Mehrkosten Einliegerwohnung

Diskutiere Mehrkosten Einliegerwohnung im Baupreise Forum im Bereich Rund um den Bau; Hallo zusammen, wir planen derzeit unser neues Haus und überlegen auch auf Grund der gegebenen Hanglage eine Einliegerwohnung im Keller zu...

  1. maku1975

    maku1975

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    Hallo zusammen,

    wir planen derzeit unser neues Haus und überlegen auch auf Grund der gegebenen Hanglage eine Einliegerwohnung im Keller zu integrieren.

    Nun stellt sich mir die Frage, welche Mehrkosten gegenüber einem Nutzkeller auf uns zukommen (und wie hoch diese soweit überschaubar ausfallen) würden.

    Ad hoc fallen mir die Kostenpunkte für
    -Isolierung des Kellers
    -Fußbodenheizung in Einliegerwohnung
    -mehr/größere Fenster
    -höheres Kellergeschoss (damit als Wohnraum zulässig)
    -wahrscheinlich zweite Lüftung für die KWL
    -Zusätzliche Zähler für Strom, Wasser, Wärmemengen
    -und größere Auslegung der Heizung (geplant: Geothermie/WP)
    ein.

    Jeweils jedoch derzeit noch ohne einen blassen Schimmer von Zahlen.

    Wir wollen nicht um jeden Preis Mieter sondern nur, wenn es auch Sinn ergiebt und da bin ich bei einer ca. 35 (max. 40) m² großen Wohnung gerade am Zweifeln.

    Welche Kostenpunkte habe ich vergessen, sieht sich jemand in der Lage Kostenpunkte einzuschätzen?

    Hausgröße: ca. 11x9,5 m, 1,5 Geschossig

    Viele Grüße

    Markus
     
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  3. R.B.

    R.B.

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    Getrennter Zugang zur Kellerwohnung?

    Ich frage mich, ob man diesen Keller ohne die Wohnung tatsächlich als reiner Nutzkeller planen kann. Es gibt ja sicherlich noch weitere Kellerräume, also wird eine Dämmung des Kellers sowieso erforderlich, oder alle Kellerräume sollen aus der thermischen Hülle genommen werden, was dann die Abtrennung von Keller zum EG spannend macht. Befindet sich dann auch noch die Heizung im Keller, also außerhalb der thermischen Hülle, wäre dies bei der EnEV zu berücksichtigen und würde sich nicht gerade positiv auswirken.

    Für eine Keller"wohnung" wird auch ein weiteres Badezimmer fällig inkl. aller benötigen Anschlüsse (KW, WW, Abwasser), also nicht nur Zähler sondern auch Leitungen, Armaturen, Einrichtung usw.

    Schau mal in die Bauordnung, da solltest Du die Kriterien finden die so eine Wohnung erfüllen muss damit sie als Wohnung anerkannt wird.

    Ich befürchte, ohne eine konkrete Planung wird man hier niemals zu verlässlichen Zahlen kommen. Es würde mich aber nicht wundern, wenn da später ein Mehraufwand von 30-50T€ auf der Rechnung steht. Das sind viele Kleinigkeiten die sich schnell summieren. Wenn Du also zuverlässige Zahlen brauchst, dann bitte anhand Deiner konkreten Planung den Mehraufwand kalkulieren lassen. Es macht halt schon einen Unterschied, ob da später nur eine Duschtasse für 100,- € aus dem Baumarkt oder ein Duschtempel installiert werden soll. Küche/Kochgelegenheit kann man auch in allen möglichen Preisklassen realisieren. So zieht sich das durch alle Positionen, und unter´m Strich kommt dann das Erwachen. ;).

    Gruß
    Ralf
     
  4. DerMarc

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    naja selbst 50t€ bei 10€/m² Mieteinnahmen, da muss man nicht lange überlegen!
     
  5. maku1975

    maku1975

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    Bei 10€/m² würde ich auch deutlich kürzer überlegen, aber bei uns auf dem "flachen Land" sind es wohl eher 5-6€/m², manche Wohnungen (in die ich aber auch nicht würde ziehen wollen) werden z.T. mit Kaltmieten von knapp 4 € inseriert.
     
  6. R.B.

    R.B.

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    Keine Ahnung welche Mieteinnahmen er erzielen könnte, "Nordhessen" sagt dazu nicht viel aus. Vielleicht ist die Lage so genial und Wohnraum so begehrt, dass er 15,- €/m2 bekommt, oder aber das Haus liegt kurz vor´m Ende der Welt und er bekommt nur 5,- €/m2.

    Aber neben der rein wirtschaftlichen Betrachtung würde ich noch darüber nachdenken, ob ich überhaupt mit Mietern in meinem Haus wohnen möchte. Ich habe hierzu schon Erfahrung gesammelt, und dann für mich entschieden, dass es besser ist Wohnungen leer stehen zu lassen.

    Gruß
    Ralf
     
  7. R.B.

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    Na dann ist die Entscheidung wohl klar. Mach aus den paar Quadratmetern ein Spielzimmer für Kinder oder die Enkel, da hast Du mehr davon.

    Gruß
    Ralf
     
  8. alex2008

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  9. ultra79

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    Das halte ich in der Tat auch für den größten Faktor. Man muss dann akzeptieren das man im eigenen Haus nicht allein ist. Das ist was ganz anderes als im Mietshaus wohnen...

    Ich würde es nicht wollen - daher wäre die Überlegung sehr kurz ;-)
     
  10. #9 Gast036816, 25. April 2013
    Gast036816

    Gast036816 Gast

    vielleicht ist ja die entscheidung über die lichte raumhöhe als dauernder aufenthaltsraum im keller bereits gefallen.
     
  11. maku1975

    maku1975

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    In der Tat ist der Gedanke Mieter im Haus zu haben auch nicht unbedingt mein Topfavorit, aber ursprünglich ist der Sinn ja auch, dass die Einliegerwohnung etwas zur Finanzierung beiträgt, was ich aber nach durchdenken der Mehrkosten im verhältnis zu den ortsüblichen Mieten fast nicht mehr glaube.

    Sand würde ich mir nicht in den Keller schütten wollen, obwohl ich die Idee schon irgendwie gut finde. Erinnert mich an diese Heizung mit Eis im Tank (die kurz Formulierung wäre glaub ich die Firma ;-) )

    Die Raumhöhe macht mir nicht soviel sorgen, das sind in Hessen "nur" 2,20 im Keller und die würde ich auch so haben wollen (wenn das Bauamt nichts dagegen sagt).

    Gruß

    Markus
     
  12. DerMarc

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    Bleibt immer noch der Steuervorteil, selbst wenn die Mieteinnahmen nicht so hoch sind..
     
  13. R.B.

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    Das wird gerne überschätzt. Aber da liegen die Rahmenbedingungen bei jedem etwas anders, daher StB fragen.

    Man muss dann darauf achten, dass strikt zwischen "privat" und "Vermietung" getrennt wird. Das beginnt bereits beim Hausbau (welche Kosten gehören zum Privatteil, welche sind dem vermieteten Teil zuzuordnen). Man sollte sich auch darüber im Klaren sein, dass das FA unter Gewinnerzielungsabsicht, und nur dann wären Kosten ansetzbar, was ganz Anderes versteht als der Vermieter. Hier kann das FA auch in der Zukunft Vorteile streichen, und zwar rückwirkend, sprich wenn das FA in beispielsweise 5 Jahren zu dem Ergebnis kommen sollte, dass keine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt, oder eine Gewinnerzielung nicht möglich ist. Längerer Leerstand, vermutete Eigennutzung, und schon beginnt das Kartenhaus zu wanken.

    Im o.g. Fall könnte es aber schon daran scheitern, dass aufgrund der Kosten und der zu erwartenden Mieteinnahmen, eine Gewinnerzielung in absehbarer Zeit gar nicht möglich ist.

    Vermietung als Steuersparmodell ist ein heißes Pflaster, da sollte man schon jemanden an der Hand haben der sich damit sehr gut auskennt.

    Gruß
    Ralf
     
  14. ultra79

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    Gefährlich - einmal Mietausfall und dann wackelt sofort die Finanzierung...

    Ich würde es lassen...
     
  15. DerMarc

    DerMarc

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    genau so sollte man eben nicht kalkulieren! Es sollte ein schönes Zubrot sein, nicht mehr und nicht weniger ;) Aber jeder wie er mag... stb ist bei solchen Fragen auch nie verkehrt!
     
  16. maku1975

    maku1975

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    Bzgl. der Finanzierung habe ich mich vielleicht etwas Ungünstig ausgedrückt. Finanzierbar wäre das Haus mit ELW vermutlich auch ohne Vermietung, aber diese würde den Puffer vergrößern/schaffen. Den Steuervorteil habe ich eben aus diesem Gründe schon überhaupt nicht berücksichtigt.

    Mir ging es aber auch bei der Frage eher um die Abschätzung der Mehrkosten bzw. der ggf. fehlenden Posten.
     
  17. CaresXP

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    Grüße in die Runde,
    ich habe mir ähnliche Gedanken gemacht und hielt es für schlau, eine ELW zu planen, um u.a. 2x50k EUR KfW Darlehen zu beziehen.
    Zwar befinde ich mich noch im Bau, aber kann schonml zwei Punkte zu bedenken geben:

    1) Mit einer ELW wird ein Schallschutznachweis in der Genehmigungsplanung fällig. Der kostet zwar nur wenige hundert Euro, allerdings wurde deswegen bei mir mal schnell eine 15er Wand zu einer 17,5er Wand, eine Treppe wurde schallentkoppelt... Kleinigkeiten, die sich auf einige Tausender nett aufsummieren. Den Punkte hatte ich ganz schön unterschätzt.
    2) Für die Grundsteuer werden es dann zwei Wohnungen sein, d.h. die Grundsteuer wird höher.
    3) Sanitär- und Küchenanschlüsse sowie entsprechende Installation, die Strom- und Wasserzähler ermöglichen sollten gleich beim Bau gemacht werden und kosten auch ein paar Euronen.

    Ich finde das Konzept der ELW noch immer toll, denn mann kann sein Haus unterteilen, wenn mal irgendwann die Kinder raus wollen, aber der Teufel steckt (wie fast überall) im Detail.
     
  18. R.B.

    R.B.

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    Es macht aber einen kleinen Unterschied ob man die Grundrisse so plant, dass später ein Teil komplett abgetrennt und zu einer eigenen Wohnung werden kann, oder ob man gleich die Wohnung komplett mit allem drum und dran realisiert. Der Planungsaufwand ist noch überschaubar, ein paar Vorbereitungen für Leitungen etc. auch, aber der ganze Rest.....:cry

    Gruß
    Ralf
     
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  20. #18 Ungarnfreund, 30. April 2013
    Ungarnfreund

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    Hi,

    mein Haus hat eine Einliegerwohnung.

    Das Haus war bewusst so gewählt, die Finanzierung war nur so ausgerichtet,
    das ich (damals noch verheiratet) es als schönen Zugewinn nutzen kann, aber nicht muß!

    Also nicht die Finanzierung zusammen bricht wenn es mal Leerstände gibt.

    Nach der Scheidung hat mich die Einliegerwohnung vor dem Verlust des Hauses geschützt -
    Finanzierung hat noch funktioniert...

    :sleeping

    Ich würde es immer wieder machen!

    Wichtig ist das man darauf achtet was für Mieter man hat - und achten kann.

    Ich vermiete z.B. immer an junge Frauen mit Hund, alles läuft gut.

    Selbst nach dem Auszug verstehen wir uns, gehen gemeinsam in die Disco etc.

    Und im Alter sind dann die Kosten des Hauses (hoffentlich) abgedeckt.

    Ich kann es nur empfehlen - und immer menschlich bleiben und auf die richtigen Mieter achten.

    Gruß

    Michael
     
  21. #19 maku1975, 3. Mai 2013
    maku1975

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    Wie weiter oben schon geschrieben, wir sind "flaches Land" und mehr als ca. 5 €/m² brauche ich nicht einplanen.
    Rechne ich mal Bad und Küche(ninstallation), getrennte KWL und was ich Anfangs noch so gepostet habe gedanklich gegen komme ich zu dem Schluß, dass ich sich mit EnEV und niedriger Miete eher zum draufleger entwickeln würde.

    Ist also (gedanklich) gestrichen.
     
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