Mehrfamilienhaus richtig finanziert ???

Diskutiere Mehrfamilienhaus richtig finanziert ??? im Baufinanzierung Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo Leute, ich brauch mal paar hilfreiche Tipps... Ich habe vor mir ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten mit ca 21.000€ Kaltmiete im Jahr...

  1. Martin85

    Martin85

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    Hallo Leute, ich brauch mal paar hilfreiche Tipps...

    Ich habe vor mir ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohneinheiten mit ca 21.000€ Kaltmiete im Jahr zu kaufen. Der Kaufpreis beträgt ca 200.000€.

    Ich habe mir mehrere Angebote eingeholt und mir wurde auch des öfteren die Bausparvariante angeboten. Nachdem ich ausschließlich nur negative Berichte über die Bausparvariante gelesen habe, war ich mir eigentlich sicher das ich die immobilie durch ein annuitätendarlehen finanziere.

    Mein Problem beim Annuitätendarlehen ist das ich eine maximale Zinssatzfestschreibung über 15 Jahre bekomme.
    Da ist mir das Risiko aber zu hoch das ich in 10 bzw. 15 Jahren einen Zins von 7 % und höher bekomme...

    Zum Angebot:

    Das Darlehen ist gesplittet
    - 91.000€ Zinssatzfestschreibung 30 Jahre zu 4,44% effek. Zins ( Laufzeit 38 Jahre ) = 405 €
    - 112.000€ Zinssatzfestschreibung 10 Jahre zu 4,38% effek. Zins ( Laufzeit 10 Jahre ) = 493 €
    - während der beiden Darlehen zahle zusätzlich für 10 Jahre 328€ in ein Bausparer
    Nach 10 Jahren wird der 112.000€ Kredit durch den Bausparer abgelöst
    - Bausparsumme 98.000 €;zu effek. Zins 3,08%; dann, nach 10 Jahren zahle ich 604€ in den Bausparer + die 405€ aus dem ersten Kredit (91.000€ )

    Das heißt die ersten 10 Jahre zahle ich 1226€ nach 10 Jahren dann 1009€ (für 9Jahre und einen Monat)
    Nach 19 Jahren und einem Monat zahle ich nur noch die 405 €!

    Für die gesamte Laufzeit weis ich wieviel ich zu zahlen habe!
    Keine Ungewissheit !?!

    Habe ich einen Gedankenfehler oder ist das die perfekte Finanzierung für mein Objekt!

    Bitte postet nicht das eventuell die Zinsen zu hoch sind. ist nicht anders möglich..Das liegt daran das ich nur die Nebenkosten aus meinem Eigenkapital zahle!

    Freue mich auf eure Meinungen!!!

    Gruß
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Sollen alle Wohnungen vermietet bleiben?

    Die Rendite klingt gut, aber der Kaufpreis wundert mich. Wie alt ist das Gebäude? Gesamte Wohnfläche? Lage? Grundstücksgröße?

    Bei Vermietung kommen immer auch steuerliche Aspekte zum Tragen. Daher ist eine Finanzierung anders zu planen als bei einem eigengenutzten EFH.

    Gruß
    Ralf
     
  4. VanniBau

    VanniBau

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    Also an der Finanzierung sieht alles gut aus. Du solltest Dir das Objekt halt nur genau anschauen - nicht dass dann letztlich doch hohe Reparaturen auf Dich zukommen oder Du ohne Mieter dastehst und letztlich die Koste doch aus eigenen Mitteln bezahlen musst.
     
  5. fmjuchi

    fmjuchi

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    Die Frage ist, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet und welche Investitionen oder Instandhaltungsmaßnahmen in den kommenden Jahren fällig werden.

    Ich habe das eine oder andere Objekt mit ähnlicher Rendite in den letzten Jahren verkauft. Allerdings gabe es da Einzelöfen (Öl, Festbrennstoff, Gas), Bäder älter als 30 Jahre, teilweise Einfachverglasung, keine Dämmung, Schäden am Dach ...

    Als Wohnraum waren die Objekte am Ende nur noch bedingt zu vermieten. Mieter die solchen Wohnraum annehmen haben aufgrund ihrer persönlichen Lage am freien Markt nichts mehr gefunden. Selbst mit direktem Kontakt zu den zuständigen Behörden ist dann auch mit Mietausfällen zu rechnen.
     
  6. Martin85

    Martin85

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    Es sind alle Wohnungen vermietet und das soll auch so bleiben, also ich will nicht mit einziehen! Und wegen Nachmieter mach ich mir da wenig sorgen ! Gute Nachfrage!!!
    Wie meinst du das die Finanzierung anders zu planen ist bei Mehrfamilienhäusern?
     
  7. wall

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    Auf deine Finanzierung habe ich nicht geschaut. Aber ein Kaufpreis in Höhe der 9,5 fachen Jahreskaltmiete sagt nur eines: Da ist irgendwo ein ganz großer Haken versteckt.
     
  8. #7 ReihenhausMax, 31. August 2011
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    Setz Dich doch mal mit (D)einem Steuerberater zusammen und schau, ob das
    wirklich eine sinnvolle Investition für Dich ist. Bei einem Mietobjekt kannst Du
    die Zinsen und Ausgaben fürs Haus steuerlich geltend machen und mußt
    natürlich umgekehrt Deine Mieteinnahmen versteuern. Wenn so eine Finanzierung
    38 Jahre dauert, frag ich mich allerdings, ob da nicht die Bank der Hauptgewinner
    ist. Hast Du das Haus wenigstens mit einem Sachverständigen besichtigt, um
    die Risiken zu minimieren? Wir durften die Tage für unsere leider nicht mehr
    selber genutzte Wohnung 11000 Euro für eine neue denkmalschutzgerechte
    Balkonanlage überweisen, weil wir da vor 7 Jahren zu naiv rangegangen sind ...
    Wenn die Mieteinahmen die Finanzierung und Erhaltung finanzieren müssen, kann
    Dir das sonst schnell das Genick brechen.
     
  9. #8 Livestrong, 31. August 2011
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    Ja die Miete ist für den Kaufpreis zu hoch oder ist das ein rotlichtgewerbe?
     
  10. R.B.

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    Also planst Du den Kauf als Renditeobjekt.

    Die Frage ist, ob es so bleibt?

    Wenn man ein Haus ausschließlich zur Vermietung erwirbt, dann plant man mit anderen Laufzeiten, unter Berücksichtigung der steuerlichen Aspekte, usw.

    Meine Fragen zu Alter, Grundstücksgröße, Wohnfläche hast Du noch nicht beantwortet. Weiterhin wäre interessant zu wissen, ob es sich bei den 21T€ Mietertrag p.a. um Kaltmiete handelt.

    Hintergrund meiner Fragen, Deine Zahlen passen irgendwie nicht. Kein Mensch würde so ein Objekt, das immerhin eine Rendite um 10% abwirft, verkaufen, und wenn, dann würden sich die Interessenten darum prügeln und allein schon dadurch den Preis treiben. Ich kenne niemanden der etwas zu verschenken hat.

    Also gibt es nur 2 Möglichkeiten:

    a.) Du bist der Glückspilz des Jahrhunderts
    b.) Die Sache hat einen Haken. Den gilt es jetzt herauszufinden.

    Mein Bauchgefühl sagt, dass hier wohl eher Option b.) zutrifft.

    Gibt es ein Wertgutachten zu diesem Objekt? Was steht dort zum Zustand und Restnutzungsdauer?

    Gruß
    Ralf
     
  11. Martin85

    Martin85

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    Das Haus wurde ca 1920 gebaut.
    1998 renoviert
    Grundstück 380m2
    Wohnfläche 280m2

    21000€ Kaltmiete
     
  12. R.B.

    R.B.

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    Dann würde ich mir eine Finanzierung mit einer Laufzeit von 38 Jahren sehr gut überlegen. Das Haus hat seine besten Jahre hinter sich, und die Restnutzungsdauer hängt von der Qualität der Renovierung und bisherigen Instandhaltung ab. Es ist sehr gut möglich, dass im Laufe der nächsten Jahre noch erhebliche Kosten auf Dich zukommen.

    Auch die Lage ist ein wichtiger Faktor.

    Falls kein Wertgutachten vorhanden ist, dann auf jeden Fall eines erstellen lassen. Du brauchst Fakten und Zahlen für so eine Entscheidung.

    Gruß
    Ralf
     
  13. Behauserin

    Behauserin

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    Verstehe ich nicht. Warum kannst Du den Zins nicht länger festschreiben? Wenn Deine Bank keine längere Festschreibung anbietet, frage doch mal bei einer anderen...
     
  14. Rheinbauer

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    Ich persönlich würde so finazieren, das die Raten später größer und nicht kleiner werden.

    In 10 Jahren will ich ja mehr verdienen als heute (unabhänig von der Inflation, die auch dafür spricht) also kann ich auch mehr abbezahlen.
     
  15. #14 ReihenhausMax, 31. August 2011
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    Das hatte ich auch schon in den Fingern, aber bei dem Objekt und den
    Laufzeiten ist der TE vermutlich pensioniert bevor das Haus schuldenfrei
    ist bzw. steigen vorher die Investionskosten an, so daß dafür Geld
    übrig bleiben muß.
     
  16. R.B.

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    Das würde ich angesichts der Tatsache, dass das Haus nur zur Vermietung gedacht ist, nicht vorschlagen. Die Zinssicherheit auf 20 Jahre und mehr wäre mir auch egal, denn bei dem Alter des Gebäudes muss dieses schon in einer verdammt guten Lage liegen damit eine ertragreiche Nutzung in mehr als 20 Jahren noch gegeben ist. Abgesehen davon werden die Zinsen als Kosten mit den Mieteinnahmen verrechnet.

    Es wäre auch denkbar, dass das Haus in 20 Jahren seine Schuldigkeit getan hat und ein Abriss wirtschaftlicher ist als ständig hohe Kosten für Sanierung zu zahlen.

    Deswegen hatte ich oben darauf hingewiesen, dass unbedingt ein Wertgutachten her muss.

    Gruß
    Ralf
     
  17. Geodesy

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    Hab mal eine bisschen rumgerechnet. Also bei angenommenen 175 € Grundstückwert / m² und einer Restnutzungsdauer von 10 Jahren wäre ein Kaufpreis von ca. 193.000 € realistisch.

    Aber! 21000 € Nettokaltmiete macht bei einer Fläche von 280 m² stolze 6,25 € / m². Im Altbau in Rostock? Never!
     
  18. Rheinbauer

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    Es muss halt jeder für sich entscheiden ob er lieber Steuern oder lieber Zinsen bezahlt.

    Weg ist das Geld so oder so.

    Einmal hat es die Bank und einmal der Staat.

    Ich pers. habe da meine Entscheidung zu Gunsten des Staates getroffen, auch bei Vermietungsobjekten.
     
  19. R.B.

    R.B.

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    Ganz so einfach ist es zwar nicht, aber das kann ja jeder für sich und seinen Fall rechnen (lassen).

    Gruß
    Ralf
     
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  21. VanniBau

    VanniBau

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    Stimmt - die Miete von 6,25 pro QM scheint mir auch ein bisschen hoch kalkuliert - aber naja, letztlich musst Du Dich auf diese Zahlen stützen - ich hoffe, sie sind belastbar...
     
  22. R.B.

    R.B.

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    Ganz nebenbei bemerkt, nur 270m2 und 6 Wohnungen, das sind wohl eher 1 Zimmer Apartments. Das kann in Reichweite zu einer Uni ganz interessant sein, aber sonst.....

    Gruß
    Ralf
     
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Mehrfamilienhaus richtig finanziert ???

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