, nur habe ich letztens mit meinem EFH GU gesprochen, der gerade ein MFH auf eben dieser klassischen Grundstücksgröße in München baut.
Reine Baukosten für den BH inkl. Planung für ein klassisches 6 Parteien Haus mit 550m² anrechenbarer Wfl: ca. 2000€ pro m² Wfl. Keine TG, normale Ausstattung, Massivbauweise. Zzgl. Nebenkosten wie Anschluß, Stellplätze, Aussenanlagen etc. Normale Gründungskosten, kein drückendes Grundwasser.

Durch Kostenoptimierung, kann man vermutlich etwas drunter bleiben. Für meine Rechnung, gehe ich aber aktuell von diesen 2000€/m² bei Bau über GU aus, zzgl. 120.000€ Nebenkosten für alles aussen rum.

Natürlich muss man sich die grundsätzliche Frage stellen, mit wem man baut. Archi & Co oder mit GU oder aufgeteilt. Aber die Entscheidung habe ich auch noch nicht getroffen. Bin eben auch noch in der Initiierungsphase :-)

 

@Madeleine

anderer Vorschlag; lass es sein. Verticke den Bauplatz zum bestmöglichen Preis, gib deinen Bruder die Hälfte, leg das Geld für 3-4% an. zahlen deine 28% Steuern und gut ist.

Dafür brauchste dich halt nicht nachts um den Schlaf bringen lassen.
Du musst dich nicht anpflaumen lassen, dich mit Finanzamt, Architekt, Baufirmen, Bauamt, Nachbarn, Mietrecht, Leerbelegung, Mietnomaden und anderen Nebenluftziehern dich abgeben.
Du brauchst dich nicht als Kapitalist und event Mietpreisbremse und ähnlichen abgeben.

bedenke sobald du cash auf dem Konto hast, kannste Zinsen bekommen

wenn die das MFH baust, weiste nicht, wie lange das dauert und wie teuer es wird, und wann die Gewinnzone da ist.

 

Ich kaufe/saniere/vermiete MFH , sagen wir einfach als Investor.
2000 Euro/m² Neubau + 120.000 Euro Nebenkosten bei 12 €/m² lohnt sich schonmal nicht (wenn das Grundstück noch drin ist als EK, was ja ein faktischer Zinsverlust von mindestens 3% ist)
2100 €/m² pro vermietbare Wohnfläche inkl. Grundstückpreis, Nebenkosten etc pp, dass ist der Richtwert, den man mindestens erreichen muss für eine schöne Rendite! Wie das geht... Handwerker knechten, überall optimieren, Architekten/Statiker nach Pauschale und nicht nach HOAI bezahlen und andere Stellschrauben.

Grundstück haben, GU beauftragen und daheim im Sessel sitzen und auf Vollzug warten kann man vergessen.
Bei euren Vorhaben (und Zellstoff auch)muss man überlegen, ob man nicht das Grundstück versilbert und lieber in Gold investiert. da hat man dann in 40 Jahren sicher mehr Rendite erwirtschaftet

 

Ich würde auch einmal daran denken, dass die Preise aktuell so überzogen sind, dass mit einem Wertzuwachs vielleicht in ein paar Jahrzehnten zu rechnen ist. Es wäre auch nicht verwunderlich wenn hier mal wieder eine Korrektur stattfindet, was evtl. der Bank schnell den Angstschweiß auf die Stirn treiben könnte, mit allen bekannten Folgen. Die Hoffnung auf eine ordentliche Rendite kann sich da schnell als Luftnummer erweisen, sicher ist nur, so eine Immobilie macht Arbeit, und zwar jeden Tag. Sie produziert auch Kosten die die Rendite schmälern weil man in Vorleistung gehen muss usw.

Man sollte sich also der Risiken bewusst sein.

Zum Rest lässt sich nichts schreiben, denn kein Mensch kann hier auch nur annähernd die Kosten ermitteln. Es ist auch fraglich, ob irgendwelche Schätzungen mit 2.000,- €/m2 oder mehr oder weniger, überhaupt funktionieren, denn wie oben schon geschrieben, sind die Preise aktuell völlig überzogen und unkalkulierbar. Da kann man auch schnell unter die Räder kommen. Ob sich das Objekt dann aus den Mieteinnahmen finanziert, da gibt es auch einige Risiken zu betrachten. Leerstand, Mietpreiserhöhungen werden gedeckelt, Instandhaltung höher als erwartet usw.
Der Rest ist Zahlenspielerei. Ohne jetzt gerechnet zu haben vermute ich, dass an diesem deal erst einmal nur die Bank verdient die das Objekt finanziert.

 

@StrgAltDel:

Zur Rendite: so einfach ist die Betrachtung nicht, dass man mind. 7% Bruttorendite (das was Du mit den 2100€/m² Wfl wohl meinst) anstreben sollte. Da gehören noch andere Faktoren mit rein, die jeden Fall individuell werden lassen. Neubau vs. Bestand und damit geringere Instandhaltung in den ersten Jahrzehnten, Miet- und Wertsteigerung, Bevölkerungsentwicklung, pers. Lebensplanung und aktuelle Steuer, aktuelle Wohverhältnisse und Eigennutzung usw usf...
Das muss man von Fall zu Fall rechnen und Annahmen treffen wie Mietsteigerung und Wertentwicklung.

Aktuell werden hier in München (Stadtrandgebiet) Neubau-Wohnungen von Investoren zur Vermietung inkl. Grund für ca. 5000-5500€/m² erworben. Da kommt zu Anfang gerade mal 3,3 - 3,6% Bruttorednite raus. Aber aktuell immer noch deutlich besser, als Tagesgeld oder gar Gold. Aktien gehören in die pers. Kapitalanlage, aber nicht alleine. Als Gegenpol zu Aktien sind Immobilien auch mMn immer noch eine sehr sichere Anlageform.

Was mit Sicherheit für diese Region aktuell das schlechteste ist, einfach den Grund an einen BT zu verkaufen. Wenn dann selber bauen und dann einen Teil oder ganz verkaufen.
Selbst mit der Steuerbelastung ergibt das immer noch einen großen Vorteil ggü reinem Grundstücksverkauf.
Eching ist nicht München, aber auch ein Pflaster, das die nächsten Jahrzehnte hinsichtlich keine Probleme haben wird.

Da ich auch angesprochen wurde ob sich mein Vorhaben rechnet: Ich kalkuliere hier mit 15,5€/m² Kaltmiete und einer Mietsteigerung von 1,25%/a.
Ob ich einen Teil der Wohnungen direkt beim Bau verkaufe oder erst nach 10a steuerfrei, hab ich noch nicht entschieden.

Und zu dem

sag ich nix. Das lässt aber vermuten, dass Du noch keinen eigenen Neubau durchgezogen hast. Denn neben der reinen Rendite, spielen Bauqualität und Sicherheit eine sehr große Rolle, zumindest bei mir.

edit @ R.B.
Ob ein Markt überhitzt ist oder nicht, hängt ganz entscheidend von der Lage ab. Wenn man jetzt mal die Innenstadtlage von M weglässt, ist mMn hier noch lange keine Überhitzung abzusehen. v.a. wenn man den Bevölkerungszuwachs der nächsten 15a betrachtet.

 

Erst letzte Woche gelesen, dass sich Investoren langsam aus den Zentren und einigen Regionen zurückziehen und vermehrt in Randlagen investieren, was auch da zu erheblichen Preissteigerungen geführt hat. Als Beispiele wurden hier, neben Ffm, B, HH, und ein paar kleineren Städten, auch MUC genannt. Bisher waren solche Reaktionen immer ein Zeichen dafür, dass eine Korrektur kommt. Längerfristig betrachtet spielt das keine so große Rolle, aber wer auf Rendite bedacht ist, kann seinen Gewinn erst einmal für viele Jahre abschreiben.
Ein weiterer Indikator sind die Preissteigerungen bei den Baukosten, die in den letzten 2 Jahren erheblich angezogen haben (weit mehr als üblich). Dagegen sind die auch vorhandenen Steigerungen bei den Materialkosten (im Schnitt bis zu 5% p.a., Ausnahmen gibt es ebenso) fast schon vernachlässigbar.

Die Korrektur wird kommen. Natürlich werden nicht über Nacht die Preise in´s Bodenlose stürzen, das war noch nie der Fall, aber wer ein Haus an der Backe hat kann sich auch nicht über Nacht davon trennen. Da muss man dann durch und sich von der erhofften Rendite verabschieden.

 

Die Preissteigerungen gibt es auch hier, aber ganz überwiegend durch die explodierten Grundstückspreise. Das ist der Vorteil der TE, dass das Grundstück bereits vorhanden ist.
Aber auch korrekt, auch die Baukosten haben stark angezogen, aber lange nicht so wie die Grundstücke; von daher ist das Risiko überschaubar. Bei steigenden Kapitalmarktzinsen, wird der Bauboom erst mal gebremst werden und v.a. die Bau-Preise werden schnell stagnieren oder gar etwas sinken.
Wenn man kann, würde ich aktuell auch etwas warten mit dem Bau.
Was man nicht unterschätzen darf, ist der Aufwand mit der Immobilie, korrekt. Ich würde mir auch sehr stark überlegen, ob ich im selben Haus wie meine Mieter wohnen möchte.

 

also die Betrachtung ist schon sehr einfach, denn 7% Rendite lohnt sich nicht für den Privatmann im Verhältniss zum Risiko.
Man kann sich nicht so einfach mit großen Investoren vergleichen, die ganz anders versteuern etc und dafür nicht V&V Anlage in der Steuererklärung nutzen
Richtig, Neubauten mache ich nicht (zu teuer, zu komplex und zuviel Risiko, daher nur Kauf und Sanierung)
Ich habe einen Pool von Firmen und Freiberuflern, sowie einen Architekten und Statiker. Mit denen kläre ich transparent was ich zahlen kann (wg. der Rendite) und wir finden immer einen guten Preis, der mir Rendite sichert und denen regelmäßig Aufträge (das meinte ich mit knechten, war vielleicht zu negativ gesagt)

 

Allerdings erkaufst du dir diesen Vorteil mit eigener Zeit, Nerven und Risiko - denn beim Bau kann viel schief gehen und hinterher hast du evtl. eine "Bauruine" wenn es doof läuft...

Der Grundstücksverkauf ist "der Spatz in der Hand"...

 

...ich würde mir hier keine Bewertung Go/ No Go zutrauen.

Was in welchem Stadtteil zu welchem Preis und für welche Mieterklientel geht, kann wohl nur ein Mann/ Frau vor Ort abschätzen.

Was bautechnisch zu welchen Kosten auf dem konkreten Grundstück machbar ist kann auch nur ein Fachmann vor Ort vernünftig beurteilen.

Also: Etwas Geld in die Hand nehmen ein "Vor - Projekt" (Vor-Entwurf...grobe Abschätzungen...grobe Abklärungen) machen lassen. Dann gucken, ob es Sinn macht.

 

wenn jemand der Archis hier einen A aus dem Raum M empfehlen kann der Erfahrung mit solchen 6-8 Parteien MFH hat...gerne per PN..ich denke Madeleine wäre evtl. auch nicht abgeneigt eine Empfehlung zu bekommen

 

Sehr gerne...Danke im voraus...
Bezieht sich das "bekannte" auf direkt Dir bekannt oder eher auf "in der Gegend bekannt"?
Archis von BT sind nicht zwingend das was wir zwei suchen...
Falls Du über Archi und nicht mit GU bauen wirst...der Forenbetreiber kommt aus Freising und soll, so sagt man zumindest, ganz ordentliche Rohbauten abliefern...
Ach, Werbung ist hier ja nicht gern gesehen, sorry

 

Bei einem MFH sollte man aber bedenken, dass hier noch ganz andere Anforderungen greifen als bei einem EFH. Ein Beispiel wäre, dass je nach Größe des MFH eine Wohnung barrierefrei ausgeführt werden muss.

Dann aber ein MFH mit 8 Wohnungen bauen wollen? Wenn da nicht die Bank nach weiteren Sicherheiten/Bürgen fragt. Die Finanzierung hängt ja komplett von den Mieteinnahmen ab, wenn die auch nur teilweise mal für ein paar Monate ausbleiben, dann wird´s aber verdammt eng.

Also ich würde hier mit ganz spitzer Feder rechnen, denn es geht nicht um 3,50 €, sondern um sehr viel mehr.